5ème Chambre

ARRÊT N°131

N° RG 23/01475 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TSRF

(Réf 1ère instance : 22/02355)

Mme [C] [N]

M. [Q] [S]

C/

E.P.I.C. TERRES D’ARMOR HABITAT [Localité 1] ET HABITAT OPH

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bellenger ( + 2 afm)

M^e Gourgand

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Philippe LE BOUDEC, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2026, devant Monsieur Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 mai 2026 sur prorogation du 29 Avril 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [C] [N]

née le 29 avril 1951 à [Localité 2], de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/2130 du 23/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [Q] [S]

né le 27 Août 1970 à [Localité 2], de nationalité française, en invalidité

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/2129 du 23/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentés par M^e Emilie BELLENGER, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

E.P.I.C. TERRES D’ARMOR HABITAT TERRE ET HABITAT OPH, immatriculée au rcs de [Localité 5] sous le n°272 200 015, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Katell GOURGAND, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 15 juillet 2011, l’office public de l’habitat (OPH) Terre et Baie Habitat de [Localité 7] Agglomération, devenu l’OPH Terres d’Armor Habitat au 1er janvier 2022, a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [S] et à sa mère Mme [C] [N] pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le 17 janvier 2021, Terres d’Armor Habitat a été destinataire d’une pétition signée par cinq locataires de l’immeuble dénonçant de nombreuses nuisances en provenance de leurs voisins, M. [S] et Mme [N], qui seraient à l’origine d’agressions, d’insultes, de menaces, de crachats, de cris, de coups portés sur leurs balcons ainsi que sur les murs et les portes.

Deux jours avant la pétition M. [S] aurait agressé verbalement une locataire qui se déplace en fauteuil roulant et qui a perdu l’usage de la parole. Il aurait également menacé un voisin avec une hache. Des plaintes ont été déposées au commissariat.

Compte tenu de la multiplication des plaintes, Terres d’Armor Habitat a par lettre du 20 juillet 2021 convoqué M. [S] et Mme [N] à un entretien fixé le 5 août 2021 en vue d’engager une démarche amiable. Les intéressés ne se sont pas présentés.

Terres d’Armor Habitat a été ensuite destinataire de plaintes faisant état d’agression physique le 15 août 2021, d’agressions verbales dans un lieu public le 22 août 2021 et de menaces de mort à l’encontre du fils d’une voisine le 14 septembre 2021.

Le 13 juin 2022, Terres d’Armor Habitat a réceptionné une nouvelle plainte déposée auprès du commissariat de police à [Localité 7].

Par jugement du 23 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— prononcé la résiliation du bail à la date du jugement pour non respect des obligations du contrat de location, notamment celle d’user paisiblement des lieux loués ;

— condamné solidairement M. [S] et Mme [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce à compter du jugement et jusqu’au départ du locataire ;

— dit qu’à défaut pour M. [S] et Mme [N] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à les quitter, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin était ;

— ordonné en tant que de besoin le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers leur appartenant et/ou garnissant les lieux, dans un garde meubles ou dans tout autre lieux aux frais de la locataire ;

— condamné in solidum M. [S] et Mme [N] à payer à Terres d’Armor Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Terres d’Armor Habitat de sa demande de réduction du délai ;

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit ;

— condamné in solidum M. [S] et Mme [N] aux entiers dépens.

Le 9 mars 2023, Mme [N] et M. [S] ont interjeté appel de cette décision, enregistré sous le numéro de RG 22/01475.

Le 8 juin 2023, ils ont procédé à une déclaration d’appel rectificative, enregistrée sous le numéro RG de 23/03272.

Par décision du 12 février 2023, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG 22/01475.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 9 juin 2023, M. [S] et Mme [N] demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement ;

en conséquence,

à titre principal,

— débouter Terres d’Armor Habitat de sa demande en résiliation de bail et de sa demande d’expulsion à leur encontre ;

à titre subsidiaire, en cas de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion,

— leur accorder les plus larges délais d’évacuation du bien et plus précisément un délai de 36 mois pour permettre un relogement dans les conditions de décences exigées par la loi ;

en tout état de cause,

— débouter Terres d’Armor Habitat de toutes ses demandes ;

— condamner Terres d’Armor Habitat à leur verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Terres d’Armor Habitat aux dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2029, Terres d’Armor Habitat demande à la cour d’appel de Rennes de :

— confirmer le jugement ;

— débouter M. [S] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner, solidairement, M. [S] et Mme [N] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] et Mme [N] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' Sur la résiliation judiciaire.

Pour prononcer la résiliation du bail d’habitation sur le fondement des articles 1729 du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a retenu que nonobstant les contestations de M. [S] et de Mme [N], les pièces produites établissaient les manquements de ces derniers au contrat, caractérisés par les troubles graves et renouvelés dont ils s’étaient rendus auteurs en dépit de plusieurs interventions des forces de l’ordre.

M. [S] et de Mme [N], pour conclure à l’infirmation du jugement, reprochent au premier juge d’avoir statué en ce sens sur la base de 'rumeurs et commérages plutôt que des faits directement constatés', affirment en substance qu’ils ont eux-mêmes été la cible de comportements violents ou déplacés de certains locataires voisins dont ils ont régulièrement alerté le bailleur, déplorent que dans un tel climat d’insécurité ce dernier ait choisi de mener son action contre eux et non contre les 'véritables personnes à l’origines (sic) des troubles du voisinage', font valoir que leurs voisins 'ont largement exagérés (sic) les troubles’ sonores qui leur sont reprochés, et enfin soutiennent que, en dehors de leurs réponses aux agressions qu’ils subissent, ils adoptent un comportement normal et respectueux de leur environnement.

Terres d’Armor Habitat, pour conclure à la confirmation du jugement, souligne l’absence de production par les appelants de pièce à l’appui de leur démarche de victimisation, rappelle que pas moins de sept locataires se sont plaints de leurs agissements, souligne qu’il ne s’agit pas de simples 'rumeurs et commérages’ mais bien de faits précis et récurrents listés dans ses conclusions avec renvoi aux nombreuses pièces produites, et déplore la persistance de comportements répréhensibles postérieurement au jugement du 23 janvier 2023 (plainte déposée par une voisine le 18 août 2023 suite à une agression physique et verbale).

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales':

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail';

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui, notamment, que le locataire est obligé (…) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 6-1 de cette loi dispose que, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1741 de ce code dispose que le contrat de louage se résout [notamment] par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, l’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que le locataire doit s’interdire de troubler la tranquillité du voisinage et que le bailleur a l’obligation d’agir pour faire cesser d’éventuels troubles, en ce compris en soumettant à l’appréciation du juge les manquements imputés au locataire afin de les voir sanctionnés, le cas échéant, par la résiliation du bail si leur gravité le justifie.

En outre, les conditions générales du bail stipulent notamment que :

— Le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens.

— Le règlement intérieur constitue l’un des éléments du contrat de location.

Le règlement intérieur, signé et annexé aux conditions particulières, stipule notamment que :

— Le locataire se doit d’utiliser paisiblement les lieux loués.

— La transmission des bruits étant un phénomène complexe, le locataire devra adopter son comportement à la situation particulière du lieu où il réside. (…) C’est pourquoi le locataire s’engage à s’assurer que son comportement et celui des autres occupants du logement ne produisent pas un volume sonore susceptible de causer une gêne pour son voisinage.

Sur ce, la cour, qui relève que strictement aucune pièce ne justifie des faits dont les appelants se prétendent victimes dans des affirmations qui en restent donc au stade d’allégations péremptoires, est en revanche en mesure de se convaincre, à la lecture des très nombreuses pièces produites par Terres d’Armor Habitat, que les intéressés se sont durablement inscrits depuis plusieurs années dans un comportement déviant voire violent à l’encontre de leur voisinage, dont non seulement ils perturbent gravement la tranquillité mais compromettent aussi la santé et la sécurité (insultes, menaces y compris de mort ou avec arme, crachats, éclats de voix y compris nocturnes, musique à fort volume, coups dans les murs et portes ou encore rambarde de balcon, fait d’uriner depuis le balcon ou devant la porte de voisins, jets de litière de chat ou de javel sur la terrasse d’un voisin, les débordements allant jusqu’à des violences physiques caractérisées par des jets d’objets et bousculades), étant relevé que ces faits ne sont pas l’oeuvre exclusive de M. [S], mais aussi celle de Mme [N] pour certains d’entre eux.

S’agissant des excès de M. [S], ils ne sont à l’évidence pas sans lien avec une intempérance alcoolique déplorée par plusieurs témoins.

Ni les diverses lettres de rappel du règlement intérieur et mise en demeure adressées aux appelants par le bailleur (1er février 2021, 25 octobre 2021), ni les démarches de médiation tentées par le bailleur et restées vaines faute pour M. [S] et de Mme [N] d’avoir voulu y participer (août 2021, septembre 2021, avril 2022), n’ont conduit les intéressés à amender leur comportement.

Il est notable que même le jugement de janvier 2023 et le risque d’expulsion qu’il contenait en cas de confirmation par la cour, n’ont pas dissuadé M. [S] de persister dans ses déviances, une voisine ayant eu à déposer plainte le 18 août 2023 suite à un fort coup d’épaule que ce dernier, alcoolisé, lui avait asséné ; faits postérieurs à la déclaration d’appel et en cela susceptibles de compter parmi les éléments déterminants de l’issue de l’instance, mais que les appelants n’entreprennent pas de contester dans leurs écritures et peuvent donc être tenus pour constants.

De par leur ampleur, s’agissant tant de leur gravité que de la longue période dans laquelle ils s’inscrivent, les faits commis par M. [S] et de Mme [N] sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, que le premier juge a en conséquence prononcée à bon droit.

De même qu’il a ordonné de manière parfaitement justifiée l’expulsion de M. [S] et de Mme [N].

Le jugement sera confirmé.

' Sur les modalités de l’expulsion.

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

En outre, le délai précité de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les appelants sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il ne leur a pas accordé un délai en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et demandent à la cour de leur octroyer un délai de trois ans s’ajoutant à celui de deux mois de l’article L. 412-1 du même code.

Terres d’Armor Habitat s’y oppose en invoquant la gravité de leurs manquements à leurs obligations contractuelles ainsi que leur persistance après le jugement déféré, l’absence de justification de leurs situations personnelles et financières, et enfin sa propre situation de bailleur, obligé en cette qualité de garantir aux autres locataires une jouissance paisible.

Sur ce, il convient tout d’abord d’observer qu’en l’absence de demande de délai présentée devant le premier juge, ce dernier n’a pas eu à statuer sur ce point. La cour ne saurait donc infirmer un chef de dispositif qui n’existe pas, la demande présentée en ce sens par les appelants ne pouvant dès lors pas être suivie. La cour peut en revanche ajouter au jugement en statuant sur cette demande.

Au-delà de la circonstance que depuis le 29 juillet 2023 l’article L. 412-4 limite à un an, et non plus trois ans, le délai susceptible d’être accordé, force est en toutes hypothèses de constater que M. [S] et Mme [N], qui ne justifient en aucune manière être des 'personnes éminemment vulnérables’ et se bornent à invoquer des avis d’imposition qui, en plus de n’être pas produits devant la cour en dépit de relances par le greffe, étaient en toutes hypothèses non probants car trop anciens, ont commis des manquements à leurs obligations qui, nuisant trop gravement à leur voisinage et à leur bailleur, les placent assurément hors du bénéfice des délais invoqués, l’expulsion méritant d’être mise en oeuvre au plus vite.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

' Sur l’indemnité d’occupation.

Si dans leur déclaration d’appel M. [S] et Mme [N] contestaient y compris la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et si dans le dispositif de leurs conclusions ils demandent à la cour d’infirmer le jugement, ce qui inclut implicitement ce chef de dispositif, en y ajoutant une demande tendant à voir l’OPH Terres d’Armor Habitat débouté de toutes ses demandes, en ce compris donc celle tendant à la confirmation de cette indemnité, il reste à constater que dans leur motivation les appelants ne développent strictement aucune argumentation pour contester le principe ou le montant de cette indemnité.

La condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation prononcée par le premier juge sera donc confirmée.

' Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance seront confirmées.

M. [S] et Mme [N], parties succombantes, seront condamnés aux dépens d’appel.

Etant précisé que cette condamnation ne sera pas prononcée in solidum, faute pour Terres d’Armor Habitat de l’avoir demandé pour les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [S] et Mme [N] seront en outre condamnés au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ici in solidum dès lors que Terres d’Armor Habitat l’a demandé.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Q] [S] et Mme [C] [N] de leur demande de délai ;

Condamne M. [Q] [S] et Mme [C] [N] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [Q] [S] et Mme [C] [N] à payer à l’office public de l’habitat (OPH) Terres d’Armor Habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier, La présidente,