5^e Chambre

ARRÊT N°-

N° RG 17/07391 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OKO4

M. D Y

C/

M^me E Z épouse NEVEU

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame G LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mai 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANT :

Monsieur D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame E Z épouse NEVEU

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

*****************

Par acte authentique en date du 30 septembre 1996, les époux X ont cédé à M^me E Z un fonds de commerce de café, restaurant, vente à emporter, dénommé 'Le Relais’ exploité dans des locaux situés 42 place de l’Eglise à Guipry.

Ce fond de commerce était loué aux cédants par les consorts Y, selon bail notarié du 8 décembre 1992. M. D Y est devenu seul propriétaire des lieux, en vertu d’un acte de licitation-partage du 26 septembre 2001.

Par jugement en date du 21 novembre 2005, assorti de l’exécution provisoire, et jugement rectificatif du 13 décembre 2005, le tribunal de grande instance de Rennes, saisi par M^me Z de la contestation des refus de renouvellement du bail commercial sans indemnités signifiés parM. Y, a principalement :

— dit que M^me Z bénéficie du statut des baux commerciaux,

— déclaré irrecevable comme tardif le refus de renouvellement du bail signifié le 3 décembre 2001 par M. Y,

— dit le bail renouvelé à la date du 24 juin 2002 aux conditions du bail du 8 décembre 1992,

— dit n’y avoir lieu à résiliation du bail renouvelé,

— condamné M. Y à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert M. A, à savoir le traitement de la charpente, la réfection du couvert, le changement des menuiseries, le ravalement des murs de la partie commerciale, le changement de la porte d’entrée du logement, les travaux devant être en cours d’exécution passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’être redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamné M. Y à payer à M^me Z les sommes de 1.886,56 euros hors taxes pour la mise aux normes de l’installation électrique dans la partie habitation, 3.000 euros pour procédure et

résistance abusive et 5.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

M. Y a relevé appel de la décision et, par ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 octobre 2006, l’appel a fait l’objet d’une radiation pour défaut d’exécution de la décision frappée d’appel en application de l’article 526 du code de procédure civile.

Par arrêt du 18 avril 2007, la cour a jugé irrecevable le recours de M. Y contre cette ordonnance. M. Y a formé un pourvoi à l’encontre de cette ordonnance, pourvoi rejeté par la Cour de cassation suivant arrêt du 18 juin 2009.

M. Y a engagé, en vain, plusieurs procédures afin de voir suspendre l’exécution provisoire du jugement rendu le 21 novembre 2005.

A défaut d’exécution des condamnations prononcées, M^me Z a fait procéder à des saisies-attributions des loyers dont elle est tenue envers M. Y.

Le 19 janvier 2011, M^me Z a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de constat de la péremption de la procédure d’appel engagée par M. Y contre les jugements des 21 novembre et 13 décembre 2005.

Par acte d’huissier du 21 avril 2011, en se fondant sur le jugement précité du 21 novembre 2005, M^me Z a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 24 juin 2011 aux clauses et conditions du contrat expiré.

Le 7 juin 2011, M. Y a fait signifier à M^me Z "un refus de demande de renouvellement sans indemnité pour dénégation du droit à la propriété commerciale et/ou au droit au statut des baux commerciaux, subsidiairement refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité pour motif grave et légitime, et à titre encore plus subsidiaire, ajout de motifs graves et légitime au refus de renouvellement signifié le 3 décembre 2001 et/ou celui du 27 mars 2003. '

Par ordonnance du 9 juin 2011, le conseiller chargé de la mise en état a :

— débouté M^me Z de sa demande de constat de péremption d’instance au motif que le délai de péremption n’avait commencé à courir que le 20 octobre 2009 et qu’il n’était pas expiré

— débouté M. Y de sa demande reconventionnelle de rétablissement de l’affaire au motif qu’il avait été débouté de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 21 novembre 2005 et qu’il ne justifiait pas avoir exécuté cette décision.

M^me Z a alors fait assigner M. Y le 7 juillet 2011 pour faire constater que le congé délivré le 7 juin 2011 était nul pour vice de forme car mal fondé, et pour se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux avec droit au renouvellement de son bail conformément à sa demande du 21 avril 2011.

Par jugement en date du 26 février 2013, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— rejeté le moyen de nullité soulevé par M^me Z contre l’acte délivré le 7 juin 2011 à la requête de M. Y

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à la décision définitive sur l’appel en cours formé contre le jugement du 21 novembre 2005, rectifié le 13 décembre 2005, rendu par le tribunal de grande instance de Rennes.

Le 28 mai 2013, M. Y a déféré la décision du 9 juin 2011 à la cour. Par arrêt du 19 février

2014, la cour d’appel a déclaré irrecevable la requête en déféré présentée par M. Y.

M^me E Z épouse Neveu a, par exploit d’huissier en date du 27 octobre 2015, fait assigner M. D Y aux fins principalement de le voir condamner à verser la somme de 72.000 euros à titre d’indemnité principale d’éviction et la somme de 7.200 euros à titre d’indemnité de remploi.

Par jugement en date du 29 août 2017, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— condamné M. Y à verser à M. Z épouse Neveu la somme de 71.465,15 euros à titre d’indemnité principale d’éviction ,

— condamné M. Y à verser à M^me Z épouse Neveu la somme de 7.146,52 euros à titre d’indemnité de remploi ,

— condamné M. Y à verser à M^me Z épouse Neveu la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— rejeté la demande en exécution provisoire ,

— condamné M. Y aux entiers dépens.

Le 24 octobre 2017, M. D Y a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 mars 2020, il demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Rennes le 29 août 2017,

— débouter Madame E Z épouse Neveu de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Sur les demandes de M. Y :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes

— condamner M^me E Z épouse Neveu à réparer les différents préjudices subis par lui du fait de l’inexécution fautive des engagements de la locataire,

— condamner M^me Z à lui verser une somme de 35 000 euros pour avoir retiré des lieux le four à pizza, la chambre froide, la poutre de la cheminée, la chaudière d’origine, le piano de la cuisine,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 76 600 euros pour le comptoir qu’elle a revendu et le remplacement du meuble réfrigéré intégré au mur qu’elle a volontairement détérioré, immeubles par destination,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 7 000 euros pour la réalisation du rejointoiement des pierres de la façade de la salle à usage de restaurant, donnant sur le jardin,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 7 000 euros pour la reconstruction de la cheminée en pierres jointoyées,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 7 000 euros pour l’enlèvement de la balustrade de la terrasse,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 10 000 euros pour la réparation des menuiseries,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 3 500 euros pour rétablir l’accès au grenier du logement et de la salle du PMU,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 4 500 euros pour le nettoyage du grenier, de la charpente et du toit,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 23 887 euros pour remboursement de la taxe foncière avancée par le propriétaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la Cour, avec la mission précitée aux frais exclusifs de M^me Z qui s’y oblige conformément à la clause « frais du bail »,

A titre subsidiaire,

— réduire les indemnités demandées par M^me Z à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner M^me Z à lui verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par la Selarl Lexcap conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2020, M^me Z épouse Neveu demande à la cour de :

— déclarer M. Y irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 29 août 2017 en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— condamné M. Y à verser à M^me Z la somme de 71.465,15 euros à titre d’indemnité principale d’éviction,

— condamné M. Y à verser à M^me Z à titre d’indemnité de remploi la somme de 7.146,52 euros,

— condamné M. Y à verser à M^me Z la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

En tout état de cause,

— débouter M. Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. Y à verser à M^me Z la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrégularité de la procédure de première instance

M. Y soutient aux termes des motifs de ses écritures que M^me Z s’est domiciliée lors de la procédure de première instance 42 place de l’église à Guipry Messac, ce qui correspond à l’adresse du fonds de commerce alors qu’elle avait quitté les lieux dès le 30 avril 2016 et qu’elle a signifié ses écritures postérieurement à l’ordonnance de clôture de sorte que le tribunal ne pouvait statuer sur des prétentions dont il n’était pas saisi.

M^me Z rétorque que l’assignation a été délivrée à personne, que le tribunal ayant rendu un jugement avant dire droit, les conclusions de remise au rôle lui ont été signifiées à personne, qu’il ne peut invoquer une quelconque irrégularité de la procédure puisqu’il ne lui a été causé aucun grief et qu’enfin il a fait appel.

Si M. Y invoque des irrégularités de la procédure, force est de constater qu’il n’en titre aucune conséquence aux termes du dispositif de ses écritures, qui seul, saisi la cour, en application de l’article 954 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les irrégularités invoquées.

Sur la demande d’indemnité d’éviction de M^me Z

M. Y expose qu’il entend reprendre l’argumentation qu’il a précédemment développée, démontrant, au visa notamment du congé délivré le 7 juin 2011, que M^me Z n’est pas fondée à se prévaloir de la propriété commerciale et qu’elle n’est pas fondée à obtenir une indemnité d’éviction, exposant que M^me Z a déménagé, bien avant la décision attaquée à quelques centaines de mètres de l’ancien fonds, conservant l’intégralité des activités précédemment exercées,dont celle de PMU et qu’elle n’a perdu aucun client. Il soutient que l’invocation d’un fondement juridique différent permet de présenter une nouvelle demande, s’opposant aux jugements du tribunal de grande instance de Rennes du 21 novembre et 13 décembre 2005.

Il fait valoir que d’une part le défaut à la propriété commerciale n’a pas été pris en compte dans la décision critiquée de 2005 au motif d’une confusion entre le droit à la propriété commerciale et le droit au statut des baux commerciaux en ce que la date d’arrêt définitif de l’activité de restauration-snack est différente de celle retenue par le tribunal de grande instance en 2005, ce qui change le droit applicable au regard du droit à la propriété commerciale, anéantissant de fait son dispositif et que d’autre part, il n’a pas été pris en compte l’interdiction d’exploiter un débit de boisson alcoolisé de quatrième catégorie en substitution d’un restaurant de sorte que ces fondements juridiques nouveaux permettent de mettre en échec la décision de première instance des 21 novembre et 13 décembre 2005.

Il soutient que l’absence du respect de la procédure liée au changement de l’activité principale ne permet pas de bénéficier du statut des baux commerciaux et que la cessation de l’activité principale de restaurant imposait une nouvelle inscription au registre des commerces et des sociétés ou à tout le moins une procédure de déspécialisation plénière, que M^me Z a sous loué irrégulièrement les locaux à M. I Neveu, et n’a pas déclaré son changement de situation matrimoniale de sorte que faute pour M^me Z de justifier d’une immatriculation régulière au registre du commerce, d’avoir une exploitation effective du même fonds, d’avoir respecté les règles légales de déspécialisation, d’avoir respecté la destination des lieux, d’avoir entretenu les biens donnés à bail, lui permet de refuser le renouvellement pour motifs graves et légitimes, sans indemnité d’éviction.

Il fait valoir que la décision du 21 novembre 2005, rectifiée le 13 décembre 2005 ne saurait avoir valeur de chose jugée pour faire obstacle aux demandes de M. Y qui portent sur des faits postérieurs.

M^me Z rétorque que la cour ne pourra que constater que les demandes formulées en appel par M. Y ont déjà été soumises au tribunal de grande instance de Rennes en 2005 et ont donné lieu au jugement du 21 novembre 2005, rectifié le 13 décembre 2005 aujourd’hui définitif et que celui-ci ne saurait invoquer une situation nouvelle résultant de l’acte délivré le 7 juin 2011dénommé 'refus de demande de renouvellement sans indemnité pour dénégation du droit à la propriété commerciale et au droit aux statuts des baux commerciaux'. Subsidiairement, elle fait valoir qu’elle est régulièrement inscrite au registre du commerce et des sociétés pour l’exploitation de son commerce dans les lieux loués par M. Y, que la jurisprudence n’a jamais dénié le bénéfice du statut à un commerçant pour le seul motif que l’une des activités n’est plus exploitée et qu’est inopérante la circonstance selon laquelle elle n’aurait pas modifié auprès du registre du commerce sa situation matrimoniale après son mariage en 2004, que le fonds de commerce est un bien propre, qu’elle avait le droit au renouvellement, qu’il n’y a pas eu de transformation du fonds à la suite d’une déspécialisation alors qu’elle a seulement, à compter de l’année 1999 cessé l’une des activités à savoir la restauration snack ce qui ne constitue pas une déspécialisation de sorte qu’elle justifie d’une exploitation de trois années antérieurement à la demande de renouvellement, que les motifs sérieux et légitimes ont été rejetés par le tribunal.

L’article L 145-1 du code de commerce dispose que I – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:

1°Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées-soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. (…)

L’article L 145-8 du même code prévoit que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section VIII du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En application des dispositions de l’article L 145-14 du même code le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L 145-17 dispose enfin que :I – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité:

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa,·

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II- En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge,par acte authentique en date du

8 décembre 1992, les consorts Y ont donné à bail commercial aux époux X un immeuble à usage d’habitation et de café restaurant situé 42 place de l’Eglise à Guipry, dénommé « Le Relais », pour une durée de 9 années commençant à courir à compter du 11 mars 1992.

Par acte authentique du 30 septembre 1996, les époux X ont cédé à M^me E Z le fonds de commerce et un état des lieux a été établi le 20 novembre 1996.

En cours de tacite prorogation, par actes d’huissier des 26 juillet, 23 août et 4 novembre 2001, M^me Z a signifié aux consorts Y une demande de renouvellement du bail à compter du 24 juin 2002.

Le 3 décembre 2001, M. Y, devenu seul propriétaire des lieux, a fait délivrer à M^me Z un refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité pour dénégation du statut, faute de justifier de l’exploitation effective du fond transformé de son fait au cours des trois ans précédant la date d’expiration du bail et pour motifs graves et légitimes évoqués dans un commandement délivré le 16 octobre 2001.

Par jugement en date du 21 novembre 2005, assorti de l’exécution provisoire, et jugement rectificatif du 13 décembre 2005, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Rennes, a principalement :

— dit que M^me Z bénéficiait du statut des baux commerciaux,

— déclaré irrecevable comme tardif le refus de renouvellement du bail signifié le 3 décembre 2001 par M. Y,

— dit le bail renouvelé à la date du 24 juin 2002 aux charges et conditions du bail du 8 décembre 1992,

— dit que dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, M Y devra envoyer à la signature de M^me Z un projet de bail et qu’à défaut d’accord dans le mois de cet envoi, le jugement vaudra bail, aux charges et conditions du précédent,

— dit n’y avoir lieu à résiliation du bail renouvelé.

Le 21 avril 2011, M^me Z a fait délivrer à M. Y une demande de renouvellement du bail à compter du 24 juin 2011, date d’expiration du bail renouvelé à compter du 24 juin 2002, aux charges

et conditions du contrat expiré.

Le 7 juin 2011, M. Y a fait signifier à M^me Z "un refus de demande de renouvellement sans indemnité pour dénégation du droit à la propriété commerciale et/ou au droit au statut des baux commerciaux, subsidiairement refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité pour motif grave et légitime, et à titre encore plus subsidiaire, ajout de motifs graves et légitime au refus de renouvellement signifié le 3 décembre 2001 et/ou celui du 27 mars 2003 ".

Le jugement du 21 novembre 2005, rectifié par jugement du 13 décembre 2005 statuait sur la demande de renouvellement du bail commercial à compter du 24 juin 2002 et le refus de renouvellement du bail opposé par M. Y signifié le 3 décembre 2001, il ne peut avoir autorité de la chose jugée sur la demande de renouvellement du bail faite par M^me Z à compter du 24 juin 2011 et le refus de renouvellement sans indemnité opposé par M. Y par acte du 7 juin 2011.

L’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux permettant de prétendre au renouvellement du bail ou au versement de l’indemnité d’éviction.

Il résulte de la pièce 53 de M^me Z que celle-ci est immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse des lieux loués par M. Y, à savoir 42 place de l’église, Guipry 35480 Messac, du 30 octobre 1996 jusqu’au 30 avril 2016, date de transfert du fonds après le refus de renouvellement.

Cette inscription à l’adresse du bien loué suffit à remplir les conditions légales dans la mesure où l’application du statut des baux commerciaux n’exige pas une immatriculation complète et régulière au regard des mentions rendues obligatoires par l’article L123-9 du code de commerce relatif au registre du commerce et des sociétés ce dont il résulte que M. Y n’est pas fondé à soutenir que sa locataire ne pourrait pas bénéficier du statut des baux commerciaux et en conséquence du droit au renouvellement pour avoir omis de procéder à une inscription modificative après la cessation de son activité de restaurant et de snack ou après son mariage alors que M. Neveu n’est pas propriétaire du fonds de commerce.

L’arrêt de l’activité de restaurant et de snack en 1999, dont le propriétaire a été avisé par lettre du 3 juillet 1997, produite aux débats par M. Y en pièce 7, ne devait pas faire l’objet d’une procédure de déspécialisation et il apparaît que l’analyse faite par M. Y sur le fondement de l’ancien article L 26-1 du code des débits de boisson, issu de l’ordonnance du 7 janvier 1959 n’est pas pertinente puisque M^me Z avait une activité de bar PMU avant même de renoncer à son activité de restauration.

Contrairement à ce que prétend M. Y, l’activité de Bar PMU permet d’attacher au preneur une clientèle qui lui est propre.

Il résulte de ces éléments que le fonds de commerce a fait l’objet d’une exploitation effective et régulière par M^me Z au cours des trois années qui ont précédé l’expiration du bail à savoir le 24 juin 2011.

Il apparaît que le changement d’affectation des différentes salles mises à disposition du locataire, en conséquence de l’arrêt de l’activité de restauration ne pouvait être qualifié de changement de distribution nécessitant l’accord préalable du bailleur.

Le fait que M. I Neveu employé puis compagnon de M^me Z et dont il n’est pas contesté qu’il est devenu son époux en 2004 ait pu aider M^me Z dans l’exercice de son activité et ait vécu dans les lieux loués avec sa compagne puis son épouse ne permet pas de caractériser une sous-location illicite prohibée par l’article 11 du bail.

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, les photographies annexées à l’acte du 7 juin 2011 ne sont pas plus de nature à démontrer qu’une sous-location illicite serait intervenue au cours du bail.

M. Y ne peut reprocher à sa locataire un défaut d’entretien de la toiture, de la charpente, de ne pas avoir refait des peintures et des ouvertures alors qu’il a été condamné par le jugement du 21 novembre 2005, rectifié le 13 décembre 2005, qui a autorité de la chose jugée sur ce point, à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert M. A, à savoir le traitement de la charpente, la réfection du couvert, le changement des menuiseries, le ravalement des murs de la partie commerciale, le changement de la porte d’entrée du logement, sous astreinte, ces travaux résultant de la vétusté des locaux ou relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui incombent au bailleur.

Par ailleurs, ainsi que l’a relevé le premier juge, les procès verbaux de constat dressés les 29 décembre 2005 et 4 janvier 2006 par Maître de Portzamparc font état de désordres affectant les fenêtres qui vont au delà du défaut d’entretien.

Le manquement du preneur à ses obligations d’entretien n’est pas caractérisé.

S’agissant des travaux réalisés par M^me Z, il résulte du rapport d’expertise de M. A, produit en annexe de l’acte du 7 juin 2011, que les travaux réalisés par la locataire ont consisté, en 1998, dans le remplacement de deux fenêtres et de la porte d’entrée du bar en bois ainsi que des volets par du PVC anti-effraction ce qui ne nécessitait pas l’autorisation du bailleur, début 1998, dans la création d’une voûte entre deux salles de bar avec suppression du four à pizza métallique, travaux pour lesquels le tribunal a constaté dans sa décision du 21 novembre 2005 qu’elle avait obtenu l’autorisation sollicitée le 8 avril 1998, en mars 1999, dans la création d’une nouvelle voûte entre la première salle du bar et la salle du fonds pour laquelle elle a sollicité l’autorisation du bailleur par lettre recommandée reçue le 13 janvier 1999, ainsi que cela est constaté dans le jugement du 21 novembre 2005 et enfin dans le carrelage de la terrasse extérieure et la mise en oeuvre d’une balustrade sur cette même terrasse, ce qui constituaient des améliorations ne nécessitant pas l’autorisation du propriétaire.

Il apparaît en conséquence que la locataire a obtenu l’autorisation d’effectuer les travaux nécessitant une autorisation de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir remis les lieux en état après la sommation.

Alors qu’il a également été justifié de ce que les lieux loués étaient assurés, il ressort de l’ensemble de ces éléments, ainsi que l’a retenu le premier juge, que M^me Z, lors de sa demande de renouvellement bénéficiait du statut des baux commerciaux, qu’aucun motif grave et légitime ne peut être retenu à son encontre et qu’elle a droit au versement d’une indemnité d’éviction.

Il ne peut être prétendu que la réinstallation de M^me Z le 1^er mai 2016 dans un fonds situé 3 square de la liberté 35 480 Guipry Messac a permis le transfert de la clientèle dans la mesure où ce fonds est situé à plus d’un kilomètre de l’ancien, c’est à dire au delà de la zone de chalandise réduite du fonds situé 42 place de l’Eglise à Guipry Messac, s’agissant d’un commerce de proximité destiné à des particuliers.

Il en résulte que c’est à juste titre que le premier juge a, en se fondant sur la moyenne des chiffres d’affaire durant les exercices 2011,2012,2014, fixé le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 71465,15 euros correspondant à 100% de la moyenne ainsi obtenue, outre la somme de 7146,52 euros à titre d’indemnité de remploi pour compenser les frais d’acquisition d’un autre fonds, dont il est avéré par la production du bilan afférent au nouvel établissement qu’elle a été effectuée.

Sur les travaux réclamés par M. Y

M. Y soutient que le constat produit en cause d’appel démontre l’état extrêmement dégradé des lieux qui ne permettent plus à ce jour une exploitation normale des lieux, qu’il est fondé à réclamer la réparation des différents préjudices qu’il subit et qu’il conviendra pour la cour d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les conditions dans lesquelles les locaux ont été restitués ainsi que le coût de la remise en état pour permettre une exploitation normale du fonds.

M^me Z rétorque qu’elle a quitté les lieux comme le lui permettent les dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, que la demande d’expertise judiciaire est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée du jugement du 21 novembre 2005et non fondée. Elle fait valoir que les demandes de condamnation sont infondées en ce que les locaux ont été vidés des meubles commerciaux tels que le bar qui pouvaient être enlevés, que l’huissier reconnaît le bon état des pièces, que les désordres constatés correspondent en réalité aux travaux incombant au bailleur, jamais réalisés et que l’immeuble se trouve en état d’usure normale sans que l’on puisse lui reprocher quoi que ce soit, l’état du jardin ne résultant que de l’écart entre son départ et la date du constat.

Il ne peut être opposé la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée à la demande d’expertise de M. Y puisqu’il fait état de l’état des lieux au départ de la locataire qui est postérieur de onze ans au jugement considéré.

Toutefois, une expertise ne peut être ordonnée que si elle est jugée nécessaire par la juridiction et elle ne peut en toute hypothèse pas servir à pallier la carence d’une des parties dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, M. Y produit aux débats l’état des lieux d’entrée du 4 décembre 1996 et le constat de Maître C du 19 août 2016 dont M^me Z n’est pas fondée à invoquer le caractère non contradictoire alors que l’huissier de justice l’a convoquée pour effectuer les constatations.

Il convient d’examiner les différentes demandes de M. Y de la manière suivante :

* le four à pizza, la chambre froide, la poutre de la cheminée, la chaudière d’origine et le piano de la cuisine, pour une somme de 35 000 euros : il a été précisé ci-dessus que les travaux concernant l’enlèvement du four à pizza ainsi que la poutre de la cheminée ont été autorisés par le bailleur de sorte que M. Y n’est pas fondé à réclamer une indemnité pour effectuer la remise en état.

Dans l’état des lieux de sortie, l’huissier a constaté la présence d’une chaudière De Dietrich dans le garage et il ne peut pas être exigé du preneur la restitution de la 'chaudière d’origine’ si celle-ci a été changée.

S’agissant de la chambre froide et du piano de la cuisine, il apparaît que le paiement de l’indemnité d’éviction n’est que la réparation de la perte du fonds par le preneur et n’entraîne pas pour celui-ci l’obligation de délaisser au propriétaire le matériel et le mobilier garnissant les lieux de sorte que M. Y doit être débouté de toute demande à ce titre.

* le comptoir et le meuble réfrigéré : M. Y demande à ce titre la somme de 76 600 euros : il n’est établi par aucune des constatations de Maître C le 19 août 2016 que le bar et le meuble réfrigéré auraient été intégrés à l’immeuble et seraient des immeubles par destination. Il en résulte que le bar pouvait être enlevé par le preneur qui n’a pas par ailleurs l’obligation de remplacer le meuble bar réfrigéré.

* le rejointoiement des pierres de la façade de la salle à usage de restaurant pour une somme de 7000 euros : il s’agit de travaux destinés à empêcher les infiltrations de sorte qu’ils incombent au propriétaire.

*reconstruction de la cheminée pour la somme de 7000 euros: il n’y a pas lieu de faire droit à cette

demande dès lors que les travaux ont été autorisés par le bailleur.

* enlèvement de la balustrade de la terrasse pour 7000 euros : l’huissier de justice a constaté que la balustrade de la terrasse a été cassée, l’installation de celle-ci n’avait pas été expressément autorisée par le bailleur. Même si l’installation constituait une amélioration et n’avait pas à être autorisée, le bailleur est en droit d’en demander l’enlèvement, au vu de la clause 6 du bail relative aux améliorations, ce qui se justifie si elle est cassée. M. Y ne produit pas de devis pour cette dépense, compte tenu du travail nécessaire à l’enlèvement, il convient d’évaluer ce chef de préjudice à la somme de 3000 euros.

* réparation des menuiseries pour 10 000 euros : il ne peut être alloué aucune somme à ce titre en ce que le changement des menuiseries a été mis à la charge du bailleur par le jugement du 21 novembre 2005.

*rétablissement de l’accès au grenier du logement et de la salle PMU : il n’est pas fait mention dans l’état des lieux de sortie d’une impossibilité d’accès au grenier de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnisation à ce titre.

*4500 euros pour le nettoyage du grenier, de la charpente et du toit : l’huissier de justice n’a fait aucune constatation démontrant la nécessité de nettoyer la charpente et le toit, par contre, il indique que le grenier est sale, il convient d’allouer à M. Y la somme de 1000 euros pour le nettoyage du grenier.

* 23887 euros en remboursement de la taxe foncière avancée par le propriétaire : aucune des clauses du bail ne prévoit un tel remboursement puisque la clause 'Impôts et charges diverses’ prévoit : ' Il devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle et dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur' ce qui établit que le preneur n’était tenu que des impôts lui incombant personnellement,ce qui n’est pas le cas de la taxe foncière qui incombe au propriétaire.

M^me Z sera en conséquence condamnée à verser à M. Y la somme de 4000 euros, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une mesure d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. Y qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamné à payer à M^me Z la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me E Z épouse Neveu à payer à M. D Y la somme de 4000 euros au titre des travaux de réfection après son départ,

Condamne M. D Y à payer à M^me E Z épouse Neveu la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. D Y aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente