4^e Chambre

ARRÊT N°369

N° RG 19/00283 -

N° Portalis

DBVL-V-B7D-POSH

BD / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2020, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Syndicat des copropriété de l’immeuble […], représenté par son syndic, Monsieur E Y, domicilié […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur G A

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie BOURGOIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SAMCV CGPA – CAISSE DE GARANTIE DES PROFESSIONELS DE L’ASSURANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa qualité d’assureur RC de Monsieur G A, […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie BOURGOIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame I J épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SAMCV MAIF, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société d’Assurance Mutuelle LE FINISTERE ASSURANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christelle GILLOT-GARNIER de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. E Y est propriétaire non occupant d’un appartement en duplex aux 1^er et 2d étage d’un immeuble en copropriété situé 8 rue d’Antrain à Saint-Aubin-d’Aubigné, bien assuré auprès de la société Le Finistère Assurance au titre d’un contrat multirisque habitation. Ce contrat a été souscrit par M. Y par l’intermédiaire de M. G A, courtier.

M^me I X assurée à la MAIF est propriétaire de l’appartement situé au rez de chaussée.

En octobre 2013, un dégât des eaux est intervenu dans l’appartement de M. Y qui a déclaré le sinistre auprès de son assureur. Le sinistre a affecté l’appartement de M^me X.

La société missionnée pour rechercher l’origine du sinistre a conclu que la fuite était liée à un défaut d’étanchéité de la canalisation PVC des eaux vannes du WC située derrière le doublage de la salle de bain du rampant au second étage. A été également constatée la présence de champignons lignivores, suite à des investigations destructrices.

La compagnie le Finistère a versé à M. Y la somme de 3 800 euros, refusant de prendre en charge le traitement du parasite et la remise en état consécutive de l’appartement.

Dans ces conditions, M. Y a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise, qui a été ordonnée par décision du 16 octobre 2014, laquelle a désigné M. K.

Par ordonnance du 30 avril 2015, les opérations ont été rendues communes à M. A à la demande de la société Le Finistère Assurance. M^me X et son assureur la MAIF sont intervenus volontairement à cette procédure.

Sur cette base, par actes d’huissier des 29 octobre et 4 novembre 2015, M. Y a fait assigner la société Le Finistère et M. A devant le tribunal de grande instance de Rennes afin d’obtenir la garantie de son assureur et subsidiairement la condamnation de M. A, courtier à l’indemniser

de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires, M^me X et son assureur la MAIF sont intervenus volontairement à l’instance.

Par exploit du 30 mars 2016, M. Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8 rue d’Antrain à Saint-Aubin-d’Aubigné ont attrait à la cause la société Caisse de Garantie des Professionnels de l’Assurance (CGPA).

Les instances ont été jointes par ordonnance du 2 juin 2016.

Par un jugement en date du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— débouté M. Y et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes en garantie et en condamnation dirigées à l’encontre de la société Le Finistère Assurance ;

— débouté les mêmes de leurs demandes en garantie et en condamnation dirigées contre M. A et la société CGPA ;

— reçu M^me X et la MAIF en leur intervention volontaire ;

— débouté M^me X et la MAIF de leurs demandes en condamnation dirigées contre la société Le Finistère Assurance ;

— débouté les mêmes de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. A et la société CGPA ;

— débouté les mêmes de leurs demandes à l’encontre de M. Y ;

— débouté la société Le Finistère Assurance de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de M. A et la société CGPA ;

— débouté M. A et la société CGPA de leur demande en procédure abusive dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;

— débouté l’ensemble des parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. Y et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

M. Y et le syndicat des copropriétaires ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 janvier 2019.

Dans leurs dernières conclusions en date du 02 janvier 2020, M. Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 rue d’Antrain à Saint-Aubin-d’Aubigné demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Le Finistère ou subsidiairement in solidum M. G A et la société CGPA à payer à M. E Y les indemnités suivantes :

—  1 297 euros TTC au titre des investigations préalables, outre intérêts au légal à compter de l’assignation en référé expertise et capitalisation des intérêts ;

—  79 131,25 euros TTC au titre de la réfection de l’appartement suite au sinistre, outre les intérêts au légal à compter de l’assignation en référé expertise et capitalisation des intérêts ;

—  360 euros par mois au titre des pertes de loyer du 28 février 2014, date du départ du dernier locataire de M. E Y, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le jour où la décision de justice à intervenir sera passée en force de chose jugée, outre intérêts au légal à compter de l’assignation en référé expertise et capitalisation des intérêts ;

—  4 955,40 euros TTC au titre des dépenses avancées par M. Y (169,38 euros + 732,52 euros + 3 756,50 euros + 297 euros), outre intérêts au légal à compter de l’assignation en référé expertise et capitalisation des intérêts ;

—  10 037,13 euros TTC au titre de la part de coût de travaux en parties communes (18 029,70 euros TTC x 5 567/10000èmes), outre intérêts au légal à compter de l’assignation en référé expertise et capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Le Finistère, ou subsidiairement in solidum M. G A et la société CGPA à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 18 029,70 euros TTC au titre des coûts de travaux en parties communes, outre intérêts au légal à compter de l’assignation en référé expertise et capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Le Finistère ou subsidiairement in solidum, M. G A et la société CGPA à garantir M. E Y et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations de toute nature susceptibles d’être prononcée à leur encontre au bénéfice de M^me I X et de la MAIF ;

— débouter les parties adverses de leurs demandes contraires ;

— condamner la société Le Finistère, ou subsidiairement in solidum, M. G A et la société CGPA, à payer à M. E Y une indemnité de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants rappellent que l’assurance souscrite par M. Y a un volet garantie des dommages et un volet responsabilité civile.

S’agissant de la qualification de la canalisation fuyarde, ils rappellent que l’origine non discutée des désordres se situe dans une canalisation d’évacuation des eaux usées des WC de l’appartement de M. Y. Ils relèvent que si l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communes les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et qu’en cas de silence ou de contradiction des titres, sont réputés parties communes les éléments d’équipement communs, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs, le règlement de copropriété du 6 juin 1970 qui prime sur l’article 3 de la loi, range dans la catégorie des parties communes, les tuyaux de descente, de chute et d’écoulement des eaux pluviales et eaux ménagères et des matières usées, conduites de descente des WC, les canalisations d’eau sauf les parties de canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque local et affectées à l’usage exclusif et particulier du lot.

Ils soutiennent qu’en l’espèce, la canalisation est localisée dans l’enceinte de l’appartement derrière une cloison de doublage édifiée dans le cadre des travaux réalisés en 2004, lors de l’achat de l’appartement par M. Y, qu’elle ne dessert que son appartement, de sorte qu’elle est privative, ce qui doit donner lieu à la garantie de la compagnie Le Finistère au titre du volet dégât des eaux pour les travaux de remise en état des parties privatives, les tantièmes de copropriété appliqués au coût de remise en état des parties communes et les pertes de loyers ; que les travaux dans les parties communes hors la quote-part de M. Y à la charge de la copropriété comme les dommages subis par M^me X doivent être indemnisés dans le cadre de la garantie responsabilité civile.

Ils ajoutent que même si la canalisation en cause est une partie commune, les garanties sont

mobilisables à hauteur de la part de propriété indivise de l’assuré dans l’immeuble et de sa part de propriété divise, ce qui explique le versement de la somme de 3 800 euros, de sorte que la nature de la canalisation n’est pas déterminante.

Ils estiment que la clause d’exclusion relative aux parasites du bois et aux champignons du volet dégât des eaux est inopposable à M. Y, qui n’a pas été destinataire des conditions générales S01.07A, mais de celles référencées S01.07A/PNO, qui prévoient que les dommages occasionnés par les champignons sont pris en charge s’ils sont consécutifs à un dégât des eaux qui est garanti, ce que ne discute pas l’assureur ayant versé une provision. Ils ajoutent que la clause opposée se heurte aux dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances n’étant ni formelle, ni limitée notamment sur la définition des parasites et champignons du bois visés et qu’il en est de même concernant la clause qui lui est opposée dans le volet responsabilité civile visant un accident d’eau, notion extrêmement imprécise.

Le syndicat des copropriétaires, agissant en application de l’article L 124-3 du code des assurances sollicite l’application du volet responsabilité civile de la police souscrite par M Y, puisque le défaut d’étanchéité d’une partie privative a endommagé les parties communes. Si la canalisation est estimée partie commune, le syndicat estime que la garantie est acquise à hauteur des tantièmes du copropriétaire.

A titre subsidiaire, les appelants demandent la condamnation de M. A et de son assureur au titre d’un manquement à l’obligation de conseil, pour avoir omis de vérifier l’adaptation de la garantie à la situation de l’assuré, au visa de l’article 1231-1 ou de l’article 1240 du code civil.

Ils relèvent que seules les conditions générales applicables aux propriétaires non occupants ont été remises à M. Y, éditées en 2007, lesquelles ne contiennent pas de clause d’exclusion identique à celles des propriétaires occupants.

Dans leurs dernières conclusions en date du 25 juin 2019, M^me X et la MAIF demandent à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X et la MAIF de toutes leurs demandes

— condamner la compagnie Le Finistère et à défaut M. A in solidum avec son assureur CGPA, à verser à M^me X et à la MAIF, à concurrence de la subrogation, les sommes suivantes :

—  395 euros au titre du remboursement des frais d’investigations préalables ;

—  8 396,54 euros au titre des travaux de reprise dans les parties privatives ;

—  3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le Finistère ou à défaut M. A in solidum avec son assureur CGPA, aux dépens qui comprendront, en application des dispositions de l’article R631-4 du code de la consommation, l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner M. Y à verser à M^me X et à la MAIF, à concurrence de la subrogation, les sommes suivantes :

—  395 euros au titre du remboursement des frais d’investigations préalables ;

—  8 396,54 euros au titre des travaux de reprise dans les parties privatives ;

—  6 397,32 euros au titre de la quote-part des charges de M^me X au titre des travaux sur les parties communes ;

—  3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. Y aux dépens qui comprendront, en application des dispositions de l’article R631-4 du code de la consommation, l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En qualité de tiers lésée visée à l’article 16 du titre 4, M^me X indique être fondée à agir directement contre la société Le Finistère, assureur de la responsabilité civile de la personne responsable, volet C de la garantie dégât des eaux et que la MAIF dispose d’un droit identique en qualité de subrogée en application de l’article L 121-12 du code des assurances, comme au titre de la subrogation conventionnelle.

Elles soutiennent que la canalisation est privative, ce que ne peut contredire le positionnement de la cloison de doublage que chaque propriétaire peut disposer comme il le souhaite, sans pour autant changer la nature juridique de la canalisation.

Elles relèvent que M. Y a souscrit une garantie propriétaire non occupant, que si les conditions particulières font référence aux conditions générales S01.07A, ce sont les conditions générales S01.07A/PNO qui lui ont été remises, ce qui est logique. Elles s’en rapportent aux observations de M. Y à ce sujet.

Elles ajoutent que si les conditions générales S01.07A devaient être estimées applicables, la clause d’exclusion ne peut être admise puisqu’elle n’est ni formelle, ni limitée au regard de l’absence de définition précise du terme 'accident d’eau'.

Elles sollicitent l’indemnisation des travaux exécutés dans l’appartement de M^me X, des frais de recherche, de la part de travaux à exécuter dans les parties communes supportée par la copropriétaire et du préjudice de jouissance supporté par M^me X lié à la perte de l’usage normal des lieux pendant de nombreux mois.

A titre subsidiaire, elles recherchent la responsabilité de M. A, courtier, donc mandataire de l’assuré en raison de la confusion qu’il a occasionnée entre les garanties souscrites et celles mobilisables. Plus subsidiairement, elles recherchent la responsabilité de M. Y sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil au titre de l’origine du dommage dans une partie dont il est propriétaire exclusif et dont il a la garde.

Dans ses dernières conclusions en date du 20 janvier 2020, la société Le Finistère Assurance demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toute demande formée à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— condamner M. A et la société CGPA à relever et garantir la société Le Finistère de toute condamnation qui serait prononcé à son encontre ;

— limiter l’indemnisation accordée à M. Y au titre de sa perte de loyer à 4 320 euros ;

— limiter l’indemnisation accordée à M^me X au titre des travaux de son appartement à 8 396,54 euros TTC et la débouter de toute demande au titre du préjudice de jouissance et des travaux sur les parties communes ;

— dire que l’indemnisation due au syndicat de copropriété au titre des travaux sur les parties communes ne pourra excéder 14 431,14 euros TTC ;

— déclarer irrecevable la demande formée par M. Y pour la première fois devant la cour au titre du coût des travaux de reprise des parties communes ;

En tout état de cause,

— débouter M. A et son assureur CGPA de toute demande formée à l’encontre de la compagnie Le Finistère ;

— condamner M. Y et le syndicat des copropriétaires à verser à la société Le Finistère une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me X et la MAIF à verser à la société Le Finistère une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les mêmes aux dépens.

La société soutient que le sinistre trouve son origine dans une partie commune et non une partie privative de l’appartement de M. Y, puisque la canalisation en cause ne répond pas aux conditions cumulatives posées par le règlement de copropriété pour être considérée comme telle, se trouvant derrière le rampant de la toiture, élément qui relève du gros oeuvre, partie commune. Elle conteste comme l’a retenu l’expert qu’elle se situe seulement derrière une simple cloison de plâtre. Elle en déduit que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables, tant sur le volet dégât des eaux que sur celui de la responsabilité civile de M. Y qui n’est pas engagée à l’égard de la copropriété ou de l’autre copropriétaire. Elle estime que les appelants ne peuvent considérer que la garantie est mobilisable à hauteur des tantièmes de M. Y au titre des vices affectant les parties communes, sans former une demande identique contre M^me X et son assureur.

Elle relève que M. Y, assuré, a été indemnisé au titre des conséquences du dégât des eaux par le versement de la somme de 3 800 euros, lequel qui ne peut valoir reconnaissance de la mobilisation de garanties de dommage à l’égard des tiers, sans réparation des causes de ce dégât des eaux.

Elle conteste devoir indemniser les dommages privatifs, provoqués par les champignons, position clairement annoncée, en raison d’une exclusion de garantie prévue dans les conditions générales. Elle soutient à cet égard que les conditions générales invoquées par M. Y S L/PNO ne sont pas applicables dès lors que les conditions particulières du contrat visent les conditions générales S L ; que l’appelant ne peut se prévaloir d’une erreur dans la remise des conditions générales et que doit être appliquée la clause excluant la garantie des dommages provoquées par les parasites du bois et les champignons qu’ils soient ou non consécutifs à un sinistre garanti. Elle conteste que la clause ne soit pas précise et vide la police de sa substance, dans la mesure où tout dégât des eaux n’entraîne pas un développement de champignons.

Elle soutient que le volet responsabilité civile propriétaire d’immeuble ne couvre pas les conséquences d’accidents d’eau et que la demande sur ce fondement de M^me X et de son assureur ne peut être accueillie.

A titre subsidiaire, elle demande la garantie du courtier, M. A et de son assureur pour avoir commis une erreur lors de la souscription du contrat en ne transmettant pas à l’assuré les bonnes conditions générales.

Concernant le montant de l’indemnisation, elle soutient que la demande de M. Y relative à la part du coût des travaux en parties communes est irrecevable comme nouvelle en appel et estime que la demande au titre des pertes de loyers doit être limitée à la valeur locative annuelle conformément aux conditions générales de la police.

Elle relève que M^me X demande l’indemnisation d’un préjudice de jouissance en admettant ne pas occuper ce bien ni le donner à bail et ne justifie d’aucun préjudice ; que les sommes demandées ne peuvent excéder les montants évalués par l’expert .

Dans leurs dernières conclusions en date du 3 juillet 2019, M. A et la société CGPA demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté M. A et la CGPA de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 4 000 euros ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 4 000 euros à M. A et à la CGPA pour procédure abusive ;

— condamner solidairement M. Y et le syndicat des copropriétaires à payer à M. A et à la CGPA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M^me B et la MAIF à payer aux mêmes la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le Finistère Assurance à payer aux défendeurs la somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable M. Y en ses demandes de condamnation au titre des parties communes en ce qu’elles sont formées pour la première fois en appel ;

— constater que M. A n’a pas commis de faute ;

— mettre hors de cause M. A et la CGPA ;

— débouter M. Y, le syndicat des copropriétaires, M^me B et la MAIF de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre des défendeurs ;

— débouter la société Le Finistère de sa demande en garantie formée à l’encontre de M. A et de la CGPA ;

— réduire le quantum du préjudice réclamé ;

— dire que la société CGPA ne sera amenée à intervenir que dans les limites de son contrat prévoyant notamment une franchise de 20 % du montant du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 2 250 euros ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 4 000 euros aux défendeurs pour procédure abusive ;

— condamner solidairement M. Y et le syndicat des copropriétaires à payer aux défendeurs la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M^me B et la MAIF à payer à M. A et la CGPA une somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

— condamner la société Le Finistère à payer aux défendeurs la somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

— condamner M. Y aux dépens.

Ils rappellent que M. Y a souscrit une police multirisque d’habitation formule globale que les conditions particulières renvoyaient aux conditions générales S01.07A, dont l’application et la connaissance ont été admises par la signature de l’appelant.

M. A relève que les demandes à son encontre ne sont pas fondées, alors qu’en sa qualité de courtier, il est tiers au contrat et ne peut exiger de l’assureur sa garantie. Il ajoute que l’engagement de sa responsabilité ne peut être que subsidiaire à celle de l’assureur et ne doit donc être examinée que si l’assureur n’est pas tenu de garantir, débat dans lequel il n’a pas à s’immiscer. Il relève cependant que M. Y a été garanti au titre du dégât des eaux puisqu’il a perçu 3 404,10 euros.

Il conteste en tout état de cause avoir commis une faute et soutient ne pas avoir induit en erreur M. Y sur la teneur des garanties souscrites. Il précise avoir remis en 2014 à l’appelant qui alléguait une perte de son contrat l’exemplaire agence des conditions particulières, qu’il lui a remis pour les mêmes raisons, les conditions générales correspondant aux contrats souscrits à cette époque S01.07A/PNO à titre informatif, en rappelant qu’elles n’étaient pas applicables. Il conteste que ces conditions générales lui aient été remises à la souscription du contrat, n’existant pas en 2008 et mentionnant sur le cachet la dernière adresse du courtier à compter de 2012. Il ajoute que le contrat propriétaire non occupant a été crée en 2014 et non en 2008, pour s’adapter à la législation posée par la loi ALUR, ce que démontre également sa référence à l’autorité de contrôle prudentiel qui a été créée le 21 janvier 2010.

Il ajoute que les conditions générales invoquées par l’appelant contiennent la même exclusion des dommages provoqués par les champignons et que M. Y n’établit pas avoir sollicité une garantie spécifique des conséquences dommageables de la prolifération de champignons ; qu’il ne s’est pas rendu sur place lors de la souscription, que M. Y n’a pas exprimé correctement ses besoins, comme il doit le faire. Il fait observer que son obligation de conseil connaît une limite qui réside dans les termes clairs et explicites de la police.

Il conteste toute responsabilité à l’égard du syndicat de copropriété, lequel n’a souscrit aucun contrat par son intermédiaire et ne peut se prévaloir d’aucun manquement de sa part.

Il demande le rejet d’un recours en garantie de la société Le Finistère à son encontre en l’absence de faute de sa part lors de la souscription du contrat.

De la même façon, il soutient que la demande de M^me X et de son assureur ne peut prospérer, puisque l’origine du sinistre se situe dans une partie commune, qui relève de l’assurance de l’immeuble par la copropriété et que n’est démontrée aucune faute de sa part lors de la remise des conditions générales du contrat souscrit par M. Y et en tout état de cause estime qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les fautes qui lui sont reprochées et les dommages subis.

A titre subsidiaire, concernant le préjudice, il relève que l’expert n’a pas précisé le lien entre les désordres et la prolifération des champignons. Il estime que la demande de M. Y, au surplus nouvelle devant la cour, au titre des parties communes fait double emploi avec celle du syndicat et soutient que le préjudice dont la réparation pourrait être demandée en raison d’un manquement à l’obligation de conseil est uniquement une perte de chance d’être indemnisé du sinistre qui en l’espèce n’est pas démontrée. Il relève qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée en l’absence de fondement légal ou conventionnel en ce sens.

La société CGPA demande sa mise hors de cause en l’absence de faute de son assuré et en tout état de cause l’application de la franchise contractuelle.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 1^er septembre 2020.

MOTIFS

Sur la nature de la canalisation à l’origine du sinistre

Les recherches effectuées suite à la déclaration du sinistre en octobre 2013 ont mis en évidence que celui-ci trouve son origine dans le défaut d’étanchéité d’une canalisation PVC d’évacuation des eaux usées, située derrière le doublage de la salle de bains de l’appartement de M. Y, en dessous du rampant du toit et donc invisible depuis cette pièce, comme le montrent les photographies des lieux avant le sinistre produites par l’appelant et celles annexées au rapport d’expertise suite à la dépose du doublage.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que sont communes les parties des bâtiments affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Par ailleurs, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. Or, le règlement de copropriété du 6 juin 1970 précise que constituent des parties communes, les murs de façades sur rue et sur cour, les murs pignons séparant des immeubles voisins, les murs de refend, les canalisations d’eau, sauf les parties de ces canalisations ou conduite avec tuyaux se trouvant à l’intérieur de chaque local et affectée à l’usage exclusif et particulier de chaque lot. Ces dispositions priment sur l’article 3 de la loi de 1965.

Le caractère privatif d’une partie de canalisation d’eau impose donc qu’elle soit située dans le lot et à usage exclusif et particulier de celui-ci. Ces conditions sont réunies en l’espèce, dès lors que la partie de canalisation en cause décrite dans l’expertise et figurant sur les photos annexées ne dessert que le lot de M. Y. Par ailleurs, elle se situe bien à l’intérieur de son lot, limité par le mur de façade arrière et le rampant de toiture, peu important qu’elle soit difficilement accessible ou située derrière un doublage. En effet, le doublage n’est pas considéré comme une partie commune par le règlement de copropriété, ni réputé comme telle par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et M. Y justifie qu’il a été réalisé selon ce positionnement lors de travaux de rénovation en 2004 à la suite de l’acquisition de l’appartement.

Le dégât des eaux trouve en conséquence son origine dans une partie privative comme le soutiennent les appelants.

Sur les conditions générales applicables à la police souscrite par M. Y

Les conditions particulières de la police Multirisque d’habitation souscrite par M. Y et signées par lui le 12 février 2008 mentionnent bien sa qualité de propriétaire non occupant de l’appartement situé à Saint Aubin d’Aubigné. Elles renvoient aux conditions générales S01.07A que la société Le Finistère verse aux débats.

