Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 24 mars 2021, n° 16/08477

CA Rennes
Infirmation partielle 24 mars 2021

Arguments

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Accepté
Dégradation volontaire du logement par les locataires
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement bloqué la VMC, ce qui a contribué à la dégradation du logement, et a donc infirmé l'obligation de réaliser des travaux.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que les locataires avaient droit à des frais irrépétibles en raison de la nature du litige et des dépenses engagées.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 24 mars 2021, n° 16/08477
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	16/08477
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Catherine LE FRANCOIS, président
Avocat(s) :	Patrick EVENOSabrina GUERIN
Cabinet(s) :	P & A

Texte intégral

5^e Chambre

ARRÊT N°-111

N° RG 16/08477 – N° Portalis DBVL-V-B7A-NOJS

M. F Z

M^me B Z

M. H Y

M^me J Y

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame K LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame J LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Janvier 2021

devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme

indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur F Z(décédé le […])

[…]

Représenté par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

Madame B Z

[…]

Représentée par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

Monsieur M Z ès qualités d’héritier de Monsieur décédé le […]

né le […]

[…]

Représentée par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

Madame J Z épouse X ès qualités d’héritière de Monsieur décédé le […])

née le […]

[…]

Représentée par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur H Y

[…]

Représenté par M^e Sabrina GUERIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/003488 du 31/03/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Madame J Y

[…]

Représentée par M^e Sabrina GUERIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

*************

Suivant bail du 29 avril 2014, M. F Z et M^me B Z ont consenti à M. H Y et M^me J Y la location d’un local à usage d’habitation situé […] à Vannes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement.

Par acte du 5 mai 2015, les époux Y ont fait assigner les époux Z devant le tribunal d’instance de Vannes aux fins de voir ordonner à ces derniers de réaliser les travaux qu’ils estiment nécessaires à la remise en état du bien loué.

Par acte d’huissier du 20 mai 2015, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 3.848,88 euros au titre des loyers et frais de procédure.

Par acte du 9 juillet 2015, les époux Y ont de nouveau assigné les bailleurs aux fins notamment de voir dire que la créance des époux Z à leur égard se limite à la somme de 1.728,18 euros et de se voir accorder des délais de paiement.

Par acte du 6 octobre 2015, les époux Z ont, à leur tour, fait citer les époux Y devant le tribunal d’instance de Vannes aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement des loyers et charges impayés.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 12 mai 2016, signifié le 3 novembre 2016, le tribunal d’instance de Vannes a :

— ordonné à M. F Z et M^me B Z de réaliser tous les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué, sis […] à Vannes, dans la limite de la réfection de l’entourage du velux et de la réparation de la VMC, tels que préconisés par le diagnostic social et technique en date du 16 décembre 2014, et ce avant le 1^er octobre 2016 et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamné M. F Z et M^me B Z à payer à M. H Y et M^me J Y la somme de 120 euros au titre du remboursement du diagnostic de performance énergétique,

— rejeté le surplus des demandes en paiement des époux Y,

— débouté M. F Z et M^me B Z de leur demande en résiliation de bail,

— condamné M. H Y et M^me J Y au paiement de la somme de 4.140,15 euros au titre des loyers échus impayés de juin 2014 à mai 2015,

— autorisé M. H Y et M^me J Y à s’acquitter de leur dette par 36 versements mensuels de 115 euros, le dernier augmenté du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois, le 10 du mois suivant la notification de la présente décision

— dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera de nouveau exigible, un mois après son échéance et ce sans nouvelle mise en demeure,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— dit que chacune des parties supporte la charge de ses propres dépens.

Le 8 novembre 2016, M. F Z et M^me B Z ont interjeté appel de cette décision.

Le […], M. F Z est décédé.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 9 décembre 2020, M^me B N, M. M Z et M^me J Z épouse X demandent à la cour de :

— les dire et les juger recevables et bien fondés en leur appel, ainsi qu’en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— dire et juger les consorts Y irrecevables ou à tout le moins mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter,

— infirmer le jugement rendu le 12 mai 2016 par le tribunal d’instance de Vannes en ce qu’il a :

* ordonné à M et M^me Z de réaliser tous les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué […] à Vannes dans la limite de la réfection de l’entourage du velux et de la réparation de la VMC, telles que préconisées par le diagnostic social et technique en date du 16 décembre 2014 et ce, avant le 1^er octobre 2016 et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— le confirmer pour le surplus,

— leur décerner acte de ce qu’ils se désistent de leur demande de réformation du jugement rendu le 12 mai 2016 par le tribunal d’instance de Vannes uniquement en ce qu’il a :

* condamné M et M^me Y au paiement de la somme de 4.140,15 euros au titre des loyers échus et impayés de juin 2014 à mai 2015,

* autorisé M et M^me Y à s’acquitter de leur dette en 36 versements mensuels de 115 euros, le dernier augmenté du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la notification de la présente décision,

* dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera de nouveau exigible, un mois après son échéance et ce sans nouvelle mise en demeure,

— condamner les époux Y à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront l’intégralité des dépens d’appel et de première instance.

Par dernières conclusions, en date du 3 avril 2017, M. H Y et M^me J Y, demandent à la cour de :

— confirmer en tout point le jugement,

— débouter les consorts Z de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, présentes et à venir,

Pour le surplus,

— condamner les consorts Z à leur payer la somme de 608,30 euros, correspondant à :

* facture Sas Océane Service Energie : 131,30 euros

* facture PV constat 28 juillet 2016 : 200 euros

* facture PV constat 25 novembre 2016 : 200 euros

* facture Allo Dépannage multiservice : Q euros

— condamner les consorts Z à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2021.

Motifs de la décision

En préliminaire, il convient de donner acte à M^me B N, M. M Z et M^me J Z épouse X de ce qu’ils se désistent de leur demande de réformation du jugement rendu le 12 mai 2016 par le tribunal d’instance de Vannes uniquement en ce qu’il a :

* condamné M et M^me Y au paiement de la somme de 4.140,15 euros au titre des loyers échus et impayés de juin 2014 à mai 2015,

* dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera de nouveau exigible, un mois après son échéance et ce sans nouvelle mise en demeure.

À l’appui de leurs prétentions, M^me B N épouse Z, M. M Z et M^me J Z épouse X (ces derniers héritiers de M. F Z) soutiennent que M. et M^me Y ont organisé la dégradation de la maison louée en prétextant un défaut de fonctionnement de la VMC pour arguer de l’insalubrité du logement. Ils précisent que M. Y a volontairement bloqué la VMC.

Ils indiquent qu’ils ont déposé une plainte pour escroquerie au jugement.

Les bailleurs déclarent que les époux Y s’opposent depuis le mois de juin 2016 à toute intervention des entreprises qu’ils ont mandatées pour faire réaliser les réparations.

M. et M^me Y répondent en contestant toute instrumentalisation du dossier. Ils contestent toute opposition à la réalisation des travaux commandés par les bailleurs.

Ils précisent que depuis l’intervention des entreprises D et E, la VMC fonctionne tout en affirmant que les travaux ont été réalisés au rabais, que le moteur est trop petit et qu’il génère un bruit trop important. Ils estiment qu’une remise aux normes est nécessaire.

Ils rappellent que le Vélux n’a pas fait l’objet d’une réparation.

Ils font état de factures de réparation de la chaudière et d’un robinet dont ils ont dû avancer le paiement.

— Sur la VMC.

M. et mesdames Z versent au dossier deux documents :

— un courrier du 26 juillet 2016 de M. O D, de la SAS D Couverture qui écrit : je donne suite à mon intervention du 25 juillet 2016 à 9 h, mandaté par maître Le Male, huissier de justice, et ce pour le compte de M. et M^me Z F, B et leurs enfants…

À la requête du locataire M. C, […], il nous à été demandé d’intervenir sur les autres Velux qui supportaient de la moisissure superficielle. Le locataire nous a fait part d’un arrêt volontaire de sa part de la VMC, ce qui à provoqués de la moisissure. Nous ne pouvons intervenir sur ce problème, il s’agit d’une intervention d’entretien normal puisque ce dernier a arrêté à titre volontaire et de ce fait n’est plus établi (pièce 23).

— un courrier de M. P E des établissements Daniel E en date du 19 septembre 2016 qui relate les faits suivants :

Nous attestons être intervenus le 25 juillet 2016 en présence de l’huissier du propriétaire dans la location du 15 rue des Cormorans à Vannes, louée à M. Y pour un problème sur une VMC.

Le locataire a indiqué à notre technicien qu’il a lui-même coupé la VMC car il la trouvait bruyante, mais qu’elle fonctionnait.

Certes ces deux lettres sont improprement qualifiées d’attestations car elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, mais elles présentent des garanties suffisantes pour emporter une conviction.

Ainsi elles font état de faits précis constatés par des personnes dûment identifiées, extérieures au conflit opposant les locataires et bailleurs. Ces faits ont eu lieu à une adresse précise, celle du domicile de M. et M^me Y. Ils sont datés de la même journée et sont postérieurs au jugement du 12 mai 2016 de deux mois environ, soit à une période où la VCM est présumée ne pas fonctionner selon les époux Y (à défaut de possibilité de réparation).

Lors de l’instance devant le premier juge, M. et M^me Y ont invoqué un 'diagnostic social et technique’ du 3 mars 2015 qui signale que l’état général de l’immeuble est satisfaisant, mais que le système de renouvellement de l’air intérieur est en panne, générant quelques désordres.

Ce diagnostic fait état d’une non-conformité au décret 2002-120 mais il ne précise pas si l’intervenant a vérifié les raisons de cette 'panne', si cette dernière résulte d’un problème technique ou d’une intervention humaine.

Contrairement aux affirmations des locataires, ces derniers ne contestaient pas, avant l’introduction de l’instance devant le premier juge, le mauvais fonctionnement de la VMC mais son absence de fonctionnement.

Cette absence est infirmée par les déclarations de messieurs D et E, qui sont des techniciens du bâtiment.

Les faits n’ont pas été présentés objectivement, voire loyalement devant le tribunal d’instance de Vannes sur la problématique de la VMC.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement du 12 mai 2016 sur ce point.

Surabondamment, aujourd’hui, M. et M^me Y contestent le bon fonctionnement de la VMC.

Dans un courrier du 18 novembre 2020, la responsable de l’unité politique de l’habitat, pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne écrit : en date du 9 septembre 2020, le technicien du service Citoyenneté de la ville de Vannes a procédé à la visite du logement. Son rapport indique les conclusions suivantes :

- la présence d’humidité dans le logement s’explique en grande partie par le sur-encombrement important de l’ensemble des pièces de la maison. En effet la condensation et l’aération des pièces ne pouvant se faire normalement crée de l’humidité dans le logement.

- seules de légères traces d’humidité sont visibles aux angles bas des vélux et sur le plafond de la deuxième chambre.

- la porte d’entrée serait à changer ainsi que les huisseries du salon et de la cuisine qui présentent des signes de vétusté et ne semblent plus très hermétiques.

- il est constaté un encombrement très important de meubles et d’objets divers dans l’ensemble de la maison. Cette accumulation présente un risque pour la santé des occupants, ainsi que pour la sécurité des occupants et avoisinants (risque d’incendie) et ne permet pas une occupation normale des lieux.

- le PDLHI, réuni le 16 novembre 2020, a décidé au vu de ce rapport qui met en exergue la mauvaise utilisation qui est faite du logement par le locataire, de clôturer ce dossier.

Lors de sa visite le 9 septembre 2020, le technicien de pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne a constaté que la VMC fonctionnait normalement, fonctionnement qui n’empêche pas l’apparition de traces d’humidité du fait du comportement des locataires.

— Sur les demandes en paiement.

Les époux Y versent au dossier deux factures d’un montant de Q euros pour le remplacement d’un robinet et d’un montant de 131,30 euros pour une intervention sur la chaudière.

La cour ne connaît pas les circonstances objectives d’intervention de l’entreprise sur la chaudière. À défaut de déterminer s’il s’agit de maintenance, ou de travaux d’entretien courant, M. et M^me Y sont déboutés de leur demande d’un montant de 131,30 euros.

Le remplacement du robinet est à la charge des bailleurs. M. et mesdames Z sont condamnés à payer à M. et M^me Y Q euros.

Concernant le coût des deux constats d’huissier en date des 28 juillet 2016 et 25 novembre 2016, il reste à la charge des époux Y, ces constats dressés à quatre mois d’intervalle concernant essentiellement des difficultés alléguées par les locataires sans rapport avec le litige pendant devant la cour d’appel, et ce sans autorisation du juge.

— Sur les autres demandes.

Les

dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de

procédure civile étaient justifiées et seront maintenues.

L’issue de la présente instance justifie que les dépens soient mis à la charge de la

M. et M^me Y

et qu’il soit alloué à M. et mesdames Z la somme de 2 000 euros au titre des frais non taxables qu’il a dû exposer en appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

— Donne acte à M^me B N, M. M Z et M^me J Z épouse X de ce qu’ils se désistent de leur demande de réformation du jugement rendu le 12 mai 2016 par le tribunal d’instance de Vannes uniquement en ce qu’il a :

* condamné M et M^me Y au paiement de la somme de 4.140,15 euros au titre des loyers échus et impayés de juin 2014 à mai 2015,

* dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera de nouveau exigible, un mois après son échéance et ce sans nouvelle mise en demeure,

— Infirme le jugement du 12 mai 2016 en ce qu’il a ordonné à M. F Z et M^me B Z de réaliser tous les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué, sis […] à Vannes, dans la limite de la réparation de la VMC, tels que préconisés par le diagnostic social et technique en date du 16 décembre 2014;

Statuant à nouveau du chef infirmé

Déboute M. et M^me Y de leur demande à ce titre ;

— Confirme le jugement du 12 mai 2016 pour le surplus ;

y ajoutant,

— Condamne M^me B N, M. M Z et M^me J Z épouse X à payer à M. H Y et M^me J R épouse Y la somme de Q euros au titre du remplacement du robinet ;

— Déboute M. H Y et M^me J R épouse Y de leur demande en paiement d’une somme de 131,30 euros au titre d’une intervention sur la chaudière et de deux sommes de 200 euros au titre de constats d’huissier de justice ;

— Condamne M. H Y et J R épouse Y à payer à M^me B N, M. M Z et M^me J Z épouse X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamne M. H Y et J R épouse Y aux dépens d’appel ;

Le greffier, La présidente,