4^e Chambre

ARRÊT N° 317

N° RG 19/02292

N°Portalis DBVL-V-B7D-PVPV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Juin 2021

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE VIVIER SIS […]

représenté par son syndic en exercice CIF COOPERATIVE pris en son établissement secondaire,

représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit établissement

[…]

[…]

Représentée par M^e Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

[…]

prise en la personne de son représentant légal M^me B-C D,

[…]

[…]

Représentée par M^e A RINEAU de la SELARL RINEAU & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Les Petits Loups a acquis de M^me X le 6 juin 2006 un appartement dans un immeuble dénommé 'Le Vivier', situé […], soumis au statut de la copropriété. M^me C-E Y, s’ur des associés de cette SCI occupe ce bien.

Afin de permettre l’accès en fauteuil électrique par M^me Y, handicapée, la SCI Les Petits Loups a fait équiper la porte d’entrée du bâtiment A d’un système d’ouverture électrique avec télécommande et d’un digicode. L’installation a été financée par la Commission Technique d’Orientation et de Reclassement Professionnel (COTOREP).

Le 6 juin 2006, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé les travaux et mis à la charge exclusive de la SCI la maintenance et la réparation du dispositif d’ouverture des portes.

La SCI Les Petits Loups a réglé les factures d’entretien de 2012 à 2016, puis a demandé, en vain, au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les frais d’entretien et de réparation.

Par acte d’huissier du 2 juillet 2017, la SCI Les Petits Loups a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nantes afin de contester la répartition des charges afférentes à la porte.

Par un jugement en date du 5 mars 2019, le tribunal a :

— déclaré recevable car non prescrite l’action de la SCI Les Petits Loups ;

— réputé non écrite la disposition de l’assemblée générale du 6 juin 2006 mettant à la charge exclusive de la SCI Les Petits Loups l’ensemble des frais liés à l’entretien du dispositif d’ouverture électrique de la porte d’accès au bâtiment A de la copropriété ;

— ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder à une nouvelle répartition des charges d’entretien du triple dispositif d’ouverture de la porte d’entrée du bâtiment A entre tous les copropriétaires du bâtiment A en fonction de leur quote-part de parties communes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI Les Petits Loups la somme de 1 532,10 euros ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné le même à payer à la SCI Les Petits Loups la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 5 avril 2019.

L’instruction a été clôturée le 1^er juin 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 23 juin 2020, au visa des articles 1103, 1113, 1353 du code civil, 10, 24, 25 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— infirmer la décision de première instance dans la totalité de ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

In limine litis,

— déclarer irrecevable car prescrite, la demande de la SCI Les Petits Loups tendant à ce que soit réputée non écrite la mention litigieuse de la décision du 6 juin 2006 ;

A titre principal,

— considérer que la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable au contrat conclu en juin 2006 entre le

syndicat des copropriétaires et la SCI Les Petits Loups puisque cette dernière n’était pas copropriétaire à l’époque ;

Par conséquent,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI Les Petits Loups ;

A titre subsidiaire,

— considérer que le système d’ouverture automatique par télécommande de la porte d’entrée de l’immeuble Le Vivier est la propriété exclusive de la SCI Les Petits Loups ;

Par conséquent,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI Les Petits Loups ;

A titre très subsidiaire,

— considérer que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2006 mettant à la charge de la SCI Les Petits Loups l’intégralité des dépenses d’installation et d’entretien du dispositif d’ouverture automatique par télécommande est conforme à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par conséquent,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI Les Petits Loups ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2006 est invalidée,

— considérer que le système d’ouverture automatique de la porte d’entrée par télécommande de l’immeuble Le Vivier est un équipement commun soumis aux dispositions de l’alinéa 1^er de l’article 10 de la loi du10 juillet 1965 ;

Par conséquent,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI Les Petits Loups ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Les Petits Loups à payer au syndicat des copropriétaires la somme 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 29 juin 2020, au visa des articles 118, 1121, 1162 du code civil, L132-1 du code de la consommation, 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ainsi que la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 10, la SCI Les Petits Loups demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— déclaré recevable car non prescrite l’action de la SCI Les Petits Loups ;

— réputé non écrite la disposition de l’assemblée générale du 6 juin 2006 mettant à la charge exclusive de la SCI Les Petits Loups l 'ensemble des frais liés à l’entretien du dispositif d’ouverture électrique

de la porte d’accès au bâtiment A de la copropriété ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné le même à payer à la SCI Les Petits Loups la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— le réformer pour le surplus ;

Y ajoutant,

— fixer une nouvelle répartition de la charge d’entretien du triple dispositif d’ouverture de la porte d’entrée du bâtiment A entre tous les copropriétaires du bâtiment A en fonction de leur quote-part de partie commune ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI Les Petits Loups la somme de 1 834,60 euros (et non plus de de 1 532,10 euros), sur le fondement des factures produites et d’une facture supplémentaire qui n’avait pas été produite en première instance ;

En tout état de cause,

— ordonner au syndicat des copropriétaires d’adopter, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt d’appel, une décision d’assemblée générale procédant à une nouvelle répartition des charges d’entretien du triple dispositif d’ouverture de la porte d’entrée du bâtiment A entre tous les copropriétaires du bâtiment A en fonction de leur quote-part de parties communes ;

— fixer une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt d’appel si le syndicat des copropriétaires n’a encore pas adopté une décision d’assemblée générale procédant à une telle répartition des charges dans le délai requis ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 1 800 euros TTC à titre de dommages-intérêts compensatoires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 396,65 euros au titre de la participation au versement des honoraires d’avocat du syndicat des copropriétaires indûment versée par la SCI Les Petits Loups ;

— dispenser la SCI Les Petits Loups de toute participation à la dépense commune des frais de toute la procédure, tant en première instance qu’en appel, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces frais de procédure incluant les frais irrépétibles, la condamnation aux dépens, ainsi que les honoraires d’avocat versés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la première instance et de la procédure d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer, au titre de la procédure d’appel, à la SCI Les Petits Loups la somme de 10 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires excipe de la prescription des demandes de la SCI Les Petits Loups. Elle soutient que le délai de deux mois, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour

contester la décision de l’assemblée générale du 6 juin 2006, n’a pas été respecté.

Les alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article. »

L’article 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 sont réputées non écrites.

La SCI invoque la non-conformité aux critères légaux de la répartition des charges de l’ouverture automatique des portes et demande que soit réputées non écrites les dispositions prévoyant que les frais de maintenance et de réparation lui incombent.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, qu’il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire peut à tout moment saisir le juge pour faire constater l’absence de conformité d’une clause de répartition des charges aux dispositions de l’article 10 alinéa 1^er et 2 de la loi de 1965, d’ordre public, ainsi que l’a exactement rappelé le tribunal.

L’appelante invoque donc à tort l’article 42 de la loi précitée.

Les demandes de la SCI ne sont pas prescrites et sont recevables. Le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la maintenance et les réparations du dispositif de la porte

Sur le fondement des demandes de la SCI Les Petits Loups

Par mail du 3 mai 2006, la SCI Les Petits Loups a confirmé au syndicat qu’elle prendrait en charge la maintenance de l’ouverture du système de porte automatique.

Sur initiative de M^me X, venderesse de l’appartement à la SCI, une assemblée générale extraordinaire, à laquelle la société n’a pas été convoquée, s’est réunie.

Le 6 juin 2006 le syndic a indiqué aux copropriétaires, après lecture du courrier de la société Axoma concernant l’automatisation des portes d’entrée de la résidence, que ce dispositif modifiait l’utilisation de la porte d’entrée pour les autres occupants qui avaientle choix d’utiliser le digicode ou une clé pour ouvrir les deux portes du sas d’entrée, et que la SCI s’engageait à supporter tous les frais d’installation de ce dispositif ainsi que l’ensemble des frais de maintenance et de réparation. Les copropriétaires ont alors adopté à l’unanimité la résolution suivante :

« Aménagement d’une ouverture électrique avec télécommande, de la porte d’entrée de l’immeuble au […] à Nantes, après la signature de l’acte authentique (Art 25).

Tous les frais d’aménagements seront entièrement supportés par la SCI Les Petits Loups qui s’y engage à travers la COTOREP. Les frais PTT et les honoraires d’assemblée générales seront facturés au copropriétaire en titre au jour de l’assemblée générale extraordinaire. »

Il n’est pas justifié que le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à la SCI.

Le syndicat soutient avoir conclu un contrat avec la SCI Les Petits Loups, en qualité de tiers à la copropriété, aux termes duquel cette dernière s’engageait à l’entretien de l’installation de la porte automatique. Elle précise que l’offre a été tacitement acceptée par la SCI en installant sur ses deniers le système d’ouverture de portes et en payant les frais pendant des années. Elle considère que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables au contrat puisque la SCI n’avait pas la qualité de copropriétaire à la date de l’assemblée générale, l’acte authentique n’ayant pas encore été publié au service de la publicité foncière.

La SCI réplique :

• qu’elle n’a jamais proposé de prendre en charge les réparations et qu’il n’y a eu aucune acceptation conforme à son offre,

• que quand bien même un contrat aurait été conclu, il n’aurait pu qu’être écarté à la date où la SCI est devenue copropriétaire, l’article 10 étant d’ordre public,

• que rien n’empêche un copropriétaire, même lié par un contrat conclu antérieurement à l’acquisition de sa qualité de copropriétaire, d’exiger la seule application du règlement de copropriété.

• que les dispositions d’un tel contrat seraient abusives eu égard au déséquilibre significatif des dispositions conclues entre un professionnel et un consommateur

Il résulte du courriel du 3 mai 2006 et du procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2006 que la SCI a fait une proposition de maintenance de l’installation d’ouverture de porte au syndicat qui en a validé une autre incluant les réparations. L’assemblée générale a donc adopté une résolution qui n’était pas conforme à la proposition de la SCI.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir sans se contredire qu’un contrat a été conclu avant l’assemblée générale puis affirmer que l’offre a été validée tacitement par l’installation et les paiements, soit postérieurement à l’assemblée générale, période durant laquelle la SCI avait indiscutablement la qualité de copropriétaire.

En outre l’article 6 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée »

Il s’évince de cet article que la notification au syndic du transfert de propriété d’un lot le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception conformément à l’article 64 du décret déjà cité.

Dès lors, contrairement à ce que fait valoir le syndicat, l’opposabilité de la qualité de copropriétaire au syndicat ne dépend pas de sa publication à la publicité foncière.

A défaut de justifier de la date à laquelle il a été avisé du transfert de propriété, le syndicat de démontre pas que la SCI n’avait pas le statut de copropriétaire à la date de l’assemblée générale.

En conséquence, le syndicat ne justifiant ni de l’existence d’un contrat conclu avec la SCI, ni de l’absence de la qualité de copropriétaire de la SCI au jour de l’assemblée générale, l’intimée est bien fondée à invoquer la loi du 10 juillet 1965 pour contester la répartition des charges du dispositif d’ouverture de porte ainsi que l’a pertinemment retenu le tribunal.

Sur la nature du dispositif d’ouverture de la porte

Le syndicat des copropriétaires soutient, à titre principal, que le dispositif électrique, démontable, installé sur la porte, pour lequel seule M^me Y possède une télécommande, a un caractère privatif. A titre subsidiaire, elle indique qu’il peut s’agir d’un équipement commun.

La SCI Les Petits lui oppose qu’il s’agit d’une partie commune.

II résulte de la facture du 16 mars 2007 de la société Axoma et du constat d’huissier du 30 janvier 2020 que la SCI Les Petits Loups a fait installer un bras robotique pour ouvrir une porte pour entrer dans le sas d’entrée de l’immeuble puis une deuxième porte pour entrer dans l’immeuble. Ces bras sont actionnés par une télécommande par M^me Y et par un digicode. L’autre porte battante est accessible avec une clé.

Tous les copropriétaires du bâtiment peuvent même sans émetteur, contrairement à ce que soutient le syndicat, utiliser la porte munie du bras robotique grâce au digicode, ainsi que l’avait indiqué le syndic lors de l’assemblée générale du 6 juin 2006 et que l’a constaté l’huissier de justice requis par l’intimée.

Le règlement de copropriété stipule en son article 4, ainsi que l’a rappelé le premier juge, que sont considérées comme parties communes « les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers’les éléments, installations, appareils de toute nature et leurs accessoires affectés à l’usage ou à l’utilité de tous ou de certains copropriétaires des bâtiments».

Il s’évince de ces dispositions que l’installation d’un bras robotique, structure légère fixées sur les portes d’entrée, parties communes, et d’un digicode sont des éléments d’équipements communs.

Sur la conformité de la répartition des charges afférente au dispositif d’ouverture de porte à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

La loi de 10 juillet 1965 est d’ordre public. Il ne peut y être dérogée.

Il a été vu précédemment que les portes de l’immeuble peuvent être actionnées par l’utilisation du digicode.

Il existe donc une utilité objective pour tous les copropriétaires du bâtiment A à utiliser les portes robotisées.

Les copropriétaires ayant la possibilité tant matérielle que juridique d’utiliser les portes aménagées pour accéder à leur lot sont tenus de participer aux charges d’entretien et de réparation de celles-ci.

Dès lors le syndicat des copropriétaires est mal fondé à soutenir que M^me Y est la seule à avoir l’utilité du dispositif d’ouverture de porte automatique et qu’elle doit en application de l’article 41 du règlement de la copropriété régler toutes les charges decette installation au motif que son handicap augmente de manière significative les charges de la copropriété.

Les dispositions prévoyant que l’intégralité des charges de maintenance et de réparation par la SCI, du dispositif d’ouverture automatique des portes qu’elle a installé, sont réglées par cette dernière, sont donc contraires à l’article 10 de la loi de 1965.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit réputé non écrite la disposition de l’assemblée générale du 6 juin 2006 mettant à la charge exclusive de la SCI Les Petits Loups l’ensemble des frais liés à l’entretien du dispositif d’ouverture électrique de la porte d’accès au bâtiment A de la copropriété.

Sur les conséquences de la non-conformité à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Sur la demande de remboursement

La SCI Les Petits Loups sollicite le remboursement de la somme de 1 834,60 euros au titre des frais de maintenance et de réparation.

Il est constant que la décision jugeant non écrite la répartition de charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à la date où la décision est définitive, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal. La demande de rétroactivité et de remboursement des sommes réglées au titre de la maintenance et des réparations sera rejetée par voie d’infirmation.

Sur la demande de nouvelle répartition

La SCI Les Petits Loups demande qu’une nouvelle répartition des charges d’entretien du dispositif d’ouverture automatique des portes soit fixée.

La compétence du juge pour fixer une nouvelle répartition des charges en remplacement de celle réputée non écrite n’est pas discutée. Les charges relatives aux équipements de la porte du bâtiment A seront réparties entre les copropriétaires de ce bâtiment au prorata de leur tantièmes sur les parties communes à compter de la date où l’arrêt sera définitif. Le jugement est infirmé sur ce point, le tribunal ayant ordonné au syndicat de procéder à cette nouvelle répartition.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Les Petits Loups sollicite la somme de 1 800 euros. Elle fait valoir que la mauvaise foi du syndicat qui n’a pas accepté de supprimer la mention litigieuse de l’assemblée générale du 6 juin 2006 est caractérisée et qu’elle a persisté en interjetant appel.

Compte de la technicité de la matière et de la proposition initiale de la SCI de régler la maintenance du dispositif d’ouverture de portes, le syndicat, qui n’est pas un professionnel, a pu résister de bonne foi aux demandes de la SCI. Aucun abus n’est caractérisé.

La demande de dommages et intérêts de la SCI sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées en première instance au titre des frais irrépétibles et dépens sont confirmées.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné en sus à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Les Petits Loups et aux dépens d’appel. Il sera fait application de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable car non prescrite l’action de la SCI Les Petits Loups, réputé non écrite la disposition de l’assemblée générale du 6 juin 2006 mettant à la charge exclusive de la SCI Les Petits Loups l’ensemble des frais liés à l’entretien du dispositif d’ouverture électrique de la porte d’accès au bâtiment A de la copropriété, condamné le même à payer à la SCI Les Petits Loups la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

INFIRME pour le surplus,

STATUANT à nouveau et y ajoutant

DIT que les charges relatives aux équipements de la porte du bâtiment A seront réparties entre les copropriétaires de ce bâtiment au prorata de leur tantièmes sur les parties communes à la date où l’arrêt sera définitif.

DEBOUTE la SCI Les Petits Loups de sa demande de remboursement,

DEBOUTE la SCI Les Petits Loups de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Vivier à payer à la SCI Les Petits Loups la somme de 3 000 euros en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Vivier aux dépens d’appel.

DISPENSE la SCI Les petits Loups de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,