M. Y soutient que ces conditions générales lui sont inopposables et que lui ont été remises les conditions générales S01.07A/PNO. Or, comme le relèvent M. A et son assureur, ces conditions générales en page 21 précisent que l’autorité de contrôle des entreprises d’assurances est l’ACE (autorité de contrôle prudentiel). Toutefois, cet organe de contrôle a été créé par l’ordonnance du 21 janvier 2010, prenant la suite de l’autorité de contrôle des assurances et des mutuelles (ACAM), d’ailleurs visée dans les conditions générales S L, incohérence sur laquelle l’appelant ne s’explique pas. Il s’en déduit que les conditions générales S L/PNO détenues par M. Y, qui mentionnent une autorité de contrôle qui n’existait pas en 2008, lors de la conclusion du contrat ne peuvent se rapporter à la police qu’il a souscrite à cette époque. Cette situation accrédite, comme le fait qu’il détienne et produise l’exemplaire des conditions particulières réservées à l’agence de courtage, que ces documents lui ont été transmis ultérieurement, à sa demande, comme le soutient le courtier, M. A, ce qui exclut en conséquence une erreur de la part de ce dernier lors de la signature du contrat en 2008. En conséquence, la garantie souscrite auprès de la société Le Finistère doit être examinée au regard des conditions générales S.01.07 A, visées dans les conditions particulières du contrat. Celles-ci indiquent que M. Y reconnaît avoir eu connaissance de ces conditions générales avant de signer le contrat le 12 février 2008, sans qu’aucune pièce ne remette sérieusement en doute cette précision.

Sur les demandes contre la société Le Finistère

Sur les demandes de M. Y

La garantie dégâts des eaux visée au titre 4 des conditions générales comprend en son volet A les dommages aux biens. A ce titre, elle garantit l’assuré des dommages matériels causés aux biens mentionnés aux conditions particulières, s’ils résultent notamment de fuites d’eau provenant des conduites non enterrées. En l’espèce, la fuite constatée sur la partie de conduite située dans l’appartement de M Y relève bien des risques garantis. La société Le Finistère est en conséquence tenue d’indemniser son assuré des frais de recherche de fuite, des frais personnels justifiés restés à sa charge (article 4), des pertes conséquences du sinistre couvert telles les pertes de loyer, les frais de démolition et déblais et de remise en état des lieux en conformité avec la réglementation. Toutefois, au titre des exclusions particulières liées à ce risque, l’article 18-8° exclut l’indemnisation des dommages provoqués par les parasites du bois ou les champignons.

Contrairement à ce que soutient M. Y, cette clause ne méconnaît pas les dispositions de l’article L 113-1 du code des assurances qui imposent que les exclusions de garantie soient formelles et limitées. Elle énonce en effet clairement et sans nécessité d’interprétation, les organismes à l’origine des dommages exclus de l’indemnisation et permet de connaître le périmètre des dommages assurés. Par ailleurs, elle n’a pas pour conséquence de vider la garantie de sa substance, dès lors qu’un dégât des eaux ne conduit pas nécessairement au développement de parasites du bois ou de champignons. Il s’en déduit que cette clause est opposable à l’assuré et que M. Y ne peut prétendre à l’indemnisation des dommages qui sont les conséquences exclusives du développement de mérule dans certaines pièces de l’appartement (salle de bain et cuisine), découvert lors de la recherche de l’origine de la fuite.

Au titre des investigations préalables, M. Y peut obtenir le règlement des factures de la société Asnet concernant la recherche de fuite et l’assèchement des lieux, soit un montant de 1 119,42 euros TTC sans pouvoir obtenir paiement de la facture de réparation de la fuite (169,38 euros) poste exclu par l’article 2 de la police.

Il ne peut en revanche obtenir paiement des travaux de remise en état de l’appartement au delà des embellissements de la cuisine (plafond, murs et sol) et du revêtement de sol de la salle de bains, évalués à 2 610 euros par l’expert d’assurance. En effet, il est établi par le rapport d’expertise que les travaux de dépose de l’ensemble des doublages de la salle de bains et de la cuisine, de l’installation électrique, des réseaux et planchers, résultent uniquement des contraintes générées par un traitement

efficace du champignon et sont sans lien avec les travaux nécessaires à la réparation des conséquences du défaut d’étanchéité de la canalisation d’eaux usées, ce qui vaut également pour les travaux de réhabilitation ultérieure de l’appartement.

De la même façon, le départ des locataires en février 2014 et l’inhabitabilité ultérieure des lieux est la conséquence des investigations destructrices à réaliser suite à la découverte de mérule mentionnée par l’expert d’assurance en décembre 2013 avant de procéder au traitement. Dès lors, M. Y ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la perte de loyer prévue dans la police.

Concernant les sommes avancées pour un montant de 4 955,40 euros TTC, elles concernent la réparation de la fuite qui n’est pas garantie, l’assèchement déjà indemnisé et des prestations en lien avec la présence de mérule dans les pièces, dommage exclu de la garantie et ne peuvent donc être mises à la charge de l’assureur. Il en est de même de la somme de 10 037,13 euros au titre de sa part du coût des travaux sur les parties communes, demande recevable en application de l’article 565 du code de procédure civile dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que les demandes de garantie fondées sur la police dégât des eaux, mais qui concerne de fait des travaux conséquences de dommages exclus de la garantie.

Il s’en déduit que M. Y a été rempli de ses droits par l’indemnité de 3 800 euros versée par la société Le Finistère et sera débouté de ses demandes complémentaires.

Sur les demandes du syndicat de copropriété

La garantie dégât des eaux comporte un volet 'responsabilités civiles', (paragraphe C) qui garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaires des responsabilités encourus du fait des dommages matériels causés par un risque garanti, au titre du recours des voisins et des tiers, dans des conditions identiques à celles des articles 19,20 et 21 du titre 1 des conditions générales. Ce régime spécifique doit être appliqué par préférence à la responsabilité civile propriétaire d’immeuble, garantie générale, prévue au titre 6 des conditions générales. En application de l’article 20 du titre 1 sont garanties, pour ces dommages, les conséquences pécuniaires de la responsabilité encourue par l’assuré en vertu des articles 1382, 1383 et 1384 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires, tiers par rapport à M. Y, copropriétaire peut se prévaloir de cette garantie. Toutefois, dès lors que le droit du tiers victime puise sa source et trouve sa limite dans le contrat d’assurance, la clause d’exclusion relative aux dommages provoqués par les parasites des bois et les champignons est opposable au syndicat.

Or, la somme de 14 431,14 euros TTC et non de 18 029,70 euros TTC énoncée par l’expert au titre des travaux dans les parties communes, concernent uniquement des prestations conséquences des dommages provoqués par le mérule, à savoir des travaux de traitement des murs par la société TSH dans l’appartement de M. Y et de M^me X, de réfection du solivage des planchers du premier et second étage et de plomberie. Dès lors, le syndicat doit être débouté de sa demande.

Sur la demande de M^me X

M^me X, voisine et la MAIF subrogée dans ses droits selon quittances des 12 décembre 2016 et 18 janvier 2017 sont fondées à invoquer la responsabilité de M. Y sur le fondement de l’article 1384 al 1 du code civil, en sa qualité de gardien de la canalisation privative à l’origine du dégât des eaux.

L’expert a constaté que l’appartement de M^me X présentait des traces importantes de dégât des eaux au droit de la porte en façade arrière desservant la salle de bains, des traces faibles sur le plafond de la pièce arrière à usage de cuisine, un important désordre au plafond de la chambre et un affaissement du plancher de la chambre à l’aplomb du désordre du plafond. Ces dommages sont la

conséquence de la fuite de la canalisation et sont sans lien avec le champignon découvert dans la salle de bain au second étage de l’appartement de M. Y. L’expert a précisé que n’avait pas été relevée de trace de développement de champignons pathogènes en sous face du parquet de son appartement. La société Le Finistère ne peut donc invoquer l’exclusion de garantie prévue par l’article 18-8° pour s’opposer au paiement des travaux de reprise de ces dégradations, qui selon la facture produite par les intimés représente une somme de 8 396,54 euros TTC cohérente avec l’évaluation de l’expert. Elle sera condamnée à verser cette somme à M^me X et la MAIF. Le jugement sera réformé en ce sens. M^me X ne peut obtenir paiement de 395 euros au titre des travaux de recherche préalable supportés par M. Y comme indiqué plus haut.

Concernant le préjudice de jouissance, il résulte des explications de M^me X qu’elle n’habite pas l’appartement litigieux, qu’il est essentiellement mise à la disposition de relations, sans indication précise sur l’importance de cette occupation. Dans ces conditions, la réalité d’un préjudice de jouissance n’est pas caractérisée et la demande à ce titre doit être rejetée.

De même, la demande de 6 397,32 euros montant de la quote part des charges de M^me X au titre des travaux dans les parties communes sera rejetée, ces travaux étant la conséquence des dommages non garantis générés par les champignons.

Sur les demandes contre M. A et son assureur CGPA

M. A est intervenu à l’occasion de la signature de la police d’assurance, en qualité de courtier, mandataire de l’assuré, M. Y, ce qui n’est pas discuté.

Il doit en conséquence répondre de ses fautes lors de l’exécution de ce mandat sur un fondement contractuel à l’égard de M. Y et délictuel à l’égard du syndicat de copropriétaires, de la société Le Finistère, de M^me X et de son assureur la MAIF

M. Y invoque à l’encontre de M. A un manquement à son devoir d’information et de conseil et estime qu’il lui a remis des conditions générales ne prenant pas en compte sa situation de propriétaire non occupant et en tout état de cause sa situation de copropriétaire non occupant, faute à l’origine de l’absence de garantie des dommages provoqués par la mérule.

Il est constant que le courtier est tenu à l’égard du souscripteur de la police de cette obligation, et de vérifier les renseignements qu’il appartient au souscripteur de déclarer spontanément, afin que soit souscrite une assurance adaptée à ses besoins.

Comme rappelé plus haut, seules les conditions générales S01.07A sont applicables au contrat conclu en 2008 par l’appelant en qualité de propriétaire non occupant, lesquelles excluent les dommages provoqués par les parasites du bois et les champignons. Elles n’opèrent en fait aucune distinction dans l’énoncé des garanties et des exclusions, selon que le propriétaire est occupant ou non du bien assuré. Or, M. Y ne démontre pas qu’existait en 2008 une possibilité de souscrire une garantie spécifique que M. A se serait abstenu de lui proposer, destinée aux propriétaires non occupants, offrant une garantie des dommages provoqués par les parasites du bois ou les champignons, à tout le moins quand ils sont la conséquence d’un dommage garanti et donc que ce risque était assurable.

Contrairement à ce qu’il indique dans ses écritures (page 16), il ne résulte pas des mentions portées sur les conditions particulières du contrat que M. Y avait mentionné sa situation de copropriétaire. En tout état de cause, il n’établit pas que l’énoncé de cette qualité était de nature à entraîner la proposition par M. A d’une police dégât des eaux différente, ne contenant pas la clause d’exclusion litigieuse. En conséquence, n’est pas caractérisé de manquement de M. A à son obligation d’information et de conseil. La demande de M. Y sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef. Il en sera de même de la demande du syndicat de copropriétaires, qui ne

développent pas de moyens spécifiques au soutien de sa demande.

M^me X et son assureur reprochent à M. A une erreur lors de la remise des conditions générales à M. Y en février 2008, à l’origine d’une confusion entre les garanties souscrites et mobilisables. Toutefois, comme rappelée plus haut la réalité de cette erreur n’est pas démontrée et l’indemnisation de M^me X et de son assureur est conforme aux limites de la police.

La société Le Finistère sollicite la garantie des condamnations mises à sa charge. Il lui appartient donc de démontrer une faute de M. A lors de la souscription de l’assurance par M. Y à l’origine de son obligation de garantir les dommages subis, en l’occurrence par M^me X. Or, l’indemnisation de cette dernière et de son assureur intervient uniquement dans la limite des garanties accordées à l’assuré par la police, sans que soit démontré par l’assureur que ces garanties étaient inadaptées à la situation de M. Y à raison d’autres polices destinées spécifiquement aux propriétaires ou copropriétaires non occupants de leurs biens. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de garantie et le jugement confirmé.

Sur la demande de M^me X et de son assureur contre M. Y

La fuite survenue sur la canalisation privative du lot de M. Y dont il est responsable en application de l’article 1384 al 1 du code civil dans sa rédaction applicable au litige a entraîné un développement de mérule, comme le relève l’expert. Cette situation est à l’origine d’un dommage aux parties communes, qui ont dû faire l’objet de travaux de traitement des murs et des solives et de confortement. Le coût de ces travaux organisés par le syndicat devra être supporté par M^me X à hauteur de ses tantièmes de propriété, ce qui justifie que M. Y l’indemnise, comme la MAIF de ce coût. Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur les demandes annexes

Le syndicat de copropriétaires succombe en sa demande contre M. A et son assureur, situation qui ne suffit pas à caractériser une action conduite dans l’intention de nuire et de mauvaise foi, et par suite abusive. La demande contre le syndicat de ce chef sera rejetée.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la société Le Finistère et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les parties qui en font la demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. Y et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes contre la société Le Finistère Assurance,

— débouté M. Y et le syndicat des copropriétaires, M^me X et la MAIF, la société Le Finistère Assurance de leurs demandes contre M. A et la Caisse Générale des Professionnels de l’Assurance (CGPA),

— débouté M^me X et la MAIF de la demande au titre du préjudice de jouissance,

— rejeté la demande de M. A et de la Caisse Générale des Professionnels de l’Assurance (CGPA) en indemnisation d’une procédure abusive de la part du syndicat des copropriétaires,

— rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles,

INFIRME pour le surplus,

CONDAMNE la société Le Finistère Assurance à verser à M^me X et à son assureur la MAIF, la somme de 8 396,54 euros au titre des travaux de réparation dans l’appartement.

CONDAMNE M. Y à verser à M^me X et à son assureur la MAIF la somme de 6 397,32 euros au titre de la quote part de M^me X dans le coût des travaux afférents aux parties communes,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Le Finistère Assurance aux dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les parties qui en font la demande.

La Greffière, La Présidente,