Cour d'appel de Rennes, 24 mars 2016, n° 12/00078

4^e Chambre

ARRÊT N° 151

R.G : 12/00078

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

M^me H I, lors des débats, et Madame H J, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2016

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mars 2016 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 03 Mars 2016 prorogé au 10 Mars 2016 puis au 24 Mars 2016

****

APPELANTE :

Madame R-S P veuve Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Mélanie VOISINE de la SCP BALLU-GOUGEON/VOISINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur J F

né le XXX à MORLAIX

Brémalin

35470 G

Représenté par M^e Jérôme BOUQUET-ELKAÏM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SCP Isabelle A, Mandataire Judiciaire,

prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société BAIN IMMOBILIER CONSEIL

XXX

XXX

Assignée à personne habilitée

Société L RISKS SA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Cécile DELVA (SCP BG Associés), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte notarié du 28 janvier 2005, Madame Z a acquis une maison à usage d’habitation sise au lieu dit « Brémalin » à G.

Madame Z en a confié la vente à la société BAIN IMMOBILIER CONSEIL exerçant sous l’enseigne Century 21 qui a trouvé acquéreur dans la personne de Monsieur F.

Avec son entremise, un compromis de vente a été signé le 6 septembre 2007 au prix de 117.000 €, Monsieur F devant par ailleurs acquitter les frais d’agence pour un montant de 8.300 €.

A la demande et au bénéfice de Monsieur F, deux conditions suspensives ont été insérées au compromis:

*la bonne réalisation de la vente de sa maison, sise sur la commune de COSSE LE VIVIEN.

*la réserve des informations fournies par les représentants de l’agence Century 21 de Bain de Bretagne dans le cadre de leur obligation professionnelle d’information en qualité de mandataire auprès du contractant et relative à l’état actuel

— des servitudes de voisinage (actives, passives, occultes);

— des servitudes communales ('actives, passives, occultes) ,

— des projets d’urbanisme (habitations, sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles à la santé, etc…),

— des modifications structurantes (ex: mises aux normes d’équipements publics et/ou privés, réseaux de voies de communication),

— de particularités ou de transformations des documents urbains, administratifs ou fiscaux (ex: cadastres, POS, PLU, S. C. O. T. T., etc….),

— plan d’exposition aux risques naturels réactualisé(exemple. inondation, glissement de terrains),

— du diagnostic réglementaire du bien (contrôle plomb, amiante, performance et déperdition énergétique) soit sur la commune de Pléchâtel, soit sur la communauté de communes du Pays de Vilaine et ayant une quelconque incidence directe ou indirecte sur le bien du futur acquéreur situé au lieu-dit « Brémalin » (35470- commune de Pléchâtel) .

Le 6 septembre 2007, Monsieur F a interrogé la mairie sur l’existence de projets d’urbanisme et autres servitudes sur la commune de G ou sur la communauté de communes du Pays de Vilaine. Puis, le 10 septembre 2007, Monsieur F a formulé une demande semblable auprès du notaire chargé de la réitération , Maître X.

Par courrier du 13 septembre, Maître X l’a renvoyé auprès de l’adjoint à l’urbanisme de la Commune de Pléchâtel afin que celui-ci lui expose les projets municipaux du secteur.

La vente a été réitérée dans la forme authentique le 26 octobre 2007 .

Monsieur Y soutient qu’il a découvert peu après la régularisation de l’acte authentique, qu’un projet de d’implantation d’éoliennes industrielles était en cours à quelques centaines de mètres de sa maison. Ces éoliennes sont désormais construites et en fonctionnement.

