1ère Chambre

ARRÊT N°332

N° RG 22/02487 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SVLT

S.C.I. DU [Adresse 11]

C/

S.A.S. CENTRE DE FORMATION ROUTIERE MARIONNEAU

Société [I] & RIZZO NOTAIRES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.C.I. DU [Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.A.S. CENTRE DE FORMATION ROUTIERE MARIONNEAU exerçant sous le nom commercial 'CITY PRO',

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Cédric JOURNU, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Société [I] & RIZZO NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

****

EXPOSE DU LITIGE':

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2014, la société civile immobilière du [Adresse 11] a donné à bail commercial à la société Centre de formation routière Marionneau (ci-après CFR Marionneau) un immeuble comprenant terrain clos de 7'400'm², locaux industriels et bureaux aménagés, situés à [Adresse 6], moyennant un loyer annuel de 68'489,40'euros HT payable en douze termes égaux les premiers de chaque mois.

Suivant compromis de vente sous seing privé du 6 juillet 2018, la société du [Adresse 11] a vendu sous diverses conditions suspensives dont l’une relative à l’obtention d’un prêt, l’immeuble donné à bail moyennant le prix de 450'000'euros payable comptant à hauteur de 110'000'euros et à tempérament sur 15 ans pour le surplus. Cet acte rappelait expressément que le bien était loué à la société CFR Marionneau et que le droit de préférence de celle-ci devait être purgé. La réitération par acte authentique était fixée au plus tard au 30 septembre 2018.

Par courrier recommandé du 31 juillet 2018, Me [I], notaire, a notifié à la société CFR Marionneau la vente par la société du [Adresse 11] à la société Fenix de l’immeuble loué, moyennant le prix de 450'000'euros payable dans les conditions rappelées ci-dessus, afin qu’elle puisse exercer, le cas échéant, son droit de préférence. La société CFR Marionneau ne s’en est pas prévalue. Cependant la vente n’a pas eu lieu et le vendeur et l’acquéreur ont alors convenu d’un crédit vendeur sur la totalité du prix (450'000'euros).

Par courrier recommandé du 30 novembre 2018, Me'[I] a notifié, aux fins d’exercice éventuel du droit de préférence, à la société CFR Marionneau la mise en vente du terrain et des locaux loués pour le prix de 450'000'euros payable sur une durée de quinze ans par trimestrialités de 7'500 euros, avec faculté de se libérer par anticipation.

Par courrier du 12 décembre 2018, la société CFR Marionneau a fait part au notaire de sa décision d’exercer son droit de préférence, acceptant l’offre aux conditions énoncées dans le courrier du 30 novembre.

Cependant, par courrier du 16 janvier 2019, Me [I] a avisé la société CFR Marionneau de ce que la société du [Adresse 11] considérait que le droit de préférence était inapplicable, s’agissant d’une cession intervenant dans un cadre familial (au profit d’une société constituée entre ses deux enfants).

Contestant cette analyse, la société CFR Marionneau a saisi le notaire qui, après avoir sommé la société du [Adresse 11] de comparaître, a dressé, le 11 février 2019, un procès verbal de carence, le vendeur n’ayant pas comparu.

Soutenant que la vente intervenue à son profit était parfaite, la société CFR Marionneau a, par exploit du 4 juin 2019, fait assigner la société du [Adresse 11] devant le tribunal de grande instance de Nantes. Cette dernière a alors fait assigner la Selarl Ariane Fournier-[I]-Notaire en indemnisation de son préjudice. Les deux procédures ont été jointes. Par conclusions du 25 mars 2021, la Selarl [I] et Rizzo Notaires est intervenue aux droits de la Selarl Ariane Fournier-[I]-Notaire.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a':

— déclaré la vente parfaite entre la société CFR Marionneau et la société du [Adresse 11] par l’acceptation de l’offre de vente, laquelle est intervenue le 12 décembre 2018, portant sur les parcelles cadastrées à [Localité 12] section CY n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées [Adresse 6] à [Localité 12] à la date du 11'février 2019 moyennant le paiement d’un prix de 450'000'euros payable dans un délai de'15 ans, par trimestre et d’avance, soit une échéance en capital de 7'500'euros et jusqu’à son paiement effectif et intégral, le prix sera productif d’intérêts au taux de 1,50% l’an qui seront payables par trimestre à terme échu,

— dit que le présent jugement vaut vente et sera publié à la conservation des hypothèques de [Localité 10] pour valoir titre de propriété,

— débouté la société CFR Marionneau de sa demande de voir imputer les loyers payés depuis le 11 février 2019 sur le prix de vente,

— condamné la société du [Adresse 11] aux dépens,

— condamné la société du [Adresse 11] à verser à la société CFR Marionneau la somme de 2'500'euros au titre des frais non répétibles de la même somme à la Selarl [I] et Rizzo Notaires venant aux droits de la Selarl Ariane Fournier-[I]-Notaire,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société du [Adresse 11] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 avril 2022, intimant la société CFR Marionneau et la Selarl [I] et Rizzo Notaires.

La société CFR Marionneau a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 avril 2022, intimant la société du [Adresse 11].

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 16 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions (29 août 2023), la société civile immobilière du [Adresse 11] demande à la cour de':

à titre principal':

— débouter la société CFR Marionneau de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant tant irrecevables que mal fondées,

— débouter la Selarl [I] & Rizzo notaires (anciennement Ariane Fournier-[I] notaire) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle comme étant tant irrecevables que mal fondées,

à titre subsidiaire':

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société CFR Marionneau de sa demande de sa demande de compensation entre le prix de vente et le montant des loyers dus,

— débouter la société CFR Marionneau de sa demande tendant à voir déclarer la vente parfaite et constater qu’elle ne forme aucune demande de dommages-intérêts,

en tout état de cause':

— rejeter toute demande indemnitaire de la société CFR Marionneau et de la Selarl [I] & Rizzo notaires,

— condamner la Selarl [I] & Rizzo notaires, à la garantir de toute condamnation mise à sa charge qu’il s’agisse de dommages et intérêts, ou au titre de la perte de chance de transmettre son patrimoine à ses enfants dans l’hypothèse où le juge ordonne la vente au profit de la société CFR Marionneau, ce poste de préjudice ne pouvant être liquidé qu’en cas de réalisation de la vente au profit de la société CFR Marionneau,

en tout état de cause':

— condamner Selarl [I] & Rizzo notaires et la société CFR Marionneau ou l’un à défaut de l’autre à la somme de 7'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Guillotin Lebastard, avocat au barreau de Rennes, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société du [Adresse 11] conteste, en premier lieu, tout droit de préférence, soutenant que ce droit n’est pas applicable à l’immeuble loué en raison du caractère industriel du local et qu’il ne l’est pas davantage en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local n’ayant aucun caractère commercial. Elle ajoute que ce droit est également inapplicable en raison du caractère intrafamilial de la cession envisagée, peu important le fait qu’elle intervienne entre personnes morales dès lors que celles-ci sont constituées de personnes liées entre elles par un lien de famille.

Elle fait ensuite valoir que le notaire ne pouvait notifier le projet de vente au preneur pour l’exercice de son droit de préférence, ne disposant d’aucun mandat légal ou conventionnel de sorte que la notification est irrégulière. Elle affirme en outre que la purge du droit de préférence doit se faire au moment où le propriétaire envisage de vendre, que lors de la notification de l’offre par le notaire, la vente était déjà parfaite entre le vendeur et la société Fenix et qu’ainsi, l’acceptation par la société CFR Marionneau ne pouvait intervenir et est irrégulière. Elle ajoute que la vente étant parfaite, la seule sanction applicable était en cette hypothèse la substitution du locataire à l’acquéreur, à condition de démontrer la connaissance par celui-ci du droit et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce qui n’est, en l’espèce, pas le cas.

Elle soulève par ailleurs l’irrecevabilité de la demande nouvelle en cause d’appel de la CFR Marionneau tendant à sa condamnation au paiement des loyers indus, cette demande n’ayant pas les mêmes fins que celles soumises au premier juge. Elle soutient que le droit de préférence n’exonère nullement le locataire du paiement des loyers jusqu’à la signature de l’acte notarié et la publication de la vente.

S’agissant du notaire, elle affirme que celui-ci a manqué, d’une part, à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte en notifiant l’offre de vente au preneur alors que le droit de préférence de celui-ci était inexistant et alors que la vente était parfaite. Elle ajoute qu’il a également manqué à son devoir de conseil en n’informant pas le vendeur des conséquences éventuelles d’un changement des modalités de paiement du prix sur le droit de préférence du locataire alors qu’il avait connaissance du caractère familial de la cession et en omettant de proposer une autre solution moins risquée telle que la cession de parts sociales. Elle soutient que la Selarl [I] et Rizzo Notaires doit donc être condamnée à réparer les préjudices subis par elle du fait de ces manquements et la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions (26 janvier 2023), la société CFR Marionneau demande à la cour de':

— déclarer mal fondée la société du [Adresse 11] en son appel du jugement rendu le 5 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes ;

— la déclarer recevable et bien fondée la société en son appel principal et incident du même jugement,

en conséquence':

— infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions critiquées,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

statuant à nouveau':

— condamner la société du [Adresse 11] à lui payer la somme de 321'986,80'euros à titre de répétition des loyers indûment perçus depuis le 11 février 2019,

à titre subsidiaire':

— fixer à la somme de 321'986,80'euros sa créance à l’encontre de la société du [Adresse 11] au titre des loyers indûment versés,

en tout état de cause':

— ordonner la compensation entre la créance dont s’agit et les échéances du prix de vente dont elle est redevable envers la société du [Adresse 11] depuis le 11 février 2019,

— dire que la compensation jouera jusqu’à épuisement total de sa créance d’un montant de 321'986,80'euros,

et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée':

— condamner la société du [Adresse 11] à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société du [Adresse 11] aux entiers dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

La société CFR Marionneau soutient que, contrairement à ce qu’affirme la société du [Adresse 11], l’ensemble immobilier loué n’est pas à usage industriel ou civil, mais bien à usage commercial, peu important la désignation faite dans le bail, seul comptant l’usage contractuellement défini. Elle ajoute qu’il ne peut être considéré que la cession est intrafamiliale puisqu’elle intervient entre personnes morales, auxquelles ne peuvent s’appliquer les notions de conjoint ou de descendant. Elle en déduit donc que les locaux sont bien soumis au droit de préférence du locataire.

Elle fait ensuite valoir que la société du [Adresse 11] ne peut soutenir que le notaire n’avait pas été mandaté pour notifier l’offre de vente dès lors que les parties s’étaient engagées à purger le droit de préférence et qu’au demeurant, même en l’absence de mandat, la notification faite par le notaire serait constitutive d’une gestion d’affaire. Elle affirme qu’en tout état de cause, s’agissant de la deuxième notification, le notaire disposait d’un mandat légal, les conditions de vente ayant été modifiées.

Elle relève, par ailleurs, que contrairement aux affirmations du vendeur, le compromis signé entre ce dernier et la société Fenix prévoyait expressément la nécessité de purger le droit de préférence à peine de caducité, de sorte qu’il ne peut être considéré que la vente était parfaite. Elle en déduit que l’acceptation de l’offre était régulière, et qu’il ne s’agissait pas de sanctionner une violation du droit de préférence, mais de sa mise en 'uvre forcée.

Elle soutient enfin que la vente entre la société CFR Marionneau et la société du [Adresse 11] prenant effet au 11 février 2019, le bail s’est éteint par confusion et que les loyers ont cessé d’être dus à compter de cette date. Elle s’estime donc fondée à demander la condamnation de son adversaire au paiement des loyers indus ainsi que la compensation avec la créance détenue par celle-ci au titre du prix de vente. Elle précise que cette demande tend évidemment aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Aux termes de ses dernières conclusions (28 février 2023), la Selarl [I] et Rizzo Notaires demande à la cour de':

— confirmer la décision dont appel,

— débouter la société du [Adresse 11] de toutes ses demandes fins et conclusions à son encontre,

— condamner la société du [Adresse 11] à lui verser la somme de 3'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société du [Adresse 11] aux entiers dépens.

— autoriser la Selarl Ab Litis ' Sylvie Pelois ' Amélie Amoyel Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Selarl [I] et Rizzo Notaires affirme qu’aucun manquement à ses obligations ne peut être reproché à Me [I]. Elle relève que les parties à la cession envisagée étaient deux sociétés, personnes morales bien évidemment distinctes de ses associés ce dont elle tire la conséquence que l’exception au droit de préférence prévue en cas de cession intrafamiliale n’est pas applicable. Elle rappelle que les dispositions relatives au droit de préférence étant d’ordre public, le notaire était tenu de procéder à la notification.

Elle observe, en outre, que le compromis prévoyait une réserve du droit de préférence et l’absence d’effet de l’acte en cas d’exercice de ce droit, qu’ainsi, la vente ne pouvait être considérée comme parfaite de sorte que l’offre faite à la société CFR Marionneau était valable.

Elle soutient enfin qu’aucun manquement à son devoir de conseil ne peut être reproché au notaire puisqu’il ressort des pièces produites que la société du [Adresse 11] connaissait l’existence du droit de préférence et de ses conséquences.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.

SUR CE, LA COUR':

Sur le droit de préférence de la société CFR Marionneau':

L’article L 145-46-1 du code de commerce dispose que':

«'Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente…

(al. 3) Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.

(al. 4) Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente… Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

(al. 6) Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint'».

Pour contester l’existence du droit de préférence exercé par son locataire, la société du [Adresse 11] se prévaut du caractère industriel du local et des exclusions énoncées à l’alinéa 6.

En premier lieu, si le bail liant les parties fait effectivement état d’un bâtiment industriel ''la désignation des locaux donnés à bail étant ainsi rédigée': «'un ensemble de terrain clos, locaux industriels et bureaux aménagés, situés au [Adresse 6], composés comme suit': bureaux 410 m², bâtiment industriel 295 m², barnum 650 m², terrain parking': 7400 m²'»'', les lieux loués sont, en revanche, à destination de «'formation de personnes à tous métiers à l’exclusion de toute autre utilisation'».

Il en résulte que la destination de l’immeuble ne peut, en aucun cas, être industrielle (laquelle était sans doute la vocation initiale du bâtiment), seule une activité de fourniture de prestation de service, la formation professionnelle, en l’espèce, à la conduite de véhicules routiers de transport de marchandises ou de personnes, étant autorisée. Or, une telle activité, exercée à titre habituel et lucratif, est une activité commerciale au sens de l’article L 110-1 6° du code de commerce qui vise toute activité de prestation de service (dès lors qu’elle n’est pas civile par détermination de la loi).

Le local, en raison de la destination que la bailleresse lui a expressément réservée, est donc à usage commercial et se trouve de ce fait soumis au champ du droit de préférence institué par le texte précité lequel n’est pas restreint par la loi, comme l’expose la société du [Adresse 11], aux seuls très petits commerces, notion au demeurant non définie.

En second lieu, la circonstance tirée du fait que l’immeuble comprenne un seul et unique local commercial ne saurait l’exclure du champ d’application du droit de préférence dès lors que le bail porte sur l’immeuble en son entier. En effet l’exclusion visée par l’alinéa 6 ne vise que la cession unique de plusieurs locaux commerciaux ce qui n’est pas le cas de la vente litigieuse.

En dernier lieu, la société du [Adresse 11] ne peut non plus, pour contester le fait que la vente envisagée entrait dans le champ d’application du droit de préférence, utilement se fonder sur le fait qu’il s’agirait d’une cession intrafamiliale dès lors que les parties à l’acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, c’est à dire des sociétés pourvues de la personnalité juridique faisant écran entre les personnes physiques prétendument concernées, exclusives de tout lien de parenté au sens du texte précité qui fait expressément état de conjoint, d’ascendant ou de descendant. Ce point est d’autant plus incontournable qu’admettre le contraire permettrait aisément de contourner le droit de préférence du locataire par une simple cession de parts sociales ultérieure au bénéfice d’un tiers.

Il s’ensuit que la vente que la société du [Adresse 11] envisageait était bien soumise au droit de préférence prévue par l’article L 145-46-1 précité et que c’est à juste titre que le notaire, faisant application de ce texte, en a soumis les conditions au preneur pour l’exercice éventuel de son droit.

Sur le mandat donné au notaire et la caractère parfait de la vente à la société civile immobilière Fenix':

Si la société du [Adresse 11] rappelle à juste titre que la notification du droit de préférence doit intervenir au moment où le vendeur envisage de vendre et si, en l’espèce, un compromis de vente avait été préalablement signé, il convient de rappeler que ce compromis comporte en page 6 la clause suivante intitulée «'purge du droit de préférence du locataire du bail commercial'» ainsi rédigée':

«'Le bien étant loué à la société CFR Marionneau suivant un bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en vertu de l’article L 145-46-1 du code de commerce. Le prix et les conditions convenues par les présentes seront notifiés, sous la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au locataire. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose alors d’un délai d’un mois pour faire connaître son acceptation. À compter de la date d’envoi de son acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est prorogé à quatre mois si l’acceptation de l’offre par le locataire est subordonnée à l’obtention d’un prêt. À l’expiration de ce délai, si la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de la vente est sans effet. Dans le cas contraire, si elle est réalisée, les présentes ne produiront plus leurs effets entre les parties'»,

dont il ressort que si le locataire accepte l’offre, les présentes seront dépourvues d’effet entre les parties.

En exécution de ce compromis, le notaire a, pour le compte des vendeurs, notifié, le 31juillet 2018, l’offre à la société CFR Marionneau qui n’a pas exercé son droit. Ce faisant, il n’a nullement excédé son mandat mais assuré l’efficacité du compromis qu’il avait préparé.

La vente n’a cependant pas été réitérée et, par courriel du 24 septembre 2018, le gérant de la société du [Adresse 11], M. [F] [U], a informé Me [Z] [I] d’une modification des conditions de la vente, le prix de 450'000'euros étant maintenu mais financé en totalité par un crédit vendeur sur quinze ans.

Au regard de cet élément, le notaire a procédé, conformément à l’alinéa 3 du texte précité (cf. supra), le 30 novembre 2018, à une nouvelle notification au locataire.

Il sera observé, d’une part, que les nouvelles conditions de la vente étaient plus favorables à l’acquéreur dans la mesure où aucun apport en capital ne devenait nécessaire ' ce qui rendait obligatoire une nouvelle notification ' et que, d’autre part, le notaire chargé de la vente (en l’occurrence Me [I], notaire à [Localité 13], cf. page 16 du compromis) avait l’obligation légale de procéder à cette notification («'le notaire doit…'»), qu’il ne peut dès lors être utilement fait grief à celui-ci d’y avoir procédé sans mandat exprès.

La société CFR Marionneau, ayant, par lettre recommandée du 12 décembre 2018, accepté l’offre aux conditions énoncées, avait deux mois pour réaliser l’acte de vente. La société du [Adresse 11] a demandé à sa locataire par le truchement du notaire (16 janvier 2019) puis de son avocat (28 janvier 2019) de renoncer à la vente, ce que cette dernière a refusé, lui faisant délivrer, par acte du 5 février 2019, une sommation de comparaître en l’étude du notaire pour signer l’acte de vente le 11 février 2019, c’est à dire avant le terme du délai de deux mois (12 février à 24h).

Cette société n’ayant pas comparu, le notaire a dressé un procès verbal de carence dans lequel la requérante (société CFR Marionneau) a réaffirmé sa volonté de mettre en 'uvre son droit de préférence. Il s’ensuit que si la vente n’a pas été réitérée dans le délai fixé par le texte précité, c’est uniquement du fait de la défaillance de la société du [Adresse 11].

Tirant les conséquences de cette défaillance fautive, le tribunal judiciaire de Nantes a, à bon droit, déclaré la vente parfaite à la date du 11 février 2019 moyennant le prix de 450'000'euros payable suivant les modalités figurant dans le courrier du 30 novembre 2018 et ordonné sa publication au service de la publicité foncière de Nantes.

De ce chef, le jugement doit être confirmé, sauf à préciser la désignation de l’immeuble pour permettre la publication de la vente au service de la publicité foncière.

sur l’imputation des loyers versés à compter du 11 février 2019':

En première instance, la société CFR Marionneau demandait au tribunal de dire que les loyers réglés à compter du 11 février 2019 seront imputés sur le prix de vente, demande que la juridiction a rejetée, faute par cette société de justifier du payement desdits loyers.

Devant la cour, la société CFR Marionneau démontre avoir versé à ce titre une somme de 321'986,80'euros pour la période courant du 11 février 2019 au 5 avril 2022 et sollicite que cette somme dont elle demande la condamnation à son profit au titre de la répétition de l’indu, vienne en compensation avec les échéances du prix de vente du bien.

La société du [Adresse 11] soulève dans le corps de ses écritures l’irrecevabilité de cette prétention, mais a omis de la reprendre dans le dispositif de ses écritures qui seules saisissent la cour (article 954 al 3 du code de procédure civile).

Quoiqu’il en soit, si cette demande est exprimée de manière différente en appel qu’en première instance, elle tend aux mêmes fins, s’agissant dans les deux cas de régler le prix de vente, par imputation ou par compensation, des loyers indus. Dès lors cette prétention n’est pas nouvelle (article 565 du code de procédure civile': «'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'») et sa recevabilité est indiscutable.

Le vente étant parfaite à la date du 11 février 2019, la société CFR Marionnaud est fondée à invoquer le répétition de l’indu et solliciter la condamnation de la société du [Adresse 11] à lui rembourser la somme de 321'986,80'euros.

La compensation entre le prix de vente dont elle est redevable (450'000'euros) et cette somme sera ordonnée comme il est sollicité, jusqu’à épuisement de celle-ci, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité du notaire':

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu envers chacune des parties d’un devoir de conseil et doit assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours. Dans ce cadre, il a l’obligation de procéder à toute vérification utile et doit effectuer toutes diligences nécessaires avant l’établissement de son acte.

Sa responsabilité extra-contractuelle peut être engagée à ce titre, en l’espèce, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

La mise en 'uvre de sa responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’occurrence deux fautes sont reprochées au notaire, le première tenant à une notification erronée d’un droit de préférence au locataire et la seconde tenant à un manquement au devoir de conseil, le notaire étant informé du souhait de M. [F] [U] de transmettre la propriété du bien donné à bail à ses enfants.

La première faute n’est nullement caractérisée. En effet, pour les motifs exposés ci-dessus, le notaire était dans l’obligation de notifier la vente ' qui entrait dans le champ de l’article L 145-46-1 du code de commerce ' au locataire afin de lui permettre d’exercer, le cas échéant, son droit de préférence, droit d’ordre public, sauf à ce que la cession soit contestée et à ce qu’il engage sa responsabilité professionnelle, devant en assurer la validité et l’efficacité.

De même, avait-il l’obligation de la notifier à nouveau dès lors que les conditions consenties à l’acquéreur étaient plus favorables ce qui était, en l’espèce, à l’évidence le cas puisque le cédant accordait à l’acheteur un crédit vendeur sur la totalité du prix et non plus seulement sur une fraction.

Ce n’est donc pas par facilité mais bien par obligation que le notaire a procédé aux notifications litigieuses.

S’agissant du devoir de conseil, il convient de rappeler que Me [I], rédacteur du compromis signé le 6 juillet 2018, est intervenu comme notaire de M. [F] [U], gérant des deux sociétés du [Adresse 11], vendeur, et Fenix, acheteur, qu’il était évidemment tenu de lui prodiguer tous conseils utiles pour que la cession envisagée entre ces entités réussisse, l’objectif poursuivi étant de permettre la transmission du bien à une structure dans laquelle ses enfants sont associés majoritaires.

L’appelante relève que le notaire n’a pas évalué avec son client les éventuelles conséquences de la modification des conditions de payement du prix et ne lui a prodigué, à ce stade, aucun conseil utile, conseil dont la preuve incombe au notaire.

Or, un simple examen du dossier permettait de se rendre compte qu’au vu des nouvelles modalités de payement du prix': «'l’acquéreur s’oblige à payer le prix (450'000'euros) au vendeur…, au plus tard dans le délai de 15 ans à compter de la signature des présentes, par trimestre et d’avance, soit une échéance en capital de 7'500'euros. Et jusqu’à son payement effectif et intégral, le prix sera productif d’intérêts au taux de 1,50 pour cent l’an qui prendront cours le 29'novembre 2018 et seront payables par trimestre à termes échus…'», il était très probable que la locataire exerce son droit de préférence dans la mesure où les échéances trimestrielles convenues pour le payement du prix (7'500'euros) correspondaient à environ 33'% du montant du loyer trimestriel hors charges et hors taxes stipulé au bail (loyer annuel de 89'489,40'euros au 1er juillet 2014, soit un montant trimestriel de 22'372,35'euros, ce loyer étant, en outre, payable mensuellement et d’avance) et lui permettait de devenir simultanément propriétaire du local…

Il sera précisé que le notaire connaissait parfaitement le montant du loyer stipulé au bail liant les parties puisque celui-ci est expressément mentionné dans le compromis de vente qu’il a rédigé, en page 4, sous la rubrique «'contrat de location'».

Face à cette situation, très défavorable au vendeur en cas d’exercice quasi certain du droit de préférence, il aurait dû attirer son attention et lui déconseiller, au regard des risques encourus, de réaliser la vente en ces termes ce qu’il n’a pas fait, notifiant les nouvelles modalités de la vente sans satisfaire à son obligation de conseil.

La faute de Me [Z] [I] est dès lors caractérisée.

La société du [Adresse 11] sollicite que la structure d’exercice au sein de laquelle Me'[I] exerçait son activité soit condamnée à le garantir de toute condamnation mise à sa charge et notamment à d’éventuels dommages et intérêts mais encore aux arriérés de loyers à restituer.

Dans ce dossier, la société CFR Marionneau n’a pas sollicité de dommages et intérêts. La demande de garantie à ce titre est donc sans objet.

S’agissant de la restitution des arriérés de loyers, il convient, d’une part, d’observer qu’elle vient en compensation du prix de vente et, d’autre qu’elle n’est pas la conséquence directe du manquement au devoir de conseil retenu contre le notaire mais de la décision fautive de la société du [Adresse 11] de ne pas s’être présentée le 11 février 2019 à la signature de l’acte de vente alors qu’elle y avait été régulièrement sommée et d’avoir ainsi contraint l’acheteur à agir en justice pour que le tribunal déclare la vente parfaite à cette date. Cette demande ne peut donc qu’être rejetée.

Si enfin, la société du [Adresse 11] fait valoir, à juste titre, que le manquement reproché au notaire lui a fait perdre une chance de transmettre ce bien aux enfants de M. [U], son gérant, force est de constater qu’aucune indemnisation n’est sollicitée à ce titre, et qu’il n’est même pas demandé à la cour de surseoir à statuer de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles':

Partie succombante, la société civile immobilière du [Adresse 11] supportera la charge des dépens.

Elle devra verser à la société CFR Marionneau que son appel à contrainte à exposer des frais, une somme de 3'000'euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que la Selarl [I] & Rizzo Notaire, qui a commis une faute caractérisée, soit déboutée de sa demande de ce chef, et le jugement infirmé en ce qu’il lui a alloué une indemnité sur le fondement ce texte.

PAR CES MOTIFS':

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement':

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 5 avril 2022 en ce qu’il a':

— déclaré la vente parfaite entre la société CFR Marionneau, acquéreur, et la société du [Adresse 11], vendeur, par l’acceptation de l’offre de vente, laquelle est intervenue le 12 décembre 2018, portant sur les parcelles cadastrées à [Localité 12] section CY n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], situées [Adresse 6] à [Localité 12] à la date du 11'février 2019 moyennant le paiement d’un prix de 450'000'euros payable dans un délai de'15 ans, par trimestre et d’avance, soit une échéance en capital de 7'500'euros et jusqu’à son paiement effectif et intégral, le prix sera productif d’intérêts au taux de 1,50% l’an qui seront payables par trimestre à terme échu,

— dit que le présent jugement vaut vente et sera publié à la conservation des hypothèques de [Localité 10] pour valoir titre de propriété,

— condamné la société du [Adresse 11] aux dépens,

— condamné la société du [Adresse 11] à verser à la société CFR Marionneau la somme de 2'500'euros au titre des frais non répétibles.

Afin de permettre la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 10], précise que la désignation de l’immeuble vendu est la suivante':

à [Localité 12] (Loire Atlantique) [Adresse 6], bâtiment indépendant comprenant une surface de bureaux d’environ 410 m² et un entrepôt d’environ 900 m², figurant au cadastre sous les références':

section CY n° [Cadastre 3], lieudit [Adresse 7], d’une surface de 49a 93ca,

section CY n° [Cadastre 4], lieudit [Adresse 7], d’une surface de 60a 09ca,

surface totale': 1ha 10a 02ca.

Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau':

Condamne la société civile immobilière du [Adresse 11] à rembourser à la société CFR Marionneau la somme de 321'986,80'euros à titre de répétition des loyers perçus entre le 11 février 2019 et le 5 avril 2022 et ordonne la compensation entre cette somme et les échéances du prix de vente dont la société CFR Marionneau est redevable envers la société du [Adresse 11] depuis le 11 février 2019.

Dit que la compensation jouera jusqu’à épuisement total de la créance de la société CFR Marionneau.

Dit que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Dit sans objet la demande en garantie d’une condamnation à d’éventuels dommages et intérêts.

Déboute la société du [Adresse 11] de sa demande en garantie de la condamnation afférente aux loyers perçus entre le 11 février 2019 et 5 avril 2022.

Constate que la cour n’est saisie d’aucune demande chiffrée concernant la perte de chance de transmettre le bien aux enfants du gérant de la société du [Adresse 11].

Condamne la société du [Adresse 11] aux dépens d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer contre elle ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne la société du [Adresse 11] à verser à la société CFR Marionneau une somme de 3'000'euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la Selarl [I] & Rizzo Notaires de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT