5^e Chambre

ARRÊT N°-78

N° RG 19/04295 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P4LP

SA PLMP

C/

Société EFIMO 1 SOCIETE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame X LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2020

devant Madame X LE FRANCOIS et Isabelle LE POTIER, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Février 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SA PLMP Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Z-A B de la SCP GUILLOU-B, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

EFIMO 1 SOCIETE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2007, la SCPI Efimmo a donné bail à la société PLMP des locaux à usage de 'Supermarché’ sis […], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 25 janvier 2007 moyennant un loyer annuel de 48.000 hors taxes en principal.

Par avenant en date du 28 avril 2015, le bail a été renouvelé au profit de la société PLMP pour une durée de dix années à compter du 28 avril 2015, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes en principal.

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2015, la société PLMP a cédé son fonds de commerce à la société OA distribution.

L’acte de cession a prévu une clause de solidarité entre cédant et cessionnaire concernant le paiement des loyers et charges pendant une période de trois ans à compter de la prise d’effet de la cession.

Par acte d’huissier en date du 19 novembre 2018, la SCPI Efimmo a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société OA distribution.

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2019, la société Efimmo a fait assigner la SARL OA distribution et la SA PLMP devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et d’ordonner l’expulsion des lieux loués de la société OA distribution.

Par ordonnance de référé en date du 27 mai 2019, le président du tribunal de grande instance de Brest a :

— constaté le désistement de la société Efimmo de ses demandes principales en paiement et résiliation de bail et expulsion à l’encontre de la société OA distribution,

— condamné la société PLMP à verser à la société Efimmo, à titre de provision :

* la somme de 49.943,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 avril 2018,

* la somme de 1624 euros au titre des intérêts contractuels échus de la date de l’assignation au 30 avril 2019,

— débouté la société Efimmo de sa demande au titre de la clause pénale contenue au bail,

— débouté la société Efimo de ses demandes en paiement fondées sur les dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société OA distribution,

— condamné la société PLMP au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société PLMP aux entiers dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Le 28 juin 2019, la SA PLMP a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 24 octobre 2019, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance prise par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Brest le 27 mai 2019 uniquement en ce qu’elle a l’a condamnée à verser à la société Efimmo une provision de 49.943,95 euros en garantie des loyers et charges restés impayés par la société OA distribution tels qu’arrêtés au 28 avril 2018, une provision de 1 624 euros en garantie des intérêts contractuels courants sur la somme de 49. 943,95 euros restés impayés par la Société OA distribution tels qu’arrêtés au 28 avril 2018, une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, en sus des entiers dépens,

A titre principal,

Réformant l’ordonnance et statuant à nouveau

— dire et juger que le commandement de payer signifié à la société OA distribution le 19 novembre 2018 pour un montant de 88.974,69 euros est nul en ce qu’il ne respectait ni les droits de la défense, ni les exigences légales des articles R 221-1 et R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, puisqu’il ne contenait pas en annexe un décompte distinguant:

* les sommes dont il est réclamé règlement à la société OA distribution des sommes d’ores et déjà réglées par ce locataire,

* les sommes réclamées en principal, des frais et intérêts échus (avec précision du taux des intérêts),

— dire et juger qu’un commandement de payer nul et de nul effet ne peut être le support juridique d’une condamnation de payer des sommes provisionnelles,

— dire et juger qu’elle oppose à toutes les demandes de condamnation présentées par la SCPI Efimmo en première instance, des contestations sérieuses de sorte qu’il n’y pas lieu à référé sur ce point,

— débouter la société Efimmo de toutes ses demandes,

— condamner la société Efimmo à lui verser 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en sus des entiers dépens de cette première instance,

A titre subsidiaire,

Sur la garantie des intérêts contractuels, réformant l’ordonnance, et statuant à nouveau :

— dire et juger que la clause 4.6 du bail est une clause pénale, et que la société Efimmo n’apporte pas la justification d’une proportionnalité entre la sanction financière au paiement d’une somme de 1624 euros et le préjudice subi par elle du fait des impayés de la société OA distribution, de sorte qu’il y a lieu de moduler les conséquences financières de cette clause

— dire et juger qu’elle oppose à la demande de condamnation de la société, Efimmo au versement d’une somme provisionnelle de 1624 euros, des contestations sérieuses, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point,

— débouter la société Efimmo de ladite demande,

Une fois ces points réglés,

— confirmer l’ordonnance prise par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Brest le 27 mai 2019 pour le surplus,

En tout état de cause,

— condamner la société Efimmo à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Z-A B, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Par dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2019, la société Efimmo demande à la cour de :

— dire la société PLMP irrecevable et mal fondée en son appel,

En conséquence,

— débouter la société PLMP de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé du 27 mai 2019 en toutes ses dispositions,

— condamner la société PLMP à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile qui seront recouvrés par SCP Lhermitte prise en la personne de Maître Christophe Lhermitte.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayées

La société PLMP soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré ne respecte pas les droits de la défense en ce qu’il n’était pas accompagné lors de sa signification d’un décompte des

sommes dues et qu’il ne respectait pas les formalités substantielles des articles R 221-1 et R231-3 du code des procédures civiles d’exécution et que si la société Oa Distribution avait reçu un commandement de payer régulier, elle aurait payer dans le mois de celui-ci les sommes dues ce qui aurait évité qu’après la date de cessation des paiements de la société Oa Distribution, à savoir le 31 décembre 2018, le bailleur ait actionné sa garantie.

La société Efimmo 1 rétorque que même si le commandement devait être déclaré nul, cela n’aurait d’effet qu’en cas de demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ce qu’elle a renoncé à faire compte tenu de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et du principe de la poursuite des contrats en cours, et cela n’empêcherait pas le bailleur de poursuivre judiciairement le recouvrement de la créance alors que par ailleurs la société OA Distribution avait connaissance de la nature et du montant de la créance puisqu’ayant reçu trois mises en demeure les 29 mai 2018,13 juillet 2018 et 30 août 2018. Elle ajoute qu’ainsi que retenu par le premier juge, la société PLMP a, quant à elle, été informée par l’assignation qu’elle a reçue et qu’elle ne peut justifier d’un grief en ce qui concerne l’information de la société Oa Distribution puisque celle-ci qui avait reçu trois mises en demeure et qui a réglé deux acomptes n’a pas payé le solde de la dette locative, non pas parce qu’elle a reçu un commandement ne comprenant pas le détail de celle-ci mais en raison du déclin de son activité commerciale et de sa situation financière obérée.

En application de l’article 809 ancien du code de procédure civile, applicable à l’espèce, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Même si le commandement de payer du 19 novembre 2018 ne comporte pas en annexe le détail de la créance, il n’en demeure pas moins que la société Plmp ne peut justifier d’aucun grief puisque s’agissant du débiteur principal, la nullité de cet acte n’aurait de conséquence qu’en ce qui concerne la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire qui n’a pas été demandée par le bailleur, compte tenu de l’ouverture de la procédure collective du preneur, alors que la société Oa Distribution a eu une parfaite connaissance de la dette de loyers, ayant reçu trois mises en demeure détaillées par lettre recommandée en date des 29 mai, 13 juillet et 30 août 2018 dont elle a, à chaque fois, signé l’accusé de réception, qu’elle n’a jamais contesté le montant réclamé mais a, au contraire, réglé des acomptes de 5000 euros le 26 novembre 2018 et de 10 000 euros le 7 février 2019 ce qui démontre que le non-paiement du solde des loyers n’est pas la conséquence d’une absence d’envoi par le bailleur d’un décompte mais uniquement le fait d’une situation économique difficile qui a conduit à un état de cessation des paiements et à l’ouverture d’une procédure collective.

Il en résulte que la société Plmp qui, à titre personnel, a reçu le décompte détaillé figurant dans l’assignation valant mise en demeure ne peut arguer de l’irrégularité du commandement sus-visé pour se soustraire à ses obligations de garant telles qu’elles résultent de l’avenant au bail du 28 avril 2015.

La créance d’un montant de 49 943,95 euros, représentant les loyers et charges impayées au 28 avril 2018, n’est pas sérieusement contestable. La décision dont appel sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamnée la société Plmp au paiement de cette somme à titre de provision au bailleur.

Sur la demande en paiement des intérêts de retard

Aux termes de l’avenant au bail du 28 avril 2015, signé par la société Plmp, il est prévu que 'le preneur restera garant conjointement et solidairement de son cessionnaire et de tous cessionnaires successifs pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail pour une durée de trois ans à compter de la cession.'

L’article 4.6 du bail prévoit le versement d’un intérêt de retard majoré en cas de non-paiement des loyers à exacte échéance. Cet intérêt de retard est contractuel mais ne présente pas les caractères d’une clause pénale soumis au pouvoir modérateur du juge. Il en résulte que la créance de 1624 euros au titre de ces intérêts du 9 janvier 2019 au 30 avril 2019 n’est pas sérieusement contestable et que la décision entreprise doit être confirmée en ce que le premier juge a condamné la société Plmp à payer une provision de ce montant au bailleur.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant en son appel, la société Plmp sera condamnée à payer à la société Effimmo 1 la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Plmp à payer à la société Effimmo 1 la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Plmp aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente