ARRET N°

du 26 mars 2024

N° RG 23/00111 -N° Portalis DBVQ-V-B7H-FI7C

S.A.S. JT21

c/

[V]

[K]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Elizabeth BRONQUARD

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 26 MARS 2024

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

S.A.S. JT2I

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Elizabeth BRONQUARD, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e David DAHAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [W] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE, avocat au barreau de REIMS

Madame [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 20 février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 4 novembre 2020 par Maître [A] [H], notaire associé à [Localité 8] avec la participation de Maître [F] [P], notaire à [Localité 7], assistant les bénéficiaires, la société JT2I a consenti à Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] une promesse de vente expirant le 8 février 2021, portant sur une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le prix de 280.000 euros, sous conditions suspensives et avec obligation particulière pour le promettant d’effectuer certains travaux.

Arguant de l’état dégradé de l’immeuble et de la non-réalisation des travaux par le promettant, Monsieur [V] et Madame [K] ont renoncé à l’acquisition de ce bien et sollicité la restitution des fonds versés entre les mains du notaire.

Ayant ultérieurement reçu une mise en demeure de payer la somme de 28.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, par acte d’huissier en date du 24 juin 2021, Monsieur [V] et Madame [K] ont fait assigner la SAS JT2I devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins notamment de voir constater la caducité de la promesse de vente du 4 novembre 2020.

Par jugement rendu le 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Reims a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté la caducité de la promesse de vente signée entre la société JT2I d’une part, et Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] d’autre part ;

— débouté Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté la société JT21 du surplus de ses demandes

— débouté les parties de leurs demandes respectives en paiement au titre des frais irrépétibles,

— partagé les dépens par moitié.

Par un acte en date du 24 janvier 2023, la SAS JT2I a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 31 janvier 2024, la SAS JT2I conclut à l’infirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté les consorts [V]-[K] de leur demande indemnitaire et demande à la cour de :

— prononcer la résolution de plein droit de la vente conclue aux termes de la promesse signée entre les parties en date du 4 novembre 2020 en vertu de son droit d’option,

— d’écarter des débats le témoignage de Maître [P], notaire établi dans le courrier du 27 avril 2021,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum les consorts [V]-[K] à lui payer les sommes de :

—  28.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

—  10.000 euros pour résistance abusive,

—  16.950 euros au titre de son préjudice économique,

—  5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Elle soutient que la vente du bien immobilier, objet de sa promesse, est parfaite et a acquis un caractère ferme, irrévocable et définitif suite à la levée d’option effectuée par courriel du 15 janvier 2021, par les consorts [V]-[K] dans le délai imparti qui ont fait connaître la réalisation de la condition suspensive tenant au prêt ; que consécutivement, les notaires de parties ont été chargés d’établir l’acte réitératif et que c’est le jour même de la signature que les consorts [V]-[K] ont indiqué qu’ils renonçaient à leur achat.

Elle fait valoir que la levée d’option entraîne la possibilité pour elle de poursuivre l’exécution de la vente ou de considérer la vente comme étant résolue avec paiement de l’indemnité d’immobilisation, conformément aux dispositions contractuelles signées entre les parties.

Elle critique la motivation adoptée par le premier juge qui s’est appuyé sur le témoignage de complaisance de Maître [P] qui a contrevenu à l’article 20 du règlement national des notaires.

Elle affirme qu’elle n’a jamais renoncé au paiement de l’indemnité d’immobilisation et que c’est un usage chez les notaires de restituer les fonds à la banque dès le lendemain de la non-réalisation de la banque, ce que son notaire Maître [H] a fait. Elle précise qu’elle a demandé dans un cadre amiable à plusieurs reprises le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient qu’il ne peut pas lui être reproché, comme ce qu’a retenu le premier juge, un défaut d’accomplissement de formalisme sous peine de déchéance du droit à demander le paiement de l’indemnité d’immobilisation, dans la mesure où le contrat ne le prévoit pas.

Elle ajoute qu’elle produit à hauteur d’appel le procès-verbal de carence établi par Maître [H] le 18 janvier 2024, ce qui est possible puisque la promesse n’est toujours pas officiellement déclarée caduque en raison de l’appel pendant devant la cour.

Elle considère que l’instance en justice initiée par les consorts [V]-[K] constitue une résistance abusive.

Enfin, elle fait état de son préjudice économique consécutif à la mauvaise foi des consorts [V]-[K] dans leurs relations contractuelles. Elle soutient avoir été contrainte de constituer un prêt bancaire pour faire face à d’autres engagements pris en considération de la somme qu’elle allait percevoir de la vente dudit bien.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 5 juin 2023, les consorts [V]-[K] concluent à l’infirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse de vente régularisée le 4 novembre 2020 et demandent à la cour de condamner la SAS JT2I à leur payer les sommes de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 3.500 au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils affirment que la société JT2I n’a pas honoré son obligation de réaliser certains travaux prévus dans la promesse de vente (condition déterminante de leur engagement) et n’ a pas entretenu de manière diligente le bien objet de la promesse, de sorte que l’absence de réitération de l’acte authentique de vente ne leur est pas imputable mais résulte des manquements contractuels du promettant.

Ils dénoncent par ailleurs subir un préjudice moral consécutif aux manquements de la société JT2I ayant généré un état de stress accentué par les menaces de cette dernière, et les ayant contraints de trouver une solution de relogement dans l’urgence.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1124, alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant qu’en cas de promesse unilatérale, seul le promettant s’engage à vendre ou à acheter. Le bénéficiaire n’est pas tenu de conclure le contrat définitif ; il est titulaire d’une option, qu’il est libre d’exercer ou non. Ce droit d’option est ouvert au seul bénéficiaire de la promesse unilatérale. Cette promesse ne change pas forcément de nature si elle met une ou plusieurs obligations à la charge du bénéficiaire qui est doté d’un droit d’option quant à la conclusion du contrat définitif.

En l’espèce, il ressort des mentions de l’acte authentique du 4 novembre 2020 ayant pour objet la « promesse unilatérale de vente » de la société JT2I au profit de Monsieur [V] et Madame [K] qui l’ont acceptée, que :

— « DELAI – La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 8 février 2021 à seize heures. » (p.4)

— "REALISATION – La réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente […], soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. […] Cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

* au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes […],

* à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel (') (p 4-5)

— "CARENCE – La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

[…]

En cas de levée d’option dans le délai

— Si le bénéficiaire a valablement levé l’option dans le délai de réalisation ci- dessus, mais que l’acte de vente, accompagné du paiement du prix et des frais, n’est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l’autre partie en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte.

— Si, malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l’une des parties refusait ou s’abstenait de régulariser l’acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l’établissement d’un procès-verbal, dans les termes duquel il sera constaté le défaut du promettant ou du bénéficiaire. Ce procès-verbal devra être établi, si chacune des parties a son propre notaire, par le notaire du promettant en cas de défaut du bénéficiaire et par le notaire du bénéficiaire en cas de défaut du promettant.

[…]

— En cas de défaut du bénéficiaire qui ne viendrait ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d’option, le promettant pourra à son choix dans le procès-verbal :

. Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente.

. Soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le bénéficiaire dans le

procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le promettant reprendra alors purement et simplement sa

liberté indépendamment de son droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice."

(P5-6)

— "FORCE EXECUTOIRE DE LA PROMESSE – Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. Il en

résulte notamment que :

* Le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déja débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes. […]

* Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant.

* Toute révocation ou rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit dépourvue de tout effet sur le contrat promis du fait de l’acceptation de la présente promesse en tant que telle par le bénéficiaire. […]

(p-6)

— "INDEMNITE D’IMMOBILISATION-DISPENSE DE VERSEMENT IMMEDIAT -

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 28.000 €. De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes." (p7-8)

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que les consorts [V]-[K] ont obtenu le prêt nécessaire au financement de l’acquisition du bien, objet de la promesse de vente, conformément au courriel adressé le 15 janvier 2021 au représentant de la société JT2I auquel était joint l’attestation bancaire.

La condition suspensive de prêt était donc réalisée et il est justifié de ce que les notaires des parties ont été mandatés afin d’établir l’acte réitératif, la date de signature ayant été fixée au 17 février 2021.

Aux termes de son courriel adressé le 18 février 2021 à Maître [A] [H], notaire du promettant, chargé par les parties dans la promesse de vente de recevoir l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, la SCP [F] [P], Guillaume MOREL et Frédérique CONREUR-MARTIN, notaires associés assistant les consorts [V]- [K], faisant suite au rendez-vous de signature du 17 février 2021 à 16 heures en l’Etude de Maître [H], rapporte que les acquéreurs ont précisé avoir constaté plusieurs désordres sur le bien lors de la revisite du bien préalablement à cette signature, de sorte que « compte tenu de l’état actuel du bien, vendeur et acquéreur ont convenu d’un commun accord de mettre un terme définitif à ce dossier, en conséquence de quoi l’avant contrat est désormais également caduque, il n’y aura aucune indemnité de part ni d’autre. » Il poursuit en sollicitant la confirmation de l’accord de son client à ce sujet, et la restitution intégrale comme convenu des sommes qu’il a déjà versées dans ce dossier afin de lui permettre de les renvoyer sans délai à la banque.

Force est de constater que l’accord n’a pas été donné par la SAS JT2I puisque par courrier en recommandé du 17 mars 2021, celle-ci, par le biais de son avocat, a mis en demeure les consorts [V]- [K] de régler l’indemnité d’immobilisation.

Les consorts [V]-[K] affirment que la SARL JT2I n’a pas accompli les obligations mises à sa charge. En page 12 de la promesse de vente, il est stipulé que:

«  OBLIGATION PARTICULIERE A LA CHARGE DU PROMETTANT :

Les parties conviennent que le PROMETTANT devra modifier l’accessibilité au sous-sol par :

— édification d’un mur branché sur la partie sud,

— terrassement de la descente,

— enlèvement des piliers.

Toutefois, ne sont pas compris dans cette obligation de travaux : enlèvement des arbres ".

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [V]- [K] qui ne produisent que des photographies de défauts mineurs (latte de plancher qui se soulève, fissure superficielle sur un mur, etc') concernant des éléments qui n’ont pas été élevés comme devant faire l’objet de travaux, ceux-ci ne prouvent pas le manquement du promettant à ses obligations. En effet, la SAS JT2I justifie de l’accomplissement de ses obligations par la production de photographies, d’une facture d’un montant de 11.685 euros émise le 12 février 2021 listant les travaux énumérés dans la promesse corroborée par une attestation datée du 26 février 2022 du président de la société ayant effectué les travaux, Monsieur [M] [O], ainsi que par le relevé bancaire de la SARL JT2I mentionnant au 15 février 2021 le paiement d’une facture de 11.685 euros.

Il ressort de ces éléments que les conditions à la charge du promettant ont été réalisées et que la levée de l’option a été effectuée par les consorts [V]- [K], le refus par ces derniers de signer l’acte de vente étant constitutif d’un comportement fautif entraînant la résolution du contrat.

De manière conventionnelle et par application de l’article 1103 du code civil, les parties ont prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire, à la première demande du promettant.

Il y a lieu de rappeler que le règlement national des notaires qui régit la déontologie applicable à ces derniers énonce en son article 20 que " Le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit :

— n’accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude que dans les cas expressément prévus par la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence ". En application de ce texte, le notaire ne peut dans le cadre d’une instance judiciaire relater au soutien des intérêts de son client des échanges intervenus de manière confidentielle entre notaires. Aussi, la cour ne peut exploiter ni le courrier adressé par Maître [P] le 27 avril 2021 au conseil des consorts [V]- [K], ni celui du 25 janvier 2024 rédigé par Maître [H] à destination de l’avocat de la SARL JT2I.

Aucun renoncement de la SAS JT2I au versement de l’indemnité d’immobilisation, à l’issue du rendez-vous fixé le 17 février 2021 à l’étude notariée pour la réalisation de la vente, n’ayant été acté, le renoncement ne se présumant pas, il convient de faire application de la lettre du contrat, qui énonce clairement que « (le bénéficiaire) s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes ». La cour estime que ni l’absence de rédaction d’un procès-verbal de carence le 17 février 2021, ni la restitution par le notaire du promettant du prêt bancaire affecté à l’acquisition du bien auprès de l’établissement financier n’influent sur la possibilité offerte à la SAS JT2I de réclamer le paiement l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, il convient de condamner solidairement les consorts [V]- [K] à payer à la SAS JT2I la somme de 28.000 euros au titre d’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

La SAS JT2I ne démontre pas avoir subi un préjudice économique distinct des conséquences de l’immobilisation du bien pour lesquelles elle a déjà obtenu une réparation. Elle ne prouve pas la corrélation entre la résolution de la vente et l’impossibilité pour elle de conclure d’autres transactions.

Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande en paiement au titre du préjudice économique.

Ester en justice, de même que la défense à une action étant un droit, au vu au surplus de la solution retenue par le premier juge, en l’absence d’une caractérisation fautive des consorts [V]- [K] dans leur droit d’intenter une action en justice, il convient de débouter la SAS JT2I de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusive.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [V]-[K] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Les circonstances de l’espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Reims, en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente conclue entre, d’une part, la SAS JT2I, ainsi que Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K], d’autre part, aux termes de la promesse de vente signée le 4 novembre 2020.

Condamne solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] à payer à la SAS JT2I la somme de 28.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Déboute la SAS JT2I de ses demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives ainsi qu’au titre du préjudice économique.

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Condamne in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [R] [K] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente