4^e Chambre

ARRÊT N° 278

N° RG 18/03069

N° Portalis DBVL-V-B7C-O2JW

NM/ FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

M^me C D, lors du prononcé

Sans avis contraire des parties requis préalablement, l’affaire a été appelée à l’audience virtuelle du 19 Mai 2020 qui s’est tenue sans débat en raison de l’état d’urgence sanitaire

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Septembre 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE :

SCP N A & R A

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e J PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame E Y

née le […] à […]

Kervatehano

[…]

Représentée par M^e Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame M W-Z

Lesmadec

[…]

Représentée par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur G Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame J Z U

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur I Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur T U

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame J K

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

SCI ESSCA

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Kerhoas

[…]

Représentée par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur L Z

Lesmadec

[…]

Maître Maître S B en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. L Z, nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Pontoise du 22 juin 2018

23 rue Victor-Hugo

[…]

Représenté par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL NICOLAS LE LEON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI ESSCA, gérée par M^me M Z, a pour associés M. L Z, M. G Z, M^me J Z, M. I Z et M. T U.

Par acte notarié de M^e N A en date du 26 juillet 2011, la SCI ESSCA a acheté à M. et M^me X une maison d’habitation, avec garage indépendant, située sur la commune de Pluguffan, lieu-dit 'Kervatehano', pour un montant de 178 000 euros.

Le 8 octobre 2011, la SCI ESSCA a donné à bail:

— le garage situé au fond du terrain à la société CRB gérée par M^me M Z,

— la maison d’habitation à M. et M^me L Z.

Par acte notarié établi par l’étude de M^e A le 24 avril 2013, la SCI ESSCA a revendu son bien immobilier à M^me Y pour un montant de 210 000 euros.

Suite à une tempête survenue en décembre 2013, la tonnelle de l’habitation a été endommagée. M^me Y s’est également plainte de la non-conformité de l’installation électrique et du système d’assainissement individuel.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2015, elle a fait assigner la SCI ESSCA, la société CRB et la SCP Q A & R A (ci-après SCP A) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper aux fins d’expertise, lequel a désigné M. O par ordonnance du 15 avril 2015.

La société CRB a fait l’objet d’une dissolution amiable le 31 juillet 2015 et été radiée le 8 janvier 2016.

L’expert a déposé son rapport le 28 janvier 2016.

Par acte d’huissier du 22 septembre 2016, M^me Y a fait assigner la SCI ESSCA, ses associés (M W-Z, L Z, G Z, J Z, I Z, T U et J K), et la SCP A devant le tribunal de grande instance de Quimper.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 3 avril 2018, le tribunal a :

— déclaré l’action dirigée à l’encontre des associés de la SCI ESSCA irrecevable ;

— déclaré l’action en garantie décennale recevable à l’égard de la SCI ESSCA et bien fondée ;

— dit que la SCP A a commis une faute ayant concouru au dommage engageant sa responsabilité civile ;

— condamné in solidum la SCI ESSCA et la SCP A à payer à M^me Y les sommes suivantes, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement :

—  65 994,09 euros au titre des travaux de reprise des désordres ;

—  5 083,52 euros au titre des frais de relogement ;

—  540 euros au titre des frais d’investigation APAVE ;

—  2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné la SCI ESSCA à garantie la SCP A de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ;

— condamné in solidum la SCI ESSCA et la SCP A aux dépens et à payer à M^me Y une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI ESSCA à payer à la SCP A une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration au greffe en date du 4 mai 2018, la SCP Q A & R A a interjeté appel de ce jugement, intimant M^me E Y, M^me M W-Z, M. L Z, M. G Z, M^me J Z, M. I Z, M. T U, M^me J K et la SCI ESSCA.

Par un jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 22 juin 2018, M. L Z a été placé en liquidation judiciaire.

Par ordonnance en date du 3 juin 2019, le conseiller de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 26 octobre 2018 pour le compte de M^me M W-Z, de M^me J U, de M. T U, de M. G Z, de M^me J K et de la SCI ESSCA ;

— constaté l’interruption de l’instance à l’égard de M. L Z depuis le 22 juin 2018 ;

— constaté le désistement d’appel de la SCP A à l’encontre de M. L Z.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 7 février 2020, la SCP A demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel ;

— débouter M^me Y de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la SCP A ;

— condamner M^me Y à verser à ladite SCP une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— subsidiairement et dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum, condamner la SCI ESSCA et subsidiairement ses associés à l’exception de M. L Z à garantir la SCP A de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— débouter la SCI ESSCA de sa demande en garantie à l’encontre de la SCP A ;

— condamner la SCI ESSCA et ses associés à l’exception de M. L Z à verser à la SCP A une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclarer irrecevable et mal fondée l’intervention de M. L Z et de M^e S B ès qualités de liquidateur de M. Z ;

— en tout état de cause, les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de la SCP A ;

— les condamner à verser à ladite SCP une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M^me Y ou à défaut la SCI ESSCA, M. L Z, et M^e B, ès qualités, en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 8 octobre 2018, au visa des articles 1792-1, 1641, 1147 et 1382 du code civil, ainsi que de l’article L243-2 du code des assurances, M^me Y demande à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper ;

— condamner solidairement les parties succombantes à payer M^me Y, les entiers dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire, le coût des mesures conservatoires, et la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 23 janvier 2020, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, M^e B, en qualité de mandataire liquidateur de M. L Z, demande à la cour de :

— le recevoir en son intervention volontaire et l’y déclarer bien fondé ;

— réformer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes dirigées par M^me Y à l’encontre des associés de la SCI ESSCA ;

— constater qu’aucuns travaux relevant des termes de l’article 1792 du code civil n’ont été engagés par la SCI ESSCA dans l’immeuble en litige ;

— dire et juger que la demande relative à la mise en conformité du réseau

d’assainissement d’une faute du rédacteur de l’acte de vente, la SCP A, et débouter dès lors cette dernière comme M^me Y de ses demandes de ce chef ;

— débouter la SCP A et M^me Y de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner solidairement la SCP A et M^me Y au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de M^e B

La SCP A excipe de l’irrecevabilité des conclusions de M^e B, mandataire liquidateur de M. L Z au motif qu’elle s’est désistée de ses demandes contre ce dernier qui est en outre dessaisi de l’administration de son patrimoine….

L’appelante est irrecevable à soulever ce moyen au fond devant la cour d’appel. Il lui appartenait de saisir le conseiller de la mise en état avant son dessaisissement conformément aux dispositions de l’article 914 du code de procédure civile.

Sur les désordres

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui

compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination sauf si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-1 du code civil, est notamment réputée constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

L’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil aux termes duquel le vendeur est tenu pour les désordres non apparents, antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à son usage ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix, s’il les avait connus.

M^me Y invoque ces deux fondements, le premier à titre principal, le second à titre subsidiaire.

Les trois désordres allégués seront examinés à l’aune des principes exposés.

Sur l’auvent (tonnelle)

L’expert judiciaire indique que ce bien, dénommé tonnelle dans sa notice, est constitué de poteaux métalliques fixés en pied, de pannes métalliques en deux morceaux et de pannes en partie haute fixées contre le mur d’habitation.

Il expose que, suite à la tempête survenue en décembre 2013, il manque certains panneaux sur la toiture de l’auvent et que des consolidations provisoires ont dû être réalisées.

L’expert judiciaire a constaté que l’auvent n’avait pas été fixé au sol contrairement aux directives de la notice de montage. Il ajoute que, pour la toiture qui devait, suivant le descriptif du produit, être composée de stores ou de toiles, il avait été mis en place un bac acier rendant indémontable l’abri.

M. O conclut que la prise au vent importante du fait de la toiture rigide et le défaut de fixation en pied sont à l’origine du désordre.

Il précise que les dommages de la tonnelle n’entraînent aucune moins value de la maison.

Les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (3^e Civ., 15 juin 2017, n°16-19.640).

Contrairement à ce que fait plaider M^me Y, l’auvent ne peut être considéré comme un ouvrage en l’absence de fondation et d’acte de construction.

La tonnelle est un élément d’équipement dissociable installé sur un ouvrage existant.

Si l’auvent est impropre à sa destination puisque la terrasse qu’il couvre ne peut être utilisée sans risque pour les personnes, le désordre ne rend pas la maison inhabitable.

Il suit de là que la responsabilité décennale de la société ESSCA ne peut être retenue pour ce désordre.

Le jugement est infirmé sur ce point.

S’agissant de la garantie des vices cachés, il s’infère de l’expertise que le désordre affectant l’auvent n’a pas pour conséquence de diminuer la valeur du bien immobilier. M^me Y ne peut donc soutenir qu’elle aurait acheté le bien à une valeur moindre si elle avait eu connaissance des défauts de

montage.

Les demandes de M^me Y sont rejetées.

Sur l’assainissement

Sur la responsabilité

Le réseau d’assainissement a été déclaré non-conforme par le service d’assainissement non collectif de Quimper le 21 avril 2011.

L’acte de vente du 26 juillet 2011 entre les consorts X et la SCI ESSCA mentionne que l’acquéreur devra réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai d’un an à compter de l’acte, à ses frais.

L’expert judiciaire a constaté que le réseau d’assainissement n’est pas conforme à la réglementation depuis le 1^er juillet 2012 et que sa mise aux normes est obligatoire.

1. La SCI ESSCA

En l’absence de travaux réalisés par la SCI ESSCA, la responsabilité des vendeurs ne peut être retenue sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En revanche, la non conformité du réseau rend la maison impropre à son usage. La SCI ESSCA avait connaissance de cette non-conformité. Elle n’a pas informé M^me Y qui n’avait pas les compétences techniques pour la déceler.

La responsabilité de la SCI ESSCA est engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

2. La SCP A

Il est indiqué à la page 11 de l’acte de vente que l’installation est conforme.

La SCP A reconnaît avoir commis une faute.

Sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le préjudice résultant de la faute commise par le notaire réside en une perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier une réduction du prix de vente pour M^me Y.

Au regard des éléments du dossier, du prix d’achat du bien immobilier et du coût des travaux, cette perte de chance est évaluée à la somme de 5 000 euros.

Sur l’indemnisation

L’expert a évalué les travaux de mise en conformité à la somme de 13 555, 46 euros TTC.

La SCI ESSCA et la SCP A seront condamnées in solidum au paiement de cette somme, dans la limite de 5 000 euros pour la SCP A.

Sur l’installation électrique

Sur la responsabilité

L’acte de vente du 24 avril 2013 mentionne que le vendeur déclare avoir fait effectuer par la société CRB des travaux d’électricité, sanitaire, sols, cloisons, isolations, peintures, ouverture du pignon sud.

Contrairement à ce prétend M^e B qui argue de ce que la société CRB n’est pas intervenue pour réaliser des travaux d’ampleur dans la maison d’habitation, il s’infère de la comparaison de l’acte de vente du 26 juillet

2011 et de celui du 24 avril 2013 la création par la SCI ESSCA d’une salle de bains à l’étage de maison, d’un wc, d’une chambre et d’un couloir, la suppression d’une chambre au rez-de-chaussée et la création d’un cellier.

L’expert judiciaire après avoir rappelé que les travaux d’électricité ont été réalisés par la SCI ESSCA, a, se fondant sur les conclusions de l’APAVE, conclu à la non-conformité de l’installation électrique dans toute la maison (ancien garage , garage, toute la partie habitation, le poulailler, le coffret pompes et la salle de bains du rez-de-chaussée).

Il résulte enfin des pièces du dossier et de l’expertise que deux diagnostics électriques (rapports de l’état d’installation intérieure d’électricité) ont été réalisés ; le premier le 14 avril 2011 par la société Lunven et le second 14 décembre 2012 par la société Huitorel Colin (pièce 7 M^e B). Seul le premier est annexé à l’acte de vente du 24 avril 2013. Les deux documents concluent à l’absence d’anomalie.

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) a quant à lui été réalisé le 10 décembre 2012 par la société Huitorel Colin. Il a été annexé à l’acte de vente du 24 avril 2013 (p25 de l’expertise et pièce 1 SCP A), est paraphé par M^me Y et fait état d’un chauffe-eau électrique installé il y a moins de cinq ans dans l’habitation.

[…]

Il ressort notamment du rapport de l’Apave l’absence de nombreuses prises de terre et de la présence de prises à griffes interdites depuis 2004. La non conformité aux normes a pour conséquence des risques d’électrocution et rend dangereuse l’installation électrique de toute la maison.

Il n’est pas discuté que des travaux de mise en sécurité ont ainsi dû être réalisés rapidement par un électricien pour un montant de 2 278,15 euros TTC.

Il résulte de ce qui précède que la SCI ESSCA est responsable de plein droit au titre de la responsabilité décennale. Le jugement est confirmé de ce chef.

2. La SCP A

L’acte de vente du 24 avril 2013 stipule (p11) s’agissant de l’état de l’installation intérieure d’électricité :

'Le vendeur déclare que le bien vendu est équipé d’une installation électrique de plus de quinze ans .

En conséquence, il a été établi un diagnostic de cette installation par la société Lunven Diagnostics Immobiliers depuis moins de trois ans, ne révélant aucune anomalie.'

Si le notaire a affirmé à l’expert avoir remis le deuxième certificat de conformité du 14 décembre 2012 à M^me Y, aucun document ne l’atteste.

Toutefois le premier comme le second certificat conclut à la conformité de l’installation électrique. Le DPE du 10 décembre 2012, qui mentionne que le chauffe-eau avait été remplacé depuis moins de

cinq ans est quant à lui annexé à l’acte de vente .

L’absence du second certificat de conformité n’a donc eu aucune conséquence sur l’appréciation de l’état de l’installation électrique par M^me Y. Sa demande à l’égard du notaire est rejetée.

Sur l’indemnisation

L’expert a évalué les travaux de reprise à la somme de 11 581, 95 euros TTC outre des travaux annexes (dépose de plafond, lambris, peinture) pour la somme de 27 029, 28 euros TTC soit un total de 38 611,23 euros TTC.

La somme de 5083, 52 euros attribuée à M^me Y au titre des frais de garde-meuble et de relogement pendant deux mois durant les travaux d’électricité comme le montant du rapport des investigations de l’APAVE de 540 euros et les honoraires de la maîtrise d’oeuvre pour la somme de 4 400 euros ne sont pas critiqués.

Le jugement est confirmé sur le quantum de ces indemnisations à M^me Y.

En revanche, la seule SCI ESSCA sera condamnée au paiement de ces sommes.

Sur le préjudice de jouissance

Les troubles et tracas résultant de la procédure justifient d’allouer à M^me Y la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur l’article L243-2 du code des assurances

L’acte de vente du 24 avril 2013fait mention de ce que le vendeur déclare avoir fait effectuer par la société CRB des travaux d’électricité, sanitaire, sols, cloisons, isolations, peintures, ouverture du pignon sud. Il est stipulé qu’aucune assurance dommages ou responsabilité décennale n’a été souscrite. M^me Y a expressément déchargé le vendeur et le notaire rédacteur de toutes responsabilités.

Contrairement à ce que fait plaider M^me Y, les dispositions de l’article susvisé n’imposent pas au notaire de procéder à des investigations et de rechercher si les locateurs d’ouvrage tiers à l’acte ont souscrit des garanties décennales.

Précisément informée des conséquences de l’absence d’assurance, M^me Y ne peut reprocher un manquement à son devoir de conseil à la SCP A.

Sur la demande de garantie

La SCP A est garante de la conformité de son acte aux documents qui lui sont fournis. Elle ne peut être garantie par la SCI ESSCA pour la faute qu’elle a commise en rédigeant son acte.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Succombante pour l’essentiel, la SCP A est condamnée aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel :

DONNE acte à M^e B de son intervention volontaire aux débats en qualité de mandataire liquidateur de M. L Z,

INFIRME le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la SCI ESSCA et la SCP A à payer à M^me Y la somme de 13 555, 46 euros TTC, dans la limite de 5 000 euros pour la SCP A,

CONDAMNE la SCI ESSCA à payer à M^me Y les sommes suivantes :

—  38 611,23 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’électricité,

—  5083, 52 euros TTC au titre des frais de relogement,

—  540 euros TTC au titre des frais d’investigation de l’Apave,

—  4 400 euros TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre,

—  1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE la SCP A de sa demande de garantie contre la SCI ESSCA,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCP A aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,