Arrêt n°

du 30/04/2025

N° RG 23/01946

IF/FJ

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE SOCIALE

Arrêt du 30 avril 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 22 novembre 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de CHARLEVILLE MEZIERES (n° 51-21-000010)

Monsieur [P], [R], [D] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocats au barreau de REIMS

INTIMÉS :

1) Monsieur [K] [Y]

[Adresse 15]

[Localité 1]

2) L’E.A.R.L. LES CYGNES

[Adresse 15]

[Localité 1]

représentés par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, prorogée au 30 avril 2025, Madame Isabelle FALEUR, conseiller, chargé d’instruire l’affaire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, et en a rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur François MÉLIN, président

Madame Marie-Laure BERTHELOT, conseiller

Madame Isabelle FALEUR, conseiller

GREFFIER lors des débats :

Monsieur Francis JOLLY, greffier

ARRÊT :

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Monsieur François MÉLIN, président, et Monsieur Francis JOLLY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Faits et procédure :

Selon acte authentique régularisé en l’étude de Maître [B] le 29 octobre 1998, Monsieur [P] [Z] a donné à bail à Monsieur [K] [Y], pour une durée de 18 années expirant le 29 octobre 2016, un bâtiment d’exploitation et diverses parcelles sises sur les communes de [Localité 37] et [Localité 26] pour une superficie totale de 57ha 30a 54ca se décomposant comme suit : 50ha 91a 50ca en nature de pré et 06ha 39a 04ca en nature de terre.

A défaut de congé, le bail s’est tacitement renouvelé le 29 octobre 2016 pour une durée de 9 années expirant le 29 octobre 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 avril 2021, l’EARL LES CYGNES, se disant bénéficiaire du bail, a informé Monsieur [P] [Z] de la mise à disposition des parcelles au profit de la société en participation SEP NOTRE DAME DES EPIS à compter du 1er mai 2021 en application des dispositions de l’article L411-39-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Par déclaration reçue au greffe le 05 mai 2021, Monsieur [P] [Z] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de CHARLEVILLE-MEZIERES aux fins de voir :

— refuser à l’EARL LES CYGNES ainsi qu’à Monsieur [K] [Y], en tant que de besoin, l’autorisation de mettre à disposition le bail au profit de la SEP NOTRE DAME DES EPIS en vue d’un assolement en commun,

— prononcer la résiliation du bail régularisé le 29 octobre 1998,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y], de l’EARL LES CYGNES, et en tant que de besoin, de tout occupant de leur chef, et ce, avec l’assistance et le concours de la force publique dans les 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir par les services du greffe,

— condamner Monsieur [K] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En cours d’instance, et après qu’il a été relevé que les conditions d’application des dispositions de l’article L411-39 du code rural et de la pêche maritime n’étaient pas réunies, l’EARL LES CYGNES a renoncé à son projet et à la constitution de la SEP NOTRE DAME DES EPIS.

La demande aux fins de voir refuser à l’EARL LES CYGNES l’autorisation de mettre à disposition le bail au profit de la SEP NOTRE DAME DES EPIS est devenue sans objet.

Par jugement du 22 novembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Charleville-Mézières a :

— rejeté la demande de résiliation du bail en date du 29 octobre 1998 ;

— rejeté les demandes formées par Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamné Monsieur [P] [Z] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

Monsieur [P] [Z] a formé appel du jugement le 13 décembre 2023 pour le voir infirmer en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a jugé qu’il n’y avait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, soutenues oralement à l’audience, auxquelles en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [P] [Z] demande à la cour :

DE DÉBOUTER Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES de l’intégralité de leurs demandes ;

DE LE DÉCLARER recevable et bien fondé en ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail en date du 29 octobre 1998 ;

DE LE DÉCLARER recevable et bien fondé en ses demandes tendant au non renouvellement du bail en date du 29 octobre 1998 ;

D’INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

DE RÉSILIER le bail du 29 octobre 1998 ;

DE REFUSER le renouvellement du bail à compter du 30 octobre 2025 ;

D’ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et de l’EARL LES CYGNES ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce avec l’assistance et le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision ;

DE CONDAMNER Monsieur [K] [Y] à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, soutenues oralement à l’audience, auxquelles en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé de leurs moyens, Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES demandent à la cour :

D’INFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle n’a pas statué sur la recevabilité de leur action ;

statuant à nouveau,

DE DÉCLARER Monsieur [P] [Z] irrecevable en ses demandes visant à obtenir la résiliation du bail ;

DE DÉCLARER Monsieur [P] [Z] irrecevable en son opposition au renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2025 ;

A titre reconventionnel,

DE CONDAMNER Monsieur [P] [Z] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

A toutes fins et dans tous les cas,

DE CONFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle a :

— rejeté la demande formée par Monsieur [P] [Z] tendant à la résiliation du bail rural du 29 octobre 1998,

— condamné Monsieur [P] [Z] à payer à Monsieur [K] [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens ;

En tout état de cause,

DE CONDAMNER Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Motifs :

A titre liminaire, la cour relève que Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES, qui sollicitent la condamnation de Monsieur [P] [Z] à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, n’ont pas formé appel à l’encontre du jugement de première instance qui les a déboutés de cette demande, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

I) La demande de résiliation du bail

* sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES font valoir que la demande de résiliation du bail est irrecevable en raison de la chose jugée dans la mesure où le bailleur a déjà sollicité la résiliation sur le fondement de défaut d’entretien des biens loués et sur le fondement de la sous-location et qu’il a été définitivement débouté de ses demandes aux termes d’un arrêt de la cour d’appel de Reims en date du 6 octobre 2004.

Ils ajoutent que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’ils ne soulevaient aucune fin de non-recevoir et demandent à la cour d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle n’a pas statué sur l’irrecevabilité soulevée.

Monsieur [P] [Z] répond que Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES sont mal fondés à solliciter l’infirmation du jugement de première instance en ce qu’il a considéré, dans ses motifs, qu’il n’y avait pas lieu à statuer sur le moyen d’irrecevabilité soulevé par les défendeurs dans la mesure où ce moyen ne venait au soutien d’aucune prétention formulée au dispositif.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion

Selon l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’examen des dernières écritures de Monsieur [K] [Y] et de l’EARL LES CYGNES devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et la note d’audience, démontrent que ces derniers n’ont formulé dans le dispositif de leurs conclusions aucune demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de résiliation formée par Monsieur [P] [Z].

Ils ne sont donc pas fondés, à hauteur d’appel à solliciter l’infirmation du jugement de première instance en ce qu’il n’a pas statué sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation.

A hauteur d’appel, les intimés soutiennent que la demande de résiliation du bail est irrecevable au motif qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Reims le 6 octobre 2004.

Toutefois les manquements invoqués à l’appui de la présente demande de résiliation ne sont pas tous les mêmes que ceux qui ont justifié l’instance ayant donné lieu à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Reims le 6 octobre 2004.

Par ailleurs, le bail s’étant renouvelé le 29 octobre 2016 pour une période de neuf années expirant le 29 octobre 2025, il s’agit d’un nouveau bail de sorte que le bailleur est recevable à invoquer les manquements commis dans le cadre de ce nouveau bail pour en solliciter la résiliation.

La demande de résiliation est donc recevable.

* Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

L’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose :

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

Les motifs de résiliation judiciaire s’apprécient au jour de la demande en justice.

La cour de cassation précise que le grief invoqué au titre du défaut d’entretien doit nécessairement compromettre la bonne exploitation.

' Sur le défaut d’entretien des parcelles en nature de prés

Monsieur [P] [Z] soutient que Monsieur [K] [Y] n’exploite plus les parcelles de prés qui sont totalement en friche ainsi que cela résulte du rapport établi le 28 novembre 2021 par Madame [M], expert agricole et foncier inscrite près la cour d’appel de Reims, ce qui compromet la bonne exploitation du fonds.

Monsieur [K] [Y] et l’EARL LES CYGNES répondent que Madame [M] est expert foncier et non commissaire de justice, que les constatations qu’elle réalise ne peuvent être utiles aux besoins de la procédure dans la mesure où elle n’est pas officier publique assermentée par l’Etat pour réaliser des constats et qu’en outre le constat a été réalisé hors de la présence de Monsieur [K] [Y] et sans son autorisation. Monsieur [P] [Z] produit aux débats un document intitulé compte rendu de visite de parcelles agricoles, établi le 2 décembre 2021 par Madame [M], expert foncier agricole et viticole près la cour d’appel de Reims, qui rend compte de la visite des parcelles louées à Monsieur [K] [Y], qu’elle a effectuée le 28 novembre 2021.

La preuve du défaut d’entretien se rapporte par tout moyen conformément aux dispositions de l’article 1358 du code civil. Bien qu’elle ne soit pas officier publique assermentée par l’État, Madame [M] est expert foncier agricole près la cour d’appel de Reims de sorte que sa compétence en la matière ne peut être remise en cause.

Son rapport a été librement discuté par les parties. Au surplus, il est le seul élément de preuve antérieur à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux puisque tant le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé par Maître [U], produit par Monsieur [P] [Z], que le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé par Maître [G], produit par les intimés, ont été établis le 11 mai 2021, postérieurement à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 6 mai 2021.

Le rapport de Madame [M] précise que les constatations ont été faites en restant sur les chemins et routes pour respecter l’interdiction de pénétrer dans les parcelles louées hors la présence du preneur ou sans son autorisation.

Ce rapport porte sur les parcelles de pré cadastrées D [Cadastre 9] à [Cadastre 10], D [Cadastre 16] et D [Cadastre 17] 'la côte au foin’ d’une contenance de 4ha 75a 73ca, D [Cadastre 13] et [Cadastre 14], D [Cadastre 4] à [Cadastre 5], D [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] '[Adresse 22]', '[Adresse 25]' '[Adresse 31]' d’une contenance de 1ha 47a 85ca, D [Cadastre 11] à [Cadastre 12] '[Adresse 21]' constituée d’un hangar, les parcelles '[Adresse 20]' et '[Adresse 34]' d’une contenance totale de 7ha 46a 53ca dont 3ha 15a 40ca de prés, la parcelle '[Localité 18] [Adresse 36]', les parcelles '[Adresse 27]', '[Adresse 24]' [Adresse 19]' '[Adresse 30]' '[Adresse 32]' '[Adresse 35]' '[Adresse 28]' '[Adresse 23]' '[Adresse 33]' '[Adresse 29]'.

Sur toutes les parcelles, Madame [M] note une présence importante de ronces, de taillis et d’adventices, un défaut manifeste d’entretien des clôtures car de nombreux piquets et fils sont manquants, un défaut manifeste d’exploitation car la culture n’a pas été récoltée, une impossibilité d’exploiter les parcelles sans une remise en état préalable sous forme de défrichage et de réhabilitation des clôtures, une absence d’entretien du hangar.

S’il est établi que le hangar était en mauvais état lorsque le bail a été consenti à Monsieur [K] [Y], ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 9 novembre 1998, il n’en demeure pas moins que les prés donnés à bail sont envahis par les ronces et les mauvaises herbes et qu’un défrichage préalable sera nécessaire avant toute nouvelle utilisation.

Il est donc établi que Monsieur [K] [Y] n’a pas entretenu les prés donnés à bail, qui forment la majeure partie des biens loués, ce qui en compromet la bonne exploitation dès lors qu’ils ne peuvent pas être utilisés en l’état sans travaux de défrichage et de remise en état préalable.

A suppposer que les prés aient été en friches lors de la conclusion du bail, il appartenait à Monsieur [K] [Y], au titre de ses obligations de preneur, de les remettre en état et de les entretenir.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a considéré que le bailleur ne parvenait pas à établir l’existence d’un défaut d’entretien des parcelles imputable à son preneur et qu’il n’était pas non plus démontré ni d’ailleurs allégué que la bonne exploitation du fonds ait pu être compromise, seule circonstance pouvant justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Ce seul grief justifie que le bail consenti en 1998 à Monsieur [K] [Y] soit résilié, par infirmation du jugement de première instance, sans qu’il soit nécessaire que la cour examine les griefs liés à l’absence de participation personnelle du preneur, à la sous-location prohibée du droit de chasse et au retournement de certaines des parcelles. Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et de l’EARL LES CYGNES ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce au besoin avec l’assistance et le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification du présent arrêt.

Par ailleurs, dans la mesure où la cour prononce la résiliation du bail, elle n’a pas à statuer sur le non renouvellement sollicité par le bailleur pour non-respect du contrôle des structures.

Sur les autres demandes

La solution donnée au litige commande d’infirmer les dispositions du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux concernant les frais irrépétibles et les dépens.

Statuant à nouveau, la cour condamne Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [P] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, déboute les intimés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et condamne Monsieur [K] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation de bail formée par Monsieur [P] [Z] ;

INFIRME le jugement de première instance en ce qu’il a :

— rejeté la demande formée par Monsieur [P] [Z] en résiliation du bail rural conclu le 29 octobre 1998 ;

— rejeté la demande d’expulsion du preneur ;

— condamné Monsieur [P] [Z] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [P] [Z] aux dépens ;

Statuant à nouveau dans la limite de l’appel,

PRONONCE la résiliation du bail consenti le 29 octobre 1998 par Monsieur [P] [Z] à Monsieur [K] [Y] portant sur un bâtiment d’exploitation, des parcelles de pré et de terres situées sur les communes de [Localité 37] et de la [Localité 38] pour une contenance totale de 57 ha 30a 54ca ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [Y] et en tant que de besoin de l’EARL LES CYGNES et de tout occupant de son chef des parcelles objets du bail résilié, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [P] [Z] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT