ARRET N°

du 23 janvier 2024

R.G : 22/02041

N° Portalis DBVQ-V-B7G-FIHH

1) [R] [P]

2) [X] [P]

3) [E] [A]

4) [O] [A]

5) [S] [W]

6) [K] [J]

7) [H] [N]

8) [V] [Z]

9) S.C EFFERVESCENCE

c/

1) SARL SEMPER FIDELIS

2) Syndicat des copropriétaires de la copropriété EFFERVE’SENS

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL RAFFIN ASSOCIES

la SELARL JACQUEMET SEGOLENE

M^e Dominique ROUSSEL

M^e Nicolas HUBSCH

COUR D’APPEL DE [Localité 19]

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 23 JANVIER 2024

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de [Localité 19].

1) Monsieur [R] [P], né le 22 février 1948, à [Localité 20], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 7]

[Localité 9],

Représenté par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

2) Madame [X] [P], née le 24 juin 1949, à [Localité 18], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 7]

[Localité 9],

Représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

3) Monsieur [E] [A], né le 9 octobre 1967, à [Localité 12] (ROYAUME UNI), de nationalité britannique, demeurant :

PO BOX 261075 -

à DUBAI,

Représenté par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

4) Madame [O] [A], née le 25 avril 1965, à [Localité 14], de nationalité française, demeurant :

PO BOX 261075

à DUBAI,

Représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

5) Monsieur [S] [W], né le 29 octobre 1959, à [Localité 17], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 4]

[Adresse 4],

Représenté par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

6) Monsieur [K] [J], né le 28 août 1966, à [Localité 21], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 5]

[Localité 9],

Représenté par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

7 ) Madame [H] [N], née le 8 septembre 1981, à [Localité 15], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 10]

[Adresse 10],

Représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

8) Monsieur [V] [Z], né le 6 juin 1957, à [Localité 11], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 1]

[Adresse 1],

Représenté par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL JACQUEMET SEGOLENE),

9) la S.C EFFERVESCENCE, société civile immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES (YVELINES) sous le numéro 524.722.675, agissant poursuites et diligences de sa gérante, Madame [M] [F], épouse [C], née le 25 avril 1966, à [Localité 20], demeurant :

[Adresse 6]

[Adresse 6],

Représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL RAFFIN ASSOCIES),

INTIMEES :

1) la SARL SEMPER FIDELIS, exerçant sous l’enseigne [Y] [G] IMMOBILIER, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de [Localité 19] sous le numéro 502.246.408,

[Adresse 2]

[Localité 9],

Représentée par M^e Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de [Localité 19],

2) le Syndicat des copropriétairs de la copropriété EFFERVE’SENS, représenté par son syndic, la société I-MMOCOOP, société anonyme à directoire au capital de 3.200.000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de [Localité 19] sous le numéro 498.393.776, dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de son président en exercice domicilié de droit audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 9],

Représentée par M^e Nicolas HÜBSCH, avocat au barreau de [Localité 19] (SELARL HBS),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère,

Madame Florence MATHIEU, conseillère,

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats,

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS :

A l’audience publique du 5 décembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2024.

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La copropriété Efferve’sens est une copropriété située à [Localité 19] entre le [Adresse 13] et la [Adresse 22], composée de 13 bâtiments, 328 appartements et regroupant 267 copropriétaires.

Cette copropriété était gérée par le syndic de copropriété la société Semper Fidelis, représentée par Madame [Y] [G], selon mandat approuvé en assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2020 « pour la période débutant le jour de la présente assemblée pour prendre fin le jour de l’assemblée approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 ».

En 2022, en amont de l’assemblée générale de juin, la société Semper Fidelis a indiqué qu’elle ne souhaitait pas renouveler son mandat.

Le cabinet AMR, qui s’était porté candidat pour exercer les fonctions de syndic de la copropriété Efferve’sens, a, en cours de séance de l’assemblée générale du 21 juin 2022, retiré sa candidature « compte tenu des débats houleux et non constructifs entre certains copropriétaires et la menace par certains d’entre eux de saisir la justice afin de remettre en cause le procès-verbal ».

La copropriété s’est donc trouvée dépourvue de syndic.

Le 27 juin 2022, à la demande du syndicat des copropriétaires, la société Semper Fidelis a lancé une convocation pour une assemblée générale extraordinaire pour le 22 juillet 2022 avec pour ordre du jour la poursuite de la mission du syndic Semper Fidelis pendant 6 mois.

Le 6 juillet 2022, une petite dizaine de copropriétaires ont présenté une requête devant le président du tribunal judiciaire de [Localité 19] aux fins de nomination d’un syndic de copropriété, sur le fondement de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le premier syndic désigné par ordonnance du 20 juillet 2022 a refusé la mission en raison d’un manque de spécialité civile. Sur nouvelle requête, le président du tribunal judiciaire de [Localité 19] a, par ordonnance du 27 juillet 2022, désigné la société [Localité 16] Immobilier en qualité de syndic de la copropriété Efferve’sens pour une durée d’un an avec pour mission de se faire remettre les archives et exercer toutes les missions qui s’attachent à cette qualité.

Entre temps, à l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022, les membres du syndicat des copropriétaires de la copropriété Efferve’sens ont approuvé, à la majorité absolue, les termes du mandat de syndic désignant Semper Fidelis en qualité de syndic à compter du jour de l’assemblée générale jusqu’au 31 décembre 2022.

Le syndic [Localité 16] Immobilier judiciairement désigné, se plaignant du manque de coopération et de la résistance de Semper Fidelis, représentée par Madame [G], à transmettre le dossier de la copropriété, a, par acte d’huissier du 5 août 2022, signifié l’ordonnance judiciaire de nomination et adressé sommation d’avoir à remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat à la société [Localité 16] Immobilier.

Par exploits des 10, 11 et 12 août, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la société Semper Fidelis, ainsi que sept autres copropriétaires, ont saisi le président du tribunal judiciaire de [Localité 19] aux fins de rétractation de l’ordonnance du 27 juillet 2022 portant nomination de [Localité 16] Immobilier en qualité de syndic.

Dans le même temps, la société [Localité 16] Immobilier, en l’absence de réponse à sa sommation, a quant à elle, par exploit du 17 août 2022, fait assigner la société Semper Fidelis en référé d’heure à heure aux fins notamment de communication des documents de copropriété visés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance de référé du 7 septembre 2022, la société [Localité 16] Immobilier a été déboutée de l’intégralité de ses demandes aux motifs que la remise des pièces sous astreinte, visée audit article au profit du nouveau syndic, nécessite un changement de syndic et la cessation de l’activité de l’ancien ; et que, compte tenu de la contestation de la désignation de [Localité 16] Immobilier et du mandat en cours au profit de Semper Fidelis, cette société n’a pas cessé ses activités de syndic au sein de la copropriété.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier du 16 septembre 2022, Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [A], Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], Monsieur [I] [Z], Monsieur [V] [Z], et la SC Effervescence ont fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société [Localité 16] Immobilier, et la société Semper Fidelis, aux fins d’annulation des convocations à l’assemblée générale du 22 juillet 2022 et de l’assemblée générale extraordinaire elle-même ayant renouvelé le syndic Semper Fidelis en ses fonctions.

Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 19] a :

— déclaré irrecevables les demandeurs de leurs demandes en annulation ;

— débouté les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné les demandeurs à verser à la société SARL Semper Fidelis la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

—  débouté les demandeurs de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

—  condamné les demandeurs aux dépens,

aux motifs que les demandeurs ont toujours officiellement considéré, dans des instances distinctes mais concernant les mêmes parties et le même objet, que le mandat du syndic de copropriété de la société Semper Fidelis expirait le 30 juin 2022, de sorte qu’en application du principe de l’estoppel interdisant de se contredire au détriment d’autrui, ils sont irrecevables à agir en nullité de la convocation en date du 30 juin 2022 et de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 pour défaut de mandat de la société Semper Fidelis.

Le 18 novembre 2022, la société Semper Fidelis a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2022, au cours de laquelle la société Immocoop a été désignée syndic de la copropriété Efferve’sens.

Ladite assemblée générale du 15 décembre 2022 fait l’objet d’une procédure en annulation tant des convocations que de l’assemblée générale elle-même pendante devant le tribunal judiciaire de [Localité 19], initiée par une trentaine de copropriétaires, pour défaut de qualité de Semper Fidelis.

Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [A], Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N] et la SC Effervescence ont interjeté appel du jugement du 15 novembre 2022 par déclaration d’appel en date du 29 novembre 2022 (RG 2041/22), rectifiée le 6 décembre 2022 (RG 2042/22) pour inclure Monsieur [V] [Z] au titre des appelants, visant expressément l’ensemble des chefs du jugement.

Par ordonnance en date du 8 février 2023, le juge des référés a rétracté son ordonnance en date du 27 juillet 2022 par laquelle il désignait la société [Localité 16] Immobilier en qualité de syndic de la copropriété Efferve’sens, considérant que la société Semper Fidelis avait valablement été élue Syndic lors de l’AGE du 22 juillet 2022, conformément au jugement du 15 novembre 2022.

L’ordonnance du 8 février 2023 a été confirmée par un arrêt de cette cour du 11 juillet 2023.

Par ordonnance d’incident du 5 septembre 2023 le conseiller de la mise en état a rappelé qu’une déclaration d’appel rectificative n’introduit pas une instance nouvelle et que donc les deux déclarations d’appel enregistrées sous les numéros 2041/22 et 2042/22 ne forment qu’une seule et même instance de sorte que le fait que les appelants n’aient pas signifié et notifié leurs actes sous les deux numéros de répertoire général n’entachent pas la régularité de leurs diligences procédurales.

La jonction entre les affaires enregistrées sous les numéros 2041/22 et 2042/22 a été ordonnée et le syndicat des copropriétaires de la compropriété Efferve’Sens a été débouté de ses incidents de caducité des déclarations d’appel du 29 novembre 2022 enregistrée sous 2041/22 et du 6 décembre 2022 enregistrée sous numéro 2042/22.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023 pour Monsieur [V] [Z] et le 21 novembre 2023 pour Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [A], Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], et la SC Effervescence, les appelants demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 19] le 15 novembre 2022, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Sur l’irrecevabilité de la demande :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 19] le 15 novembre 2022, en ce qu’il a déclaré les demandeurs irrecevables en leurs demandes d’annulation,

Statuant à nouveau,

— déclarer recevable et bien fondée l’action des demandeurs en toutes leurs demandes,

En conséquence,

Sur l’annulation de l’assemblée générale :

— déclarer recevable et bien fondée l’action des demandeurs tendant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022,

— constater que la Société Semper Fidelis n’avait plus la qualité de syndic lors de l’envoi, le 27 juin 2022, des convocations en vue de l’assemblée générale,

— prendre acte que l’article 46 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 est une disposition d’ordre public,

En conséquence,

—  Annuler les convocations adressées le 27 juin 2022 par la Société Semper Fidelis aux copropriétaires de la copropriété Efferve’sens, pour l’assemblée générale extraordinaire fixée au 22 juillet 2022,

En conséquence,

—  Annuler l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété Efferve’sens du 22 juillet 2022,

En conséquence,

—  Annuler toutes les résolutions prises lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022 et notamment les résolutions n°4 et n°5 du procès-verbal portant désignation de la Société Semper Fidelis en qualité de syndic de la copropriété Efferve’sens, et approbation de son contrat de syndic,

Sur les dommages et intérêts

—  Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 19], le 15 novembre 2022, en ce qu’il a débouté les demandeurs de leurs demandes au titre des dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

—  Condamner la Société Semper Fidelis à verser à chacun des appelants la somme de 1.000 Euros chacun, en réparation du préjudice subi

Sur les frais irrépétibles et les dépens

—  Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 19], le 15 novembre 2022, en ce qu’il a débouté les demandeurs de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

—  Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 19], le 15 novembre 2022, en ce qu’il a condamné les demandeurs à verser à la Société Semper Fidelis la somme de 2.000 Euros, au titre des frais irrépétibles,

—  Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 19], le 15 novembre 2022, en ce qu’il a condamné les demandeurs aux dépens,

Statuant à nouveau,

—  Condamner la Société Semper Fidelis à verser aux appelants la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,

—  Condamner la Société Semper Fidelis aux entiers dépens de première instance,

—  Condamner la Société Semper Fidelis aux appelants la somme de 5.000 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

—  Condamner la Société Semper Fidelis aux entiers dépens d’appel.

Les appelants rappellent, au soutien de la recevabilité de l’action en nullité, que les conditions de mise en 'uvre du principe d’estoppel selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui », très rigoureuses, ne sont pas réunies en l’espèce, les demandeurs n’ayant jamais changé leurs prétentions depuis le début de la procédure ni effectué aucun changement de position de nature à induire les défendeurs en erreur sur leurs intentions, eux-mêmes ayant d’ailleurs été induits en erreur par Madame [G], gérante de la société Semper Fidelis, sur la date de fin de son mandat qu’elle a elle-même fixé au 30 juin 2022.

Ils constatent en outre que le tribunal judiciaire de [Localité 19] s’est fondé sur des documents, mentionnant la date du 30 juin 2022 comme date de fin du mandat de la société Semper Fidelis, qui n’émanaient pas des demandeurs mais soit de la société Semper Fidelis elle-même soit de la société [Localité 16] Immobilier.

Ils font valoir que l’estoppel n’est pas destiné à sanctionner une simple erreur mais un défaut de loyauté, lequel n’est pas caractérisé en l’espèce ; et que pour conduire à une irrecevabilité en application du principe de l’estoppel les positions contraires alléguées doivent l’avoir été au cours de la même instance, ce qui n’est pas le cas.

Ils soulignent par ailleurs que les dispositions du décret 678-223 du 17 mars 1967 prévoyant notamment la nomination sur requête d’un syndic à défaut de nomination par l’assemblée des copropriétaires dûment convoquée, est d’ordre public, et en concluent que non seulement les requérants étaient fondés à se tourner vers le président du tribunal judiciaire de [Localité 19] sur ce fondement, mais qu’au surplus toute violation de ces dispositions d’ordre public est, en principe, sanctionnée par la nullité sans que le copropriétaire demandeur ait à justifier d’un préjudice.

Pour contester l’application de l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 qui offre la possibilité au président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale « en cas d’empêchement du syndic », ils contestent l’existence d’un tel empêchement tel que défini par la loi ALUR.

Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [A], Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], et la SC Effervescence contestent le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Semper Fidelis sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les copropriétaires ayant voté pour des résolutions adoptées lors d’une assemblée générale ne sont pas admis à contester cette assemblée générale par la suite. Ils soutiennent que, figurant tous sur la liste des copropriétaires absents et non représentés à l’assemblée générale du 22 juillet 2022, ils étaient défaillants et en tant que tels ont la possibilité de la contester en application de l’alinéa 2 de l’article 42 invoqué par la société Semper Fidelis.

Les appelants affirment que l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022, ayant décidé la poursuite de la mission de syndic de Semper Fidelis, est nécessairement nulle comme ayant été convoquée par la société Semper Fidelis alors que son mandat de syndic avait expiré à la date de la convocation.

Ils invoquent enfin un préjudice subi par les demandeurs du fait du flou juridique et des frais engendrés par les agissements de la société Semper Fidelis.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 5 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Efferve’sens, représenté par son syndic la société I-mmocoop, demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles 17 et 18 V de la loi du 10 juillet 165

Vu la Jurisprudence

—  Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire en date du 15 novembre 2022,

—  Débouter Monsieur et Madame [P], Monsieur [E] [A], Madame [O] [KM], la Société civile Effervescence, Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], Monsieur [I] [Z] et Monsieur [V] [Z] de leur appel,

Y ajoutant,

—  Condamner Monsieur et Madame [P], Monsieur [E] [A], Madame [O] [KM], la Société civile Effervescence, Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], Monsieur [I] [Z] et Monsieur [V] [Z] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires Efferve’sens représenté par son Syndic en exercice la société Immocoop à la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles

—  Condamner Monsieur et Madame [P], Monsieur [E] [A], Madame [O] [KM], la Société civile Effervescence, Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], Monsieur [I] [Z] et Monsieur [V] [Z] aux entiuers dépens

Le syndicat des copropriétaires en exercice soutient que les appelants, en admettant expressément dans le cadre d’un débat judiciaire le fait que le mandat de syndic de la société Semper Fidelis expirait le 30 juin 2022, puis en soutenant que ce mandat aurait pris fin le 21 juin 2022, se sont contredits juridiquement afin d’obtenir l’annulation de la convocation du 27 juin 2022 et l’annulation de l’assemblée générale subséquente du 22 juillet 2022, cette contradiction caractérisant une fin de non-recevoir sur le fondement du principe de l’estoppel.

Pour contester la demande d’annulation de la convocation du 27 juin 2022 et de l’assemblée générale du 22 juillet 2002 ayant poursuivi le mandat de syndic de la société Semper Fidelis, le syndicat des copropriétaires fait valoir

o que l’ensemble des parties à la présente instance a considéré que le mandat de syndic de la société Semper Fidelis perdurait jusqu’au 30 juin 2022, et qu’à l’assemblée du 22 juillet 2022 le renouvellement du mandat de Semper Fidelis a été approuvé à une large majorité de 109 voix sur les 115 copropriétaires présents qui ont voté.

o que l’assemblée générale a été convoquée à la demande expresse du conseil syndical, dont les membres sont également des copropriétaires, la faculté pour le conseil syndical et les copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de nomination d’un syndic lorsque le syndicat en est dépourvu étant prévue par les articles 17 et 18 V de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 13 novembre 2023, la société Semper Fidelis demande à la Cour de :

Vu l’article 42 alinéa deux de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêt de la cour de cassation, chambre civile 3, 28 mars 2019

—  Déclarer irrecevable la demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale du 21 juin 2022 présentée par les appelants

—  Déclarer, en conséquence irrecevables les demandes de dommages intérêts et d’article 700 présentées à l’encontre de Semper Fidelis

Vu l’article 840 du CPC rappelant que la requête doit contenir les conclusions du demandeur,

—  Juger qu’aucune demande à l’encontre de la société Semper Fidelis n’est contenue dans la requête aux fins d’assigner à jour fixe

En conséquence,

—  Juger irrecevables les demandes de dommages et intérêts, d’article 700 et de dépens, présentées à l’encontre de la Société Semper Fidelis.

En toute hypothèse déclarer les demandes présentées à l’encontre de la Société Semper Fidelis mal fondées

—  Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement (TJ [Localité 19]) rendu le 15 novembre 2022

—  Condamner Monsieur [R] [P], Madame [X] [B] épouse [P], Monsieur [E] [A], Madame [O] [KM] épouse [A], la Société Civile Effervescence, Monsieur [S] [W], Monsieur [K] [J], Madame [H] [N], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer à la Société Semper Fidelis la somme de 5.000 € à hauteur d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

—  Les condamner aux entiers dépens d’appels

La société Semper Fidelis soulève d’abord l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’AGE du 22 juillet 2022, d’une part sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le copropriétaire qui a voté en faveur d’une décision de l’assemblée générale n’est pas admis à contester l’assemblée générale dans son ensemble ; d’autre part sur le fondement de l’estoppel en reprenant à son compte les observations du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété Efferve’sens.

Elle souligne :

* que c’est bien le conseil syndical qui a demandé à la société Semper Fidelis de convoquer d’urgence une AGE, considérant que le mandat de cette dernière expirait le 30 juin 2022 ;

* que les parties étaient d’accord sur la date d’expiration du contrat de syndic au 30 juin 2022, les appelants ayant eux-mêmes reconnu plusieurs fois, en particulier dans leur requête du 6 juillet 2022, que le contrat du syndic avait expiré le 30 juin 2022.

La société Semper Fidelis conteste enfin la demande de dommages et intérêts formée par les appelants à son encontre au motif :

* que cette demande serait irrecevable au même titre que la demande principale, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et également sur le fondement de l’article 840 du code de procédure civile, la requête aux fins d’assignation à jour fixe ne contenant aucune demande de dommages et intérêts à son encontre.

* que la société Semper Fidelis n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022 au visa de l’article 42al2 de la loi du 10 juillet 1965.

La société Semper fidelis soutient que l’article 42 alinea 2 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à une action en annulation de l’assemblée générale en son entier de sorte que le copropriétaire qui a voté en faveur d’une décision n’est pas admis à contester l’assemblée générale dans son ensemble.

Il en conclut que les appelants ayant voté pour certaines résolutions lors de l’assemblée générale contestée du 21 juin 2022 sont irrecevables à demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier.

Mais la cour constate que l’assemblée générale dont il est demandé l’annulation par la présente procédure est celle du 22 juillet 2022, convoquée uniquement pour désigner le syndic Semper Fidelis par un nouveau mandat de 6 mois, et qu’il ressort du procès verbal d’assemblée générale du 22 juillet 2022 que les appelants n’étaient ni présents ni représentés de sorte qu’ils restent recevables à contester les décisions prises lors de cette assemblée générale.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale sur le fondement de l’estopel.

Sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et selon l’article 122 du dit code constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond.

A ce titre le syndicat Semper Fidelis se prévaut de la fin de non recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, pour voir sanctionner l’attitude procédurale des appelants qui au cours d’une même instance ont adopté des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui l’ont induit en erreur sur leurs intentions.

Il estime que le tribunal a considéré à juste titre que les appelants qui dans leur requête du 6 juillet 2022 présentée au président du tribunal judiciaire pour voir nommer un syndic en raison de la carence constatée au delà du 30 juin 2022 à cette fonction au sein d’une copropriété comportant 13 bâtiments et 328 appartements pour 268 copropriétaires, et qui n’ont pas contesté les pouvoirs du syndic pour leur délivrer le 27 juin 2022 une convocation à l’assemblée générale du 22 juillet 2022, ne peuvent ensuite soutenir que les pouvoirs du syndic étaient échus depuis le 21 juin.

Mais n’est interdit à une partie à une procédure, un changement d’une position exprimée et reconnue que dans une même instance ou le cas échéant dans le cadre d’une instance où elle a eu et fait valoir des droits sur la base d’éléments constants désormais contestés.

Or si dans leur requête du 6 juillet 2022 présentée au président de la juridiction pour voir nommer un syndic provisoire les appelants ont indiqué que la copropriété ne disposait plus d’un syndic depuis le 30 juin 2022 force est de constater qu’ils n’avaient pas besoin de se prévaloir de cette date dans la mesure où l’absence du syndic depuis le 21 juin 2022 aurait eu les mêmes conséquences.

L’important était pour eux de faire constater la carence à ce poste et ils ont retenu la première date utile et non contestée par l’ensemble des intervenants qui ne faisait pas débat dans le cadre de cette procédure.

Par ailleurs les intimés sont mal venus à leur reprocher cette erreur alors même qu’ils en sont à l’origine puisque dans la convocation du 27 juin 2022 le syndic écrivait à tous les copropriétaires que sur le rapport du conseil syndical approuvé à la majorité des membres présents et représentés considérant que le mandat du syndic expirait le 30 juin, la copropriété courrait un risque de carence à compter du 1er juillet.

Les appelants ne sont pas à l’origine de ce courrier valant convocation des copropriétaires par le syndic, qu’ils n’ont ni initié ni approuvé ; ils ne se sont pas prévalus dans une autre procédure de la validité de cette convocation pour se voir reconnaître des droits ; et ils ne se sont pas présentés à l’assemblée générale du 22 juillet 2022.

Il en résulte que les appelants sont recevables en leur contestation de la validité de cette convocation et partant de celle de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 sans que puisse leur être opposé une violation du principe de l’estopel.

Sur la date de fin de mandat du syndic Semper Fidelis

Les appelants soutiennent que le syndic Semper Fidelis n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale le 27 juin 2022 puisque son mandat avait expiré le 21 juin 2022 à minuit à l’issue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021 ainsi que le prévoit le mandat donné à ce syndic.

La résolution n°7 de l’assemblée générale du 14 décembre 2020 désignant Semper Fidelis comme syndic de la copropriété précise en effet que le mandat est approuvé « pour la période débutant le jour de la présente assemblée pour prendre fin le jour de l’assemblée approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et selon les conditions fixées au contrat ».

Le contrat de syndic, dont seule une page est produite, non daté et non signé, mais non contesté, prévoit dans son article 2 ' Durée du contrat, qu’il est conclu pour une durée de 18 mois et prendra fin le jour de l’assemblée générale appelée à arrêter les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021.

A l’assemblée générale du 21 juin 2022, aux termes d’une résolution n°6, sur proposition du conseil syndical, l’assemblée générale a approuvé sans réserve les comptes, les appelants ayant pour leur part voté contre.

Il en résulte que le contrat de syndic de la société Semper Fidelis a pris fin le jour de cette assemblée générale, le 21 juin 2022.

Le syndic Semper Fidelis estime qu’il disposait d’un mandat jusqu’au 30 juin 2022, ce terme ayant été reconnu par toutes les parties, y compris le conseil syndical et le syndic provisoire [Localité 16] immobilier nommé par le président dans son ordonnance du 27 juillet 2022. Il rappelle que si le syndic pressenti pour lui succéder et qui a retiré sa candidature lors de l’assemblée générale du 21 juin 2022 avait été nommé, son mandant n’aurait débuté que le 1er juillet 2022 tel que cela résulte des mentions portées sur la résolution numéro 8 de l’AG du 21 juillet 2022 qui concerne la désignation du syndic et la fixation de la durée de son mandat qui devait commencer le 1er juillet 2021.

En effet, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 21 juin 2022, qui n’a pas pu faire l’objet d’un vote en raison du retrait de la candidature du syndic appelé à être désigné, était ainsi formulée : « l’Assemblée générale approuve le mandat de syndic du cabinet AMR (…) Le mandat est approuvé pour la période débutant le 01/07/2022 jour de la présente assemblée pour prendre fin 30/06/204 et selon les conditions fixées au contrat ».

Le texte de cette résolution contenait une contradiction en prévoyant un début de mandat du nouveau syndic pressenti au 1er juillet tout en affirmant de manière erronée que cette date correspondait au jour de l’assemblée approuvant les comptes, ce qui n’était pas le cas.

Cette erreur, reprise par la suite par toutes les parties, constitue une erreur commune qui ne lie pas les parties et ne peut être valablement opposée aux copropriétaires qui contestent à raison la qualité du syndic Semper Fidelis postérieurement à la date du 21 juin 2022.

Ainsi, dès lors que l’assemblée générale du 21 juin 2022 a approuvé sans réserve les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021, par l’adoption de la résolution n°6, le mandat du syndic Semper Fidelis a pris fin à cette date.

Mais par exploit d’huissier du 19 septembre 2022, les appelants ont saisi le tribunal judiciaire de [Localité 19] d’une demande en annulation de plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 21 juin 2022, dont la résolution n°6, en faisant valoir qu’aucune réponse et justification n’a été apportée aux interrogations soulevées lors du vote de cette résolution au cours de l’assemblée.

Aussi, à supposer que cette demande aboutisse, la copropriété se verrait rétroactivement placée dans une situation de non-approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021.

Dans ce cas, l’intention des parties ayant été de conditionner la fin du mandat de syndic à l’approbation des comptes relatifs à sa gestion, il conviendrait de constater que le mandat du syndic Semper Fidelis n’a pas pris fin et ne prendra fin qu’au jour de l’assemblée générale approuvant les comptes, conformément aux dispositions contractuelles et donc que la convocation du 27 juin 2022 pour l’audience du21 juillet 2022 est régulière.

En revanche, si la demande d’annulation de la résolution approuvant les comptes était rejetée, il faudra considérer que Semper Fidelis était sans qualité propre pour convoquer une assemblée générale de copropriétaires le 27 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires représentée par la société Immocoop se prévaut alors de la régularité de cette convocation en qualité de mandataire du conseil syndical l’ayant expréssément invité à ce faire et ce sur le fondement des dispositions de l’article 18V de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit expressément la faculté pour le conseil syndical en cas d’empêchement du syndic de convoquer une assemblée générale en posant que :

« en cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic . En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice ».

Les appelants opposent le caractère d’ordre public de l’article 46 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, qui stipule qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête, notamment, d’un ou plusieurs

copropriétaires ou d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. Ils estiment que cette disposition ne souffre d’aucune dérogation.

Mais les dispositions législatives prévalent dans la hiérarchie des normes sur celles du décret, et par ailleurs l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi et celles du décret prises pour leur application, ne mentionne pas l’article 46 du décret du 17 mars 1967.

Figurent en revanche, dans cette liste limitative des dispositions n’admettant aucune clause contraire, les articles 17 et 18 V de la loi du 10 juillet 1965.

Ce dispositif, issu de la loi Alur du 24 mars 2014 vise notamment à simplifier la procédure et à éviter à la copropriété des frais de justice inutiles.

Il y a empêchement du syndic chaque fois qu’il est dans l’impossibilité d’agir, par suite de maladie, de mise en faillite, de retrait de la garantie financière ou encore de conflits internes à la copropriété.

L’expiration du mandat du syndic Semper Fidelis par le jeu des dispositions contractuelles fixant la fin du contrat au jour de l’assemblée générale appelée à arrêter les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021, concomitamment au retrait brutal de la candidature du syndic destiné à le remplacer par nomination à cette même assemblée générale, en raison des conflits internes à la copropriété démontre suffisamment « l’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit », prévu à l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965.

Le président du conseil syndical était donc habilité à convoquer par tout mandataire une assemblée générale ayant pour seul objet de désigner un syndic.

Par email du 27 juin 2022, M. [U] [L] écrivait à Madame [Y] [G] pour lui transmettre « le rapport que le conseil syndical a approuvé à la majorité des membres présents et représentés », « en vue de la convocation de l’assemblée générale extraordinaire », dans lequel il indiquait :

« le conseil syndical recommande que l’Assemblée générale extraordinaire, dont il a demandé d’urgence la convocation, désigne Semper fidelis pour un nouveau mandat (')

Ce projet de contrat d’urgence pour une courte période est évidemment plus coûteux qu’un contrat normal ; mais cette solution reste moins coûteuse que ne le serait le recours à un administrateur provisoire ou à un syndic désigné par le tribunal, dont on ignore tout»

La convocation à l’assemblée générale du 22 juillet 2022 incluait en annexe l’intégralité du texte dudit email, portant signature de M. [L] et M. [T].

Dans ces circonstances, c’est bien en qualité de mandataire du président du conseil syndical que le syndic Semper Fidelis a convoqué l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022 avec pour seul objet la désignation du syndic pour une période de 6 mois.

La convocation est par conséquent valable, de même que l’assemblée générale subséquente du 22 juillet 2022, à laquelle 115 copropriétaires ont assisté, dont 109 ont voté pour la résolution portant sur le renouvellement de Semper Fidelis en qualité de syndic.

Le 15 décembre 2022, en assemblée générale convoquée aux fins de désignation d’un nouveau syndic, trois cabinets ont été proposés au vote des 150 copropriétaires présents. Le mandat du syndic Immocoop actuellement en place a été approuvé à la majorité. Il prendra fin le 30 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les appelants sollicitent la condamnation du syndic Semper Fidelis au versement de 1 000 euros à chacun des requérants à titre de dommages et intérêts en considérant notamment qu’il est impossible de faire confiance au syndic Semper Fidelis alors même que cette société s’est vu octroyer un mandat de gestion au cours d’une assemblée générale irrégulière.

Toutefois, ils ne caractérisent pas la faute du syndic Semper Fidelis et ne justifient d’aucun préjudice personnel.

La Cour relève que la société Semper Fidelis, qui ne souhaitait pas poursuivre son mandat de syndic, ne l’a fait qu’à la demande du syndicat des copropriétaires, faisant usage d’une possibilité offerte par la loi, afin de donner plus de temps à la copropriété pour résoudre la situation ; que lorsque les requérants ont saisi le président du tribunal judiciaire de [Localité 19], le 6 juillet 2022, ils avaient déjà reçu la convocation à l’assemblée du 22 juillet et ne pouvaient ignorer que cette procédure, venant en conflit de l’initiative prise par la copropriété, n’était pas dans l’intérêt de cette dernière.

Il convient par conséquent de débouter les appelants de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 19] sera confirmé sur ce point.

Les appelants, succombant en leur appel, seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande au surplus qu’ils soient condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Efferve’sens prise en la personne de son syndic en exercice la société Immocoop , et à la société Semper Fidelis, la somme de 1 500 euros ensemble au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 19] du 15 novembre 2022, en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandeurs de leurs demandes en annulation,

Statuant à nouveau :

Déclare recevables les demandes formées par M. [R] [P], Mme [X] [P], M. [E] [A], Mme [O] [A], M. [S] [W], M. [K] [J], Mme [H] [N], M. [V] [Z], SC Effervescence ;

Déboute les appelants de leur demande d’annulation des convocations adressées le 27 juin 2022 pour l’assemblée générale extraordinaire du 22 juillet 2022 ;

Déboute les appelants de leur demande subséquente d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété Efferve’sens du 22 juillet 2022

Confirme pour le reste le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 19] du 15 novembre 2022 ;

Y ajoutant :

Condamne M. [R] [P], Mme [X] [P], M. [E] [A], Mme [O] [A], M. [S] [W], M. [K] [J], Mme [H] [N], M. [V] [Z], SC Effervescence à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Efferve’sens prise en la personne de son syndic en exercice la société Immocoop, et à la société Semper Fidelis, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les appelants de leurs demandes à ce titre.

Condamne M. [R] [P], Mme [X] [P], M. [E] [A], Mme [O] [A], M. [S] [W], M. [K] [J], Mme [H] [N], M. [V] [Z], SC Effervescence aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,