4^e Chambre

ARRÊT N°416

N° RG 18/03560 -

N° Portalis DBVL-V-B7C-O4FR

BD / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTS :

Monsieur D Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Rachel CORILLION de la SELAS STRATÉYS CONTENTIEUX, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL J K

[…]

[…]

Représentée par M^e Rachel CORILLION de la SELAS STRATÉYS CONTENTIEUX, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur F X

[…]

[…]

Représenté par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL DEBROISE MATHIEU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL H I, prise en la personne de son représentant légal Monsieur X F

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL DEBROISE MATHIEU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Syndicat des copropriétaires du 7/[…] à Rennes représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ARMOR IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e F LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2010, M. D Y a signé avec la société H I dont le gérant est M. X une promesse de vente d’un fonds de commerce de débit de boissons exploité dans un immeuble en copropriété situé 1 place Sainte-Anne à Rennes.

Le 18 novembre 2010, la société J K, créée par M. Y a signé avec la société Wagram Finances un contrat de franchise pour bénéficier de l’enseigne Columbus Café.

La cession du fonds de commerce a été réitérée suivant acte authentique du 27 décembre 2010 entre la société H I et la société J K, substituée à M. Y.

Par acte du même jour, M. X, propriétaire des murs, a consenti un bail commercial à la société J K.

Suite à la prise de possession des lieux le 31 décembre 2010, M. Y a entrepris des travaux d’agencement des lieux, d’une durée prévue de trois mois, l’activité commerciale devant débuter le 1^er avril 2011.

Les travaux ont été suspendus le 14 janvier 2011 en raison de graves désordres de structure affectant l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2011, le syndicat de copropriété a décidé de confier à la société Lithek Conseil une mission de diagnostic OPAH et de maîtrise d’oeuvre pour un montant d’honoraires de 18 430,85 euros TTC, ainsi qu’une enveloppe complémentaire de 20 000 euros pour pallier l’urgence d’étayer et de sonder les pans de bois.

A l’issue de ce diagnostic, lors de l’assemblée générale du 2 mai 2011, les copropriétaires ont voté l’exécution de travaux de restructuration des caves et du rez de chaussée pour un montant de 120 000 eurosTTC et l’autorisation du locataire de M. X à effectuer des travaux de modification du local commercial.

La copropriété de l’immeuble a fait réaliser les travaux de réfection nécessités par les désordres de structure en juin et juillet, de sorte que les travaux d’agencement du fonds de commerce ont débuté en août 2011 et que l’exploitation commerciale a débuté le 3 novembre 2011

Par actes d’huissier des 20 et 27 décembre 2012, M. Y et la société J K ont fait assigner M. X et la société H I devant le tribunal de grande instance de Rennes afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.

M. X et la société H I ont par exploit du 4 septembre 2013 appelé en garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic. Par exploit du 1^er avril 2014, le syndicat des copropriétaires a appelé à la en cause son assureur, la société Allianz IARD.

Par un jugement en date du 23 avril 2018, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. Y et de la société J K ;

— déclaré sans objet les demandes de garantie formées contre le syndicat des copropriétaires et contre la société Allianz IARD ;

— condamné in solidum M. Y et la société J K à payer à M. Z et à la société H I, ensemble, une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. Y et la société J K ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1^er juin 2018, intimant M. X, la société H I, le syndicat des copropriétaire ainsi que la société Allianz IARD.

Par leurs dernières conclusions du 17 septembre 2020, M. Y et la société J K au visa des articles 1108 et suivants, 1134, 1147, 1382 devenu 1240, 1641 et suivants et 1719 et suivants du code civil, demandent à la cour de :

— rejeter tout appel incident et toutes les demandes présentées à leur encontre ;

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la société H I et M. X pour procédure abusive ; les recevant en leur appel et en leurs contestations et demandes, les y déclarant fondés et y faisant droit,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes et mis à leur charge une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens';

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. X et la société H I X à payer à la société J K une somme de 19 697,18 euros à titre de dommages- intérêts ;

— condamner in solidum M. X et la société H I X à verser à la société J K la somme de 170 809 euros ou subsidiairement la somme de 105 000';

— condamner in solidum M. X et la société H I X à payer à M. Y une somme de 126 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner in solidum M. X et la société H I X à payer à M. Y et à la société J K une somme de 6 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et rejetant toutes prétentions contraires, comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— condamner in solidum M. X et la société H I X aux entiers dépens comprenant ceux de première instance.

Dans leurs dernières conclusions en date du 15 septembre 2020, M. X et la société H I au visa des articles 1134, 1147, 1382 (ancien), 1641 et 1719 du code civil, ainsi que des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, demandent à la cour de :

— débouter M. Y et la société J K de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger recevables M. X et la société H I en leur demandes incidentes ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. Y et la société J K de l’ensemble de leurs demandes et conclusions et les a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. X et la société H I de leurs demandes indemnitaires ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire qu’ils n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle ou délictuelle ;

— dire que la procédure engagée par M. Y et la société H I tant en première instance qu’en appel revêt un caractère abusif ;

En conséquence,

— débouter la société J K et M. Y de toutes leurs demandes fins et prétentions ;

— condamner société J K et M. Y à leur payer à chacun une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Subsidiairement,

— dire et juger que la demande indemnitaire au titre de la réduction du prix de cession du fonds de commerce constitue une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel ;

— dire et juger que la société J K ne justifie pas des préjudices allégués au titre des frais de travaux exposés et de la réduction du prix d’acquisition, et subsidiairement les réduire à de plus justes proportions ;

— dire et juger, à titre subsidiaire, que le préjudice lié à la perte de chance d’acquérir l’immeuble ou perte de marge ne saurait excéder 14 000 euros et, très subsidiairement, 39 441,33 euros ;

— dire et juger que M. Y est irrecevable en sa demande d’indemnisation de préjudice au titre de la perte de revenus et, très subsidiairement, qu’elle ne peut excéder 8 000 euros (2 000 euros sur quatre mois) ;

— dire et juger que M. Y ne justifie pas d’un préjudice au titre du coût lié à une immobilisation financière ;

— dire et juger que M. Y ne justifie pas d’un préjudice moral et très subsidiairement, le réduire à de plus justes proportions ;

— recevoir M. X et la société H I en leur demande de condamnation en garantie du syndicat de copropriété et les y dire bien fondés ;

En conséquence,

— débouter M. Y et la société J K de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

Plus subsidiairement,

— débouter la société J K au titre des frais de travaux ;

— fixer le montant du préjudice de la société J K lié au retard d’exploitation du fond à la somme de 14 000 euros et plus subsidiairement à la somme de 39 441,33 euros ;

— débouter M. Y de sa demande au titre du préjudice lié au surcoût d’une immobilisation ;

— fixer le montant du préjudice de M. Y au titre de la perte de revenu à une somme qui ne saurait excéder 8 000 euros ;

— fixer le montant du préjudice moral de M. Y à la somme de1 euro ;

— condamner le syndicat de copropriété à garantir et relever indemne de toutes condamnation qui pourrait intervenir à l’encontre de M. X et de la société H I ;

— condamner la société J K à payer à M. X et à la société H I X une somme de 10 000 chacun à titre de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive ;

En tout état de cause,

— condamner la société J K à payer à M. X et à la société H I X, en cause d’appel, chacun une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— dire que M. X et à la société H I ne seront pas tenus des frais irrépétibles dans le cadre de la présente instance ;

— dire qu’en vertu de l’article 10-l de la loi du 10 juillet 1965, M. X et la société H I seront exonérés de toute participation à la dépense commune des frais de procédures qui seraient mis à la charge du syndicat de copropriété dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 août 2020, le syndicat des copropriétaires au visa des articles 1382 et 1384 (anciens) du code civil et des articles 9, 14 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :

— débouter M. Y et J K de leur appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société PLL K et de M. Y et a déclaré sans objet les appels en garantie contre le syndicat de copropriété ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il condamné PLL K et de M. Y aux dépens ;

Y additant,

— condamner la société PLL K et de M. Y et à défaut M. X et la société H

I in solidum à verser au syndicat de copropriété la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société PLL K et de M. Y et à défaut M. X et la société H I in solidum aux dépens d’appels ;

— débouter l’ensemble des parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Subsidiairement dans le cas où par impossible, l’appel de la société PLL K et de M. Y serait reçu favorablement par la cour,

— constater que la société PLL K et de M. Y ne formulent aucune demande contre le syndicat de copropriété ;

— constater que les demandes de la société PLL K et de M. Y sont mal fondées et les en débouter en conséquence ;

A titre très subsidiaire,

— diminuer dans de larges proportions la demande indemnitaire formulée par la société J K au titre de son préjudice d’exploitation,

— rejeter purement et simplement les demandes de M. Y formulées au titre :

— du préjudice lié aux travaux sur le fonds ;

— du préjudice de rémunération subi par M. Y ;

— du préjudice d’immobilisation de ses fonds ;

— du préjudice moral ;

— ou à tout le moins les diminuer dans de larges proportions ;

En toutes hypothèses,

— débouter M. X et la société H I de leur demande en garantie à l’encontre du syndicat de copropriété ;

— débouter purement et simplement M. X et la société H I de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contre le syndicat de copropriété ;

— débouter M. X et la société H I de leur demande de dispense de participation aux frais de défense du syndicat de copropriété en application de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

— condamner la société Allianz IARD à garantir le syndicat de copropriété de toutes condamnations, tant en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais, dépens ou autres susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— débouter la société Allianz IARD de toutes demandes ou prétentions contraires ;

— condamner seule ou in solidum la ou les parties succombantes à payer au syndicat de copropriété

une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’au titre des dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 mars 2019, la société Allianz IARD demande à la cour de :

— dire et juger infondé l’appel formé par M. D Y et la société J K à l’encontre du jugement déféré et les en débouter ;

— dire et juger irrecevables les appels incidents et les demandes formés à l’encontre de la société Allianz IARD par M. D Y, la société J K, M. F X et la société H I, lesquels n’ont présenté aucune demande à l’encontre de la concluante en première instance ;

— dire et juger infondés l’appel incident et les demandes formées à l’encontre de la société Allianz IARD par le syndicat des copropriétaires et l’en débouter ;

— confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a rejeté les demandes de M. D Y et la société J K et a déclaré sans objet les demandes en garantie formées, d’une part, par M. X et la société H I contre le syndicat des copropriétaires et, d’autre part, par ledit syndicat contre la société Allianz IARD ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre de la société Allianz IARD ;

— dire et juger, en tout état de cause, que la garantie de la société Allianz IARD n’est pas mobilisable en l’espèce et ce, pour toutes les raisons évoquées dans les présentes écritures, soit l’antériorité du fait dommageable à la prise d’effet du contrat, l’absence de garantie des dommages consécutifs à l’exécution de travaux, l’absence de garantie des conséquences dommageables de défauts d’entretien et l’absence de garantie de la responsabilité civile compte tenu de l’absence d’accident à l’origine des dommages ;

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires du mais également toute autre partie de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Allianz IARD ;

— mettre purement et simplement hors de cause la société Allianz IARD ;

— condamner M. D Y et la société J K, ou toute partie succombante, à régler à la société Allianz IARD la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux écritures visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er octobre 2020.

MOTIFS

Sur la responsabilité de M. X et de la société H I pour violation de l’obligation de bonne foi et d’information précontractuelle

M. Y et la société J K, soutiennent que M. X, propriétaire des lieux, et la société H I dont il était gérant connaissaient les désordres de structure affectant l’immeuble ou à tout le moins un risque important de travaux à réaliser dans l’immeuble de nature à perturber l’exploitation du fonds, avant la signature le 27 décembre 2010 des actes authentiques de vente et du bail commercial et même dès avant la signature de la promesse de vente du fonds de commerce du 22 juillet 2010, informations que volontairement ils ne leur ont pas fournies, alors qu’elles leur auraient permis de renoncer à l’opération d’acquisition ou d’en négocier le prix.

M. X et la société H I soutiennent que les désordres affectant la structure et qui ne concernent pas uniquement le pan de bois entre le couloir et le local commercial ont été connus postérieurement à la signature des actes authentiques, de sorte qu’aucun manquement à la loyauté pré-contractuelle ne peut leur être reproché. Ils ajoutent que les désordres ont été, concernant le local commercial, mis en évidence par les travaux de destruction des doublages et des sols entrepris par la société J K pour aménager les lieux selon les règles posées par son franchiseur, qu’avant ces travaux, ils n’étaient pas visibles. Ils contestent que ces désordres soient en lien avec les travaux entrepris dans les lieux en 1999 et M. X soutient ne pas avoir été informé du courrier remis par la société Lithek sur la nécessité d’un diagnostic le 16 décembre 2010 lors de l’assemblée générale à laquelle il n’était pas présent mais représenté, son mandataire ne lui ayant pas fourni cette information.

Ceci étant, il est de principe que la bonne foi s’impose aux parties dans le cadre de la négociation précontractuelle, qu’il leur appartient en conséquence de fournir l’ensemble des informations pertinentes, sincères et véritables, déterminantes du consentement du cocontractant, dont ils ont connaissance, sauf à engager leur responsabilité délictuelle.

En l’espèce, il résulte des mails adressés par M. Y les 13 et 14 janvier 2011 notamment au syndic de l’immeuble et à M. X, comme du courrier de l’architecte en charge des travaux de l’aménagement du local commercial du 14 janvier 2011, que la suspension de ces travaux est intervenue suite au passage dans ce local le 12 janvier précédent de M. A appartenant à l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine d’Ille et Vilaine, qui lors de la visite des locaux, à la faveur de la dépose des doublages et du sol a conseillé le passage de la société Lithek maître d’oeuvre, laquelle le 13 janvier a constaté des défauts importants du pan de bois, élément de structure de l’immeuble, voisin du couloir commun, défauts dont témoignent les photos annexées au procès-verbal de constat du 21 janvier 2011.

Le compte rendu de chantier établi le 10 février 2011 par la société Lithek chargée d’une mission de diagnostic mentionne au titre des constatations effectuées dans le magasin, la nécessité de refaire complètement les pans de bois en raison de poutre et décharge cassées, d’une sablière basse par endroit inexistante, puis après enlèvement du sol du magasin, la présence d’un second parquet très dégradé devant être déposé et après enlèvement d’une première dalle de béton, la présence d’une seconde dalle à déposer après mise en 'uvre d’un étaiement provisoire. Dans son courrier du 2 septembre 2016 adressé au syndic de la copropriété, la société Lithek mentionne à nouveau l’état de vétusté des planchers du local commercial, en raison de fuites à répétition au droit du bar et de reprises partielles de manière empirique. Cette situation a donné lieu à des travaux de réfection du mur et du plancher, votés par l’assemblée générale le 2 mai 2011.

Pour soutenir que M. X et la société H I étaient avisés de l’état de ces éléments de structure, les appelants invoquent les travaux effectués par la venderesse dans les lieux en 1999, ayant consisté à transformer une cave en local commercial, ce après autorisation de l’assemblée générale de la copropriété. Si ces travaux ont entraîné la réalisation de la trémie de l’escalier, il ne résulte d’aucune pièce qu’ils ont conduit à une modification de la structure du plancher et notamment à l’exécution des dalles de béton mises en évidence après dépose du sol. De la même façon, la constatation éventuelle de la présence de ces dalles lors des travaux en 1999 n’était pas en elle-même de nature à alerter M X, sur l’état de dégradation d’autres éléments de structure.

Il est établi qu’avant la signature de la promesse de vente du fonds, l’assemblée générale lors de sa réunion du 10 mai 2010 a voté des travaux de reprise du plancher dans l’entrée de l’immeuble et de traitement des caves contre les insectes xylophages, puis lors de la réunion du 19 juillet suivant des travaux de renfort de structure en caves, colombage et solivage pour un montant de 10 250,77 euros TTC. Compte tenu de l’ancienneté de l’immeuble, de ses modalités constructives qui imposent d’assurer une bonne conservation des bois de structure, ces travaux relèvent de l’entretien normal de l’immeuble, étant observé qu’ils sont sans lien démontrés avec le désordre de structure identifié dans le local commercial en 2011 et concernaient d’autres parties de l’immeuble.

Il n’est pas discuté que le cabinet Lithek a rédigé à l’intention du syndic un courrier le 16 décembre 2010, suite à une visite des parties communes, dans lequel il indique que techniquement une étude plus approfondie est à prévoir concernant la déformation importante du pan de bois situé au droit de la dalle béton coulée sur le plancher haut des deux niveaux de cave et qu’une vérification de la descente de charge des pans de bois de la cage d’escalier doit être faite pour valider le dimensionnement des plots béton mis en 'uvre au droit des poteaux bois. Ce courrier distribué lors de l’assemblée générale du même jour, a conduit à la décision de ne pas poursuivre l’ordre du jour relatif aux travaux d’entretien qui devaient être votés et d’organiser une assemblée en janvier suivant pour mettre en place une mission de maîtrise d''uvre. M. X était représenté à cette assemblée générale, de sorte qu’il a participé aux décisions prises après réception de cette information. Il ne peut donc se prévaloir de la défaillance de son mandataire dans l’exécution du compte rendu qu’il lui appartenait de lui faire, pour soutenir qu’il ignorait le courrier de la société Lithek. Par suite est indifférente son absence le 27 décembre 2010 lors de la remise du courrier de convocation à l’assemblée générale à laquelle était annexé celui du 16 décembre.

En revanche, le courrier de la société Lithek préconisait uniquement une mesure d’investigation pour vérifier la réalité d’une atteinte à la structure, sans signaler d’urgence dans son exécution, ni évoquer suite au constat de la déformation du pan de bois, des désordres prévisibles sur l’état de la structure, de nature à entraîner des travaux d’ampleur affectant les parties privatives. Dès lors que le courrier en cause ne pouvait renseigner utilement les appelants sur les défauts prévisibles de structure de l’immeuble et leurs conséquences pour l’exploitation du fonds de commerce, son absence de communication ne présente pas de caractère fautif.

Il s’en déduit que la connaissance effective des désordres des parties communes pouvant affecter le local commercial dans lequel était exploité le fonds vendu n’est intervenue qu’en janvier 2011 lors des travaux d’aménagement entrepris par la société J K. A cet égard, les intimés relèvent à juste titre que la société J K était assistée d’un architecte pour réaliser les travaux d’aménagement, intervenu dès avant la signature de l’acte authentique de vente, comme en témoignent les devis des entreprises qui lui sont adressés ou mentionnent ses coordonnées. Ce professionnel de la construction, nécessairement conscient des risques générés par l’ancienneté de l’immeuble et son mode de construction n’a cependant fait aucune remarque sur l’état des locaux loués.

En conséquence, aucun manquement de M. X et de la société H I à la bonne foi précontractuelle n’est démontrée, à l’origine des préjudices invoqués par M. Y et la société J K. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle de M. X et de la société H I

Au titre de la cession du fonds de commerce

Les appelants soutiennent que la responsabilité contractuelle de M. X et de la société H I est engagée à raison de l’absence de communication d’éléments essentiels qui auraient permis de renoncer à l’acquisition.

Il convient de rappeler que la cession du fonds intéresse uniquement les sociétés H I et J K.

Comme il a été indiqué plus haut, il n’est pas établi que tant au stade de la signature de la promesse de vente du 22 juillet 2010, que lors de la signature de l’acte authentique du 27 décembre 2010, la société H I disposait d’informations de nature à suspecter à court terme l’exécution de travaux de structure d’ampleur dans l’immeuble, empêchant ou perturbant l’exploitation du fonds vendu. Ne peut donc lui être non plus reproché, d’avoir méconnu la clause insérée dans l’acte de vente sous l’ intitulé «'mise au courant du successeur'»', aux termes de laquelle le cédant s’oblige à mettre le cessionnaire au courant des particularités de l’exploitation du fonds vendu. La responsabilité contractuelle de la société H I ne peut donc être engagée sur le fondement de l’article 1147 du code civil .

Les appelants invoquent également la garantie des vices cachés dont est tenu le vendeur, donc en l’espèce uniquement la société H I. Selon l’article 1641 du code civil, cette garantie est attachée à la chose vendue que le vice caché antérieur à la vente doit rendre impropre à son usage ou le diminuer tellement que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu. Or, l’acte de vente du fonds mentionne en page 4 qu’il n’existe pas de bail cédé et donc de droit créé sur le local commercial au bénéfice du cessionnaire, ce qui est confirmé par la signature d’un bail commercial entre M. X et la société J K le 27 décembre 2010 en parallèle de celle de l’acte de vente. Il s’en déduit que le défaut caché de la structure de l’immeuble, affectant la possibilité d’exploiter dans le local commercial pendant plusieurs mois le fonds cédé ne peut constituer un vice caché du fonds de commerce vendu.

Par ailleurs, devant la cour, la société J K demande paiement de la somme de 170 809 euros ou subsidiairement de 105 000 euros à titre de réduction du prix de vente. Cette demande, qui a pour objectif de corriger une surévaluation du prix de vente ne tend pas aux mêmes fins que la demande de dommages et intérêts présentée devant le premier juge, qui a pour objet d’indemniser un préjudice subi par l’acquéreur à la condition que celui-ci rapporte la preuve de la connaissance du vice par le vendeur lors de la régularisation de l’acte de vente. Cette demande est donc nouvelle devant la cour et par suite irrecevable.

Au demeurant, il est établi que les travaux de structure ont été accomplis dans l’immeuble dès juillet et août 2011 de sorte que l’impossibilité d’usage a été ponctuelle. Au regard de la situation du fonds dans le centre historique, sur une place très fréquentée et parfaitement desservie, la réduction de la valeur du fonds invoquée, qui représente entre 35 et 58 % du prix négocié entre les parties n’est pas démontrée.

Au titre du bail commercial

Les appelants estiment que M. X, bailleur du local commercial, n’a pas informé la société locataire des désordres de structure, que faute d’avoir débarrassé les caves louées lors des travaux de renforcement commandés par la copropriété, les travaux n’ont pu être réalisés. Ils ajoutent qu’il n’a pas pris toutes les mesures pour limiter le dommage subi par la société.

Sans contester son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et de permettre au locataire d’en jouir paisiblement pendant toute la durée du bail, M. X soutient avoir tout mis en 'uvre pour rétablir la société dans une jouissance paisible, rappelant que les travaux de renforcement votés en juillet 2010 sont sans lien avec le sinistre découvert en janvier 2011.

A cet égard, il est constant que le bailleur est tenu par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le local commercial a été mis à la disposition de la société J K à compter du 1^er janvier 2011 comme convenu dans le bail. Toutefois, dès le 14 janvier 2011, la société n’a pu poursuivre les travaux d’aménagement des lieux qu’elle avait été autorisée à effectuer par le bailleur, en raison de la découverte d’importants défauts de la structure de l’immeuble, parties communes, qui devaient être traités avant la poursuite de l’aménagement selon les prescriptions du franchiseur. Cette situation caractérise un manquement de M. X à son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués. Elle ne peut cependant donner lieu à indemnisation que si la réalité du préjudice, en l’espèce un retard d’ouverture de sept mois est démontré, la société indiquant que les travaux d’une durée de trois mois devaient permettre une ouverture au 1^er avril 2011, alors qu’elle a de fait débuté son exploitation en novembre suivant. Or, si la société appelante justifie de devis relatifs aux travaux à exécuter avant la prise de possession des lieux, elle ne démontre pas qu’elle détenait alors l’ensemble des autorisations lui permettant aux termes de travaux de trois mois d’ouvrir l’établissement le 1^er avril 2011, comme le relève justement le syndicat de copropriété.

Il apparaît en effet qu’elle n’a obtenu l’autorisation de la copropriété d’effectuer les travaux de modification du local commercial qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 2 mai 2011 sans justifier de la date de la demande de cet accord. De la même façon, la demande de permis de construire, nécessaire en application de l’article R 421-15 du code de l’urbanisme, compte tenu du classement de l’immeuble en secteur sauvegardé et des travaux projetés a été déposée le 15 mars 2011 et complétée le 24 juin. Le permis a été obtenu le 28 septembre 2011, l’avis de l’architecte des bâtiments de France ayant été donné le 24 avril 2011 assorti de prescriptions, celui de la commission de sécurité le 10 mai 2011 et celui de la commission d’accessibilité le 9 août, alors qu’un premier projet avait reçu un avis défavorable le 17 mai 2011.

A cet égard, M. A, dans le courrier produit aux débats par M. X précise que les conditions de l’accord de principe quant à l’exécution de travaux en secteur sauvegardé, quand elles sont réunies, permettent le dépôt ultérieur d’une demande de permis de construire ; que cette phase préalable de discussion a pour objectif d’anticiper et de résoudre des éléments de complexité du chantier, sans caractériser une autorisation de travaux qui ne peut résulter que du permis accordé. La société J K ne peut donc se prévaloir d’une autorisation détenue en janvier 2011 lors des discussions entamées avec le service de l’unité départementale d’architecture. La société ne produit aucune pièce témoignant de démarches en vue d’obtenir les autorisations nécessaires avant les dates rappelées ci-dessus. Il s’en déduit qu’elle ne pouvait exécuter dans des conditions régulières les travaux d’aménagement prévus avant septembre 2011 et au regard d’une durée prévue de trois mois, procéder à l’ouverture effective du commerce avant le mois de novembre suivant, de sorte qu’elle ne peut imputer de retard aux travaux exécutés sur la structure de l’immeuble (pan de bois et plancher), qui ont été décidés rapidement par la copropriété comme le relevait M. Y dans son mail du 22 mars 2011. En conséquence, la demande en paiement de la société J K de 170 809 euros ou subsidiairement de 105 000 euros ne peut être accueillie, ce d’autant que ce préjudice est identifiée dans ses écritures comme la restitution d’une partie du prix de vente. Le jugement sera confirmé de ce chef.

La société soutient également avoir réglé des travaux qui devaient être supportés par le bailleur. Le bail met à la charge de ce dernier les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du code civil. Par ailleurs, il prévoit que le preneur doit supporter les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité. Dès la signature du bail, la société J K avait été autorisée à réaliser les travaux nécessaires à cet exercice, soit la rénovation complète des murs, sols plafonds, électricité et façade extérieure.

Or, le dossier de permis de construire met en évidence que la modification de la trémie de l’escalier, la suppression du poteau situé entre les deux parties du local impliquant la pose d’un portique métallique afin d’assurer la reprise de charge, pour un montant total de travaux de 9 287,26 euros résultent de l’application des règles d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et donc des

aménagements nécessaires à l’activité commerciale impliquant de recevoir du public.

La dépose de l’installation électrique, la démolition du placo et la pose d’une palissade de chantier devaient être réalisées pour effectuer les travaux d’aménagement du local commercial. Les travaux de sablage et de rejointoiement à la chaux ne constituent pas de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil et s’inscrivent dans un choix de réaménagement du local après enlèvement des doublages. Le nettoyage du chantier était nécessaire au regard de l’importance du réaménagement et est donc sans lien avec les travaux de structure sur les pans de bois et le plancher. La demande de la société J K ne peut donc être accueillie.

En conséquence, le jugement qui a débouté M. Y et la société J K de leurs demandes sur les différents fondements invoqués doit être confirmé. Il en est de même en ce qu’il a déclaré sans objet les appels en garantie contre le syndicat de copropriété et la société Allianz.

Sur la demande reconventionnelle de M. X

M. X soutient que la demande de M. Y et de la société J K est abusive.

Il est de principe que la saisine d’une juridiction pour faire trancher un différend constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’autant qu’elle est réalisée de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire. En l’espèce, ce comportement n’est pas démontré de la part de M. Y et de la société J K. En effet, l’importance du préjudice financier invoqué par une partie, comme les efforts réalisés par un débiteur pour remplir ses obligations et limiter ce préjudice ne suffisent pas à caractériser sa mauvaise foi ou la poursuite d’un objectif étranger à la solution du litige voire une intention de nuire. En conséquence, cette demande sera rejetée.

En revanche, l’équité justifie que M. X et la société H I, ne conservent pas la charge des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager du fait du recours de M. Y et de la société J K, ceux-ci seront condamnés in solidum à leur verser ensemble, une indemnité de 3 000 euros en sus de celle accordée par le premier juge qui est confirmée. Les autres demandes seront rejetées.

Succombant en leur recours, ils supporteront in solidum les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les parties qui en font la demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉCLARE irrecevable la demande de restitution de partie du prix de vente au titre de la garantie des vices cachés,

CONDAMNE M. Y et la société J K in solidum, à verser à M. X et la société H I, ensemble, une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE les autres demandes de ce chef,

CONDAMNE M. Y et la société J K in solidum, aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les parties qui en font la demande.

La Greffière, La Présidente,