ARRET N°

du 29 avril 2025

R.G : 24/00655

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPMN

SCI EDELCO [Localité 5]

c/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 2]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Jean-Emmanuel ROBERT

M^e Anne BAUDIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 29 AVRIL 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 9 avril 2024 par le tribunal judiciaire de CHALONS- EN-CHAMPAGNE

la SCI Édelco [Localité 5], société civile immobilière au capital de 100 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de MELUN sous le numéro D 881.509.814, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié de droit au siège :

[Adresse 3]

[Localité 4],

Représentée par M^e Jean-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS,

INTIME :

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER [Localité 7], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de TROYES sous le numéro B.552.881.757, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié de droit au siège :

[Adresse 1]

[Localité 7],

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Sandrine PILON, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; elle en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

Monsieur Kevin LECLERE-VUE, conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 3 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Suivant acte notarié du 29 juin 2020, la SCI Edelco [Localité 5] a acquis de la SCI l’Armurerie plusieurs lots dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Marne).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI Edelco [Localité 5] par acte du 12 décembre 2023 devant le président du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 afin de l’entendre condamner à lui payer la somme de 33 159.54 euros correspondant au montant des charges échues, ainsi que 15 779.60 euros au titre des appels de provision déjà adoptés.

La SCI Edelco [Localité 5] a sollicité un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, aux fins de résolution de la vente des lots de copropriété à son profit.

Par jugement du 9 avril 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

— dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et rejeté la demande de sursis à statuer formulée par la SCI Edelco [Localité 5],

— condamné la SCI Edelco [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 45 444.44 euros au titre des charges de copropriété restant dues selon décompte arrêté au 1er janvier 2024,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— condamné la SCI Edelco [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 15 779.60 euros au titre des appels de provision déjà adoptés,

— dite que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— condamné la SCI Edelco [Localité 5] aux dépens de l’instance y compris le coût de l’acte de sommation de payer les charges de copropriété à hauteur de 73.24 euros,

— condamné la SCI Edelco [Localité 5] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI Edelco [Localité 5] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 avril 2024.

Par conclusions notifiées le 28 juin 2024, elle demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— ordonner un sursis à statuer concernant la demande en règlement de charges de copropriété introduite par le syndicat des copropriétaires jusqu’à l’issue de la procédure qu’elle a introduite par exploit d’huissier en date du 2 et 3 février 2023 à l’encontre de la SCI de l’Armurerie, la SCI [Adresse 6] et la société Champac Expert devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne sous le numéro de rôle 23/00493,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de la procédure.

La SCI Edelco [Localité 5] explique qu’elle a découvert la présence de mérule dans l’immeuble à l’occasion de travaux de rénovation qu’elle a entrepris.

L’expert désigné à sa demande par le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne ayant conclu à l’antériorité de la présence du champignon à la

vente des lots à son profit et parce qu’elle estime que son vendeur avait connaissance de cette présence, elle a fait assigner ce dernier aux fins de résolution de la vente, ainsi que l’autre copropriétaire de l’immeuble, la SCI [Adresse 6], qu’elle estime responsable de l’apparition du parasite.

Elle explique que les provisions dont le syndicat des copropriétaires lui réclame paiement sont destinées à financer des travaux de démolition/reconstruction de l’immeuble, votés en son absence après la désignation comme syndic de l’agence Century 21, dont l’un des co-gérants est associé de la SCI [Adresse 6], seul autre copropriétaire de l’immeuble.

Elle ajoute que la copropriété n’a engagé à ce jour aucuns travaux de démolition et que, du fait d’un arrêté de péril, elle n’a pas de véritables dépenses de fonctionnement à assumer dès lors qu’il est interdit d’occuper l’immeuble.

Elle précise que le règlement d’une telle somme lui est d’autant impossible qu’elle se trouve dans une situation financière extrêmement difficile et qu’elle doit faire face à des remboursements d’emprunt sans avoir aucune source de revenu.

Elle estime que le sursis à statuer est le seul moyen de préserver la sécurité juridique dans le cas d’espèce.

Par conclusions transmises le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 2] et [Adresse 2] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de la SCI Edelco infondé,

— dire n’y avoir lieu à sursis à statuer,

Et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Edelco [Localité 5] à lui payer la somme de 52 588.28 euros outre intérêts au taux légal à compter de la sommation régularisée le 1er août 2023 par application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la SCI Edelco [Localité 5] à lui payer la somme de 2 650.11 euros au titre des appels de provision déjà adoptés en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— la condamner à lui payer l’ensemble des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure régularisée le 1er août 2023,

— condamner la SCI Edelco [Localité 5] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner la SCI Edelco [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Edelco [Localité 5] aux entiers dépens dont notamment le coût de la sommation, de la première instance et de l’appel.

Elle rappelle que selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il incombe à chaque copropriétaire de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Elle fait valoir que les sommes sollicitées ont été votées lors d’assemblées générales que l’appelante n’a pas contestées, que l’intérêt collectif des copropriétaires doit primer sur l’intérêt individuel, d’autant qu’elle n’est pas partie à l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de résolution de la vente au profit de la SCI Edelco [Localité 5].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement et le sursis statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Selon l’article 19-2 de la même loi, dans sa version issue de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, sous l’empire duquel le litige s’est lié, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI Edeleco [Localité 5] une sommation de payer les charges de copropriété, visant une somme principale de 16 615.94 euros correspondant à des provisions dues au titre de l’année 2023 alors en cours, des dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel dues au titre de l’article 14-1, II ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices 2021 et 2022.

La SCI Edelco [Localité 5] demande qu’il soit sursis à statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale du 28 avril 2023 a décidé de procéder à la démolition de l’immeuble et a approuvé le montant prévisionnel de ces travaux, ainsi que la constitution de provisions spéciales en vue d’y faire face, lesquelles figurent dans le décompte de la sommation de payer. Il a été rappelé l’existence d’une procédure administrative en cours, dans les termes suivants : « Par arrêté municipal R 2021-242 portant mise en sécurité ' procédure ordinaire en date du 26 février 2021, Monsieur le Maire d'[Localité 5] a mis le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] en demeure d’effectuer les travaux nécessaires afin de faire cesser le danger sur l’immeuble ». Cette mention est suivie de la liste des travaux à réaliser avant une certaine date.

La résolution portant sur la réalisation de travaux de démolition a été adoptée après rappel des éléments suivants :

— les directives de la ville d'[Localité 5] concernant la nécessité d’éradiquer les bois contaminés de manière définitive,

— le risque éventuel de contamination des immeubles voisins,

— l’impossibilité d’obtenir un engagement d’entreprise permettant d’affirmer que des travaux de réfection permettront d’éradiquer le champignon présent au sein de l’immeuble.

La démolition a alors été proposée en traitement de la mérule de l’immeuble afin de lever l’arrêté de péril.

Ainsi, les décisions de l’assemblée générale de copropriétaires, que la SCI Edelco [Localité 5] n’a pas contestées en leur temps, ainsi que le syndicat des copropriétaires le fait valoir, sont motivées par la nécessité de se conformer à l’arrêté pris par le maire de la commune et de lutter contre la présence de mérule, attestée par plusieurs experts, de sorte que la société appelante n’est pas fondée à soutenir que la SCI [Adresse 6], qui doit également supporter le coût des travaux en cause, a artificiellement fait convoquer de multiples assemblées afin de la mettre en difficulté, pour voter des

appels de fonds visant à financer des projet pharaoniques de déconstruction/reconstruction.

L’instance en cours devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne sur la demande de la SCI Edelco [Localité 5] tendant à obtenir la résolution de la vente de lots de copropriété à son profit sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil n’aura pas, contrairement à ce que cette dernière affirme, d’impact sur le bien-fondé des sommes réclamées, mais uniquement sur la personne de leur débiteur, qui se trouve être pour l’heure la SCI Edelco [Localité 5].

Il ne saurait donc être sursis à statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires dans la présente instance, dès lors qu’il s’agit pour celui-ci d’obtenir l’exécution de décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires, dont certaines ont pour objet de se conformer à un arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la commune où se trouve l’immeuble litigieux. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2022 que les appels de provision sur charges sont conformes aux budgets prévisionnels adoptés par lesdites assemblées pour l’année 2023, à l’exception de l’appel de charge pour le 4ème trimestre 2023, comptabilisé à hauteur de 1 236 euros, alors que le budget prévisionnel approuvé pour cette année devait conduire à imputer à l’appelante un appel de 412 euros.

Il justifie en outre de l’approbation des comptes pour les années 2021 (assemblée générale du 22 juin 2022) et 2022 (assemblée générale du 26 juin 2023) et de l’adoption des résolutions relatives aux dépenses de travaux (assemblées générales des 10 août 2021, 28 avril 2023 et 26 juin 2023) et aux cotisations au fonds de travaux pour l’exercice 2023 (assemblée générale du 6 juin 2023).

La SCI Edelco [Localité 5] ne justifie pas avoir payé les provisions sur charges dues au titre des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2023 dans le délai imparti.

Les provisions dues pour le 4ème trimestre 2023 (412 euros), ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices 2021 et 2022 après approbation des comptes, les provisions pour travaux visées dans la sommation et les cotisations au fonds de travaux pour l’année 2023 (30.90 euros) sont donc exigibles.

Le décompte figurant dans la sommation inclut une somme de 30 euros correspondant à une mise en demeure, qui n’entre pas dans le champ de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre le paiement de provisions sur charges votées au titre des budgets prévisionnels pour les exercices 2024 et 2025, qui ne constituent pas des sommes recouvrables selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 précité dès lors qu’il s’agit d’exercices postérieurs à celui au titre duquel la sommation de payer précitée a été émise. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre d’appels de provision déjà adoptés, le jugement étant infirmé de ce chef.

En conséquence, la SCI Edelco [Localité 5] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 17 028.84 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er août 2023, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI Edelco [Localité 5] à lui payer l’ensemble des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans fournir aucun justificatif correspondant aux diligences en cause, qu’elle ne chiffre d’ailleurs pas. Elle ne démontre donc pas le bien-fondé de sa demande, qui ne peut qu’être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi d’une indemnité au regard du caractère récurent des impayés et explique que cette situation est de nature à mettre la copropriété en péril dès lors qu’elle ne dispose pas de fonds propres.

Cependant, les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, ainsi que cela résulte de l’article 1231-6 du code civil. Or le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en l’espèce que la SCI Edelco [Localité 5] lui a causé un préjudice indépendant de ce retard.

Sa demande ne peut donc qu’être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

La SCI Edelco [Localité 5], qui succombe, doit supporter la charge des dépens d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne la SCI Edelco [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 45 444.44 euros au titre des charges de copropriété restant dues selon décompte arrêté au 1er janvier 2024 et celle de 15 779.60 euros au titre des appels de provision déjà adoptés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

Statuant à nouveau des chefs ainsi infirmés,

Condamne la SCI Edelco [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 17 028.84 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 au titre des sommes exigibles après la délivrance de la sommation de payer du 1er août 2023,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande au titre des appels de provision déjà adoptés,

Condamne la SCI Edelco [Localité 5] aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Edelco [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Déboute la SCI Edelco [Localité 5] de sa demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La conseillère,