4ème Chambre

ARRÊT N° 156

N° RG 24/05520

N° Portalis DBVL-V-B7I-VH7U

(Réf 1ère instance : 24/00263)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence, désignée par ordonnance rendue par le premier président rendue le 24 février 2025

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er Avril 2025, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [Z] [N]

née le 12 Septembre 1966 à [Localité 5]

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean-Pierre VANDAMME de la SCP VANDAMME JEAN-PIERRE, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉ :

Maître [V] [D]

Notaire associé de la SCP [D] GIRAUD & ASSOCIES

étude notariale ayant son siège [Adresse 1]

Représenté par M^e Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 13 mars 2020, Mme [J] [C] et M. [F] [C] et Mme [Z] [N] ont conclu avec le concours de la société NB Immobilier la vente du lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 2] composé d’un appartement avec une terrasse avec abri ainsi qu’une terrasse sous comble, sous condition suspensive d’obtention du crédit.

Suivant procès-verbal en date du 28 mai 2020, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a procédé, à la demande de M. et Mme [C], à la création des lots n°4 et 5, correspondant à la terrasse et au patio, issus des parties communes générales au premier étage de l’immeuble.

Par acte authentique du 5 juin 2020, en l’étude de Me [B] [X] [I] avec la participation de Me [V] [D], assistant l’acquéreur, les parties ont réitéré la vente du lot n°3 au prix de 425 000 euros. Le même jour, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a vendu à Mme [N] les lots n°4 et 5 de la copropriété au prix de 1 euro.

Ayant observé l’apparition de fissures sur sa terrasse et dans son appartement, Mme [Z] [N] a mandaté la société Socotec, expert amiable, qui, le 20 juin 2023, a établi un rapport concluant à un risque d’effondrement de la terrasse et à la nécessité de réparations structurelles.

Le 28 septembre 2023, le cabinet Guillaume Beaufort Architectes a estimé illégale la construction de la terrasse et a conclu à l’existence de nombreux désordres constructifs.

Par actes des 17, 21 et 24 mai 2024, Mme [Z] [N] a assigné M. et Mme [C], la société NB Immobilier, Me [B] [X] [I], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], et Me [V] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en expertise.

Par ordonnance en date du 10 septembre 2024, le juge des référés a :

— mis hors de cause M. [V] [D],

— ordonné une mesure d’expertise au contradictoire des autres défendeurs,

— désigné pour y procéder : M. [A] [K], expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de Rennes, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— dresser la liste des intervenants à l’opération et établir la chronologie des opérations de construction ;

— relever et décrire, s’ils existent, les désordres affectant l’ouvrage litigieux énumérés par l’assignation du demandeur ;

— dire si la construction nécessitait un permis de construire et/ou tout autre autorisation administrative, notamment de la part de l’Architecte des bâtiments de France ;

— dire, pour chaque désordre relevé, s’il provient :

— d’une non conformité aux documents contractuels, en spécifiant le document contractuel concerné,

— d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en 'uvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées,

— d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage ;

— détailler l’origine, les causes et l’étendue de chaque désordre, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur la connaissance que M. et Mme [C] pouvaient avoir des désordres litigieux au moment de la vente ;

— indiquer les conséquences de chacun des désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination;

— dire si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

— dire si ces désordres diminuent l’usage de l’ouvrage et si oui, dans quelles proportions;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier à chaque désordre;

— évaluer le coût des travaux permettant de rendre l’ouvrage conforme aux dispositions contractuelles et à sa destination à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, et en préciser la durée approximative ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et notamment donner au tribunal toute indication permettant de dater la réception des travaux;

— rappelé que le technicien, s’il n’est pas inscrit sur une liste d’experts judiciaires, préalablement à sa mission, devra prêter serment par écrit : 'd’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience',

— dit que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique,

— invité l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 3],

— dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre par les parties, et en tant que de besoin par la mairie du [Localité 4] et par l’Architecte des bâtiments de France, toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 2] au [Localité 4], et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder aux dites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

— dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d''uvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas,

l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

— fixé à la somme de 2 000 euros la provision pour frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [Z] [N] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 10 novembre 2024 au plus tard,

— dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans un délai d’un an à compter de sa saisine par le greffe de la juridiction, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure,

— dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

— enjoint à M. [F] [C] et/ou à Mme [J] [T] épouse [C] et/ou au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] au [Localité 4] de communiquer à Mme [Z] [N] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance les contrats relatifs à l’opération de construction de la terrasse, la déclaration d’ouverture de chantier, le procès-verbal de réception, le justificatif d’envoi à l’assureur dudit procès-verbal et les annexes AT2 et AT3 de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux,

— dit que les dépens resteront provisoirement à la charge de Mme [Z] [N],

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Mme [Z] [N] a interjeté appel de cette décision le 7 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2025, Mme [Z] [N] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a mis hors de cause Maître [V] [D],

— mettre en la cause Maître [V] [D],

— juger que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de Maître [V] [D],

— condamner Maître [V] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] conteste la mise hors de cause de Me [D]. Elle expose qu’elle a missionné le notaire par lettre du 20 avril 2020 pour la signature de l’acte de vente garantissant le transfert du droit de propriété et la recherche et l’analyse juridique des biens et personnes postérieurement à la signature du compromis qui inclut dans le lot vendu la terrasse et le patio. Elle soutient que c’est lui qui lui a transmis le procès-verbal du 28 mai 2020 créant les lots n°4 et 5, qu’il est intervenu dans la vente de ces lots même si son nom n’apparait pas dans l’acte de vente du 5 juin 2020 et que ces trois lots (3,4 et 5) sont indissociables. Elle fait valoir que le notaire aurait dû s’interroger sur l’existence d’un permis de construire.

Dans ses dernières écritures du 18 février 2025, Maître [V] [D] demande à la cour de :

— confirmer intégralement l’ordonnance rendue,

En conséquence,

— ordonner sa mise hors de cause,

Subsidiairement, juger qu’il fait valoir toutes protestations et réserves d’usage s’agissant de la demande d’expertise judiciaire si celle-ci devait être ordonnée à son contradictoire,

— juger que les frais d’expertise judiciaire seront avancés par la demanderesse,

— réserver les dépens.

Il fait valoir qu’il ne pouvait connaître l’état de la terrasse et des dalles de verre ne s’étant jamais rendu dans l’immeuble vendu.

MOTIFS

L’expertise ordonnée par le juge des référés a pour objet d’analyser les désordres, leurs causes techniques et les travaux réparatoires.

Me [D] est notaire et la recherche de sa responsabilité pour manquements à son devoir de conseil est une question de droit qui ne relève pas de l’expertise.

Ainsi s’il n’y a pas lieu à ce stade de prononcer sa mise hors de cause, il n’existe pas d’intérêt légitime à ce qu’il participe aux opérations d’expertise.

L’ordonnance sera infirmée dans cette limite.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Les parties succombant toutes deux en appel, chacune gardera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause Maître [V] [D],

Statuant à nouveau dans cette limite,

Déboute Me [V] [D] de sa demande tendant à être mis hors de cause,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,