Par acte du 18 février 2010, Monsieur F a assigné Madame Z devant le tribunal de grande instance de RENNES aux fins de voir sur le fondement des articles 1108 et suivants du code civil, prononcer la résolution de la vente et condamner la venderesse à lui rembourser le prix, soit la somme de 117.000 € avec intérêts au taux légal à compter de son versement effectué le 26 octobre 2007, la commission d’agence pour 8.300 € et lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts et de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Z a, par acte du 11 juin 2010 assigné en intervention forcée et garantie, la SCP A mandataire liquidateur de la SARL BAIN IMMOBILIER CONSEIL et la société L RIKS son assureur. Ces procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement du 15 novembre 2011, le tribunal de grande instance de RENNES a :

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer

— annulé la vente du 26 octobre 2007

— condamné Madame Z à restituer le prix de vente de 117 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2010

— débouté Monsieur F de sa demandes en dommages et intérêts

— débouté Madame E de sa demande en garantie contre la SARL BAIN IMMOBILIER CONSEIL et la société L RISKS

— condamné M^me Z à payer à Monsieur F la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément à l’article 699 du même code.

Madame Z a interjeté appel de ce jugement, par déclaration du 9 janvier 2012.

Par arrêt du 29 janvier 2015, la cour a :

— révoqué d’office l’ordonnance de clôture du 4 novembre 2014

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 07 avril 2015

— enjoint aux parties de conclure avant cette date, sur leurs déclarations de créances ainsi que sur les incidences de la procédure collective de la SARL AGENCE BAIN IMMOBILIER.

Vu les conclusions de M^me Z du 27 août 2015 qui demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré du 15 novembre 2011 en toutes ses dispositions

— débouter Monsieur F ainsi que la société L RISKS de toutes leurs demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire, en cas de confirmation, de:

— dire que seul le prix de vente doit être restitué à l’exception des intérêts

— dire que l’agence BAIN IMMOBILIER a commis une faute de nature à engager sa responsabilité

— condamner la société L RISKS, assureur de la société BAIN CONSEIL IMMOBILIER à lui payer la somme de 117 000 € à titre de dommages intérêts outre 8 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement au montant des dommages intérêts mis à sa charge;

A titre infiniment subsidiaire, de :

— dire n’y avoir lieu qu’à diminution du prix

En tout état de cause de :

— condamner M. F à lui payer la somme de 10 000 € pour procédure abusive et celle de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

Madame Z soutient que:

*la demande est irrecevable en ce que le jugement dont appel n’a pas été publié à la conservation des hypothèque;

*la lettre du 29 avril 2010 du maire de G atteste que Monsieur Y était informé du projet éolien qui venait de passer en enquête publique;

* La cour administrative d’appel de NANTES a retenu que l’implantation des éoliennes dans un secteur de la commune différent et distant d’au moins un kilomètre du village de BREMALIN seul mentionné dans la lettre du maire, ne constituait pas au regard de l’administration un projet et ne constituait pas non plus un grand projet d’urbanisme, ni encore une modification structurante.

*aucune condition suspensive n’était prévue relative à un projet d’implantation de parc éolien et cet élément n’est pas entré dans le champs contractuel; la convention ne fait, aucunement état d’un souci général de l’environnement sur un plan esthétique ou sonore.

*Madame Z n’avait pas connaissance du projet d’implantation d’éoliennes;

*la vente n’est pas entachée d’erreur, la qualité esthétique ou sonore de l’environnement n’est pas entrée dans le champs contractuel, de plus, Monsieur Y connaissait le projet éolien;

*aucune faute ne peut être reprochée à Madame Z;

*la demande de condamnation de L RISKS n’est pas nouvelle en cause d’appel;

*l’agence a manqué à son devoir d’information.

Vu les conclusions du 9 juin 2015 de M. F qui demande à la cour de :

— déclarer recevables son appel incident ainsi que ses demandes et les déclarer fondés,

— y faisant droit, dire n’y avoir lieu à sursis à statuer

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 15 novembre 2011 en ce qu’il a considéré que son consentement a été vicié et en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente

— infirmer partiellement ledit jugement en ce qu’il a écarté ses demandes indemnitaires

— débouter Madame R-S Z de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— prononcer la résolution de la vente consentie par Madame R-S Z à Monsieur J Y le 26 octobre 2007

— condamner en conséquence Madame R-S Z à lui rembourser le prix de la vente, soit la somme de 117.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter de son versement effectué le 26 octobre 2007

— condamner Madame R-S Z à lui verser la somme de 2 396,80 € au titre des frais de remplacement de la chaudière exposés en février 2012

— condamner solidairement Madame R-S Z, et L M à lui verser la somme de 38.118,27 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel consécutif,

— condamner L M à lui verser la somme de 8 300 € au titre de la commission perçue par l’agence Immobilière Century 21, et ce à titre de dommages et intérêts

— condamner solidairement Madame R-S Z, et L M à lui verser au titre de son préjudice tant matériel que moral, la somme de 10 000 €;

— condamner Madame R-S Z à payer la somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur Y soutient que:

*il n’y a pas lieu à publication d’un jugement qui n’est pas définitif;

*sa demande est fondée sur le vice du consentement, l’exigence particulière liée à la qualité de l’environnement est entrée dans le champs contractuel; ceci ressort de l’acte et des pourparlers

*Madame Z a dissimulé une information sur un projet en cours à la date du compromis, elle connaissait ce projet qui avait été médiatisé dès le mois de novembre 2006 et avait fait l’objet d’une enquête publique, affichée sur le site;

*il n’aurait pas contracté s’il avait eu cette information;

*il y a eu une méprise sur un élément substantiel du bien vendu, à savoir son environnement; l’erreur est caractérisée

*Madame Z a commis des fautes qui entrainent sa responsabilité délictuelle, elle doit indemniser le préjudice qui en résulte.

Vu les conclusions du 25 août 2015 de la société L RIKS qui demande à la cour de :

— déclarer les demandes de Madame Z et Monsieur Y irrecevables;

— constater, au visa des articles 564 et 753 du code de procédure civile que toutes les demandes formées contre elle en appel, sont nouvelles;

Subsidiairement de:

— surseoir à statuer jusqu’à ce qu’il soit justifié des suites de la plainte déposée contre le maire de la commune de G

— en cas de rejet de cette plainte, en tirer toute conséquences quant à la validité et au bien fondé des déclarations de Monsieur le Maire, relatives à la bonne information de Monsieur F

— débouter Madame P-Z, ou tout autre, de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle

— prononcer sa mise hors de cause

— condamner in solidum Madame P-Z et Monsieur Y, ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance et d’appel dont distractions au profit de la SCP BESSY GABOREL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société L RIKS soutient que:

*Monsieur Y et Madame Z n’ont pas fait valoir de demandes contre elle en première instance, alors que le liquidateur était déjà à la cause;

*Monsieur Y n’a pas demandé d’information à l’agence immobilière;

*Monsieur Y connaissait le projet éolien;

*les considérations esthétiques et sonores environnementales n’étaient pas dans le champ contractuel;

*les frais d’actes ou de publicité foncière sont remboursables par l’administration fiscale et ne peuvent faire l’objet de dommages et intérêts;

*il n’est pas démontré d’influence des éoliennes sur l’état de santé de Monsieur Y.

*le préjudice résultant du défaut d’information n’est qu’une perte de chance dont il n’est pas justifié qu’elle soit certaine;

*les contestations relatives aux frais et honoraires de l’agent immobilier sont exclus de sa garantie;

*Madame Z n’a pas la qualité de tiers lésé lui permettant d’exercer une action directe contre l’assureur; de plus, elle n’a pas au préalable déclaré sa créance à la liquidation de la société BAIN IMMOBILIER.

M^e A, liquidateur de la société BAIN IMMOBILIER CONSEIL n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

L’ordonnance de clôture était rendue le 3 novembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur F sur le fondement de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955:

Le jugement du 15 octobre 2011 n’est pas assorti de l’exécution provisoire et a été frappé d’appel. Il en résulte qu’en l’absence d’autorité de la chose jugée, il n’emporte pas mutation ou constitution de droits réels immobiliers.

Par voie de conséquence, dès lors que l’assignation introductive d’instance à été régulièrement publiée, l’action de Monsieur F est recevable.

Sur l’application de l’article 564 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile que les prétentions nouvelles en cause d’appel sont irrecevables si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La société L RISKS est l’assureur de la société BAIL IMMOBILIER CONSEIL qui était représentée devant le premier juge par son mandataire liquidateur.

Madame Z a appelé l’assureur en garantie devant le premier juge. Dans le dispositifs de ses dernières conclusions devant le tribunal, elle a abandonné toute demande à l’encontre de l’assureur, mais à maintenu sa demande de garantie en page 16 du corps de ses conclusions.

Les dispositions de l’article 753 du code civil, n’exige pas que le juge ne statue que sur les prétentions reprises au dispositif. Par voie de conséquence, le tribunal n’a pas statué ultra petita . Il en résulte que la demande de dommages et intérêts présentée en cause d’appel par Madame Z, qui tend à faire supporter par l’assureur le montant de la restitution du prix, tend au mêmes fins que la demande présentée en première instance et n’est pas nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur F n’avait formé devant le premier juge, aucune demande à l’encontre de la société L RISKS, il en résulte que ses demandes de dommages et intérêts présentées contre l’assureur pour la première fois en cause d’appel sont irrecevables.

Sur le sursis à statuer :

Madame Z produit une lettre de Monsieur D, devenu maire de la commune de G postérieurement aux faits du présent litige, qui écrit que Monsieur Y avait été renseigné sur le projet éolien.

Par des motifs pertinents que la cour approuve, le premier juge a dit n’y avoir lieu de sursoir à statuer jusqu’à l’issue des suites données à la plainte pour faux portée par Monsieur Y contre Monsieur D.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur le vice du consentement :

Par arrêté du 23 octobre 2006, le préfet d’ILLE ET VILAINE a décidé du lancement, à compter du 13 novembre 2006, de l’enquête publique préalable à un projet d’implantation d’un groupe de quatre éoliennes et d’un poste de livraison électrique au lieu-dit Belle Épine en G.

Le rapport du commissaire enquêteur, assorti d’un avis favorable était rendu le 18 janvier 2007.

Les permis de construire était accordés étaient affichés en mairie le 14 février 2007.

Ainsi qu’il est exposé dans les motifs de l’arrêt du 27 février 2015 de la cour administrative d’appel de NANTES, l’implantation des quatre éoliennes litigieuses était autorisée et a été par la suite réalisée, non au lieudit « Brémalin » ou dans le voisinage immédiat du village de Brémalin, mais sur des terrains localisés au lieudit « XXX » à une distance comprise entre 1 012 mètres et 1 300 mètres de la maison acquise par Monsieur Y.

La promesse de vente était signée entre les parties le 6 septembre 2007.

Il ressort de la condition suspensive insérée à la promesse de vente et des lettres de Monsieur Y au notaire et à la mairie de G, antérieurement à la signature de l’acte authentique, que l’acquéreur attachait une importante particulière à la qualité de l’environnement du bien.

Le 13 septembre 2007, en réponse à une lettre de Monsieur F, M^e C lui répondait qu’il lui était impossible de garantir la situation de son environnement futur et renvoyait l’acquéreur à se renseigner auprès des services de la mairie. Par lettre du même jour, le maire de G répondait à Monsieur F: « aucun grand projet d’urbanisme n’a été déposé à ce jour dans le secteur. »

Cette réponse est cohérente au regard de la qualification administrative d’un projet d’urbanisme ou d’une modification structurante qui ne s’applique pas à l’édification de quatre éoliennes.

L’acte authentique de vente était signé le 26 octobre 2007.

Le fait que Madame Z ait contacté la mairie de G dans le cadre de la procédure judiciaire afin de se défendre ne démontre pas qu’elle ait eu, antérieurement à la vente des relations privilégiées avec la municipalité.

Ainsi, compte tenu de ce que l’implantation d’éoliennes n’est pas un projet d’urbanisme ou une modification structurante, et de ce qu’en l’espèce leur édification n’a pas été effectuée dans l’environnement immédiat du bien acquis par Monsieur Y, il n’est pas démontré que Madame Z, ait pu anticiper une éventuelle incidence sur le bien qu’elle vendait.

A supposer établi qu’elle ait eu connaissance du projet, il n’est pas démontré qu’elle a de mauvaise foi retenu cette information . Dès lors, l’existence d’un dol doit être écarté.

En ce qui concerne l’erreur comme cause de nullité, celle-ci s’entend également de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose.

En l’espèce, la présence au compromis d’une condition suspensive sur les projets d’urbanisme comme l’exposition aux risques naturels réactualisés démontre que les parties ont contracté en considération des qualités de l’environnement du bien vendu.

Il apparaît des clichés joints par M^e B, huissier de justice, à son constat du 12 octobre 2010, que la gêne visuelle depuis la propriété de Monsieur Y est minime, et qu’elle ne suffit pas à caractériser une erreur sur la substance.

En revanche, M^e B a relevé un bruit continu, soit de jour comme de nuit, comparable à une « lessiveuse » ou un gros ventilateur, audible également depuis l’intérieur de la maison, y compris en présence de bruits parasites qui viennent « perturber » celui des éoliennes.

Monsieur Y, même a supposer qu’il ait été avisé du projet d’installation d’éoliennes, ne pouvait, antérieurement à leur construction, anticiper l’existence de ce bruit continu, y compris à l’intérieur de l’habitation, alors que les éoliennes sont installées au delà d’une distance de 1km de son bien.

Ce bruit constitue une nuisance sonore provenant de l’environnement du bien acquis.

Cette erreur est excusable compte tenu de l’évolution récente du parc éolien en 2007, et du manque d’information dont disposaient les particuliers sur l’impact sonore d’une telle installation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé la vente pour vice du consentement et a ordonné la restitution du prix de vente outre intérêts de retard à compter de l’acte introductif d’instance, et en ce qu’il a débouté Madame Z de sa demande de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Ainsi qu’il a été exposé plus haut, il n’est pas démontré que Madame Z ait été de mauvaise foi lors de la vente de son bien.

Aucune faute de sa part n’étant caractérisée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur Y de sa demande de dommage et intérêts.

Devant la cour, Monsieur Y demande l’indemnisation du remplacement de la chaudière pour un montant de 2 396,80 €.

Monsieur Y doit rendre le bien en bon état d’usage et de réparation. Il a décidé de remplacer cette chaudière en février 2012, soit près de quatre années après la prise de possession. Il ne démontre pas que la chaudière était défectueuse antérieurement à la vente. Par voie de conséquence, il sera débouté de cette demande indemnitaire.

Sur le recours de Madame Z à l’encontre de la société L RISKS:

Madame Z soutient que l’agent immobilier a manqué à son devoir d’information.

Il ne résulte pas du compromis rédigé par l’agent immobilier qu’il ait été tenu de délivrer des informations au-delà des points strictement énumérés à la conditions suspensive.

Ainsi qu’il a été exposé plus haut, l’édification des éoliennes n’était pas susceptible de recevoir une qualification de projet d’urbanisme ou de modification structurante.

Par voie de conséquence, Madame Z ne démontre pas l’existence d’une faute de l’agence susceptible d’entraîner sa responsabilité.

Madame Z sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile:

Il apparaît équitable de condamner Monsieur F à verser à la société L RISKS une indemnité de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

Il apparaît équitable de condamner Madame Z à payer à Monsieur F une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et dans les limites de l’appel;

Rejette le moyen d’irrecevablité sur le fondement de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Déclare irrecevables les demandes de Monsieur F à l’encontre de la société L RISKS;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y ajoutant:

Déboute Monsieur J Y de sa demande d’indemnisation du remplacement de la chaudière;

Déboute Madame R-S Z de ses demandes à l’encontre de la société L RISKS;

Condamne Monsieur J Y à verser à la société L RISKS la somme de 2 000 € au titre des ses frais irrépétibles en cause d’appel;

Condamne Madame R-S Z à payer à Monsieur J Y la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel;

Condamne Madame R-S Z au paiement des dépens à l’exception de ceux exposés par la société L RISKS qui seront supportés par Monsieur J Y.

Le Greffier, Le Président,