4ème Chambre

ARRÊT N° 152

N° RG 24/00258

N° Portalis DBVL-V-B7I-UNRU

(Réf 1ère instance : 23/01733)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence, désignée par ordonnance rendue par le premier président rendue le 24 février 2025

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er Avril 2025, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [R] [F] [P] [S]

née le 23 Décembre 1993 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Bach lan VAN, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentée par M^e Georgina BOSSARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]" située [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 7], SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 412 144 826 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 8 avril 2022, Mme [R] [F] [P] [S] a acquis la propriété des lots n°15 et n°27 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Par courriers recommandés avec accusé de réception du même jour, le notaire a notifié au syndic de la copropriété l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la notification de transfert de propriété conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 20 octobre 2022, 21 novembre 2022 et 5 janvier 2023, le syndicat de copropriété a mis en demeure Mme [S] de régler des charges de copropriété et des frais de recouvrement.

Suivant exploit du 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Nantes en paiement des charges et frais.

Par jugement en date du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire a :

— déclaré irrecevables les notes en délibéré autres que celle du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] en date du 9 octobre 2023,

— condamné [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] les sommes de :

—  1 652,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2023 au titre de l’arriéré de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 9 octobre 2023,

—  112,80 euros au titre des frais nécessaires,

— autorisé [C] [S] à se libérer de sa dette (1 765,22 euros) en 12 mensualités de 147,10 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date,

— dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois,

— dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible,

— autorisé le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] à capitaliser les intérêts sur la somme principale de 1 652,42 euros;

— condamné [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] la somme de 300 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

— débouté [C] [S] de sa demande de dommages et intérêts,

— dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] devra remettre à [C] [S] l’ensemble des documents afférents au fonctionnement de la copropriété émis entre le 8 avril 2022 et le 6 juin 2023,

— condamné [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts sur les sommes de 300 euros de dommages et intérêts et de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté [C] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [C] [S] aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [R] [F] [P] [S] a interjeté appel de cette décision le 15 janvier 2024 et le 11 avril 2024. Les procédures ont été jointes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 11 mars 2025, Mme [C] [P] [S] demande à la cour de :

— annuler le jugement rendu,

Subsidiairement,

— infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

À titre principal

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser toutes les sommes par elle payées au titre du règlement de charges jusqu’à l’arrêt à intervenir, pour les lots 47 et 61, et toutes sommes payées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel,

— constater que le projet de modificatif du règlement de copropriété de décembre 2018 n’a pas été adopté en assemblée générale ni publié au service de la publicité foncière,

— condamner le syndicat des copropriétaires à répartir les charges de copropriété en vertu du règlement de copropriété du 28/05/1973 publié le 19/06/1973 et du modificatif du 27/01/2017 publié le 10/02/2017,

À titre subsidiaire,

— juger que sous réserve de la validité de l’assemblée générale du 29 juillet 2022 et de vérification de l’état des comptes visés dans le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juillet 2022, la somme qu’elle doit au titre des charges de copropriété s’élèverait au 09/10/2023 au maximum à 1 220,73 euros, déduction faite de la somme de 610,65 euros réglée le 29 septembre 2023,

— ordonner la compensation entre cette somme de 1 220,73 euros et le total des sommes qu’elle a payé au titre de l’exécution provisoire du premier jugement soit 2 065,20 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires à répartir les charges de copropriété en vertu du règlement de copropriété du 28/05/1973 publié le 19/06/1973 et du modificatif du 27/01/2017 publié le 10/02/2017,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de frais de recouvrement,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— juger qu’elle est dispensée de régler les frais de contentieux et de mise en demeure,

— juger qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépenses, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui communiquer tous les documents qui ont été diffusés aux copropriétaires, du 8 avril 2022 jusqu’au 6 juin 2023, dont notamment la notification du procès-verbal de l’assemblée du 29/07/2022 avec justificatif du retour de la poste attestant de la réception de la lettre RAR de notification ou de l’impossibilité de distribution, ainsi que les mêmes justificatifs de la poste concernant les mises en demeure; et ce sous astreinte de 100 euros par jour et par document,

— condamner le syndicat des copropriétaires à annuler les 440 euros de frais lui étant indûment imputés au cours de la procédure d’appel sur son compte individuel,

— lui donner acte qu’elle se réserve le droit d’intenter devant les juridictions compétentes, l’action en annulation de l’assemblée générale du 29 juillet 2022 et l’action pénale pour faux et usage de faux à l’encontre du syndic représentant le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Georgina Bossard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] 11 située [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société Citya [Localité 7], demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [S] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [S] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] aux entiers dépens.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Elle n’examinera donc les « dire et juger », « donner acte » et « constater » figurant au dispositif des conclusions des parties qu’autant qu’ils constituent des prétentions et non des moyens.

I. Sur la demande d’annulation du jugement

L’appelante sollicite l’annulation du jugement soutenant que l’acte introductif vise un syndic non immatriculé au registre du commerce et des sociétés (421 144 826) et dont le nom n’existe pas (Citya Nantes Mellinet). Elle reproche également au tribunal d’avoir statué ultra petita en modifiant de lui-même l’identité du représentant légal du syndicat (SARL Citya Nantes) sans réouverture des débats.

La cour constate que si Mme [S] fonde sa demande sur l’article 117 du code civil, elle ne demande pas l’annulation de l’assignation en justice en date du 19 mai 2023. En tout état de cause, l’erreur sur la dénomination sociale dans un acte de procédure n’affecte pas la capacité d’ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu’un vice de forme.

En l’espèce, l’erreur de numéro Siren au registre du commerce et des sociétés n’est qu’une coquille (421 144 826 au lieu de 412 144 826) et le syndic a utilisé son nom commercial au lieu de son principal. Le tribunal n’a repris que le nom de la société tel que figurant sur l’extrait Kbis. Il n’a nullement statué ultra petita, puisque le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte du syndic, avait bien le droit d’agir. En outre, Mme [S] ne justifie d’aucun grief résultant de l’erreur typographique ou de l’utilisation du nom commercial.

Enfin, à hauteur d’appel, les parties ont discuté contradictoirement et en toute connaissance de cause du litige.

Dès lors, la demande d’annulation du jugement sera rejetée.

II. Sur les charges

L’appelante fait valoir qu’elle est propriétaire des lots 15 et 27 avec 648 et 37 tantièmes, que le projet de refonte du règlement de copropriété modifiant ses lots en 47 et 61, avec 726 et 51 tantièmes, n’a jamais été publié et ne lui est pas opposable, que les appels de charges sont erronés, que le jugement doit être infirmé sur le quantum.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assemblée générale du 29 juillet 2022, qui a approuvé les comptes et a entériné les votes des exercices comptables, n’a fait l’objet d’aucune contestation, que l’acte authentique de vente du 8 avril 2022 semble comporter une erreur de plume sur l’un des lots acquis par Mme [S] et mentionne l’existence de la refonte, que la nouvelle répartition des tantièmes est applicable (sa pièce 1-2).

L’article 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige dispose que « le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire pouvant valablement contester les charges imputées sur son compte au-delà du délai de deux mois prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le copropriétaire peut ainsi, en application de l’article 45-1 précité contester la régularité de son compte et demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de celui-ci, en particulier lorsqu’il soutient que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété et demander la rectification des erreurs prétendument commises par le syndic dans l’établissement du compte individuel.

Par ailleurs, selon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne « sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier » (3e Civ., 19 novembre 2008, n°06-12.567).

En outre, lors de la vente d’un lot, l’acte notarié doit expressément mentionner que l’acquéreur a eu connaissance de l’état descriptif de division ainsi que tous ses modificatifs « lorsqu’ils existent et ont été publiés » (article 4, al. 2 du décret du 17 mars 1967).

En conséquence, à défaut de publication, le modificatif de l’état descriptif de division ou du règlement de copropriété est réputé ne pas exister et, par voie de conséquence, ne pas produire d’effets juridiques.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 9 juillet 2018 avait prévu l’adoption du projet de refonte du règlement de copropriété suivant la proposition du cabinet Charrier Géomètre expert pour 900 euros après adoption par vote à la majorité de l’article 26. Finalement cette résolution n°11 a été adoptée à la majorité de l’article 25 (6079 tantièmes/10000 tantièmes). La résolution n°12 a été adoptée à l’effet au syndic de faire enregistrer auprès d’un office notarial le règlement de copropriété et le faire publier au bureau des hypothèques.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de cette publication. Il ne produit pas davantage l’acte de vente dont il allègue qu’il mentionnerait l’application du nouveau règlement. Sa pièce 1-2 mentionnée comme acte de sa vente dans son bordereau de pièces est en réalité la refonte de l’état descriptif et sa pièce 1-3 intitulée dans son bordereau refonte du règlement de copropriété est l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne fait état que de la vente des lots 15 et 27 et ne mentionne pas les lots 47 et 61 et la modification des tantièmes.

Dès lors, le syndicat ne peut réclamer que les tantièmes des lots vendus à Mme [S].

Le syndicat ne discute pas les calculs de Mme [S] qui expose que les charges dues au 2 octobre 2023 s’élevaient à la somme de 1 831,38 euros.

Il n’est pas contesté qu’elle a réglé le 29 septembre 2023, la somme de 610,65 euros. Elle devait donc ainsi qu’elle le prétend la somme de 1 220,73 euros au jour du jugement. Cette somme sera assortie des intérêts à compter du jugement.

L’arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement. Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande de compensation de Mme [S] qui ne peut s’appliquer en l’espèce.

III. Sur les frais

Mme [S] demande que des frais à hauteur de 440 euros soient annulés. Or le syndicat ne justifie ni ne réclame dans le cadre de la présente instance ces frais de contentieux, lesquels ne sont donc pas dus.

IV. Sur la demande de voir ordonner la répartition selon le règlement de copropriété du 28 mai 1973 publié le 19 juin 1973 et du modificatif du 27 janvier 2017 publié le 10 février 2017

À défaut de publication, le modificatif du règlement de copropriété étant réputé ne pas exister et, par voie de conséquence, ne pas produire d’effets juridiques, seul le règlement de copropriété de 1973 modifié en 2017 est applicable à l’égard de Mme [S]. La demande est donc sans objet.

V. Sur les dommages et intérêts et d’amende civile

A. Le syndicat

Le tribunal a condamné Mme [S] à payer au syndicat la somme de 300 euros pour résistance abusive.

L’appelante conteste cette condamnation arguant n’avoir jamais reçu les appels de charges, les convocations et les procès-verbaux d’assemblées générales et n’avoir pu en conséquence faire preuve de résistance abusive. Elle se prévaut d’une demande de règlement amiable du litige à réception de l’assignation et souligne les nombreuses erreurs du syndic (erreur de numéro de Siren, utilisation du nom commercial, règlement modificatif non publié et répartition des charges en violation du règlement, absence de prise en compte de son paiement, facturation de frais indus, absence de justificatif de l’envoi des lettres recommandées…).

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement ainsi que la condamnation de Mme [S] à payer une amende civile de 3 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, il allègue que le seul but de l’action engagée par la copropriétaire est d’éviter de payer des charges en s’appuyant sur des arguments fantaisistes et dénués de fondement.

S’il appartenait ainsi que l’a relevé le tribunal à Mme [S] de notifier son adresse au syndicat des copropriétaires, il a été établi les erreurs matérielles et l’inopposabilité de la nouvelle répartition des charges à Mme [S].

Dès lors, c’est à tort que le syndicat lui reproche son recours d’autant qu’elle a réglé plus que les sommes dues.

Le jugement sera ainsi réformé en sa condamnation pour résistance abusive. Il n’y a pas lieu à condamnation de Mme [S] à une amende civile.

B. Mme [S]

Elle réclame des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros. Elle soutient qu’elle a été privée de vote n’ayant pas reçu la convocation envoyée à son ancienne adresse, notamment à l’assemble générale du 29 juillet 2022, qu’elles n’a pas reçu les informations de la copropriété, que la faute du syndic lui a causé un préjudice moral certain en étant attraite devant un tribunal.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que « tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ».

Il s’évince de ces dispositions qu’il incombe aux copropriétaires d’informer leur syndic de leurs changements de domicile en le notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par recommandé électronique de leur domicile réel ou de leur domicile élu.

Le syndic n’ayant pas à rechercher l’adresse du propriétaire et Mme [S] ne justifiant pas avoir notifié sa nouvelle adresse ni réglé ses charges régulièrement, elle ne peut prétendre à l’indemnité sollicitée pour être responsable des préjudices qu’elle invoque. Elle sera déboutée de sa demande.

VI. Sur la demande de documents

Le jugement sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] devra remettre à Mme [R] [F] [S] l’ensemble des documents afférents au fonctionnement de la copropriété émis entre le 8 avril 2022 et le 6 juin 2023.

Mme [S] ayant consulté les documents en ligne durant la procédure, il n’y a pas lieu à astreinte.

VII. Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement prononcées au titre des dépens sont confirmées.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d’annulation du jugement du 28 novembre 2023,

Confirme le jugement du 28 novembre 2023 en ce qu’il a ordonné au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la société Citya [Localité 7] de remettre à Mme [R] [F] [S] l’ensemble des documents afférents au fonctionnement de la copropriété émis entre le 8 avril 2022 et le 6 juin 2023 ainsi qu’en ses dispositions au titre des dépens,

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau

Condamne Mme [R] [F] [S] à payer en deniers et quittances au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 1 220,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 5]" et Mme [R] [F] [S] de leur demande de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à amende civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] [F] [S] aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,