Cour d'appel de Rennes, 6 septembre 2012, n° 10/08363

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

4e Chambre

ARRÊT N° 247

R.G : 10/08363

BD

Société HDP SARL

XXX

C/

Société SOFIMARCO SCI

Société A Y Z SA

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Françoise COCCHIELLO, Conseiller,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Mai 2012

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Septembre 2012 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

DEMANDERESSES SUR RENVOI DE CASSATION :

Société HDP SARL, venant aux droits de la SARL LES HAUTS DU PARC

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BAZILLE JEAN-JACQUES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : Me Armelle MONGODIN, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : Me Rosine DABOVILLE, Postulant (avocat au barreau de RENNES)

Rep/assistant : Me Nicolas BEDON, Plaidant (avocat au barreau d’ANGERS)

DEFENDERESSES SUR RENVOI DE CASSATION :

Société SOFIMARCO SCI

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : Me David SIMON, Plaidant (avocat au barreau du MANS)

Société A Y Z SA

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : Me Pierre LANDRY, Plaidant (avocat au barreau du MANS)

I-Exposé du litige :

La société Les Hauts du Parc (ci-après dénommée société HDP), a fait édifier au Mans, un ensemble immobilier composé de trois bâtiments A,B et C, sous la maîtrise d’oeuvre de la société Pièces Montées Atelier d’Architecture (société PMAA), chargée d’une mission complète. La société A Y Z ( CBF) est intervenue en qualité d’entreprise générale.

Par contrat du 29 juillet 2003, la SARL HDP a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI SOFIMARCO, dans le bâtiment B deux appartements, les lots 43, 44 et deux emplacements de parkings situés au second sous-sol les lots 121 et 122, moyennant un prix global de 183500€.

La réception entre le maître d’ouvrage et les constructeurs, du bâtiment B est intervenue le 30 mars 2005, avec réserves.

Le 29 mars 2005, la société SOFIMARCO a pris livraison des lots, sans réserves. Par courrier du 11 avril 2005, elle a dénoncé à la société venderesse une difficulté d’accessibilité aux places de stationnement situées au niveau -2 pour des véhicules de type « Espace » en raison de l’étroitesse de la rampe et précisé qu’elle consignait le solde du prix de vente de 27525€ dans l’attente d’un règlement amiable du litige.

Sur assignation en paiement d’une provision égale au montant du solde du prix, par la société venderesse, le juge de référés du tribunal de grande instance du Mans par ordonnance du 1er juillet 2005 a, au visa d’une contestation sérieuse, débouté la société HDP de sa demande et autorisé l’acquéreur à consigner le solded du prix.

Par acte du 24 octobre 2005, la venderesse a assigné au fond la SCI SOFIMARCO en paiement du solde. Reconventionnellement, l’acquéreur a sollicité la résolution de la vente en raison de la difficulté d’accès au sous-sol. La société HDP a alors assigné en intervention forcée la société PMAA et la société CBFafin d’obtenir la garantie des condamnations mises à sa charge.

Par ordonnance du 19 avril 2007, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de la procédure principale et de l’instance en garantie.

Par jugement du 29 mai 2007, le tribunal statuant sur la demande principale entre la société HDP et la SCI SOFIMARCO a :

prononcé la résolution de la vente conclue suivant acte du 29 juillet 2003, portant sur les lots 43,44, 121 et 122 de l’ensemble immobilier édifié sur une parcelle située au XXX, cadastrée section XXX

autorisé Madame le Bâtonnnier de l’ordre des avocats du Mans, séquestre à restituer à la SCI SOFIMARCO la somme de 27525€ consignée sur le compte CARPA,

condamné la société Les Hauts du Parc à payer à la SCI SOFIMARCO les sommes suivantes :

* 155975€ au titre de la restitution du prix de vente,

* 113000€ au titre du préjudice financier,

* 3315,37€ au titre des frais d’acte notarié,

* 9393,94€ au titre des intérêts bancaires déboursés au 30 avril 2006, sans préjudice de ceux qui seront versés jusqu’au jour du jugement,

* 2637,10€ au titre des charges de copropriété et 430,24€ au titre des frais d’abonnement,

dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du jugement,

ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques compétent,

condamné la société Les Hauts du Parc aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur appel de la société HDP, la cour d’appel d’Angers a par arrêt du12 mai 2009 :

confirmé le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI SOFIMARCO de ses demandes de nullité de la vente pour dol, et de résolution pour défaut de délivrance,

reformé le jugement sur le surplus et déclaré la SCI SOFIMARCO forclose à agir en résolution de la vente pour vice apparent, par application de l’article 1642-1 du code civil,

déclaré irrecevables ses demandes en remboursement du prix et réparation des conséquences dommageables de la résolution de la vente conclue le 29 juillet 2003.

y ajoutant, dit n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance de référé du 1er juillet 2005 ayant autorisé la consignation du solde du prix de vente,

débouté la société Les Hauts du Parc de sa demande en libération des sommes consignées au titre du solde du prix de vente,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont exposés.

Par arrêt du 9 septembre 2010, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il a déclaré la SCI SOFIMARCO forclos à agir en résolution de la vente pour vice apparent, par application de l’article 1642-1 du code civil et déclaré irrecevables ses demandes en remboursement du prix et en réparation des conséquences dommageables de la résolution de la vente conclue le 29 juillet 2003 et renvoyé la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt devant la cour d’appel de Rennes. La société HDP a saisi la cour de renvoi le 25 novembre 2010.

Entre temps, par jugement du 8 janvier 2008, le tribunal du Mans statuant sur les demandes de garantie de la venderesse a :

condamné la société Pièces Montées Atelier d’Architecture à garantir la société Les Hauts du Parc des causes du jugement du 29 mai 2007 à concurrence de 68776€ outre les dépens de la précédente instance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

mis hors de cause la société CBF,

dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoiere,

condamné la société Pièces Montées Atelier d’Architecture aux dépens et au paiement à la société Les Hauts du Parc d’une indemnité de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PMAA a interjeté appel par déclaration déposée le 14 février 2009.

Par arrêt avant dire droit du 20 octobre 2009, la cour d’appel d’ANGERS a sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation, réservé les dépens. Par ordonnance du 8 février 2011, le conseiller de la mise en état au constat d’une connexité avec l’instance renvoyée devant la cour d’appel de Rennes a ordonné le déssaisissement de la cour d’appel d’ANGERS au profit de celle de RENNES.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 12 avril 2011.

Par conclusions déposées et notifiées le 16 mai 2012, la société Les Hauts du Parc sollicite:

l’infirmation du jugement du 29 mai 2007 en toutes ses dispositions,

le débouté de la demande de résolution de la vente du 29 juillet 2003,

la condamnation de la société SOFIMARCO à lui payer la somme de 27525€, solde du prix de vente,

le dessaissement à son profit des fonds consignés en application de l’ordonnance du 1er juillet 2005,

subsidiairement, de voir constater que la SCI SOFIMARCO a commis une faute en ne proposant pas les biens à la location et la réduction du préjudice financier à la somme de 102921€,

le débouté l’appel de la société Pièces Montées Atelier d’Architecture,

l’infirmation de la mise hors de cause de la société CBF,

la condamnation in solidum des sociétés CBF et Pièces Montées Atelier d’Architecture à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la société SOFIMARCO, à l’exception du remboursement du prix de vente,

leur condamnation à lui verser une indemnité de 3000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La société Les Hauts du Parc qui observe que l’argumentation de l’acquéreur fondée sur un dol ou un défaut de délivrance a été définitivement rejeté par l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 12 mai 2009, fait valoir, que la résolution de la vente ne se justifie pas en l’absence de caractère rédhibitoire du vice affectant la rampe d’accès dont la venderesse l’avait informé, cet accès étant normalement utilisé par de nombreux véhicules à l’exception de 4 X4 et de monospaces. Elle ajoute qu’en application de l’article 1642-1 al 2 du code civil, cette sanction doit être écartée puisque la venderesse s’est engagée à réparer le vice dans les conditions déterminées par l’expert judiciaire (missionné dans le cadre de plusieurs procédures de référés initiées par des copropriétaires), qui n’affectent pas les places de stationnement de la SCI, ni d’autres parties privatives et précise qu’une action est en cours à l’initiative d’un copropriétaire pour que le syndicat soit condamné à réaliser les travaux. Elle en déduit qu’elle est fondée à obtenir le paiement du solde, exigible en application de l’article R 261-14 du CCH.

A titre subsidiaire, elle estime que la remise de 18% accordée à la SCI lors de l’acquisition doit être prise en compte pour évaluer le préjudice de l’acquéreur ; que la SCI a participé au préjudice qu’elle invoque en ne proposant pas les appartements à la location en raison de la seule difficulté présentée par la rampe d’accès.

Elle estime devoir être garantie par le maître d’oeuvre puisque le désordre est dû à un défaut de conception, qui devait au surplus être relevé par le professionnel qu’est la société CBF. Elle soutient que ce désordre a nécessairement été réservé à la réception, le procès-verbal mentionnant une réception avec réserves, bien que demeure une incertitude sur le contenu de ces réserves, la liste devant être complétée et transmise ensuite par le maître d’oeuvre. Elle consteste que la liste datée du 25 février, constitue l’ensemble des réserves rélevées à la réception et que puissent lui être opposés le caractère apparent du désordre et le défaut de réserve pour conclure à une purge du vice. En tout état de cause, elle impute au maître d’oeuvre un manquement à son devoir de conseil sur ce point.

Par conclusions déposées et signifiées le 9 mai 2012, la SCI SOFIMARCO demande la confirmation du jugement du 29 mai 2007, sauf à porter les condamnations prononcées au titre des intérêts bancaires et charges de coproriété aux sommes respectives de 22048,22€ et de 4818,57€ et la condamnation de la venderesse à lui verser une indemnité de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Relevant que la société PMAA invoque pour la première fois l’irrecevabilité de la demande de résolution de la vente au motif que les conclusions des 8 et 10 février 2006 contenant cette demande n’auraient pas été publiées, elle fait valoir qu’au delà de l’absence de qualité du maître d’oeuvre pour soulever cette irrégularité, elle n’existe plus puisqu’une publication est intervenue le 29 juin 2006.

Elle observe que le vice affectant la rampe d’accès est établi ; qu’en raison de la situation de l’immeuble, en centre ville, l’absence de parkings est source d’un important préjudice et ne permet pas de louer les appartements, de sorte que le défaut présente un caractère rédhibitoire qui justifie la résolution de la vente.

Elle estime que la venderesse ne peut s’opposer à cette résolution en invoquant une offre de réparer le vice, alors que les modalités techniques de réparation sont encore à l’état de projet, que le GAN en tant qu’assureur dommage ouvrages refuse toute prise en charge. Elle estime qu’affectant la conception même de l’immeuble, le vice n’est pas réparable et que de plus l’engagement de la société est dépourvu de portée puisqu’il reste soumis à l’accord du syndicat de copropriété.

Observant que la résolution de la vente implique la remise des parties dans leur état initial, la SCI SOFIMARCO soutient que doit être intégrée dans son préjudice pour la valeur retenue par le tribual, l’augmentation du prix moyen au m², qui lui imposera de payer un prix supérieur pour un bien identique. Elle ajoute que l’équilibre économique de l’opération reposait sur la perception de loyers pour couvrir les mensualités d’emprunt, qu’elle supporte des frais financiers sans perception de loyers, poste qui doit être réactualisé, de même que les charges de copropriété réglées. Elle conteste avoir commis une faute en ne recherchant pas de locataires et rappelle que la victime d’un dommage n’a pas à minimiser celui-ci.

Par conclusions déposées et signifiées le 9 mai 2012, la société CBF demande de voir:

déclarer irrecevable l’action de la société SOFIMARCO par application des articles 28-4, 30 et 33 du décret du 4 janvier 1954 et sans objet les demandes de garantie formées à son encontre,

débouter les sociétés PMAA et HDP de leurs demandes,

subsidiairement, condamner la société PMAA à la garantir des condamnations mises à sa charge,

condamner les sociétés PMAA et HDP à lui verser une indemnité de 4000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle fait valoir que la demande en résolution de l’acquéreur est irrecevable, faute de publication des conclusions tendant à cette demande au bureau des hypotèques.

Au fond, elle soutient que l’ouvrage objet du litige a fait l’objet par le maître d’ouvrage d’une réception sans réserve quant à l’accès aux parkings du niveau -2, alors que ce professionnel de l’immobilier, avait déjà reçu des réclamations des propriétaires dont les logements avaient été livrés, de sorte que le vice se trouve purgé et qu’aucune demande ne peut être présentée à son encontre. Elle conteste les arguments du maître de l’ouvrage comme du maître d’oeuvre, relatifs à une réserve implicite sur ce désordre, considérant qu’une réserve ne peut qu’être expresse et relève qu’en tout état de cause, il appartient à la société Les Hauts du Parc d’en rapporter la preuve, ce qu’elle ne fait pas.

A titre subsidiaire, elle fait observer que le défaut de la rampe d’accès résulte exclusivement d’un vice de conception imputable à l’architecte, qui au surplus devait conseiller le maître d’ouvrage sur ce point lors des opérations de réception.

Par conclusions déposées et signifiées le 25 avril 2012, la société PMAA sollicite :

l’irrecevabilité de l’action en résolution,

le débouté des prétentions de la SCI SOFIMARCO ou subsidiairement leur réduction,

le débouté des demandes de garanties présentées à son encontre,

la garantie partielle de la société CBF,

le partage des frais et dépens entre elle-même et les sociétés HDP et CBF.

Elle relève que les conclusions de la SCI SOFIMARCO contenant la demande de résolution n’ont pas été publiées dans les délais imposés par le décret du 4 janvier 1954 et que sur le fond, sa demande n’est pas justifiée non plus que son préjudice, n’ayant jamais tenté de louer les appartements.

En ce qui concerne les recours entre constructeurs, elle soutient que la réception est intervenue avec réserve, ce que mentionne le procès-verbal, la difficulté étant de connaître précisément la liste de ces réserves. Sur ce point elle estime que la liste établie le 25 février 2005 non signée, est en fait une liste établie lors des opérations de pré-réception, qui ne mentionne pas le défaut de la rampe, mais ne reflète pas l’ensemble des réserves posées par le maître d’ouevrage lors de la réception le 30 mars 2005. Elle fait observer que l’existence ou non d’une réserve est un fait juridique qui peut se prouver par tout moyen, qu’il est établi que le maître d’ouvrage avait connaissance du défaut de la rampe avant la réception, dont il s’était lui même plaint le 22 mars 2005, qu’il doit dès lors être présumé par application de l’article 1353 du code civil qu’il a tacitement formulé cette réserve, avec les mêmes effets qu’une réserve expresse. Elle en déduit que la responsabilité contractuelle des constructeurs est engagée et que la société CBF doit également y être tenue.

Dans l’hypothèse où serait retenue une réception sans réserve, elle conteste avoir manqué à son devoir de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage rappelant que le maître d’ouvrage est un professionnel qui connait parfaitement les conséquences d’une réception avec ou sans réserve et était avisé de la difficulté.

Elle estime également que si le désordre résulte d’une faute de conception, la société CBF était en mesure lors de la réalisation des travaux de détecter l’anomalie de la rampe et aurait dû l’alerter sur ce point, qu’elle a donc commis une faute en n’attirant pas son attention sur cette difficulté qui fonde sa demande de garantie.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux décisions critiquées et aux écritures visées ci-dessus.

II-Motifs :

La cassation de l’arrêt de la cour d’appel d’ANGERS concerne exclusivement la demande en résolution formée par la SCI SOFIMARCO sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, à l’exclusion des demandes fondées sur la nullité de la vente pour dol et en résolution pour défaut de délivrance. La décision de la cour d’ANGERS sur ces points est donc définitive et la cour de renvoi n’en est pas saisie.

Sur la demande de résolution de la vente de l’ensemble des lots :

Les articles 28-4, 30-5 et 33c du décret du 4 janvier 1955 imposent, sous peine d’irrecevabilité, de publier à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de trois mois, les demandes tendant à la résolution d’une vente immobilière. Cependant, le défaut de publication de cette demande constitue une fin de non recevoir qui conformément aux dispositions de l’article 126 du code de procédure civile, peut être régulatrisée avant que le juge statue, de sorte que la publication peut intervenir jusqu’à la clôture des débats. En l’espèce, il apparaît que la résolution de la vente a été demandée, ce qui n’est pas contesté, par voie de conclusions signifiées les 8 et 10 février 2006 ; qu’elle a été repise dans des conclusions du 30 juin suivant, que la société SOFIMARCO a fait régulièrement publiées comme en atteste la mention du conservateur. En conséquence, ce moyen d’irrecevabilité doit être rejeté.

L’article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’époque, dispose que le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction alors apparents. La SCI SOFIMARCO justifie avoir dénoncé le 11 avril 2005 donc conformément aux dispositions rappelées ci-dessus, le vice apparent affectant les places de stationnement acquises dont l’accès nécessite de nombreuses manoeuvres. Il n’est pas discuté devant la cour que la demande de résolution a été présentée via des conclusions signifiées les 8 et 10 février 2006 donc dans le délai imparti par l’article 1648 al 2 du code civil.

Les parties s’opposent sur la gravité de ce vice. Sur ce point, il est établi par le procés-verbal de constat du 24 mai 2005 versé par l’acquéreur et notamment les photographies qui l’accompagnent, que la rampe d’accès au second sous-sol est inaccessible dans des conditions normales de conduite à des véhicules de type monospace. L’expertise ordonnée dans une autre procédure opposant pour le même bâtiment la société venderesse au syndicat de copropriété et à d’autres copropriétaires, régulièrement communiquée, confirme cette impossibilité d’utilisation pour ces véhicules désormais courants et ajoute que le tracé et la largeur de cette rampe limitent en fait son utilisation aisée à des véhicules de petit gabarit, les véhicules de taille intermédaires se trouvant également dans l’obligation de procéder à des manoeuvres d’approches difficiles. Or, l’acte de vente n’opère aucune restriction quant à la catégorie des véhicules pouvant utiliser les stationnements vendus et il ne peut être sérieusement soutenu que la taille des appartements acquis ( T3) induit le stationnement dans les places de parking de véhicules de petite taille, ces deux paramètres étant sans corrélation et l’acquéreur quelque soit la taille de son appartement pouvant légitimement prétendre rejoindre les emplacements de parking acquis avec tout type courant de véhicules, sans procéder à des manoeuvres multiples et risquées.

Il n’est pas contesté que l’immeuble se situe en centre ville dans une zone où le stationnement est difficile et où comme l’a justement relevé le premier juge, la construction de logement n’est autorisée qu’accompagnée de la création corrélative d’emplacements de stationnements privés, de sorte que la disposition d’un parking normalement utilisable constitue un accessoire indispensable de l’appartement, notamment sur le marché locatif, visé par la SCI SOFIMARCO. A cet égard, le courrier d’un autre copropriétaire à la société venderesse atteste du désintérêt des locataires pour les appartements du fait de vice affectant le stationnement. L’ensemble de ces éléments démontre que le vice dénoncé affecte de façon très importante l’usage attendu des lots, que l’acquéreur n’aurait pas acquis ces appartements aux mêmes conditions financières s’il l’avait connu , ce qui justifie la résolution de la vente.

Pour paralyser cette demande et limiter la possibilité d’action de l’acquéreur à une demande d’exécution des travaux , la SCI HDP fait valoir qu’elle s’est obligée à réparer le désordre. Si l’article 1642-1 al 2 dispose qu’il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer, encore faut il que cet engagement soit énoncé par le vendeur à l’acquéreur de façon expresse et dépourvue d’équivoque après la dénonciation du vice. Or, la société HDP ne produit aucun élément de preuve établissant que suite au courrier de la société SOFIMARCO du 11 avril 2005, elle lui a fait connaître comme aux autres copropriétaires concernés, son engagement ferme et non équivoque de réparer le vice des sous-sol après définition d’une solution technique fiable. Si les pièces produites attestent que la société HDP a participé à la recherche de solutions techniques chiffrées, toujours discutées, d’abord amiablement essentiellement avec le syndicat de copropriété, puis lors de l’expertise réalisée dans une autre procédure et déposée depuis juin 2010, il n’a cependant jamais été acté dans ces différents cadres d’un engagement ferme du vendeur de réparer le vice quelqu’en soit le coût en l’absence de prise en charge par une assurance, lui permettant d’ailleurs de solliciter du syndicat de copropriété voire de le mettre en demeure de prendre les décisions nécessaires à la mise en oeuvre de travaux appropriés. Dès lors, à défaut d’engagement démontré de réparer les travaux, la demande de résolution de la vente doit être accueillie. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La résolution de la vente entraîne la remise des parties dans leur état antérieur de sorte que les lots étant restitués à la société HDP, la SCI SOFIMARCO est fondée à obtenir outre la somme versée à la venderesse soit 155975€, le solde du prix consigné d’un montant de 27525€ , ainsi que les frais de notaire d’un montant de 3315,37€. Le jugement sera confirmé sur ces points.

Doivent également être indemnisés les différents préjudices supportés par l’acquéreur du fait de la résolution. A cet égard, il ne saurait lui être reproché d’avoir contribué à son préjudice en ne donnant pas le bien à la location. En effet, outre que le courrier d’un autre copropriétaire dans la même situation, adressé à la venderesse, atteste de la réaction défavorable de locataires potentiels en raison du vice du sous-sol, il résulte des courriers de la société SOFIMARCO au syndic, qu’elle a souhaité une issue rapide au litige afin de réaliser son projet de location des appartements, qu’aucune solution satisfaisante ne lui a été proposée, ce qui la conduit à opter pour une résolution de la vente. Dans ce contexte juridique, la mise en location des appartements à supposer qu’elle aboutisse était de nature à générer des multiples difficultés au regard des différents régimes juridiques alors en cause.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné la société HDP à payer à la SCI SOFIMARCO, le montant des charges de copropriété et d’abonnement, directement liées aux lots dont la vente est résolue, sauf à en actualiser les montants. A cet égard, l’attestation du comptable de la SCI et les appels de fonds du syndic révèlent que cette dernière a réglé jusqu’au 31 mars 2008, des charges de copropriété pour un montant de 4818,57€ et les factures d’EDF pour une somme de 430,24 €. La société HDP sera en conséquence condamnée à verser ces sommes à la SCI SOFIMARCO.

Il apparaît que l’acquisition de la SCI s’est réalisée sur la base des prix pratiqués en décembre 2002 comme le montre la grille tarifaire annexée au contrat de réservation. Il n’est pas contestable nonobstant les difficultés rencontrées dans le secteur immobilier dans les années ayant suivi la construction, que l’acquisition de biens comparables impliquera pour la SCI un investissement supérieur. A cet égard, les tarifs versés aux débats relatifs à une résidence construite en 2005, dont il n’est pas discuté qu’elle se situe dans le même secteur géographique que le bien litigieux, révèlent une valeur moyenne du m² de 2273€ pour des appartements T3. L’acquisition initiale de la SCI ayant été réalisée sur la base de 1523€ le m², le préjudice de la SCI s’élève donc à 750€ le m² et non à 1000€ comme l’a retenu le premier juge, soit pour les 120,45m² en cause une somme de 90337,50€, somme qui sera mise à la charge de la société HDP, sans que celle-ci puisse invoquer les 18% de remise sur le prix de vente, puisque le préjudice de la SCI doit s’apprécier au regard de la somme qu’elle devra effectivement payer pour réaliser un projet identique. Le jugement sera en conséquence réformé sur ce point.

L’acquéreur a financé son investissement au moyen d’emprunts. Elle a dans ce cadre réglé des intérêts que le premier juge a justement condamné la société HDP à prendre en charge. Le tableau récapitulatif et les extraits de compte de la SCI SOFIMARCO arrêtés au mois de février 2008 montrent que leur montant a évolué et qu’ une somme de 22048,22€ a été versée à ce titre. La société HDP seracondamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts justifiés réglés postérieurement par la SCI.

L’équité commande que la SCI SOFIMARCO ne conserve pas à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a dû engager devant la cour, la société HDM sera condamnée à lui verser en sus de la somme accordée par le premier juge une indemnité de 3000€.

Succombant à ses prétentions, la société HDM sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel de l’instance principale, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les recours entre constructeurs :

*Sur la demande en garantie de la société HDP contre les société PMAA et CBF:

Il est établi par les courriers des 2, 8 et 11 mars 2005 adressés par Monsieur X, copropriétaire à la société HDP, comme par le courrier de cette dernière à la société PMAA du 22 mars suivant que le maître d’ouvrage était parfaitement informé courant mars du vice affectant la rampe d’accès au second sous-sol.

Est produit aux débats un procès-verbal de réception (pièce 12 de la société CFB) dressé le 30 mars 2005 contradictoirement entre le maître d’ouvrage, l’architecte et l’entreprise générale, régulièrement signé par eux, l’indication en haut de ce document de la date du 25 février 2005 restant inexpliquée puisqu’aucune mention du procès-verbal ne permet de penser que les parties aient souhaité éventuellement faire rétroagir la réception à cette date.

Il se déduit de cette chronologie que le désordre de la rampe d’accès étant connu du maître d’ouvrage et donc apparent à la date des opérations de réception, il ne peut prétendre engager la responsabilité décennale des constructeurs qui suppose un désordre de construction apparu postérieurement à la réception. En ce qui concerne leur responsabilité contractuelle , il lui appartient de démonter avoir formulé une réserve quant à ce désordre le 30 mars 2005. A défaut, celui-ci se trouve couvert par l’absence de réserve.

Sur ce point, le procès-verbal de réception indique «  que des réserves sont à lever suivant le compte rendu de réception des travaux joints », cependant la cour observe que n’est annexée aucune liste de réserves portant la date du 30 mars, signée des mêmes parties. S’il est justifié d’une liste de réserves portées sur un document intitulé « opération de réception des parties communes et des façades-réserves restant à lever au 25 février 2005 », il doit être constaté que cette liste ne porte ni signature, ni paraphe et qu’aucun élément ne démontre qu’elle correspond aux réserves que les parties ont entendu exprimer le 30 mars, à la réception.

Force est donc de constater que la société HDM ne produit pas de pièce démontrant qu’elle a formulé une réserve au titre de la rampe litigieuse. L’argumentation de la société PMAA, reprise par le maître de l’ouvrage, tendant à voir considérer que ce dernier a implicitement formulé une réserve, au motif que sa connaissance du désordre et son intérêt manifeste à le signaler constitueraient des présomptions précises et concordantes suffisantes en ce sens, ne peut être suivie. En effet, une réserve à la réception, en ce qu’elle constitue le constat contradictoire d’un défaut de l’ouvrage, qui au regard des textes applicables, génére des obligations précises à la charge de l’entrepreneur et de l’architecte et permet de définir le régime de responsabilité applicable aux éventuels contentieux avec les constructeurs intêressés, suppose d’être énoncée de façon expresse et précise par le maître de l’ouvrage lors de la réception, excluant en conséquence toute raisonnement déductif susceptible d’être discuté. Dès lors faute en l’espèce de preuve d’une réserve relative à la rampe d’accès, le désordre est couvert par la réception et la demande de garantie fondée sur l’obligation de résultat des locateurs d’ouvrage en application de l’article 1147 du code civil ne peut aboutir. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il le sera également en ce qu’il a considéré que l’architecte, chargé d’une mission d’assistance du maître de l’ouvrage à la réception, avait manqué à son obligation de conseil. Le premier juge a justement relevé que la société PMAA avait été destinataire quelques jours avant la date de réception d’un courrier l’avisant de la difficulté d’accés rencontrée par les propriétaires et lui demandant de proposer des solutions à ce désordre qui relève manifestement d’une erreur de conception.

Il lui appartenait donc dans ce contexte de conseiller à la société HDP de formuler une réserve sur ce désordre et de lui rappeler les conséquences de l’absence de réserve, ce qu’elle demontre pas avoir fait. Sa faute apparaît donc caractérisée. Elle ne saurait pour atténuer sa responsabilité invoquer la qualité de constructeur professionnel du maître d’ouvrage, qui ne suffit pas à démontrer une connaissance parfaite des conséquences attachées aux mentions du procès-verbal de réception, sauf par ailleurs à vider de tout contenu l’obligation d’assistance que la société a souscrite en contrepartie d’une rémunération. Elle ne peut non plus invoquer une faute de la société HDP relative aux conditions de livraison des lots à la SCI SOFIMARCO, qui ne résultent que des déclarations de cette dernière et ne sont étayées par aucun élément objectif.

La société PMAA sera condamnée à garantir la société HDP de l’intégralité des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la SCI SOFIMARCO, sans qu’il y ait lieu de limiter la condamnation comme l’a fait le premier juge, en invoquant les possibilités de revente de la société HDP. En effet, si la restitution du prix de vente par le vendeur ne constitue pas un préjudice indemnisable dans le cadre d’une demande en garantie, s’agissant de la contrepartie du retour des biens dans le patrimoine du vendeur, il en va différemment des autres sommes destinées à indemniser les préjudices des acquéreurs mises à la charge de la société HDP, qu’elle devra acquitter, indépendamment des conditions de revente des biens. Sur ce point au regard de la situation de l’immeuble, de l’absence d’évolution démontrée du litige suite à l’expertise déposée dans l’autre procédure depuis deux ans, de l’obligation pour la société HDP d’informer les évenuels acquéreurs du désordre, il n’est pas démontré que la vente se réalisera rapidement et dans des conditions de nature à compenser totalement ou en partie l’indemnisation mise à sa charge. Le jugement sera réformé sur ce point et la société PMAA condamnée à garantir la société HDP de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au profit de la société SOFOMARCO.

La société PMAA sollicite la garantie de la société CBF sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le maître d’oeuvre et l’entrepreneur étant effectivement tiers dans leurs rapports personnels, ce qui implique de démontrer une faute de sa part Il est constant que même si l’entrepreneur ne répond pas des erreurs de conception de l’ouvrage, de la responsabilité de l’architecte, il est par contre tenu de lui signaler les erreurs, anomalies et difficultés d’ordre technique qu’il peut déceler lors de la réalisation des travaux.

En l’espèce, à supposer que la faible largeur de la rampe et l’insuffisance des surfaces développées à son débouché, à l’origine des difficultés d’utilisation, n’aient pu être clairement décelées par la société CBF dès la mise au point ou l’examen des plans d’exécution, elles ne pouvaient par contre pas lui échapper lors de sa réalisation effective et la mise en oeuvre de l’élévation des murs qui la bordent, comme en témoignent les photographies annexées au constat du mois de mai 2005 et la description de l’expert. La société CBF se devait d’attirer immédiatement l’attention de l’architecte sur les défauts de cet accés réalisé en début de travaux et les difficultés d’utilisation que sa conception laissait présager, sauf à rendre beaucoup plus complexes les possibilités de reprise, une fois l’immeuble entièrement construit, comme le montrent les conclusions de l’expert. En omettant d’attirer l’attention de la société PMAA sur ces points, la société CBF a commis une faute, qui compte tenu de la propre erreur de l’architecte a contribué pour moitié à la réalisation du dommage. La société CBF sera condamnée à garantir la société PMAA dans la limite de 50% des condamnations mises à sa charge.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au stade des recours entre constructeurs, les demandes des société HDP, PMAA et CBF seront donc rejetées, le jugement sera réformé sur ce point.

Il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel de la demande en garantie qui seront supportés par moitié par les sociétés CBF et PMAA et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de porcédure civile.

III-Par ces motifs :

La Cour,

Rejette le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de publication de la demande de résolution de la vente du 29 juillet 2003,

Confirme le jugement du 29 mai 2007 sauf en ce qui concerne l’indemnisation du préjudice financier de la SCI SOFIMARCO et le montant des intérêts bancaires et des charges de copropriété,

Statuant à nouveau sur ces points:

Condamne la société HDP à verser à la SCI SOFIMARCO :

la somme de 90337,50€ au titre de son préjudice financier,

la somme de 22048,22€ au titre des intérêts bancaires arrêtés au mois de février 2008, outre ceux qui seront versés postérieurement jusqu’au jour de l’arrêt,

la somme de 4818,57€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2008,

Y additant , condamne la société HDP à verser à la SCI SOFIMARCO la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens de l’instance principale qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Confirme le jugement du 8 janvier 2008 en ce qu’il a mis hors de cause la société CBF à l’égard de la société HDP,

Infirme pour le surplus, statuant à nouveau,

Condamne la société PMAA à garantir la société HDP de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de la société SOFIMARCO,

Déboute les sociétés HDP, PMAA et CBF de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y additant,

Condamne la société CBF à garantir les condamnations mises à la charge de la société PMAA dans la limite de 50%,

Fait masse des dépens de première instance et d’appe de la demande en garantie qui seront supportés par moitié par les société CBF et PMAA et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

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Cour d'appel de Rennes, 6 septembre 2012, n° 10/08363