1e chambre civile B

N° RG 22/04681

N° Portalis DBVL-V-B7G-S7GZ

(Réf 1ère instance : 20/00448)

Mme [E] [A] épouse [F]

M. [U] [F]

c/

Mme [O] [B]

M. [C] [X]

INTERVENANT VOLONTAIRE

Copie exécutoire délivrée

le : 27/05/2026

à :

M^e Berthelot

M^e Bourges

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 février 2026

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Madame [E] [A] épouse [F]

née le 2 janvier 1990 à [Localité 1] (MADAGASCAR)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [U] [F]

né le 19 juin 1985 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Jean-Marie BERTHELOT, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Madame [O] [B]

née le 31 août 1986 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Virginie SOLIGNAC de la SELARL SOLIGNAC VIRGINIE, plaidante, avocate au barreau de SAINT-MALO

Monsieur [C] [X]

INTERVENANT VOLONTAIRE

né le 6 mars 1992 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-Marie BERTHELOT, plaidant / postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte authentique du 15 janvier 2014, Mme [O] [B] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], cadastrée section B n° [Cadastre 1]. Cette maison est composée d’un rez-de-chaussée, d’un étage, d’un cellier garage, d’une cour au sud et d’un jardinet au nord.

2. Par acte authentique du 27 octobre 2017, Mme [E] [A] épouse [F] et M. [U] [F] (M. et Mme [F]) ont acquis une maison d’habitation située au [Adresse 4] à [Localité 7], anciennement [Localité 5], cadastrée sous la section B n° [Cadastre 2], ladite maison comprenant un jardin par lequel les propriétaires ne peuvent accéder que par l’intérieur de leur maison. Lors de leur acquisition, ils disposaient également d’un accès depuis la rue par une portion de terrain, objet du litige, située entre leur maison et celle de Mme [B].

3. Courant 2019, Mme [B] a réalisé des travaux de clôture tout autour de sa maison : elle a installé un portail ainsi qu’une clôture entre les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] qui, jusque-là, étaient séparées au niveau des jardins par un simple grillage avec des poteaux en béton.

4. L’édification de ce portail et de cette clôture empêche désormais M. et Mme [F] d’accéder à leur jardin depuis la rue. Par ailleurs, ils estiment qu’au niveau des jardins, la clôture installée par Mme [B] ne respecte pas la limite de propriété et empiète sur leur terrain.

5. Le 18 octobre 2019, un projet de bornage a été établi par la SCP Allain, géomètre-expert, à l’initiative des deux parties. Mme [B] a cependant rejeté ce plan de bornage qui aboutit selon elle a céder gratuitement à ses voisins une portion de l’assiette de la servitude de passage revendiquée par ailleurs.

6. Par acte du 20 février 2020, M. et Mme [F] ont fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins notamment de fixer la limite séparative entre les deux fonds en conformité avec les conclusions du projet de bornage établi par la SCP Allain et d’ordonner à Mme [B] de leur accorder un droit d’échelle aux fins de faire effectuer des travaux d’assainissement sur leur immeuble.

7. Dans le dernier état de leurs écritures, ils sollicitaient à titre principal, l’homologation du bornage établi par la SCP Allain et subsidiairement, la désignation d’un expert aux fins de déterminer la limite séparative des fonds. En tout état de cause, ils demandaient l’enlèvement de la clôture, le rétablissement de la servitude de passage, le tour d’échelle sur la propriété de Mme [B] pour réaliser leur assainissement ainsi que la réparation de leurs préjudices.

8. Par jugement du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a notamment :

— condamné Mme [B] à l’enlèvement de la clôture jouxtant le portail d’entrée afin de rétablir l’assiette de la servitude de passage du fonds de M. et Mme [F], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— débouté M. et Mme [F] de leurs demandes d’homologation du bornage et de désignation d’un expert aux fins de détermination de la ligne séparative entre les fonds,

— constaté que Mme [B] autorise M. et Mme [F] à user de leur droit d’échelle aux fins de faire effectuer les travaux d’assainissement nécessaires sur leur immeuble en laissant les entreprises mandatées par les demandeurs passer temporairement sur sa propriété, sous réserve d’être informée au moins un mois à l’avance de leur intervention et de l’engagement de l’entreprise de remettre les lieux en l’état,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

9. Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé, à la lecture de l’acte de vente signé le 15 janvier 2014 par Mme [B] que la servitude de passage alléguée par M. et Mme [F] était établie par un titre publié. Il a ensuite estimé que M. et Mme [F] ne pouvaient tout à la fois revendiquer la servitude de passage et la propriété du terrain d’assiette de celle-ci, cette contradiction justifiant de les débouter de leur demande de bornage. Il en conclut que le bornage établi par la Scp Allain, en ce qu’il attribue à M. et Mme [F] une portion de terrain sur laquelle le présent jugement leur reconnaît un droit de passage ne peut être homologué. Enfin, le tribunal a considéré que les parties étaient d’accord sur le tour d’échelle, de sorte qu’aucune astreinte n’est nécessaire et que les demandes indemnitaires réciproques n’étaient pas fondées.

10. Par déclaration au greffe du 21 juillet 2022, M. et Mme [F] ont interjeté appel de cette décision.

11. Par déclaration au greffe du 31 août 2022, Mme [B] a interjeté appel de cette décision.

12. Il s’en infère que tous les chefs du jugement sont déférés à la cour.

13. Par ordonnance du 31 janvier 2023, les deux appels ont été joints.

14. Par acte du 2 février 2023, M. et Mme [F] ont vendu le bien objet du présent litige à M. [C] [X].

15. Par conclusions du 17 mai 2023, M. [C] [X] est intervenu volontairement à l’instance.

PRÉTENTION DES PARTIES

16. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 17 mai 2023, M. et Mme [F] et M. [C] [X] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté M. et Mme [F] de leurs demandes d’homologation du bornage et de désignation d’un expert aux fins de détermination de la ligne séparative entre les fonds,

* constaté que Mme [B] autorise M. et Mme [F] à user de leur droit d’échelle,

* débouté M. et Mme [F] de leurs autres demandes,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires à celles des concluants,

— nommer tel expert aux fins qu’il détermine la ligne séparative entre les deux fonds, aux frais avancés par Mme [B],

— nondamner Mme [B] à permettre à M. [X] d’user de son droit d’échelle aux fins de faire effectuer les travaux d’assainissement nécessaires sur son immeuble en laissant passer les entreprises mandatées par M. [X] temporairement sur la propriété de Mme [B], sous astreinte de 150 € par jour de retard passé 24 heures après le premier jour prévu pour l’intervention des entreprises mandatées par M. [X],

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à M. et Mme [F],

— condamner Mme [B] à verser à M. et Mme [F] et à M. [X] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] aux entiers dépens d’appel et de première instance.

* * * * *

17. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe via RPVA le 21 juillet 2023, Mme [O] [B] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté M. et Mme [F] de leurs demandes d’homologation du bornage et de désignation d’un expert aux fins de détermination de la ligne séparative entre les fonds,

* constaté que Mme [B] autorise M. et Mme [F] à user de leur droit d’échelle,

* débouté M. et Mme [F] de leurs autres demandes,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné Mme [B] à l’enlèvement de la clôture jouxtant le portail d’entrée afin de rétablir l’assiette de la servitude de passage du fonds de M. et Mme [F], sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir,

* débouté Mme [B] de ses autres demandes,

* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la parcelle n° [Cadastre 1] appartenant à Mme [B] n’est nullement grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle n° [Cadastre 2] des consorts [F],

— dire et juger que les consorts [F] et [X] seront déboutés de toutes demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que les consorts [F] et [X] seront déboutés de leur demande d’expertise,

— dire et juger que Mme [B] sera autorisée à remettre sa clôture en l’état,

A titre subsidiaire, si un droit de passage était reconnu au profit de M. [X],

— définir l’assiette de ce passage dont la largeur ne saurait être supérieure à 0,75 m,

En tout état de cause,

— dire et juger que M. et Mme [F] et [X] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes,

— dire et juger que les consorts [F] et [X] seront condamnés à verser solidairement à verser à Mme [B] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts,

— dire et juger que les consorts [F] et [X] seront condamnés solidairement à verser à Mme [B] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les consorts [F] et [X] seront condamnés aux entiers dépens.

* * * * *

18. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

19. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

20. A titre liminaire, aux termes des articles 554 et 555 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance (…), ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.'

21. En l’espèce, par acte du 2 février 2023, M. et Mme [F] ont vendu le bien objet du présent litige à M. [C] [X]. Le litige a donc évolué depuis le jugement et le nouveau propriétaire a incontestablement intérêt à intervenir à l’instance. Il sera donné acte à M. [X] de son intervention volontaire à la présente procédure, au demeurant non contestée par Mme [B].

1°/ Sur la demande d’expertise visant à déterminer la ligne séparative entre les deux fonds

22. M. et Mme [F] et M. [X] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a refusé d’homologuer le rapport d’expertise mais ne formulent plus cette demande dans le dispositif de leurs conclusions d’appel. Au contraire, estimant que la limite de propriété ne se situe pas exactement là où le géomètre-expert l’a indiqué, ils sollicitent la désignation d’un expert aux fins de détermination de la limite séparative entre les fonds.

23. Ils exposent que la limite du fonds B n° [Cadastre 2], située au nord-ouest de leur fonds et jouxtant leur jardin, telle que déterminée par le géomètre-expert, n’est pas remise en cause, en ce qu’elle s’appuie sur l’ancienne clôture détruite par Mme [B] et démontre que l’implantation de la nouvelle clôture empiète sur leur propriété. En revanche, contrairement à ce qu’a retenu le géomètre-expert, ils estiment que la limite sud-ouest de leur propriété longe le mur pignon de leur maison, de sorte qu’ils ne revendiquent aucune bande de terre ni n’allèguent aucun empiétement sur l’assiette de la servitude, comme le soutient à tort Mme [B] et contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

24. Ils ajoutent que l’exception d’incompétence soulevée par Mme [B] au sujet de cette demande est irrecevable en application des articles 910-4 et 74 du code de procédure civile.

25. Mme [B] explique qu’une telle demande d’expertise constitue un bornage relevant de la compétence du tribunal de proximité et non du tribunal judiciaire et qu’elle ne vise qu’à revendiquer la propriété d’une partie de son fonds. Elle critique le projet de bornage amiable établi par la Scp Allain en ce qu’il entraînerait une cession de terrain gratuite à son détriment. Elle énonce que M. et Mme [F] et M. [X] ne peuvent à la fois demander une servitude de passage et revendiquer la propriété sur une même parcelle.

Réponse de la cour

a. Sur la compétence

26. L’article 954 du même code, dans sa version applicable en l’espèce, dispose dans son troisième alinéa que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

27. Mme [B] évoque l’incompétence du tribunal judiciaire au profit de la chambre de proximité pour statuer sur une demande de bornage dans le corps de ses écritures. Cependant, elle ne soulève pas d’exception d’incompétence dans le dispositif de ses dernières conclusions du 21 juillet 2023.

28. La cour n’est donc pas saisie de cette question et ne statuera pas sur ce point.

b. Sur la demande en bornage

29. Le premier juge a estimé que le bornage n’était pas nécessaire en ce que la servitude de passage était établie et que M. et Mme [F] ne pouvaient tout à la fois revendiquer la servitude de passage et la propriété du terrain d’assiette de celle-ci, ces demandes étant contradictoires.

30. Toutefois, la servitude de passage ne concerne que la partie avant des parcelles litigieuses en ce qu’elle sert justement à accéder au jardin, situé au nord, à l’arrière de la maison.

31. Il est observé que les parties sont en accord sur la limite divisoire à retenir entre les angles sud et nord-ouest du pignon de la maison [F]-[X], lesquels considèrent que 'la limite de propriété entre les deux fonds ne se situe pas exactement là où le géomètre-expert l’a fixée dans son projet de bornage. Plus précisément, le pignon Ouest de la maison appartenant à Monsieur et Mme [F] est situé sur la limite de propriété, créant ainsi une situation d’enclave pour l’accès à leur jardin. La limite de propriété se poursuit ensuite au nord à l’endroit même fixé par le géomètre-expert’ (voir schéma page 13 de leurs conclusions).

32. Les consorts [F]-[X] ne se revendiquent donc pas propriétaires d’un quelconque débord à l’ouest du mur pignon de leur maison, estimant seulement avoir un droit de passage sur cette bande de terre, rattachée à la propriété [B].

33. Mme [B] a refusé de signer le bornage amiable notamment en ce qu’il a retenu l’existence d’un débord à l’ouest, conduisant à rattacher le terrain d’assiette de la servitude de passage à la parcelle B n° [Cadastre 2]. Elle estime pour sa part que 'la limite séparative se situe dans le prolongement de leur maison d’habitation, rejoignant ensuite l’ancienne clôture.'

34. Il s’ensuit qu’à l’avant de la maison, il existe un accord des parties pour fixer la limite séparative de propriété au droit du mur pignon de la maison [F]-[X].

35. Le désaccord sur la limite de propriété et l’allégation d’empiétement ne concerne que l’arrière des maisons, au niveau de la séparation des jardins.

36. L’acte de propriété de M. et Mme [F] indique que 'le vendeur déclare que le bien vendu n’a, à sa connaissance, fait l’objet d’aucun plan de bornage en vue de la présente vente.'

37. Celui de Mme [B] n’en fait pas davantage mention, tout comme celui de M. [X].

38. Il ressort du projet de bornage amiable dressé par la Scp Allain (sur lequel les parties sont en désaccord) un léger empiétement de la clôture de Mme [B] sur la parcelle B n° [Cadastre 2], dans son emplacement actuel. Mme [B] a refusé de signer le procès-verbal de bornage amiable établi par la SCP Allain.

39. Avant l’édification de la clôture par Mme [B], les deux fonds étaient séparés par un grillage avec de simples poteaux en béton. C’est en 2019 que Mme [B] a fait poser une nouvelle clôture, selon elle, sur la ligne où se trouvaient l’ancien grillage et les poteaux. Il n’est pas contesté que cette dernière a ensuite déplacé sa clôture à plusieurs reprises, ce qui révèle une incertitude quant à la limite exacte de propriété à cet endroit.

40. Compte tenu de l’absence de bornage antérieur, de l’absence d’élément permettant d’établir avec certitude la limite divisoire et du désaccord persistant des parties sur ce point, il sera fait droit à la demande des consorts [F]-[X] de désignation d’un expert aux fins de fixer la ligne séparative entre le pignon nord-ouest de la maison [X]-[F] et le point 14 du projet de bornage amiable établi par la Scp Allain, selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

41. En définitive, les deux parties contestent le projet de bornage amiable (bien que les consorts [F]-[X] en demandent curieusement l’homologation), les frais d’expertise seront donc partagés par moitié entre M. [X] et Mme [B], qui ont tous deux égal intérêt à voir établir la limite séparative de leurs fonds.

2° Sur la servitude de passage

42. Mme [B] affirme que son titre de propriété ainsi que celui d’un auteur plus lointain ne font état d’aucune servitude de passage mais d’une simple tolérance qui n’était attachée qu’au voisin de l’époque et qui ne saurait se convertir en droit réel et perpétuel de passage. Elle ajoute qu’en l’absence de titre, d’état d’enclave ou de destination du père de famille, les consorts [F]-[X] ne peuvent se prévaloir d’aucune servitude.

43. M. et Mme [F] et M. [X] répliquent que l’acte de propriété de Mme [B] fait expressément mention, au paragraphe 'sur les servitudes', d’une servitude de passage, laquelle dure depuis des décennies ce qui démontre qu’il ne s’agit pas d’une simple tolérance temporaire. La mention de cette servitude figure également dans l’acte du 30 avril 1999 (vente [L]/ [G]). Ils rappellent que ce passage leur est primordial et n’est pas qu’un confort pour eux.

Réponse de la cour

44. L’article 647 du code civil dispose que 'tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.'

45. L’article 686 du même code dispose dans son premier alinéa qu''il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.'

46. Il résulte de cette disposition qu’une servitude, en tant que droit réel, est le service accordé de manière perpétuelle par un fonds (fonds servant), au bénéfice d’un autre fonds (fonds dominant) . Elle se distingue ainsi d’une simple tolérance accordée de manière temporaire à une personne déterminée.

47. L’article 691 du même code dispose dans son premier alinéa que 'les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.'

48. L’article 701 du même code dispose que 'le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

49. 'Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.'

50. Sur le fondement de ces dispositions et du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, il est admis que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété, si elles font l’objet de la publicité foncière ou s’il est établi qu’ils en connaissaient l’existence au moment de l’acquisition (Civ. 3ème, 16 sept 2009, n° 08-16.499).

51. Il est également jugé que lorsque l’acte constitutif du titre de la servitude n’est pas suffisamment précis, il peut être suppléé par témoins ou présomptions dès lors qu’il existe un commencement de preuve par écrit (Civ. 1ère, 17 juillet 1965).

52. Il est admis que si le propriétaire d’un fonds supportant une servitude de passage conserve le droit de se clore, il ne doit rien entreprendre qui puisse diminuer l’usage de la servitude ou la rendre moins commode, l’appréciation des circonstances modificatives de cet usage relevant des pouvoirs souverains des juges du fond (Civ. 3ème, 21 nov. 1969, n° 68-13.440).

53. Si la sanction d’un droit réel transgressé est en principe la démolition, cette sanction peut être écartée, dans le cas où une construction empiète non sur la propriété voisine mais sur une servitude de passage, si la démolition constitue une sanction disproportionnée (Civ. 3ème, 19 décembre 2019, n° 18-25.113).

a. Sur l’existence d’une servitude de passage

54. En l’espèce l’acte de propriété de Mme [B] du 15 janvier 2014 mentionne expressément, dans le paragraphe intitulé 'sur les servitudes', un 'rappel de servitude’ figurant dans l’acte de vente reçu les 29 septembre et 8 octobre 2008 par Maître [Q] [W], littéralement reproduit :

'Suivant acte reçu par Maître [W], notaire à [Localité 5], le 30 avril 1999, dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 2] le 10 mai 1999, volume 1999P, n° 2797, il a été déclaré ce qui suit littéralement rapporté :

Déclaration du vendeur sur les passages :

'Le vendeur déclare que le voisin Est passe à l’Est de la propriété (présentement vendue) pour accéder à son jardin situé au Nord (section B, n°[Cadastre 2]).'

55. Un droit de passage figure ainsi dans le titre de propriété de Mme [B] où il est expressément qualifié de servitude.

56. La clause vise certes le 'voisin Est’ mais sans préciser aucun nom. Le 'voisin Est’ est au contraire désigné au travers des références cadastrales de la parcelle : section B n° [Cadastre 2].

57. La clause emploie également le terme 'passe’ et non 'est autorisé à passer', cette rédaction suggérant une servitude en ce qu’elle est rédigée comme une contrainte pour le fonds servant et non une simple faculté pour son propriétaire, est évocatrice d’une clause de servitude.

58. Surtout, ce droit de passage figure non seulement dans le titre de Mme [B], mais également dans les actes de ses auteurs, notamment ceux du 30 avril 1999 et des 29 septembre 2008 et 8 octobre 2008. Cette réitération de la clause au gré des ventes de la parcelle B n° [Cadastre 1] démontre qu’il s’agit d’un assujettissement perpétuel de ce fonds au profit du fonds voisin, sans égard aux personnes.

59. Il importe peu qu’aucune mention de ce droit de passage ne figure dans le titre de M. et Mme [F] dès lors qu’il est rappelé dans les actes de propriété relatifs au fonds servant, grevé du droit de passage.

60. Enfin, cette servitude a été publiée au service de la publicité foncière, ce qui ne serait évidemment pas le cas d’une simple tolérance entre voisins.

61. Il résulte de tous ces éléments que c’est contre l’évidence que Mme [B] continue de contester l’existence d’une servitude de passage grevant son fonds au profit du fonds voisin, en plaidant l’existence d’une simple tolérance de passage.

62. Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’en l’espèce, le fonds B n° [Cadastre 2] n’est pas enclavé. Le seul fait d’avoir accès au jardin situé à l’arrière de la maison par l’intérieur du bâti n’étant pas de nature à caractériser un enclavement. Il s’ensuit que l’argumentation de Mme [B] sur l’absence d’enclave est ici totalement inopérante, s’agissant d’une servitude conventionnelle, établie par titre et qui n’a pas été instituée en raison d’une situation d’enclave.

63. En conséquence, le fonds de Mme [B] cadastré B n° [Cadastre 1] est grevé d’une servitude de passage située à l’est de sa propriété au profit du fonds aujourd’hui propriété de M. [X] cadastré B n°[Cadastre 2].

b. Sur l’assiette de la servitude de passage

64. Les consorts [F] et M. [X] ne précisent pas l’assiette de cette servitude de passage pas plus que les titres produits par les parties.

65. La servitude a cependant été instituée 'pour accéder à son jardin', ce qui sous-tend un passage en vue de permettre l’entretien de celui-ci, finalité que confirme l’attestation de M. [K].

66. Les consorts [F]-[X] revendiquent d’ailleurs la servitude pour leur permettre de sortir leur poubelle et d’évacuer leurs déchets végétaux, de sorte qu’ils ne contestent pas que c’est une servitude dite de 'brouette’ qui leur a été consentie.

67. Mme [B] conclut subsidiairement que si un droit de passage était reconnu au profit du fonds B n° [Cadastre 2], l’assiette de celui-ci ne saurait être supérieure à une largeur de 0,75 m, ce qui est en cohérence avec une servitude 'de brouette'.

68. Les consorts [F]-[X] ne se prononcent pas sur l’assiette de la servitude si ce n’est que sur le schéma figurant en page 13 de leurs conclusions, ces derniers estiment manifestement qu’un passage d’une largeur de 0,75 m serait suffisant pour accéder à leur jardin.

69. Il s’en infère qu’à l’instar de la limite séparative des fonds sur laquelle les parties ne sont pas en désaccord à cet endroit, il existe un consensus sur la fixation de l’assiette de la servitude de passage à une largeur de 0,75 m.

70. La servitude de passage s’exercera donc sur une bande de terre de 0,75 m de large depuis la limite séparative des fonds, c’est à dire depuis le mur pignon ouest de la maison [F]-[X], sauf au niveau de la rue, où il convient de tenir compte de la présence du poteau électrique (qui bloquerait alors le passage). A cet endroit, la bande de 0,75 m sera déportée à l’ouest du poteau électrique pour revenir ensuite le long du mur pignon de la maison.

71. La cour, sans qu’il soit besoin d’une expertise, fixe donc l’assiette de la servitude de passage selon les modalités précitées, ce dont le plan le bornage judiciaire devra rendre compte.

c. Sur la demande de démolition des ouvrages entravant le passage

72. Il n’est pas contesté que courant 2019, Mme [B] a installé un portail et une clôture obstruant l’accès à l’est de son fonds.

73. Il ressort des photographies produites par M. et Mme [F] et M. [X] que ce portail et cette clôture empêchent désormais tout passage à l’est de la propriété de Mme [B].

74. En édifiant ce portail et cette clôture, cette dernière a rendu impossible l’exercice de la servitude. Elle ne justifie d’aucune solution alternative à la démolition de ces aménagements. Il s’en infère que seul son enlèvement permet de rétablir l’assiette de la servitude.

75. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné à Mme [B] l’enlèvement des aménagements réalisés afin de rétablir l’assiette de la servitude de passage du fonds B n° [Cadastre 2], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement étant observé que ce jugement était assorti de l’exécution provisoire de droit et que Mme [B] n’a pas saisi le premier président de la cour pour solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire.

3°/ Sur la servitude de tour d’échelle

76. M. et Mme [F] et M. [X] demandent à ce que Mme [B] soit condamnée à laisser M. [X] (ou son entrepreneur) pénétrer sur son fonds aux fins de faire effectuer les travaux d’assainissement imposés par le Spanc. Ils expliquent que le jugement, en ce qu’il se contente de constater l’accord de Mme [B], ne présente pas de garanties suffisantes, dès lors que celle-ci a opposé plusieurs refus aux professionnels intervenants.

77. Mme [B] réplique ne pas s’opposer à l’établissement d’un tour d’échelle sur son fonds sous condition que sa clôture et son terrain ne soient pas endommagés, d’être informée au moins un mois à l’avance et que l’entreprise remette ensuite les lieux en l’état.

Réponse de la cour

78. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

79. Il en ressort que, la propriété étant absolue, il est en principe parfaitement possible pour un propriétaire de s’opposer au passage d’un tiers sur sa propriété, sauf abus.

80. Le tour d’échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d’accès temporaire et limité d’un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible d’effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d’en assurer la finition (Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n° 06-18.915).

81. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d’une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d’autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.

82. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives :

— la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée,

— il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d’un coût plus onéreux,

— les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation.

83. Le propriétaire du fonds voisin, qu’il ait autorisé l’accès ou qu’il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant, d’une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d’autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.

84. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d’une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisation ainsi que la durée prévisionnelle des travaux.

85. C’est à celui qui demande le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle de démontrer que les travaux sont indispensables et ne peuvent être effectués sans passer chez autrui.

86. En l’espèce Mme [B] ne s’oppose pas à ce que M. [X] use de son droit de tour d’échelle pour la réalisation des travaux d’assainissement nécessaires. Elle demande simplement à être informée au moins un mois avant l’intervention des professionnels et que ces derniers s’engagent à remettre les lieux en l’état

87. Par courrier du 26 avril 2019, la société Icône paysage, mandatée par M. et Mme [F] pour réaliser les travaux d’assainissement, s’est engagée à remonter la clôture de Mme [B] une fois les travaux terminés.

88. M. et Mme [F] et M. [X] soutiennent que la condamnation sous astreinte de Mme [B] à les laisser occuper temporairement son terrain est nécessaire car la simple constatation de son accord ne leur apporte aucune garantie.

89. Ils expliquent que lorsque la société Icône paysage a sollicité son autorisation écrite pour leur permettre de passer par son terrain, Mme [B] aurait refusé.

90. Celle-ci conteste le refus en expliquant que le document que M. et Mme [F] ont tenté de lui faire signer ne concernait pas l’exercice d’un droit d’échelle mais une cession de terrain.

91. Quoi qu’il en soit, M. et Mme [F] et M. [X] n’apportent aucune preuve du refus allégué de Mme [B].

92. En effet, ils se contentent de produire un courrier de la société Icône paysage, aux termes duquel celle-ci s’engage simplement à remettre en l’état la clôture de Mme [B] à la fin des travaux. Rien n’est indiqué concernant un refus de sa part.

93. Afin cependant d’éviter toute difficulté d’exécution, le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté que Mme [B] autorise M. et Mme [F] à user de leur droit d’échelle.

94. Statuant à nouveau, la cour constate l’accord de Mme [B] pour autoriser le(s) propriétaire(s) de la parcelle B n° [Cadastre 2] ou toute entreprise mandatée par leurs (ses) soins à pénétrer et à occuper temporairement son fonds pour une durée strictement nécessaire aux travaux d’assainissement à réaliser.

95. Mme [B] devra être avisée un mois à l’avance de la date d’intervention par lettre recommandée avec accusé de réception. Un état des lieux devra être diligenté aux frais de M. [X] avant les travaux d’assainissement et après les travaux de remise en état. L’entreprise intervenante doit s’engager par écrit à remettre les lieux en l’état à l’issue de son intervention.

96. Compte tenu des développements qui précèdent, le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.

4°/ Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [F] à l’encontre de Mme [B]

97. M. et Mme [F] et M. [X] estiment que Mme [B] a engagé sa responsabilité au regard de l’empiétement sur leur terrain et de l’entrave à l’usage de la servitude les empêchant d’avoir accès à leur jardin, ce qui les a obligés à dégager les gravas laissés par Mme [B] dans leur jardin après le déplacement de sa clôture, en passant par l’intérieur de leur maison. Ils exposent également qu’en raison de l’impossibilité de mettre en conformité leur système d’assainissement et du conflit de voisinage, ils ont été contraints de déménager pour ne pas compromettre leur projet d’adoption.

98. Mme [B] rétorque qu’elle n’a commis aucun empiétement ni aucune faute susceptible de voir engager sa responsabilité. Elle ajoute que M. et Mme [F] ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice de jouissance du fait que leur profession (blogueurs de voyage) les amène à être très régulièrement en déplacement et que l’actuel propriétaire loue la maison (location de courte durée) sans difficulté, de sorte que la maison n’a jamais été inhabitable comme le suggèrent à tort M. et Mme [F].

Réponse de la cour

99. Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

100. L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration :

— d’une faute caractérisée comme la violation d’une prescription légale ou le manquement au devoir général de prudence ou de diligence,

— d’un préjudice, défini comme toute atteinte d’un intérêt licite, patrimonial ou extra patrimonial, personnel, actuel, direct et certain,

— d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice.

101. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

102. Il est admis que 'l’empiétement sur la propriété d’autrui suffit seul à caractériser la faute’ (Civ. 3ème, 10 nov. 1992, n°90-19.944).

103. En l’espèce, M. et Mme [F] se plaignent en premier lieu de l’empiétement sur la partie arrière de leur terrai, résultant de l’édification par Mme [B] de sa clôture.

104. Il est observé que la demande de condamnation à des dommages et intérêts est formée au seul bénéfice de M. et Mme [F], à l’exclusion de M. [X], l’actuel propriétaire des lieux.

105. En tout état de cause, dans la mesure où un expert a été désigné aux fins de bornage, il convient de surseoir à statuer sur cette demande, la réalité de l’empiétement ne pouvant être établie tant que les limites de propriété ne sont pas connues.

106. M. et Mme [F] sollicitent en second lieu la réparation du trouble de jouissance résultant de l’entrave à la servitude de passage.

107. Mme [B] réplique qu’en tant que blogueurs de voyages, M. et Mme [F] se trouvaient très régulièrement en déplacement professionnel et que par ailleurs, ils ont pu vendre leur maison ce qui démontrerait l’absence de trouble.

108. Les aménagements édifiés par Mme [B] l’ont été en violation de la servitude de passage, ce qui constitue en soi une atteinte à la propriété de M. et Mme [F], qui se sont ainsi vus restreints dans la jouissance de leur fonds. Il est par ailleurs observé que l’acte de vente conclu entre les consorts [F] et M. [X] mentionne l’existence de cette procédure, qui si elle n’a manifestement pas empêché la vente, a néanmoins nécessairement pesé dans la négociation du prix.

109. En revanche, M. et Mme [F] et M. [X] n’établissent aucun lien de causalité direct et certain entre la procédure en cours et leur déménagement, et encore moins l’incidence sur la procédure d’adoption dans laquelle ils étaient engagés.

110. En toutes hypothèses, dans la mesure où M. et Mme [F] forment une seule demande de dommage et intérêts, 'toutes causes de préjudice confondues', il sera sursis à statuer pour le tout, dans l’attente du bornage.

5°/ Sur demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] à l’encontre de M. et Mme [F]

111. Mme [B] indique que son locataire a dû se séparer de son chien en raison des passages incessants de M. et Mme [F] et qu’elle n’a pu procéder à des travaux d’embellissement à cause de la procédure en cours. Elle ajoute que des eaux pluviales provenant du fonds voisin engendrent des inondations sur son terrain qui l’ont contrainte à réaliser des travaux de drainage.

112. M. et Mme [F] et M. [X] ne concluent pas sur cette question.

Réponse de la cour

113. Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

114. L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration :

— d’une faute caractérisée comme la violation d’une prescription légale ou le manquement au devoir général de prudence ou de diligence,

— d’un préjudice, défini comme toute atteinte d’un intérêt licite, patrimonial ou extra patrimonial, personnel, actuel, direct et certain,

— d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice.

115. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

116. En l’espèce, outre que Mme [B] ne justifie pas de la réalité des passages incessants de M. et Mme [F] (allégation qui au demeurant, est en totale contradiction avec l’affirmation précédente selon laquelle ils n’étaient que très peu présents à leur domicile au regard de leur activité professionnelle), le préjudice qu’elle invoque concernant le chien de son locataire ne lui est pas personnel et le lien de causalité avec les agissements supposés de M. et Mme [F] est incertain.

117. Concernant les travaux d’embellissement, elle ne justifie d’aucun élément démontrant la réalité des travaux envisagés et en encore moins le lien de causalité qui existerait entre la présente procédure et l’impossibilité de les réaliser.

118. Il est de même concernant le déversement des eaux pluviales dont la réalité et l’imputabilité au fonds voisin restent à démontrer.

119. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] de ses demandes indemnitaires.

6°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

120. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

121. Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, les dépens en ce compris les frais avancés de l’expertise seront partagés pour moitié entre les Mme [B] d’une part et les consorts [F]-[X] d’autre part.

122. L’équité commande à la cour de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les parties seront donc déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Donne acte à M. [C] [X] de son intervention volontaire à la présente instance,

Infirme le jugement, seulement en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [F] de leur demande de nomination d’un expert aux fins de délimitation de la limite séparative de propriété,

— constaté que Mme [B] autorise M. et Mme [F] à user de leur droit d’échelle aux fins de faire effectuer les travaux d’assainissement nécessaires sur leur immeuble en laissant les entreprises mandatées par les demandeurs passer temporairement sur sa propriété sous réserve que Mme [B] soit informée au moins un mois à l’avance de leur intervention et de l’engagement de l’entreprise de remettre les lieux en l’état,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Précise que le fonds de Mme [O] [B] cadastré B n° [Cadastre 1] est grevé d’une servitude de passage située à l’Est de sa propriété au profit du fonds aujourd’hui propriété de M. [C] [X] cadastré B n° [Cadastre 2],

Constate l’accord des parties sur la limite divisoire à retenir entre les angles Sud et Nord Ouest du pignon de la maison [F]-[X], la limite divisoire se situant au droit du dit pignon,

Fixe l’assiette de la servitude de passage à une largeur de 0,75 m depuis le mur pignon ouest de la maison [F]-[X], sauf au niveau de la rue, où pour tenir compte de la présence du poteau éléctrique, la bande de 0,75 m sera déportée à l’ouest du poteau électrique pour revenir ensuite le long du mur pignon de la maison,

Avant dire droit sur l’empiétement du fait de Mme [B] et la demande indemnitaire,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

Mme [P] [J]

Expert judiciaire

[Adresse 5]

[Localité 8]

[Courriel 1],

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], cadastrée section B n°[Cadastre 1] et B n°[Cadastre 2], en présence des parties dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et assistées, le cas échéant, de leurs conseils avisés,

— visiter les parcelles, les décrire,

— se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission,

— rechercher notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant, si besoin est, au mesurage et arpentage des fonds, la ligne séparative entre les parcelles B n°[Cadastre 1] et B n°[Cadastre 2], plus précisément entre le pignon nord-ouest de la maison [X]-[F] et le point 14 du projet de bornage amiable établi par la Scp Allain,

— prendre en compte, dans le cadre du bornage, l’accord des parties pour fixer la limite divisoire entre les angles sud-ouest et nord-ouest du pignon de la maison [F]-[X], au droit du dit pignon et pour voir fixer l’assiette de la servitude de passage à une largeur de 0,75 m depuis le mur pignon Ouest de la maison [F]-[X],

— dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale et celle qu’il propose,

— fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant à la cour d’apprécier l’existence ou non d’un empiétement,

— donner son avis sur les préjudices pouvant résulter des empiétements constatés,

— de manière générale, entendre tous sachants, procéder à toutes investigations et donner tous éléments techniques et de fait utiles à la solution du litige,

— communiquer un pré-rapport contenant les avis des sapiteurs éventuellement recueillis, les parties disposant d’un délai de six semaines pour présenter leurs observations auxquelles il sera répondu par l’expert judiciaire et, passé ce délai, répondre à leurs éventuelles observations écrites dans son rapport définitif,

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,

Dit que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise,

Dit que s’il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit que ce magistrat sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert et qu’il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise à la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés pour 2.500 € par M. [U] [F], Madame [E] [A] épouse [F] et M. [C] [X] d’une part et pour 2.500 € par Mme [O] [B] d’autre part qui devront consigner à cet effet cette somme à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Rennes avant l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation, dans le délai imparti, de la totalité de la somme de 5.000 € ci-dessus fixée, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de caducité,

Dit que l’expert désigné déposera son rapport définitif au greffe de la 1ère chambre civile section B de la cour d’appel de Rennes accompagné de toutes les pièces complémentaires dans le délai de SIX MOIS suivant la consignation sauf prorogation accordée et en adressera copie aux parties,

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original,

Confie au président de la première chambre civile section B de la cour ou tout autre magistrat de cette chambre, le contrôle de cette expertise,

Sursoit à statuer en attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire sur l’empiétement et la responsabilité délictuelle de Mme [B],

Constate l’accord de Mme [B] pour autoriser le(s) propriétaire(s) de la parcelle B n°[Cadastre 2] ou toute entreprise mandatée par leurs (ses) soins à pénétrer et à occuper temporairement son fonds pour une durée strictement nécessaire aux travaux d’assainissement à réaliser,

Dit que Mme [B] devra être avisée un mois à l’avance de la date d’intervention par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’un état des lieux devra être diligenté aux frais de M. [X] avant les travaux d’assainissement et après les travaux de remise en état et que l’entreprise intervenante doit s’engager par écrit à remettre les lieux en l’état à l’issue de son intervention,

Confirme le jugement pour le surplus,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura personnellement exposés,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute en conséquence les parties de leur demande de ce chef.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.