4^e Chambre

ARRÊT N° 7

N° RG 20/03476

N°Portalis DBVL-V-B7E-QZVB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 JANVIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2020

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Janvier 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SDC DE L’IMMEUBLE […] représenté par son Syndic, le CABINET THIERRY SAS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

CABINET THIERRY

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

SARL LA TOMATE

inscrite au RCS de Nantes sous le n° 851 309 625, prise en la personne de son gérant

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

[…]

inscrite au RCS de Nantes sous le n° 879 919 926, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 27 janvier 2020, la SCI Flesselles Tomate a acquis un local commercial, deux caves et un débarras dans l’immeuble situé […].

La société La Tomate a pris le local à bail afin d’y exploiter une activité de restauration pizzeria.

La SCI et la société La Tomate ont fait réaliser des travaux d’aménagement du local sans l’accord du syndicat des copropriétaires.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes pour voir remettre l’immeuble en état et lui verser une provision pour l’indemniser des troubles subis.

Par ordonnance en date du 9 juillet 2020, le juge des référés a notamment condamné in solidum la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 2 500 euros à titre de provision sur l’indemnisation de ses préjudices, ainsi qu’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et

condamné in solidum la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 30 juillet 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du […], représenté par son syndic la société Cabinet Thierry, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 9 juillet 2020 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de travaux visant à mettre un terme aux troubles manifestement illicites ;

Statuant de nouveau,

— condamner in solidum la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate à faire cesser les troubles manifestement illicites, en réalisant les travaux suivants :

— la dépose de la corniche et du store banne, et la remise en état de la façade ;

— la dépose du compteur à gaz alimentant le restaurant La Tomate, et le rebouchage du trou en façade, par la mise en place d’une pierre en granit ;

— la dépose de la prise électrique encastré dans la façade avant, et le rebouchage du trou en façade, par la mise en place d’une pierre en granit ;

— le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la réformer en ce qu’elle a limité la provision à valoir sur les préjudices subis à la somme de 2 500 euros ;

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices ;

— débouter la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

— condamner in solidum la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 17 novembre 2020, la société La Tomate et la SCI Flesselles Tomate demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs observations et les dire bien fondées ;

A titre principal,

— réformer l’ordonnance de référé en date du 9 juillet 2020 en ce qu’elle les a condamnées au

paiement d’une indemnité de 2 500 euros pour l’occupation des parties communes et d’une indemnité de 2 500 euros pour l’occupation des parties communes et d’une indemnité de 2 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuant à nouveau constater l’absence de trouble manifestement illicite et débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire,

— constater l’irrecevabilité de l’appel formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble quant à la majoration de ces indemnités

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 9 juillet 2020

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur les demandes de remise en état sous astreinte

L’article 835 alinéa du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 l’autorisation de l’assemblée générale doit être donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Ainsi tous les travaux privatifs, sans aucune distinction, réalisés dans les parties communes, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale ou, en cas de refus, par le juge.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute violation évidente d’une règle de droit.

Sur la corniche et le store

Il ressort du procès-verbal avec photographies du19 décembre 2019 de M^e Jorand, huissier de justice, l’installation par les intimées d’une large corniche située au-dessus du store et du remplacement de l’ancienne banne.

Les intimées ne contestent pas avoir fait réaliser ces travaux.

Le juge des référés a considéré que le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé au motif que l’assemblée générale ne pouvait refuser les aménagements qu’au regard de l’harmonie de l’installation et qu’en l’espèce, les photographies ne permettaient pas de conclure que l’aménagement serait plus disgracieux qu’auparavant.

L’appelant rappelle qu’il appartient à l’assemblée générale d’autoriser les travaux.

Constituent en effet des travaux visés par l’article 25b la modification de la devanture de commerces.

Toute modification et nouvelle installation nécessite donc une nouvelle autorisation, celle-ci devant être expresse. Les intimées sont ainsi mal fondées à se prévaloir de ce que le précédent restaurateur

avait déjà installé un store banne.

La circonstance alléguée par la SCI et la société Tomate de ce qu’il s’agit d’embellissement est inopérante puisqu’il appartient à la seule assemblée générale d’en juger.

En l’absence d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la résidence […], le trouble est manifestement illicite.

La cour ne peut qu’accueillir la demande de remise en état de la façade après dépose de la corniche et du store. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur la pose du compteur de gaz

Il ressort du constat d’huissier précédemment évoqué et des photographies annexées la pose près du coffret technique d’alimentation gaz d’un coffret PVC avec une découpe périphérique dont le calfeutrement n’est pas réalisé.

Le juge des référés, considérant qu’il était difficile de caractériser le caractère illicite de cette pose à laquelle le syndicat ne pouvait s’opposer si elle résultait du concessionnaire, a dit que cette question ne pouvait être tranchée en référé.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que tous les travaux réalisés sur les parties communes sont soumis à l’accord préalable de la copropriété et que la SCI et son bailleur ne pouvaient s’en affranchir pour installer un compteur d’alimentation gaz pour leur assurer un débit important afin d’alimenter le four à pizzas.

Les intimées répliquent que le compteur gaz a été remplacé à l’initiative de la société GRDF du fait de sa vétusté.

Le moyen soulevé par les intimées est inopérant, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, devant être préalablement autorisés.

Au demeurant, les deux attestations produites par la SCI Flesselles Tomate et la société La Tomate au soutien de leur argumentation ne font pas état d’une intervention à la demande de la société GRDF. Aucune pièce émanant de cette dernière justifiant de la vétusté du compteur et de la nécessité de le changer n’est produite.

Le trouble manifestement illicite est établi et la demande du syndicat de remise en état sera accueillie par voie d’infirmation de l’ordonnance.

Les intimées ne justifiant pas de l’impossibilité de déposer le compteur, ils devront le faire enlever et faire reboucher la façade.

Sur la prise électrique dans le mur de façade

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI Flesselles Tomate et la société La Tomate d’avoir fait installer une prise électrique sur la façade puis de l’avoir déplacée pour l’encastrer dans la façade de l’immeuble toujours sans demande d’autorisation de travaux au syndicat.

Les intimées exposent que la prise en façade a été supprimée et le trou rebouché et qu’elles en justifient par un procès-verbal d’huissier du 19 mai 2020. Elles en déduisent que l’appel n’a plus d’objet sur ce point.

Le premier juge a considéré que la dépose de la prise étant intervenue, la question de la remise en état ne pouvait être évoquée en référé.

Il s’évince des photographies produites par les intimées que la prise électrique installée en façade a été déplacée pour être posée en saillie sur le côté de la pierre. Il en résulte un trou grossièrement rebouché en façade.

Ces travaux ayant été réalisés sans autorisation, le trouble est manifestement illicite et les intimées seront condamnées à procéder à la dépose de la prise et au rebouchage du trou de la façade avec une pierre en granit. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

La condamnation à la remise en état des façades sera assortie d’une astreinte de cinquante euros par jour pendant six mois passé le délai de deux mois après la signification du présent arrêt.

Sur la demande de provision

Aux termes de son courrier du 26 décembre 2019, le syndic reprochait aux intimées l’utilisation à des fins personnelles des prises électriques des parties communes de la cave pour alimenter des équipements dans l’une des deux caves, des terres d’excavation non évacuées et stockées sous l’escalier menant aux caves, l’ajout de gravillons dans les couloirs d’accès aux caves, le fait que la lumière de l’escalier menant aux caves était allumée en permanence, des salissures importantes de la cour, du palier du rez-de-chaussée, de la porte sur rue et de l’escalier de l’immeuble et l’utilisation des parties communes des caves pour stocker du mobilier de terrasse.

Le premier juge a alloué au syndicat une provision de 2 500 euros considérant que les parties communes ont été occupées pendant plusieurs semaines pour les besoins des travaux.

L’appelante demande que la provision soit portée à la somme de 5 000 euros, l’occupation ayant duré un mois.

La SCI Flesselles Tomate et la société la Tomate rétorquent que la demande est irrecevable pour n’avoir pas été formée dans le premier jeu de conclusions du syndicat. A titre incident, elles ajoutent que l’occupation n’a pas duré plus de deux jours et qu’il n’est justifié d’aucun préjudice.

Il ressort en effet des conclusions n°1 du syndicat des copropriétaires qu’il sollicitait la confirmation du jugement de ce chef. Dès lors sa demande de réformation est irrecevable en application de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Sur le fond, il s’évince de l’examen du dossier que le premier juge a exactement développé les éléments justifiant de l’occupation des parties communes sur un mois et a également justement apprécié le montant de la provision en l’absence de contestation sérieuse étant précisé que l’occupation des parties communes avec l’utilisation des installations électriques communes cause à l’évidence un préjudice au syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance est confirmée de ce chef par adoption de motifs.

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles seront infirmées. La condamnation des intimées aux dépens de première instance est confirmée.

Les intimées sont condamnées à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire :

CONFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum la SCI Flesselles Tomate et la société la Tomate à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme provisionnelle de 2 500 euros et aux dépens,

INFIRME l’ordonnance pour le surplus,

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Flesselles Tomate et la société la Tomate à :

— déposer la corniche et le store banne, et remettre en état la façade,

— déposer le compteur à gaz alimentant le restaurant La Tomate, et reboucher le trou en façade, par la mise en place d’une pierre en granit,

— déposer de la prise électrique de la façade avant et reboucher le trou de la façade avec une pierre en granit,

CONDAMNE la SCI Flesselles Tomate et la société la Tomate à effectuer les travaux de remise en état dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois,

CONDAMNE in solidum la SCI Flesselles Tomate et la société la Tomate à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI Flesselles Tomate et la société la Tomate aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,