4^e Chambre

ARRÊT N° 134

R.G : 14/02696

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2015

devant Monsieur Gilles ELLEOUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mars 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL A

Es qualités d’Administrateur judiciaire du Syndicat de copropriété LE PARISIEN, copropriété située XXX et XXX 35400 SAINT-MALO

La SARL A est représentée par Monsieur Laurent PROGEAS

XXX

35400 SAINT-MALO

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL DEBROISE MATHIEU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame G C

XXX

35400 SAINT-MALO

Représentée par M^e Olivier SEBAL de l’Association DURAND MOLARD DUCROZ-TAZE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

SCI X

XXX

35400 SAINT-MALO

Représentée par M^e Olivier SEBAL de l’Association DURAND MOLARD DUCROZ-TAZE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

SA E IARD

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SCP LOZAC’MEUR/ GARNIER/ BOIS/ DOHOLLOU/ SOUET/ ARION/ ARDISSON/ GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

La société civile immobilière X a acquis, le 17 mars 2006 les lots n° 3, 4 et 5 de la copropriété LE PARISIEN située XXX et XXX comprenant une pièce à usage commercial et une pièce à usage de réserve au rez-de-chaussée, et une cave en sous-sol, qu’elle a ensuite, le 26 décembre 2006 donné à bail pour une durée de 6 ans à Mesdames F et C, ses associées pour y exercer leur activité d’infirmière.

A la suite d’un dégât des eaux survenu le 22 juin 2007, suite à la rupture d’un ballon d’eau-chaude dans un appartement du 3^e étage, le syndicat de copropriétaires a déclaré le sinistre à la société E ASSURANCES son assureur, lequel a missionné le cabinet Y, en qualité d’expert et qui a préconisé un assèchement et des travaux de rénovation et d’embellissement, travaux réalisés par la société BRETAGNE ASSÈCHEMENT.

A la suite d’un nouveau désordre avait pour origine des remontées capillaires importantes en sous-sol, un constat amiable de dégât des eaux a été régularisé le 28 août 2008 entre la

SCI X et le syndic de la copropriété auprès de l’assureur du syndicat de copropriété,

la compagnie E.

Par délibération du 6 mars 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a confié une mission d’expertise extrajudiciaire à Monsieur Z lequel a préconisé, au terme de son rapport, des travaux de construction et de ravalement de la façade de l’immeuble, estimés à 207 000 € TTC.

Les travaux de réfection entrepris au début de l’année 2010, ont été entrepris subitement arrêtés.

Par ordonnance du 22 juillet 2010, à la requête de la SCI X et de Madame C, le juges référés de XXX a désigné Monsieur M D en qualité d’expert.

Par ordonnance du 2 mai 2012, la SARL A a été désignée en qualité d`administrateur judiciaire provisoire de la copropriété.

En décembre 2012, Madame K F a cédé la totalité de ses parts de la SCI X à Madame G C, exerçant dorénavant seule la gérance de cette société.

Le 19 mars 2013, Monsieur M D a déposé son rapport d’expertise en concluant que l 'essentiel du dégât des eaux en sous-sol avait pour origine une fuite sur une canalisation enterrée sous le dallage du local réserve, propriété de la SCI X et que cette canalisation EU est un collecteur commun à la copropriété.

L’expert a évalué le coût global des travaux peut être estimé a 90 000 € TTC dont 20 000 €

TTC pour les parties communes et 70 000 € TTC pour les parties privatives.

Les 4 et 10 octobre 2013, la SCI X et Madame C ont saisi conjointement le juge des référés aux fins de voir le syndicat de copropriété de l’immeuble LE PARISIEN condamner à :

— procéder aux travaux de remise en état des parties communes conformément aux préconisations de Monsieur D, expert, sous astreinte après un délai de deux mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— payer à la SCI X la somme de 75 877 € à titre de provision a valoir sur l’indemnisation de ses différents préjudices

— payer à Madame G C la somme de 24 060,31 € à titre de provision à

valoir sur l’indemnisation de ses différents préjudices

— payer à Madame G C et à la SCI X la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— dispenser Madame C et la SCI X d’avoir à participer à la dépense commune.

Le 13 novembre 2013, la SARL A, es-qualités d’administrateur de la copropriété, a assigné en intervention forcée et en garantie la compagnie d’assurances E FRANCE ASSURANCES IARD.

Par ordonnance du 20 février 2014 et après jonction des procédures, le juge des référés de XXX a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX situé I passage du POIDS PUBLIC et XXX à XXX à procéder aux travaux de remise en état des parties communes décrits par Monsieur D aux termes de son rapport d 'expertise judiciaire, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision et dit que, passé ce délai, il courra contre le syndicat des copropriétaires une astreinte de 100 € par jour de retard

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN situé I passage du POIDS PUBLIC et XXX à XXX à payer à la SCI LA UVAL la somme de 75.877, 00 € à titre de provision a valoir sur l 'indemnisation ou de ses différents préjudices

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN situé I passage du POIDS PUBLIC et XXX à XXX, à payer à Madame C la somme de 24.060, 31 € à titre de provision à valoir sur l 'indemnisation de ses différents préjudices

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN situé I passage du POIDS PUBLIC et XXX à XXX à payer à Madame C et à la SCI X la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné le syndicat des copropriétaires de l 'immeuble LE PARISIEN situé I passage du POIDS PUBLIC et XXX à XXX aux dépens comprenant notamment ceux de l’instance en référé, les frais, d’expertise réalisés par Monsieur D et le coût du procès verbal de constat du 14 juin 2010

— dispensé Madame C et la SCI X d’avoir à participer a la dépense commune

— dit n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande en garantie formulée par le syndicat de copropriété à l’encontre de la compagnie E

— débouté la compagnie d’assurance E de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL A, es- qualités d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble LE PARISIEN, a interjeté appel de l’ordonnance de référé suivant déclaration en date du 1^er avril 2014.

Vu les conclusions transmises le 23 janvier 201531 juillet 2014 par la société A es-qualités qui demande à la cour de :

— recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN représenté par son administrateur provisoire la société A, en son appel et l’y dire bien-fondé

— réformer l’ordonnance de référé du 20 février 2014 en toutes ses dispositions

— statuant a nouveau, dire n’y avoir à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

LE PARISIEN '' situé XXX et XXX à XXX à effectuer les travaux affectant les parties communes sous astreinte, eu égard à la fois â la décision adoptée par l’assemblée générale en novembre 2013 et aux difficultés objectives rencontrées par ledit syndicat pour recouvrer les fonds nécessaires

— subsidiairement, accorder un délai d’un an au syndicat des copropriétaires de l’immeuble

XXX et XXX pour exécuter les travaux de réfection des parties communes de l’immeuble conformément aux

préconisations de l’expert judiciaire

— dire et juger que la compagnie E FRANCE ASSURANCES IARD doit sa garantie au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN dans la limite du contrat, nonobstant son absence aux opérations d’expertise

— en conséquence, condamner à titre provisionnel, la compagnie E FRANCE ASSURANCES IARD à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN à hauteur de 90 000 € en application de la police d’assurances n°796AA304832/57

— débouter la SCI X, Madame G C et la compagnie E de toutes leurs demandes, fins et prétentions

— dire et juger que l’exigibilité des créances éventuelles de la SCI X et de Madame G C est suspendue de plein droit pendant une année

— en tout état de cause, condamner in solidum la SCI X, Madame G C et la compagnie E FRANCE ASSURANCES IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante demande la réformation de l’ordonnance déféré en soutenant qu’en l’état des difficultés financières du syndicat de copropriété, il n’y pas lieu d’ assortir la condamnation d’une astreinte, d’autant que la parfaite exécution de la résolution de l’assemblée générale nécessite au préalable que les fonds être collectés par l’administrateur provisoire auprès des copropriétaires, à l’exception de la SCI X, par le règlement des appels de fonds.

La société A fait valoir que constat a été relevé par elle, en sa qualité d’administrateur provisoire, à l’issue de l’assemblée générale du 14 mars 2014n clôturant les comptes) et notifié à au président du tribunal de grande instance de XXX au terme de son rapport d’activité du 18 juillet 2014.

Elle estime que cette situation est d’autant plus délicate que le principal copropriétaire, au regard de l’attribution des tantièmes des parties communes, est en redressement judiciaire depuis le

mois de juin 2014.

La société A en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété estime ne pas être assurée en l’état de pouvoir financer les travaux, dont encore une fois le principe a

été voté par les différents copropriétaires et que c’est la raison pour laquelle a été préconisé la vente des différents lots à un promoteur, en la personne de Monsieur B, afin de remédier aux difficultés rencontrées et d’éviter la situation de péril de l’immeuble.

Elle affirme que les négociations se sont ouvertes depuis le mois de novembre 2013 et ont permis d’aboutir à la régularisation de 8 compromis non notariés et 2 compromis notariés et que seuls deux lots restent encore en discussion, dont celui appartenant à la SCI X.

La société A considère qu’en tout état de cause, au regard des difficultés rencontrées par le syndicat de copropriété de l’immeuble LE PARISIEN , de la précarité financière de la majorité de ses membres, ainsi que des démarches concrètes mises en place pour parvenir’ à une solution pérenne de nature à éviter l’état de péril de l’immeuble, une condamnation sous astreinte à effectuer les travaux afférents aux parties communes n’était nullement justifiée, puisque l’inexécution des travaux n’est aucune liée à la carence fautive du syndicat de copropriété mais relève d’une impossibilité en l’état de financer cette charge exceptionnelle.

Elle demande à titre subsidiaire, un délai d’un an pour exécuter les travaux, délai qui permettra de finaliser l’opération de rachat des lots et de concrétiser la seule solution alternative viable.

Elle demande la réformation de l’ordonnance en ce qu’elle fait droit aux demandes de provisions sollicitées par la SCI X et par Madame G C en soutenant qu’il y a une erreur affectant le montant, de la provision allouée à la SCI X, le rapport d’expertise ayant estimé que le coût des travaux sur les parties privatives de l’immeuble à 70 000 €, mais que les parties privatives ne concernent pas seulement la SCI X puisque tout au plus, selon les devis fournis par la SCI X, le coût pour la remise en état de ses locaux s’élève à 19 722,57 € HT.

L’appelante estime que le montant de la provision demandée par la SCI X à hauteur de 70 000 € n’est nullement justifié et se heurte de toute évidence à une contestation sérieuse.

S’agissant de la provision de M^me C à hauteur de 24 060,31 € à valoir sur le montant des loyers qu’elle a versé à la SCI X sur la période de septembre 2008 à mars 2013, elle soutient qu’il n’est nullement démontré en l’espèce qu’elle s’est heurtée a une impossibilité de jouissance totale des locaux depuis septembre 2008, alors que tout au plus une gêne a été constatée.

Elle estime que Madame C ne justifie pas davantage d’une perte d’exploitation, l’activité d’infirmière s’exerçant principalement à domicile lors de visite à ses patients, de sorte que la demande de condamnation provisionnelle du syndicat de copropriété au paiement de la

de ce simple fait à la compétence du juge des référés.

La société A demande la condamnation de la compagnie E à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN puisque celui-ci a souscrit en 2006 un contrat d’assurance copropriété, police n° 796AA304832/57 garantissant l’immeuble pour les dommages dus, entre autres, aux dégâts des eaux pour un montant de 15 000 000 € et à laquelle le sinistre a été déclaré en août 2008, sans qu’elle y donne suite.

Elle soutient que c’est à tort que la compagnie d’assurances prétend que les dommages sont dus à un défaut d’entretien de l’immeuble par le syndicat de copropriétaires alors que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur D atteste que le dégât des eaux a été provoqué par une canalisation fuyarde enterrée sous le dallage du local réserve de la SCI X, mais dont les premières manifestations de la fuite étaient une certaine humidité dans le sous-sol, mais sans caractère d’anormalité au regard du lieu.

Elle considère qu’en refusant la prise en charge du dommage, contrairement à ses engagements assurantiels, la compagnie d’assurance a également aggravé la situation financière de la copropriété, et ce même si elle n’était pas partie à l’expertise judiciaire, puisqu’elle a eu accès au rapport d’expertise qui lui a été communiqué et a pu en débattre.

L’appelante fait valoir que le dommage est la conséquence d’une canalisation fuyarde enterrée, dont il est impossible de déceler la défaillance avant un certain délai et que l’aléa inhérent au contrat d’assur’ances et dont l’existence est contestée par la compagnie E est bel et bien présent dans ce dommage qui doit, par voie de conséquence, être garanti.

Elle considère que l’appel n’est pas caduc s’agissant d’une procédure soumise à l’article 905 du code de procédure civile et que le moyen tiré de la prescription soulevé par la compagnie E est irrecevable et mal fondé.

Vu les conclusions du 26 janvier 2015 de M^me C et de la SCI X qui demandent à la cour de :

— constater la caducité de l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

XXX

— subsidiairement, surseoir à statuer dans l’attente du jugement devant être rendu, au fond, par le tribunal de grande instance de Saint-Malo

— très subsidiairement, confirmer l’ordonnance du 20 février 2014, en toutes ses dispositions

— en tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX , sis XXX et XXX à SAINT-MALO, à leur verser une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les intimées soulèvent la caducité de l’appel en application de l’article 908 du code de procédure civile, faute par l’appelante d’avoir conclu dans les 3 mois de la déclaration d’appel du 1^er avril 2014 puisque la procédure n’a pas été fixée en application de l’article 905 du même code.

Subsidiairement, la SCI X et Madame C, demandent le sursis à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue au fond par le tribunal de grande instance de Saint-Malo, saisi sur assignation à jour fixe puisque par application de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

A titre subsidiaire, elles demandent la confirmation de l’ordonnance déférée du chef des provisions allouées en faisant valoir que les dispositions de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi ALLUR du 24 mars 2014, emportant la suspension et l’interruption de l’exigibilité des actions, ne sont pas applicables à la désignation d’un administrateur par ordonnance du 30 mai 2012 ni à la demande de remise en état des parties communes sous astreinte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2015.

SUR QUOI

Sur la caducité de la déclaration d’appel

Dans le cadre de la présente procédure d’appel d’une ordonnance de référé étant régie par les dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, sans renvoi devant le conseiller de la mise en état, il en résulte que ne sont pas applicables les dispositions des articles 908 et suivants du code de procédure civile, de sorte que le moyen tiré de la caducité de l’appel du syndicat de copropriété sera écarté.

Sur la suspension ou l’interruption de l’action à l’encontre du syndicat de copropriété

La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux de situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 29-3 I de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, emportant la suspension et l’interruption de l’exigibilité des actions à compter de la désignation d’un administrateur provisoire intervenue en application de l’article 29 1 lui-même modifié par ladite loi, ne s’applique donc pas en l’espèce, la désignation de la société A comme administrateur provisoire de la copropriété étant intervenue par ordonnance du 30 mai 2012, plus de 12 mois avant la promulgation de la loi.

En conséquence, le moyen tiré de la suspension ou de l’interruption de l’action sera écarté.

Sur la demande de sursis à statuer

L’introduction d’une procédure au fond devant le tribunal de grande instance de Saint Malo postérieurement à la procédure de référé, ne constitue pas un motif de sursis à statuer.

Il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la demande de remise en état sous astreinte des parties communes

Au visa des articles 809 alinéa 2 du code de procédure civile et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 c’est à juste titre que le premier juge a, sur la base du rapport d’expertise de M. D, objectivant comme origine du sinistre de dégât des eaux une canalisation partie commune, condamné le syndicat de copropriété à réaliser les travaux de

remise en état, dans un délai de 10 mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai, à peine d’une astreinte de 100 e de retard.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef, sans l’octroi d’un délai supplémentaire pour cette exécution, les moyens invoqués par le syndicat de copropriété pour remédier aux difficultés financières qu’il invoque, n’ayant pas été mis en oeuvre malgré le délai déjà accordé et ne pouvant manifestement l’être à bref délai.

Sur les demandes de provisions de la SCI X et de M^me C

Au vu du rapport d’expertise, il est établi que le local appartenant à la SCI X loué par M^me C depuis le 26 décembre 2006 ne sont plus compatibles avec une activité professionnelle et occupés depuis septembre 2008.

Pour mettre un terme aux dommages, l’expert a chiffré les travaux de reprise à la somme totale de 90 000 € TTC dont 20 000 € pour les parties communes et 70 000 € TTC pour les parties privatives

La SCI X ne conteste pas l’affirmation de l’expert selon laquelle, la SCI X continue à percevoir des loyers, réglés par M^me C seule qui a besoin d’avoir une adresse professionnelle.

Dès lors, la détermination de la réalité et de l’importance du préjudice financier invoqué par la SCI X échappe à la compétence du juge des référés, au stade d’une demande de provision.

En conséquence, l’ordonnance sera partiellement réformée sur le quantum de la provision allouée à la SCI X, qui sera limité à la somme de 70 000 €.

L’obligation du syndicat d’avoir à indemniser à titre provisionnel , le préjudice incontestablement subi par M^me C du fait du sinistre qui l’a contrainte à ne pouvoir utiliser les lieux loués depuis septembre 2008 et à déménager, a, au vu des éléments du rapport d’expertise, été justement retenue à hauteur de la somme totale de 24 060, 34 € soit 23 060,31 € + 1000 €.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef

Sur le recours en garantie du syndicat de copropriété à l’encontre de la compagnie E

L’obligation de la compagnie E à garantir le syndicat de copropriété a été à juste titre considérée comme sérieusement contestable, du fait de la prescription biennale opposée au titre du sinistre du 27 août 2007 et déclaré par courrier recommandé du 28 mai 2013, de l’absence d’assignation en référé expertise et enfin de l’appréciation de la portée et des limites de la police souscrite.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

L’équité commande, en cause d’appel, l’application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 € pour la compagnie E et de 1500 € pour la SCI X et M^me C.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt contradictoire

Rejette l’incident de caducité de la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX et XXX à XXX

Dit n’y avoir lieu à suspension ou interruption de l’action de M^me C et de la SCI X

Dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer

Confirme l’ordonnance déféré sauf en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX et XXX à XXX à payer à la SCI X la somme de 75.877,00€ à titre de provision a valoir sur l 'indemnisation de ses différents préjudices

Statuant à nouveau de ce chef réformé

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX et XXX à XXX à payer à la SCI X la somme de 70.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision de la SCI X

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de grâce

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX et XXX à XXX à payer, en cause d’appel, à Madame C et à la SCI X la somme de 1500 € et à la compagnie E la somme de 800 €

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARISIEN situé I passage du POIDS PUBLIC et XXX à XXX à payer à Madame C et à la SCI X la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX et XXX à XXX aux dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président