5ème Chambre

ARRÊT N° 287

N° RG 21/04615 – N° Portalis DBVL-V-B7F-R3PC

(Réf 1ère instance : 20/00956)

M. [F] [E]

Mme [X] [B] épouse [E]

C/

M. [W] [B]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lhermitte

M^e Renaudin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [X] [B] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sophie GUILLERMINET, plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉ :

Monsieur [W] [B]

né le 13 Octobre 1951 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Astrid BAILLEUX, plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Par jugement en date du 9 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— condamné solidairement M. [F] [E] et Mme [X] [E] à payer à M. [W] [B] la somme de 17 500 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal a compter de la présente décision,

— débouté M. [W] [B] de sa demande en validation de son congé,

— prononcé au 14 avril 2021 la résiliation du bail conclu entre M. [W] [B] et M. [F] [E] et Mme [X] [E] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4],

— condamné solidairement M. [F] [E] et Mme [X] [E] à payer à M. [W] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros due à compter du 1er mai 2021 et jusqu’à sortie des lieux,

— dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la préfecture a la diligence du greffe,

— condamné M. [F] [E] et Mme [X] [E] a payer à M. [W] [B] la somme de 1 200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire,

— condamné M. [F] [E] et Mme [X] [E] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.

Le 21 juillet 2021, les époux [E] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 7 mai 2024, ils demandent à la cour de :

— juger que le congé pour vendre du 10 janvier 2018 est nul,

En conséquence,

— juger la procédure de M. [W] [B] irrecevable,

En tout état de cause,

— constater que les locataires ont accepté l’offre dans les délais impartis et que le propriétaire n’a pas donné suite,

— juger que le congé pour vendre a été délivré de mauvaise foi,

— juger que le congé pour vendre est nul et sans effets,

En conséquence :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [W] [B] de sa demande en validation de son congé pour vendre,

— constater que les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectés par M. [W] [B],

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise, la procédure n’ayant pas été respectée,

— juger que M. [W] [B] est irrecevable en sa demande de résiliation de bail pour défaut de règlement des loyers,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu et débouter M. [W] [B] de sa demande de résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers,

— condamner M. [W] [B] à rembourser les frais réglés par les locataires à hauteur de 2 317,53 euros,

A titre subsidiaire,

— s’ils étaient reconnus débiteurs de sommes à l’égard de M. [W] [B] :

— leur décerner acte de ce qu’ils ont réglé la somme de 20 000 euros dans le cadre d’une saisie conservatoire,

— ordonner la compensation des deux créances,

— leur accorder les plus larges délais de paiement,

— débouter M. [W] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [W] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [B] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la saisie conservatoire et de première instance.

Par dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, M. [W] [B] demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant au constat de la déchéance du droit de péremption,

Statuant à nouveau,

— constater que les époux [E] sont dépourvus de tout titre d’occupation depuis le 10 juillet 2018,

En conséquence,

— déclarer les époux [E] occupant sans droit ni titre de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 4],

— ordonner l’expulsion des époux [E] desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec 1'assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner les époux [E] in solidum et ensemble, au paiement des arriérés de 13 500 euros, sauf à parfaire au jour de l’audience de plaidoirie,

— condamner les époux [E] in solidum au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, soit 500 euros TTC,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de 1'ordonnance à intervenir,

— débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf s’agissant du montant de la dette locative,

Y ajoutant :

— condamner les époux [E] in solidum et ensemble, au paiement des arriérés de 13 500 euros, sauf à parfaire au jour de l’audience de plaidoirie,

— débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner les époux [E] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [E] aux entiers dépens, y compris au coût du congé et de l’assignation initiale ainsi que des frais relatifs à la saisie conservatoire, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la validité du congé pour vendre

Les époux [E] exposent qu’un bail écrit et non verbal a été signé par le père de Mme [E], M. [B] le 13 septembre 2016.

Ils demandent de confirmer le jugement qui a retenu que le congé pour vente qui leur a été délivré était irrégulier. Ils relèvent que la LRAR adressée par le bailleur le 10 janvier 2018 n’a pas été faite individuellement à chacun des locataires et que le congé ne respecte pas les conditions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il indique être effectif au 10 mars 2018 et non dans un délai de 6 mois avant la fin du bail comme l’a retenu le premier juge.

Ils soutiennent que ce congé a été délivré par le père de Mme [E] dans le cadre d’un conflit familial dont le bail a été l’un des points de discorde.

Ils indiquent qu’à réception du congé, ils ont indiqué qu’ils faisaient une recherche de prêt et qu’ils souhaitent toujours acheter le bien mais que compte-tenu de la saisie en cours au titre de l’arriéré de loyer, ils n’étaient pas accessibles à un prêt. Ils affirment que le congé n’avait que pour seul but de mettre dehors sa fille et sa famille. Ils considèrent que le congé a été délivré de mauvaise foi et qu’aucune mise en vente auprès de tiers n’a été faite par la suite.

En réponse, M. [B] conteste l’existence d’un bail écrit et le fait que sa signature figure à l’acte produit par les appelants. Il émet des réserves sur l’authenticité du document produit par les appelants.

Il n’a pas spécifiquement conclu sur la validité du congé pour vendre qu’il a délivré.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué… Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur… Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local… Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

En l’espèce, M. [B] soutient qu’un bail verbal a été conclu le 1er juillet 2016 or les époux [E] produisent un bail écrit qui porte une signature qui ressemble à celle de M. [B]. Celui-ci produit le congé pour vendre qu’il a délivré par LRAR aux époux [E], et non à chacun d’entre eux, le 10 janvier 2018 à effet au 10 mars 2018. Le premier juge a justement rappelé que le congé ne peut être valable que s’il a été donné 6 mois avant la fin du bail conformément à l’article précité. Le jugement, qui a constaté que ledit congé était irrégulier, sera confirmé.

— Sur la résiliation du bail

Les époux [E] soutiennent que le jugement qui a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers doit être infirmé. Ils affirment que l’existence d’un bail écrit suppose de voir appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 24. Or ils relèvent que le bailleur n’a jamais fait délivrer un commandement de payer et qu’il ne peut essayer d’obtenir la résiliation du bail par le droit commun au motif qu’il ne vise pas la clause résolutoire. Ils considèrent que la demande est irrecevable.

M. [B] sollicite, à titre principal, l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail du fait de l’absence d’acquisition du bien immobilier par les locataires. Il considère que la déchéance a eu lieu au plus tard le 10 juillet 2018 et demande de constater que les locataires sont sans droit ni titre à compter de cette date et de voir ordonner leur expulsion y compris avec l’assistance de la force publique. Il conteste avoir le courrier des locataires l’informant qu’ils avaient sollicité un prêt et précise que le courrier a été adressé à une mauvaise adresse.

À titre subsidiaire, il demande de confirmer le jugement qui a prononcé la résiliation judiciaire pour défaut de règlement des loyers pendant plus de deux ans. Il soutient que la loi n’exige la délivrance d’un commandement de payer que lorsque le bailleur entend solliciter l’application de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il demande la sanction de l’absence d’exécution du contrat. Il précise que l’existence de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas d’écarter les dispositions du code civil et qu’il peut parfaitement solliciter la résiliation judiciaire s’agissant d’une demande distincte de l’acquisition de la clause résolutoire. Il ajoute que la dénonciation de l’assignation à la préfecture a été réalisée le 29 mai 2020 et qu’il en a justifié devant le premier juge. Il demande de confirmer le jugement qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois.

La cour ayant confirmé le jugement qui a déclaré que le congé pour vendre délivré par le bailleur le 10 janvier 2018 irrégulier, il ne peut être fait droit à la demande de M. [B] de voir constater la résiliation du bail du fait de l’absence d’acquisition du bien immobilier par les locataires. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Il est constant que le bailleur peut obtenir la résiliation du bail sur deux fondements :

— la résiliation judiciaire que le bailleur peut solliciter auprès du juge à tout moment en cas de manquement du locataire à ses obligations au visa de l’article 1217 du code civil.

— l’application de la clause résolutoire figurant au bail qui permet de faire constater automatiquement la résiliation du bail lorsque la ou les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 4.

La demande en résiliation judiciaire fondée sur le droit commun des contrats notamment pour défaut de paiement des loyers est parfaitement recevable contrairement à ce qu’affirment les appelants.

En l’espèce, les locataires ne contestent pas avoir un arriéré de loyer important puisqu’ils indiquent que la saisie conservatoire mise en place sur les comptes de Mme [E] à hauteur de 20 000 euros a largement couvert la dette, ce qui caractérise un manquement grave à l’obligation des locataires de payer le loyer.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers au 14 avril 2021, a ordonné l’expulsion des locataires, a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois et a réglé le sort des meubles. Le jugement sera ainsi confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation judiciaire et à ses conséquences.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

M. [B] indique que le montant de la dette locative s’élève désormais à la somme de 13 500 euros après avoir déduit les versements effectués par les locataires volontairement et par le biais de la saisie conservatoire à hauteur de 20 000 euros.

Les époux [E] indiquent qu’ils ont repris les règlements en 2020 sauf en novembre en raison de difficultés financières et ont honoré ceux de 2021. Ils rappellent qu’une saisie à hauteur de 20 000 euros a été effectuée sur leur compte. Ils soutiennent que le loyer de janvier 2017 n’est pas dû parce qu’il a été compensé par une régularisation d’EDF avant leur entrée dans les lieux qu’ils ont réglée. Ils ajoutent qu’ils ont fait réaliser de nombreux travaux comme le changement du chauffe-eau outre des travaux d’électricité et de toiture qu’ils conviendraient de prendre en compte.

M. [B] justifie par la production d’un décompte actualisé après déduction des versements ponctuels effectués par les locataires et du montant de la saisie mise en place que les locataires restent à lui devoir la somme de 13 500 euros. Les locataires ne justifient pas d’autres paiements, les pièces produites n’étant pas probantes quant à la réalité et la nécessité des travaux invoqués.

— Sur la demande de délais de paiement

Les époux [E] sollicitent les plus larges délais de paiement en invoquant leur situation financière.

M. [B] s’y oppose.

En vertu de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la résiliation du bail n’étant pas la conséquence du jeu d’une clause insérée au bail.

Les époux [E] justifient percevoir des revenus pour 24 376 euros au vu de l’avis d’imposition 2023 mais ne formulent aucune proposition de remboursement. Ils ne versent que ponctuellement des sommes au titre de la créance locative de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’ils ont déjà bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris.

Au vu de ces éléments, Les époux [E] ne démontrent pas qu’ils rencontrent des difficultés qui objectivement ne leur permettent pas de satisfaire à leur obligation de paiement ni que les difficultés qu’ils invoquent résultent de circonstances indépendantes de leur volonté. Ils seront, par conséquent, déboutés de leur demande de délais de paiement.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en leur appel, les époux [E] seront condamnés à verser à M. [B] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que M. [F] [E] et Mme [X] [B] épouse [E] seront condamnés à payer à M. [W] [B] la somme de 13 500 euros au titre des loyers impayés ;

Y ajoutant,

Déboute M. [F] [E] et Mme [X] [B] épouse [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [F] [E] et Mme [X] [B] épouse [E] à payer à M. [W] [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [F] [E] et Mme [X] [B] épouse [E] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute M. [W] [B] du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier La présidente