COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 12 mai 2026

N° RG 25/00730 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLLD

— VC-

[J] [X] / [D] [E] épouse [H]

Ordonnance de référé, origine Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND, décision attaquée n° 14/25 en date du 28 Mars 2025, enregistrée sous le n° 24/00007

Arrêt rendu le MARDI DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

[J] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Laurie FURLANINI de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [D] [E] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C 63113-2025-005042 du 19/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]- FERRAND)

Représentée par Maître Naïma HIZZIR, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 23 mars 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing-privé du 27 octobre 2021 à effet au 1er novembre 2021 la société [X] à donné à bail à Madame [D] [E] épouse [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 429,87 € provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 la société [X] a fait assigner Madame [H] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 5] en référé aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef et la condamner à payer diverses sommes à valoir sur le montant des loyers chargés indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 28 mars 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, a rendu la décision suivante :

« disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [X] en résiliation du bail, expulsion, paiement du montant des loyers, charges et indemnités d’occupation,

condamnons la société [X] à payer à Madame [H] la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamnons la société [X] aux dépens de l’instance,

rappelons que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

déboutons les parties du surplus de leur demande. »

Pour statuer comme il l’a fait le juge des contentieux de la protection a retenu qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail : l’analyse de la gravité des manquements du locataire à ses obligations contractuelles ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

La société [X] a interjeté appel de l’ordonnance le 22 avril 2025.

Au terme de ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, la société [X] demande à la cour de :

— INFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 28 mars 2025 en toutes ses dispositions et en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d'[X] en résiliation du bail, expulsion, paiement du montant des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

— rejeté la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail régularisé le 27 octobre 2021 avec Madame [D] [E] épouse [H] ;

— rejeté la demande d’expulsion immédiate de Madame [D] [E] épouse [H], ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— rejeté la demande de condamnation à titre provisionnel de Madame [D] [E] épouse [H] au paiement de la somme de 2 500 € à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation pouvant être dus jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— rejeté la demande de condamnation de Madame [D] [E] épouse [H] au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel fixée à la somme de 500 € jusqu’à complète libération des lieux ;

— rejeté la demande de condamnation de Madame [D] [E] épouse [H] au paiement d’une somme de 800 € à titre provisionnel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et à supporter les dépens ;

— condamné la SA [X] à payer à Madame [D] [E] épouse [H] la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— condamné la SA [X] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— PRONONCER la résiliation du bail sous-seing privé régularisé entre la [J] [X] et Madame [D] [H] née [E] le 27 octobre 2021, prenant effet au 1 er novembre 2021 et portant sur un appartement de type T4 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Madame [D] [H] née [E] ainsi que celle et de tous occupants de son chef incluant son fils, [G] [H], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER à titre provisionnel Madame [D] [H] née [E], au paiement de la somme de 1.000,00 € à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation pouvant être dus par cette dernière jusqu’à parfaite libération des lieux, étant précisé qu’elle restait redevable au 8 janvier 2026 d’une somme de 326,91 € ;

— CONDAMNER Madame [D] [H] née [E] au paiement d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, fixée à la somme de 650,00 € pouvant être due par cette dernière jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— DEBOUTER Madame [D] [H] née [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER Madame [D] [H] née [E] à payer à la société [X] une somme de 3.000,00 €, à titre provisionnel, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les dépens.

Elle soutient à l’appui de ses demandes et au vu d’une jurisprudence de cette même cour d’appel du 30 septembre 2025 qu’il entre bien dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de bail d’habitation au vu des fautes reprochées au preneur d’une gravité suffisante.

Elle indique notamment que la locataire n’a pas respecté l’obligation de jouissance paisible, que son fils a menacé les services du bailleur lequel avait mandaté une société pour effectuer un traitement anti cafards, dont l’intervention a été refusée par la locataire.

Par conclusions signifiées le 24 juillet 2025 Madame [H] demande à la cour :

— Confirmer purement et simplement l’ordonnance dont appel en ce qu’il a été jugé n’y a avoir lieu à référé sur les demandes de la [J] [X] dirigée contre Madame [H],

En tout état de cause

— Constater l’absence de manquements graves et répétés de la part de Madame [H] dans son obligation de jouissance paisible des lieux

— En conséquence débouter la société [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— Condamner la Société [X] à payer et porter à Madame [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société [X] aux entiers dépens de l’instance.

Elle affirme que seul le juge du fond peut se prononcer sur la gravité des manquements du locataire à ses obligations et prononcer la résiliation du bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 23 mars 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence à l’ordonnance contestée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Les pouvoirs du juge des référés sont strictement énumérés aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

L’article 834 dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au terme de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail d’habitation (Cass 3e civ 27 nov 1990 N°89-17.249).

En effet, le prononcé de la résiliation judiciaire d’un contrat et particulièrement s’agissant d’une action en résiliation d’un bail d’habitation en cas de manquement du locataire à son obligation d’usage raisonnable de la chose louée, suppose une appréciation de la gravité des manquements invoqués par l’une des parties en l’occurrence le bailleur, et non seulement une vérification des conditions d’application d’une clause résolutoire. Par ailleurs, la résolution judiciaire d’un contrat ne peut en aucun cas être considérée comme une mesure d’urgence ou une mesure conservatoire.

C’est donc de manière parfaitement justifiée que le juge des contentieux et de la protection a jugé que le bailleur ne pouvait obtenir en référé la résiliation du bail.

L’arrêt de la présente cour rendu le 30 septembre 2025, certes dans une espèce similaire, n’a aucune autorité de chose jugée à l’égard des parties au présent litige.

La confirmation de l’ordonnance du premier juge s’impose.

Les dépens d’appel seront laissés à la charge de la SA [X].

L’équité commande toutefois de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE la société [X] de l’intégralité de ses prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [X] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président