COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 18 Janvier 2023

N° RG 21/01203 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FTNJ

VTD

Arrêt rendu le dix huit Janvier deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 27 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG n° 19/03415 ch1 cab1)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire

En présence de : M^me Pauline LACROZE, Greffier, lors des de l’appel des causes et M^me Christine VIAL, Greffier, lors du prononcé

ENTRE :

La société AJCB NUIT exerçant sous l’enseigne HYPE CLUB

SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 790 028 146 00021

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

La société dénommée 'SCI GAZOIL'

Société civile immobilière immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 410 996 664 00026

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentants : M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SELAS FIDAL, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 16 Novembre 2022 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 18 Janvier 2023.

ARRET :

Prononcé publiquement le 18 Janvier 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 23 avril 2008, la SCI Gazoil a donné à bail à la SARL Fair Play Communication aux droits de laquelle vient la SARL AJCB Nuit, les locaux d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], pour une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction. Les locaux ont été donnés à bail pour une exploitation de bar, restauration, attractions diverses, expositions, spectacles, bar de nuit discothèque.

Courant 2018, la SARL AJCB Nuit a subi une fermeture administrative en raison de travaux exigés par la Commission de sécurité, travaux qu’elle a fait réaliser pour la somme de 9 966,84 euros.

Par ordonnance du 23 juillet 2019, le juge des référés a rejeté la demande de la SARL AJCB Nuit tendant à voir ordonner une expertise afin de déterminer la répartition des travaux incombant respectivement au bailleur et au preneur, le juge considérant qu’une telle demande ne relevait pas de l’intervention d’un technicien, mais de l’appréciation du juge du fond du litige.

Par acte d’huissier du 10 septembre 2019, la SARL AJCB Nuit a fait assigner la SCI Gazoil devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand afin de voir :

— dire et juger que les travaux réalisés étaient nécessaires afin de mettre en conformité les locaux avec la réglementation et qu’ils relevaient des grosses réparations de l’article 606 du code civil ;

— condamner la SCI Gazoil à lui payer en remboursement des travaux réalisés, la somme de 9 966,84 euros ;

— condamner la SCI Gazoil à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Gazoil à lui la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Parallèlement, la SCI Gazoil a fait délivrer à la SARL AJCB Nuit le 21 février 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7 179,79 euros.

Par ordonnance du 24 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et constaté la résiliation à la date du 23 juillet 2020 du contrat de bail ;

— condamné la SARL AJCB nuit à payer à la SCI Gazoil la somme de 39 779,79 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au mois d’octobre 2020 avec intérêts au taux légal, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 3 744 euros TTC à compter du mois de novembre 2020 ;

— autorisé la SARL AJCB Nuit à s’acquitter de sa dette par 18 versements mensuels de 2 000 euros chacun et un dernier versement égal au solde, avant le 20 de chaque mois à compter du 20 janvier 2021 ;

— a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, tout en disant qu’à défaut de paiement de la totalité des sommes dues, en ce compris les mensualités de 2 000 euros à leur échéance, le solde de la dette serait dû en totalité et la clause résolutoire reprendrait ses pleins et entiers effets, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure du bailleur.

Par jugement du 27 avril 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a débouté la SARL AJCB Nuit de sa demande en remboursement des travaux à hauteur de 9 966,84 euros et de sa demande de dommages et intérêts, a condamné la SARL AJCB Nuit à verser à la SCI Gazoil la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après avoir rappelé que les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce n’étaient pas applicables au contrat, le tribunal a repris les règles contractuelles issues du bail commercial et a retenu que les travaux effectués en septembre et octobre 2018 dont la SARL AJCB Nuit réclamait le paiement, consistaient en la pose de porte palière coupe-feu, la pose de porte coupe-feu et placo coupe-feu, travaux qui n’étaient pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, et relevant de la responsabilité du preneur en application des clauses du bail.

Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 31 mai 2021, la SARL AJCB Nuit exerçant sous l’enseigne Hype Club a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 novembre 2021, l’appelante demande à la cour, au visa des articles L.145-35 du code de commerce et 606 du code civil, de :

— dire et juger que les travaux qu’elle a effectués, rendus nécessaires afin de permettre l’ouverture de l’établissement, relèvent des grosses réparations ;

— au vu de leur prise en charge afin d’éviter que ses préjudices ne perdurent, condamner la SCI Gazoil à lui payer la somme de 9 966,84 euros ;

— condamner la SCI Gazoil à lui payer une somme de 10 140 euros au titre du coût des travaux rendus nécessaires consécutivement aux infiltrations émanant de la toiture ;

— condamner la SCI Gazoil à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, troubles qui perdurent ;

— condamner la SCI Gazoil à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Elle fonde ses demandes sur les articles 1719, 1720 du code civil, L.145-35 du code de commerce crée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Elle expose avoir sollicité amiablement la prise en charge des travaux exigés par la Commission de sécurité, et s’être heurtée à un refus. Elle estime que ses demandes sont légitimes au regard de l’article 606 du code civil, le clos et le couvert relevant incontestablement des grosses réparations. Elle ajoute avoir, en cours de procédure, subi un sinistre lié à d’importantes infiltrations relevant elles aussi des grosses réparations à la charge du propriétaire : elle a fait établir un devis le 21 mai 2021 arrêté à la somme de 10 140 euros.

Sur sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de la fermeture administrative de son établissement ; qu’ensuite, une longue période de fermeture liée à la crise sanitaire a été ordonnée ; qu’à ce jour, en dépit de l’autorisation d’ouverture, elle est troublée dans sa jouissance paisible du fait des infiltrations.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 octobre 2022, la SCI Gazoil demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter la SARL AJCB Nuit de la totalité de ses demandes, en ce qu’elles sont pour partie irrecevables (10 140 euros), mais également non fondées juridiquement et non justifiées en fait, et condamner la SARL AJCB Nuit à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le présent bail déroge aux articles 1719 et 1720 du code civil et que l’article L.145-40-2 du code de commerce est un fondement juridique sans rapport avec le présent litige. Elle relève que le bail prévoyait que le preneur assumerait la charge 'des réparations locatives et d’entretien, grosses ou menues’ ou encore de 'toutes autres réparations grosses ou menues affectant les locaux, même nécessitées par la vétusté'. Elle observe que les travaux dont il est fait état dans l’assignation concernent des travaux liés à la sécurité du fonds exploité par le locataire alors même que le bail prévoyait que le preneur devait faire son affaire personnelle de tous les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux, avec la réglementation relative à l’hygiène, la sécurité…

Elle ajoute que si le bail prévoyait la prise en charge des réparations locatives et d’entretien, grosses ou menues par le locataire, aucune des factures produites ne correspond à des gros travaux de l’article 606.

Par ailleurs, elle fait valoir que les infiltrations survenues en avril 2020 n’ont rien à voir avec la présente procédure. Ces demandes sont tout d’abord irrecevables. Elle expose qu’il s’agissait d’un problème mineur qui n’a pas été évoqué en première instance alors même que les débats ont été clôturés le 5 février 2021. Il s’agit d’une tentative d’amalgame, avec des éléments nouveaux, non discutés contradictoirement.

Elle estime de surcroît que la procédure contractuelle n’a pas été respectée : le preneur a agi seul, de manière unilatérale sans respect du contradictoire, et tente a posteriori d’en imputer les coûts, sur la base de factures imprécises et avec un constat d’huissier ne prouvant rien, hormis qu’il n’y aucun travaux d’article 606.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2022.

MOTIFS

— Sur la recevabilité de la demande d’indemnisation liée aux infiltrations

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire.

Devant le tribunal, la SARL AJCB Nuit a sollicité la condamnation de son bailleur à lui rembourser les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation à hauteur de 9 966,84 euros, et à lui payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts. L’assignation a été délivrée le 10 septembre 2019, et l’affaire a été plaidée le 22 février 2021, l’ordonnance de clôture étant intervenue le 5 février 2021. Il n’a pas été pas fait état de fuites d’eau à cette occasion.

Devant la cour, la SARL AJCB Nuit demande, outre la condamnation de la SCI Gazoil à lui payer la somme de 9 966,84 euros au titre des travaux qu’elle a effectués, et celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance, de 'condamner la SCI Gazoil à lui payer une somme de 10 140 euros au titre du coût des travaux rendus nécessaires consécutivement aux infiltrations émanant de la toiture'.

A l’appui de cette nouvelle demande, il est produit :

— un procès-verbal d’huissier du 10 mars 2020 constatant à l’intérieur des lieux loués, au niveau de l’accès latéral Sud, que de l’eau s’écoule depuis le plafond en béton et que le plancher est imprégné d’eau à l’aplomb de l’écoulement ; que la partie du bâtiment située au dessus de l’accès Sud correspond à une terrasse dépendant de l’appartement du niveau supérieur de l’immeuble abritant les locaux loués ;

— une mise en demeure en date du 28 avril 2020 de la SCI Gazoil aux fins de procéder aux travaux nécessaires dans les termes suivants : 'Indépendamment de cette procédure, la SARL AJCB Nuit rencontre désormais d’importants problèmes d’infiltrations relevant des grosses réparations à la charge du propriétaire. […] La présente vaut donc mise en demeure d’avoir à faire le nécessaire sans délai. A défaut, la SCI AJCB Nuit sera contrainte de saisir le tribunal compétent statuant en référé afin de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise à l’effet de déterminer les travaux nécessaires pour que vos obligations, au titre du clos et du couvert, soient respectées.';

— la réponse du conseil de la SCI Gazoil du 8 juillet 2020 indiquant que le gérant a fait nécessaire pour remédier aux désordres au mois de mai 2020 ;

— un devis de l’entreprise MCB du 21 mai 2021 à hauteur de 10 140 euros TTC pour un chantier de dégât des eaux suite à une fuite de la terrasse située au dessus des lieux ;

— un second constat d’huissier du 13 novembre 2021 faisant état de la présence d’eau sur le plancher s’écoulant depuis le plafond.

Ainsi que le relève l’intimée, le problème d’infiltrations constaté en mars 2020 n’a rien à voir avec la procédure initiée en septembre 2019 portant sur des travaux de mise en conformité suite à une fermeture administrative. Or, ces infiltrations constatées en mars 2020 n’ont donné lieu à aucun débat en première instance alors même que l’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2021. Suite au courrier du bailleur en juillet 2020, aucune demande ne lui a été présentée.

Celle-ci a été formée pour la première fois en appel.

Aussi, il y a lieu de considérer que cette prétention ne répond à aucun des critères posés par les articles 564, 565 ou 566 du code de procédure civile pour être déclarée recevable. Il s’agit ainsi d’une prétention nouvelle qui sera déclarée irrecevable.

— Sur la demande en remboursement des travaux à hauteur de 9 966,84 euros et la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi

Selon acte du 23 avril 2008, la SCI Gazoil a donné à bail commercial à la SARL Fair Play Communication, les locaux d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], pour une durée de 9 ans renouvelable par tacite reconduction : les locaux ont été donnés à bail pour une exploitation de bar, restauration, attractions diverses, expositions, spectacles, bar de nuit, discothèque.

La SARL AJCB Nuit exerçant sous l’enseigne Hype Club a acquis les parts de la SARL Fair Play Communication.

Il convient de considérer que ce bail commercial se poursuit dans le cadre d’une tacite prolongation dans la mesure où à la fin du terme prévu, ni congé, ni renouvellement du bail n’est intervenu.

La SARL AJCB Nuit se prévaut des dispositions des articles L.145-40-2 et L.145-35 du code de commerce issus de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, pour conclure que quelles que soient les clauses du bail, il ne peut plus être imputé au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’articles 606 du code civil, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué.

Néanmoins, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, et ne peuvent permettre de régler le présent litige, le bail étant en date du 23 avril 2008.

L’obligation d’entretien pesant sur le bailleur trouve son fondement dans les articles :

1719 2° du code civil qui dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

1720 alinéa 2 du code civil qui prescrit au bailleur de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Néanmoins, l’étendue de cette obligation d’entretien relève de la libre volonté des parties, les règles des articles 1719 et 1720 n’étant pas d’ordre public et pouvant être écartées par le contrat. Les clauses dérogatoires, dans la mesure où elles conduisent à augmenter les obligations corrélatives du locataire, doivent toutefois être interprétées de façon restrictive.

Les stipulations du bail sont les suivantes :

'Lors de la prise de possession, le preneur fera son affaire personnelle de tous travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux avec la réglementation relative à l’hygiène, la sécurité, le droit du travail, etc…, comme de l’obligation de toutes autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de son activité.'

'Il [le preneur] devra maintenir scrupuleusement en bon état d’entretien, de sécurité, de propreté, l’ensemble des locaux loués, les vitres, portes, fenêtres, huisseries, les éléments accessoires et d’équipement, procéder à la peinture de ceux-ci aussi souvent que nécessaire, […].

Il assumera la charge de toutes autres réparations, grosses ou menues, affectant les locaux loués, même celles nécessitées par la vétusté, par les vices cachés ou par cas fortuit ou de force majeure, à la seule exclusion des travaux prévus à l’article 606 du Code civil qui restent seuls à la charge du bailleur.'

L’article 606 du code civil énonce que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il résulte de ces dispositions que la liste énumérée des grosses réparations est limitative (Cass. Civ. 3ème, 27 novembre 2002, n°01-12.816 P).

La SARL AJCB Nuit soutient avoir subi une fermeture administrative consécutivement à des travaux exigés par la Commission de sécurité ; qu’elle a fait réaliser lesdits travaux pour un montant de 9 966,84 euros, les factures étant versées aux débats, tout comme un procès-verbal de constat en date du 12 juin 2019.

Il résulte de ce constat d’huissier que celui-ci a été établi afin 'd’inventorier officiellement ces travaux', travaux entrepris et exécutés car 'ces locaux ne répondant pas aux normes légales exigées pour l’exploitation des fonds de débits de boissons et établissements de nuit’ . L’huissier de justice a ainsi constaté que :

le mur abritant les compteurs électriques implantés contre un mur situé à proximité d’une issue de secours avait été protégé par du placoplâtre coupe feu ignifugé de couleur rouge ;

le plafond de la cave avait été intégralement recouvert d’un flocage coupe feu ;

les portes d’accès à la cave avaient été recouvertes du même placoplâtre coupe feu ignifugé de couleur rouge et qu’une porte coupe-feu avait été posée ;

l’intégralités des murs de l’entrée de l’établissement, au niveau des vestiaires, d’une antichambre de la salle principale et du couloir desservant la première sortie latérale Sud, avait été recouverte du même placoplâtre coupe feu ignifugé de couleur rouge.

Dans ces conditions, le tribunal, en relevant que les travaux effectués en septembre et octobre 2018 dont la SARL AJCB Nuit réclamait le remboursement, avaient consisté en la pose de porte palière coupe feu, la pose de porte coupe feu et placoplâtre coupe feu, a à juste titre considéré que les réparations n’étaient pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et qu’elles étaient à la charge du preneur conformément aux dispositions contractuelles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL AJCB Nuit de sa demande en remboursement au titre desdits travaux.

Il en ira de même de sa demande de dommages et intérêts, dans la mesure où la SARL AJCB Nuit est déboutée de sa demande principale, et que celle-ci ne peut invoquer un préjudice de jouissance liée à la crise sanitaire dont son bailleur n’est pas responsable.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant en appel, la SARL AJCB Nuit sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à la SCI Gazoil une indemnité complémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La distraction des dépens sera ordonnée au profit de M^e Rahon, avocat.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de la SARL AJCB Nuit aux fins de voir condamner la SCI Gazoil à lui payer la somme de 10 140 euros liée au coût des travaux consécutifs aux infiltrations émanant de la toiture ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la SARL AJCB Nuit à payer à la SCI Gazoil la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de M^e Rahon, avocat.

Le greffier, La présidente,