1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/06304

N° Portalis

DBVL-V-B7G-THGW

(Réf 1re instance : 20/01655)

SARL [N] & BROAD

[Localité 14]

c/

M. [K] [C]

Mme [E] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 mars 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Madame Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 17 juin 2025

****

APPELANTE

SARL [N] & BROAD NANTES immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le n° 785.137.290, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [K] [C]

né le 3 mai 1937 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Madame [E] [C]

née le 17 juin 1931 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 23 novembre 2017 au rapport de maître [M] [G], notaire à [Localité 15] (Morbihan), M. [K] [C] et Mme [E] [C] (ci-après les consorts [C]) ont consenti à la sarl [N] & Broad [Localité 14] (ci-après [N] & Broad) une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier composé de deux maisons d’habitation, d’un bâtiment et d’un abri de voiture situés au [Adresse 1] à [Localité 14] (44) cadastré NW [Cadastre 8], le tout moyennant un prix de 1.200.000 € net.

2. Après démolition, [N] & Broad envisageait de réaliser la construction d’un ensemble immobilier de 1490 m² de surface plancher dont 25 % de logements sociaux type PLS, le projet étant prévu de s’étendre aux parcelles adjacentes à acquérir cadastrées section NW n°s [Cadastre 4], [Cadastre 3] et [Cadastre 9].

3. Diverses conditions suspensives ont été insérées à la promesse de vente, dont celle de l’obtention d’un permis de construire valant autorisation de démolir (condition suspensive n° 7) et celle de la compatibilité technique et économique du projet (condition suspensive n° 10) subordonnée aux résultats des études de sol, de sous-sols, des prélèvements et de toutes analyses réalisés par la société bénéficiaire à ses frais et sous sa responsabilité.

4. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 60.000 €. La promesse de vente expirait le 15 mai 2019.

5. Le 14 mai 2019, [N] & Broad a informé par écrit les consorts [C] de ce qu’elle ne levait pas l’option en raison de difficultés techniques majeures identifiées dans une étude de sol réalisée début avril 2019 et dont le rapport était établi le 19 du même mois, qui préconisait de recourir à des fondations spécifiques coûteuses, ce qui remettait en cause la réalisation technique et l’équilibre économique de l’opération.

6. Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 mars 2020, les consorts [C] ont mis en demeure [N] & Broad de leur payer la somme de 60.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation. En vain.

7. Par acte d’huissier du 6 mai 2020, ils ont fait assigner [N] & Broad devant le tribunal judiciaire de Nantes qui, par jugement du 15 septembre 2022, a :

— condamné la sarl [N] & Broad à payer aux consorts [C] la somme de 60.000 € au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation,

— débouté la sarl [N] & Broad de ses demandes,

— condamné la sarl [N] & Broad à payer aux consorts [C] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné la sarl [N] & Broad aux dépens recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

8. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a considéré qu’était potestative la condition suspensive n° 10 relative à la compatibilité technique et économique des opérations de construction ou d’aménagement envisagées, comme ne permettant pas le contrôle objectif de sa mise en 'uvre de sorte que la société bénéficiaire de la promesse de vente ne pouvait s’en prévaloir pour se libérer de son engagement. Le tribunal a ainsi retenu que :

— les termes employés dans la condition suspensive en lien avec « la réalisation technique » et « l’économie du projet » étaient très peu précis et ne permettaient pas d’apprécier si cette condition avait été réalisée ou non,

— l’étude de sol faite par la société APC Ingénierie se contentait d’émettre des préconisations au regard du contexte géotechnique, sans exclure la faisabilité technique de l’opération envisagée,

— la seule pièce produite par la société défenderesse intitulée « Incidence estimation suite rapport de sol » faisait état d’un total de 353.800 € HT d’incidences financières sans permettre d’affirmer que la réalisation économique de l’opération était remise en cause.

9. [N] & Broad a interjeté appel par déclaration du 28 octobre 2022.

10. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

11. [N] & Broad expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 juin 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— juger que l’étude de sol menée par la société APC Ingénierie a révélé la nécessité de mise en 'uvre de techniques constructives impliquant un surcoût tel que l’économie de l’opération de construction est remise en cause,

— juger que la condition suspensive n°10 ne s’est pas réalisée,

— juger que la non-réalisation de la condition suspensive n° 10 est indépendante de sa volonté,

— juger que la promesse de vente litigieuse est caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive n° 10,

— en conséquence,

— débouter M. et Mme [C] de toutes leurs demandes,

— les condamner à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes au règlement des dépens.

12. Les consorts [C] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 16 mars 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence,

— condamner la sarl [N] & Broad à leur payer la somme de 60.000 € au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation avec les intérêts légaux à compter de l’assignation du 6 mai 2020,

— débouter cette dernière de l’ensemble de ses demandes,

— y ajoutant,

— condamner la sarl [N] & Broad à leur payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la sarl [N] & Broad en tous les dépens de première instance et d’appel et allouer à la société CVS le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

13. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur l’indemnité d’immobilisation

14. [N] & Broad soutient que la condition suspensive n° 10 a été rédigée de manière suffisamment précise pour qu’il puisse être déduit que les résultats de l’étude de sol ne devaient pas remettre en cause la réalisation technique et économique de l’opération envisagée, qu’elle n’est donc pas potestative, que cette étude a révélé que la nature du terrain imposait la mise en 'uvre de deux types de système de fondation sur l’emprise du projet, en partie haute et en partie basse du terrain, qui l’obligerait par la suite à procéder à un terrassement long et minutieux de la roche par des techniques de pré-découpage mécaniques (fraisage, sciage, etc.) afin d’éviter tout désordre aux constructions avoisinantes, qu’il était également préconisé des travaux d’étanchéité des parois enterrées par un système de cuvelage, que l’équilibre budgétaire du projet s’en est trouvé bouleversé, conduisant à la non-réalisation de cette condition suspensive, et par conséquent à la dispense de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

15. Les consorts [C] soutiennent que la condition suspensive n° 10 est potestative dans la mesure où la notion de « remise en cause technique et/ou économique de l’opération de construction » est vague et a pour effet de permettre au promoteur de se désengager de façon discrétionnaire et subjective, que l’étude de sol est non contradictoire et a été établie pour les seuls besoins de la cause pour ne pas avoir à payer l’indemnité d’immobilisation, que le promoteur n’ignorait pas la nature du sol au [Adresse 12] notoirement connu pour être rocheux, qu’il ne justifiait pas des démarches prétendument accomplies pour mener à bien le projet et n’avait en réalité signé cette promesse de vente que dans l’unique objectif de se constituer de la réserve foncière, ce qui est une pratique courante chez les promoteurs immobiliers.

Réponse de la cour

16. Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause. »

17. Il est de jurisprudence constante que la condition est potestative si sa réalisation dépend de la volonté du débiteur et non de facteurs extérieurs et objectifs permettant un contrôle judiciaire.

18. Préliminairement, il n’est pas contesté par [N] & Broad qu’elle n’a pas déposé sa demande de permis de construire dans le délai de 6 mois imparti par la promesse de vente ni n’a, a fortiori, obtenu ce permis pour en justifier auprès des promettants au plus tard dans un délai de 12 mois à compter de la signature de la promesse. Conformément à l’article « Conditions suspensives », cette condition est réputée accomplie puisque sa réalisation a été empêchée par la partie qui y avait intérêt, à savoir [N] & Broad qui n’a pas fait la demande de permis.

19. Il sera ajouté que la société bénéficiaire n’a pas non plus, contrairement aux termes de la promesse, justifié de son engagement de caution bancaire destiné à garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

20. S’agissant de la condition suspensive n° 10 de compatibilité technique et économique de l’opération projetée, celle-ci est ainsi rédigée :

« Les parties conviennent que les résultats des études de sol, de sous-sol, des prélèvements et de toutes analyses, réalisés par le BENEFICIAIRE à ses frais et sous sa responsabilité, ne devront pas remettre en cause la réalisation technique et/ou économique des opérations de construction ou d’aménagement envisagées sur le BIEN par le BENEFICIAIRE.

Dans le cas contraire, et sauf à ce que le BENEFICIAIRE renonce à se prévaloir de cette condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques".

21. [N] & Broad ne conteste pas que son projet demeure techniquement réalisable mais soutient que son économie n’est plus viable du fait des surcoûts à intégrer en raison des spécificités de la nature du sol.

22. Le litige porte donc sur la prétendue remise en cause économique de l’opération de construction consécutive à l’étude de sols.

23. Sur ce point, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré :

— d’une part que les termes employés dans la condition suspensive sont « très larges et peu précis » et qu’ils « ne permettent pas d’apprécier objectivement si la condition suspensive est réalisée ou non, ni d’exercer un quelconque contrôle judiciaire »

— d’autre part que « la seule pièce produite par la défenderesse intitulée »Incidence estimation suite rapport de sol" [du cabinet Simon] qui fait état d’un total de 353.800 € HT d’incidences financières ne permet pas davantage d’affirmer que la réalisation économique de l’opération est remise en cause, aucun élément n’étant produit par ailleurs sur le coût global de l’opération évalué initialement."

24. Il sera ajouté que, contrairement aux différents cas d’espèce invoqués par l’appelante, la clause litigieuse ne contient strictement aucun critère d’appréciation de la « compatibilité économique ».

25. Ainsi, la clause litigieuse ne prévoit pas l’hypothèse où l’étude de sol révèlerait que la nature du sol imposerait la réalisation de fondations spéciales ou bien la mise en 'uvre de dispositifs spécifiques d’étanchéité permettant de garantir l’étanchéité des sous-sol (type cuvelage).

26. Elle se contente d’ériger péremptoirement cette exigence de « compatibilité économique » sans précision technique ou financière d’aucune sorte, ce qui n’en permet pas le contrôle extérieur, notamment par les promettants ou par le juge, de sa réalisation, laissant à la seule discrétion de [N] & Broad l’appréciation de savoir si le surcoût lié la mise en 'uvre technique des fondations spéciales finalement préconisées entrait ou non dans ses prévisions de marge financière espérée.

27. Si, ainsi que le soutient [N] & Broad, la jurisprudence admet le fait que la réalisation de fondations spéciales, impliquée par la nature du sol, puisse bouleverser l’économie du projet envisagé par le bénéficiaire d’une promesse de vente, encore faut-il que cette hypothèse, ou du moins ses modalités, ait été envisagée dans la promesse de vente et ce, afin que le promettant puisse en contrôler par lui-même la survenance sans que celle-ci ne dépende que de l’appréciation de la société bénéficiaire.

28. Tel n’est pas le cas d’espèce dans lequel la clause litigieuse se contente de mentionner une « compatibilité technique et économique » sans aucune précision des modalités de cette compatibilité attendue – le renvoi à une étude de sol ou à des analyses diverses étant insuffisant à en tenir lieu – sa réalisation dépendant en réalité de la seule volonté de [N] & Broad et non de facteurs extérieurs et objectifs permettant un contrôle judiciaire.

29. L’étude de sol telle qu’elle a été diligentée du 3 au 5 avril 2019 et rédigée dans un rapport du 19 avril 2019 ne saurait en effet pallier cette carence dans la mesure où elle n’a pas été réalisée au contradictoire des promettants, ayant été conduite sur les seules instructions de la société bénéficiaire qui l’a seule commanditée, supervisée et payée.

30. Surabondamment, ainsi que pertinemment relevé par le premier juge, [N] & Broad, qui n’a produit qu’une analyse du seul surcoût financier lié aux fondations spéciales et au terrassement avec cuvelage, n’a fourni aucun élément de nature à justifier de la perte de la viabilité économique du projet, laquelle aurait dû être démontrée au regard des coûts totaux dudit projet et des marges bénéficiaires attendues, ce que l’appelante n’a pas souhaité dévoiler.

31. Sous le bénéfice de ces observations, la condition suspensive du permis de construire étant réputée accomplie tandis que celle liée à la compatibilité technique et économique étant déclarée nulle, le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé que [N] & Broad ne pouvait se prévaloir de cette dernière condition pour se prétendre libérée de son engagement et, faisant application de la clause d’indemnité d’immobilisation, l’a condamnée à payer aux consorts [C] la somme de 60.000 € à ce titre.

2) Sur les dépens et les frais irrépétibles

32. Succombant, [N] et Broad supportera les dépens d’appel.

33. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

34. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner [N] et Broad à payer aux consorts [C] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

35. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de [N] & Broad de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 15 septembre 2022,

Y ajoutant,

Condamne la SARL [N] & Broad [Localité 14] aux dépens d’appel,

Condamne la SARL [N] & Broad [Localité 14] à payer à M. [K] [C] et Mme [E] [C] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE