ARRET N°

du 10 mai 2022

N° RG 21/00852 – N° Portalis DBVQ-V-B7F-E7XN

SAS VIDYA PATRIMOINE

c/

S.C.I. SCI 54 BLD DU 14 JUILLET

SP

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

M^e Alexandra TERNON

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 MAI 2022

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 19 mars 2021 par le tribunal judiciaire de TROYES

SAS VIDYA PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et M^e Antoine RICARD, de la SELARL RICARD RINGUIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. 54 BLD DU 14 JUILLET prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandra TERNON, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Monsieur Cédric LECLER conseiller, et Madame Sandrine PILON conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

M^me Sandrine PILON, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 22 mars 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2022,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Suivant contrat du 10 juillet 2017, la SCI 54 bld du 14 juillet a donné à bail commercial à l’EIRL Michaël Vilvandre Vidya Patrimoine, aux droits de laquelle il n’est pas contesté que se trouve à présent la SAS Vidya Patrimoine, un local commercial d’une surface de 80,3m², une entrée commune avec le local voisin, une pièce annexe avec droit de passage dont la surface fait 9,78m², ainsi qu’un sanitaire, le global représentant 92m², situé 54 bld du 14 juillet à Troyes. Ce contrat a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 10 juillet 2017, congé pouvant être donné à l’expiration d’une période triennale.

La SCI 54 bld du 14 juillet a fait assigner la SAS Vidya Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Troyes le 9 juin 2020, afin d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 6 460,59 euros outre intérêts au titre de loyers impayés, ainsi que des dommages intérêts.

La SAS Vidya Patrimoine s’est opposée à cette demande et a sollicité du tribunal qu’il dise que le manquement grave du bailleur à ses obligations justifiait la résiliation sans préavis du bail commercial au torts exclusifs de celui-ci et condamner la SCI 54 bld du 14 juillet à lui verser une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance pour toute la durée du bail.

Par jugement du 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Troyes a :

— déclaré non valable la résiliation unilatérale sans préavis par la SAS Vidya Patrimoine du bail du 10 juillet 2017,

— débouté la SAS Vidya Patrimoine de toutes ses demandes,

— condamné la SAS Vidya Patrimoine à verser à la SCI 54 bld du 14 juillet la somme de 6'460,59 euros,

— débouté la SCI 54 bld du 14 juillet du surplus de ses demandes,

condamné la SAS Vidya Patrimoine à verser à la SCI 54 bld du 14 juillet la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Vidy Patrimoine aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Chloé Ricard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

— les nouvelles dispositions des articles 1224 et suivants du code civil sur la résiliation unilatérale du contrat par notification trouvaient à s’appliquer aux baux commerciaux,

— de tous les manquements reprochés par la SAS Vidya Patrimoine à la SCI 54 bld du 14 juillet, seule la non conformité aux normes en matière d’incendie était établie,

— mais les conditions de mise en 'uvre de la résiliation par notification n’ont pas été respectées en ce que le locataire n’a pas laissé au bailleur un délai raisonnable pour exécuter les travaux qu’il demandait, de sorte que la notification de la rupture unilatérale du bail ne pouvait être validée,

— le bail a pris fin au terme de la période triennale, soit le 1er juillet 2017,

— le locataire ne saurait se prévaloir d’une absence de jouissance paisible des locaux du fait de la non conformité de ceux-ci aux normes incendie alors qu’il ignorait tout de cette non-conformité jusqu’au 2 décembre 2019 et qu’il ne précise pas les conséquences dommageable de cette situation sur ses conditions d’occupation des lieux pour la période postérieure.

La société Vidya Patrimoine a formé appel contre ce jugement le 26 avril 2021 en visant expressément l’ensemble des chefs de décision, à l’exception de celui déboutant la SCI 54 bld du 14 juillet du surplus de ses demandes.

Par conclusions notifiées le 26 juillet 2021, la SAS Vidya Patrimoine demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la SCI 54 bld du 14 juillet a gravement manqué à son obligation de délivrance du local au titre du contrat de bail du 10 juillet 2017,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celle déboutant la SCI 54 bld du 14 juillet du surplus de ses prétentions,

statuant à nouveau, de :

— dire et juger que le manquement grave de la SCI 54 bld du 14 juillet à son obligation essentielle de délivrance du local aux normes anti-incendie justifiait la résiliation unilatérale et sans préavis du contrat de bail aux torts exclusifs de la SCI 54 bld du 14 juillet pour manquement grave à son obligation essentielle de délivrance,

— condamner la SCI 54 bld du 14 juillet à lui verser la somme de 7 417,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour toute la durée du bail du 10 juillet 2017 au 31 décembre 2019,

— condamner la SCI 54 bld du 14 juillet à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 21 octobre 2021, la SCI 54 bld du 14 juillet sollicite le rejet de l’appel de la société Vidya Patrimoine, la confirmation du jugement et la condamnation de la société Vidya Patrimoine à lui régler la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’instance distraits au profit de M^e Chloé Ricard.

MOTIFS

Sur la résiliation unilatérale du bail

La SAS Vidya Patrimoine invoque la «'résiliation unilatérale et sans préavis du contrat de bail'». Pourtant, l’acte d’huissier qu’elle produit au soutien de sa demande, du 20 décembre 2019, est intitulé «'Dénonciation d’un diagnostic APAVE et d’un procès-verbal de constat avec ultime mise en demeure et congé'» et vise les seuls articles L145-4 et L145-9 du code de commerce relatifs au congé en matière de bail commercial.

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article L145-9 du code de commerce n’ont vocation à s’appliquer que pour les congés donnés en cours de tacite prolongation et non pour les congés donnés en fin de période triennale. Ce texte ne trouve donc pas à s’appliquer à la présente espèce, puisque le bail litigieux, conclu le 10 juillet 2017, n’avait pas atteint son terme contractuel de neuf ans.

Il résulte de l’article L145-4 du code de commerce que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, mais que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Un congé pouvait être donné par le preneur pour le terme de la première période triennale, soit pour le 9 juillet 2020 en application de l’article L145-4 du code de commerce.

La SAS Vidya Patrimoine a manifestement entendu user de cette faculté puisqu’elle mentionne dans l’acte extra- judiciaire : «'Les dispositions de l’article L145-4 al 2 du code de commerce offre la faculté à tout locataire de donner congé à l’expiration d’une période triennale, soit, pour le bail objet du présent congé, le 9 juillet 2020 à 24h00, en respectant un préavis de 6 mois.

Cependant, compte tenu de votre refus de délivrance d’un bâtiment exploitable, demandé à maintes reprises par le locataire, le locataire vous informe qu’il donne congé pour le 31 décembre 2019, si à cette date vous n’avez pas effectué les travaux suivants et régularisations suivantes : (')'».

Un tel congé, donné pour une date antérieure à l’expiration d’une période triennale et sans qu’il existe un quelconque accord entre les parties pour mettre fin au bail de manière anticipée n’a pas valablement mis fin à celui-ci et ce, quel que soit le motif invoqué par le preneur.

La demande présentée par la SAS Vidya Patrimoine au visa des articles 1224 et 1226 du code civil tendant à ce qu’il soit dit et jugé que le manquement grave de la SCI 54 bld du 14 juillet à son obligation essentielle de délivrance du local aux normes anti-incendie justifiait la résiliation unilatérale et sans préavis du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur doit conduire la cour à déterminer si l’acte d’huissier du 20 décembre 2019, s’il n’a pas valablement mis fin au bail, assure néanmoins la mise en 'uvre les dispositions propres à la résolution unilatérale par voie de notification.

L’article 1124 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 dispose : «'Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.'»

Il résulte de l’article 1128 que la gravité de l’inexécution s’apprécie en tenant compte des circonstances.

L’acte du 20 décembre 2019 invoque un certain nombre de manquements du bailleur à ses obligations. Il contient en outre une mise en demeure de réaliser des travaux pour remédier à ces manquements, tous éléments requis pour la mise en 'uvre des textes précités. Le preneur indique en outre que le bail prendra fin au 31 décembre 2019 à défaut d’exécution des travaux pour cette date par le bailleur.

Outre la régularisation des provisions sur charges appelés à tort selon elle, la société Vidya Patrimoine demandait la mise en place d’un compteur électrique distinct pour chaque local commercial donnant sur les parties communes de l’immeuble, la cour de l’immeuble et sur la rue, la pose d’une boîte aux lettres distincte de l’agence Stéphane Plaza Immobilier avec l’accord de la copropriété, la réparation de l’étanchéité du mur de façade et la mise aux normes de l’isolation coupe-feu du local commercial (plafond, murs, poutrelles métalliques, etc).

La mise en demeure a été signifiée au bailleur le 20 décembre 2019 et le délai expirait le 31 décembre 2019, laissant ainsi à celui-ci 11 jours pour réaliser des travaux d’une importance certaine et imposant le recours à une entreprise dotée des connaissances nécessaires à la mise en conformité des locaux au regard de la réglementation en vigueur, en une période de l’année où nombre d’entre elles sont en congé.

Le délai ainsi imparti n’apparaît donc pas raisonnable au regard des circonstances de l’espèce. Ce délai apparaît d’autant plus insuffisant que le preneur ne démontre pas qu’il avait précédemment sollicité le bailleur au sujet de la conformité des locaux aux normes d’isolement coupe-feu. En effet, les échanges que les parties ont pu avoir au cours des mois précédents à propos de problèmes d’isolation thermique ne portaient pas sur une quelconque difficulté de conformité à la réglementation en matière d’isolement coupe-feu et il n’est pas établi par les éléments de la procédure qu’un défaut d’isolation thermique soit nécessairement significatif d’un défaut de conformité à ladite réglementation.

La SAS Vidya Patrimoine ne saurait invoquer l’urgence pour justifier qu’un délai de 11 jours soit laissé au bailleur, alors d’une part, qu’elle a elle-même attendu 17 jours après l’établissement du rapport de l’APAVE, qui date du 3 décembre 2020 et dont elle connaissait les conclusions dès la veille du rapport ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat d’huissier, pour solliciter du bailleur l’exécution des travaux de mise en conformité et, d’autre part, qu’elle n’a pas directement notifié la résolution du contrat comme l’existence d’une urgence le lui permettait, mais a adressé au preneur une mise en demeure, laquelle impliquait donc qu’un délai raisonnable soit laissé à ce dernier, sauf à être vidée de tout objet.

En conséquence, il ne peut qu’être constaté que la SAS Vidy Patrimoine n’a pas valablement mis en 'uvre les dispositions relatives à la résolution par voie de notification. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

La SCI 54 bld du 14 juillet sollicite la confirmation du jugement, sans développer de moyens nouveaux . Elle est donc réputée s’approprier les motifs de cette décision.

Le tribunal a condamné la SAS Vidya Patrimoine à payer à la SCI 54 bld du 14 juillet la somme globale de 6 460,59 euros au titre des charges et loyers échus impayés au 10 juillet 2020.

La SAS Vidya Patrimoine ne s’y oppose qu’en invoquant la rupture du contrat au 31 décembre 2019, dont il a été précédemment établi qu’elle n’était pas valablement intervenue.

Cette société restant tenue au paiement des loyers et charges, à tout le moins jusqu’à la date retenue par la SCI 54 bld du 14 juillet devant le tribunal judiciaire, soit le 10 juillet 2020, il convient de la condamner à ce titre au paiement de la somme de 6 460,59 euros correspondant au montant des loyers échus à cette date et dont elle ne justifie pas du paiement. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la SAS Vidya Patrimoine au titre d’un préjudice de jouissance

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives.

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

Il est constant que cette obligation incombe au bailleur tout au long de l’exécution du contrat, à condition que le preneur l’informe de la survenance des désordres apparus en cours de bail.

La SAS Vidya Patrimoine invoque un préjudice de jouissance durant tout le bail que lui auraient causé l’absence de sécurité dans les locaux, le défaut d’isolation phonique avec la société mitoyenne, une isolation thermique ne permettant pas de travailler dans les locaux à une température acceptable et empêchant d’occuper le bureau situé à droite de l’immeuble, l’absence de mise en conformité de l’installation électrique, l’absence de boîte aux lettres individuelles et l’absence de conformité des locaux aux normes incendie.

En l’absence de précisions sur l’absence de sécurité invoquée et la manière dont elle se manifesterait au sein des locaux, la cour ne peut vérifier la réalité d’un tel désordre.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 2 décembre 2019 rapporte les propos des personnes de la société Vidya Patrimoine faisant état de nuisances sonores provenant de l’agence immobilière située à côté.

En l’absence d’autre élément probant, ces seules mentions ne suffisent pas à faire la preuve d’un défaut d’isolation phonique, dès lors que l’huissier ne fait que rapporter les propos du preneur à ce sujet.

Il n’est pas davantage établi que l’installation électrique ne serait pas conforme.

Il n’apparaît pas non plus établi que l’absence d’une boîte aux lettre individuelle porte atteinte à la jouissance des locaux par le preneur.

S’agissant du défaut d’isolement coupe-feu, celui-ci a été révélé au preneur par le rapport précité de l’APAVE du 3 décembre 2019 et la SCI 54 bld du 14 juillet n’en a été informée que le 20 décembre suivant, soit peu de temps avant que le preneur ne quitte volontairement les lieux, au plus tard le 6 janvier 2020. Dans ces conditions, la responsabilité du bailleur n’est pas engagée puisqu’il n’a pas été mis en situation de remédier au défaut invoqué.

Le procès-verbal de constat d’huissier précité mentionne d’importants courants d’air froid à proximité des dalles de plafond, la présence de plusieurs percements du mur du fond au dessus du faux-plafond, laissant pénétrer de l’air venant de l’extérieur, un bureau situé sur la droite de l’immeuble, inoccupé et dans lequel règne «'une fraîcheur pouvant indisposer'» malgré le chauffage en fonctionnement, ainsi que des fenêtre n’assurant pas une isolation thermique avec l’extérieur

La SAS Vidya Patrimoine avait fait état d’une «'problématique thermique'» dans un courrier électronique adressé à la SCI 54 bld du 14 juillet le 7 septembre 2017 et indiqué : «'Pour tenter de pallier à la problématique thermique, je vous propose de poser de la laine de verre au niveau des trous entre le garage et le local (…)'». Le bailleur avait accepté cette proposition et il n’est pas établi que le preneur aurait de nouveau évoqué un défaut d’isolation thermique jusqu’au courrier du 23 septembre 2019 qu’il a adressé au bailleur. Ce dernier s’est alors dit surpris, rappelant qu’il avait été convenu de la pose de laine de verre et demandait un «'éventuel complément probant'». Dans un courrier du 28 octobre 2019, le preneur évoquait à nouveau des ouvertures dans le bâti entre le garage du bailleur et le local donné à bail, sans autres précisions.

Compte tenu du faible délai écoulé entre l’information ainsi transmise au bailleur et le départ du preneur et compte tenu de la saison au cours de laquelle le manquement a été reproché, la responsabilité de la SCI 54 bld du 14 juillet ne saurait être engagée au titre d’un préjudice de jouissance résultant d’un défaut d’isolation thermique.

En conséquence, la SAS Vidya Patrimoine sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la SAS Vidya Patrimoine à payer à la SCI 54 bld du 14 juillet la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

La SAS Vidya Patrimoine succombe en son appel et doit donc supporter les dépens de cette instance.

Sa demande en paiement de frais irrépétibles sera par conséquent rejetée et elle sera condamnée à payer à la SCI 54 bld du 14 juillet la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e Chloé Ricard sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Troyes ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Vidya Patrimoine à payer à la SCI 54 bld du 14 juillet la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Vidya Patrimoine de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Vidya Patrimoine aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Chloé Ricard.

Le greffier La présidente