N° RG 19/02777 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IHIT

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 JUIN 2021

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance d’Evreux du 30 avril 2019

APPELANTS :

Monsieur A Y

né le […] à Vernon

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat inscrit au barreau de Rouen et assistée par M^e Marc BRESDIN, avocat inscrit au barreau de Versailles

Monsieur C Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat inscrit au barreau de Rouen et assistée par M^e Marc BRESDIN, avocat inscrit au barreau de Versailles

Madame D Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat inscrit au barreau de Rouen et assistée par M^e Marc BRESDIN, avocat inscrit au barreau de Versailles

INTIMEE :

Scp E F et G H

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Laurent SPAGNOL de la Scp SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat inscrit au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 31 mars 2021 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

M. Philippe JULIEN, conseiller

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCÉ :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. François BERNARD, conseiller

M. Jean-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me I J

DEBATS :

A l’audience publique du 31 mars 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 30 juin 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me J, greffier.

*

* *

M. K X et M^me L M épouse X, aux droits desquelles viennent M. C Y, M. A Y et M^me D Y, sont propriétaires indivis d’un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation, d’un terrain et d’une station service, situé à […], 89, 90, 91, 71, 72 p et 93).

Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un bail commercial établi le 24 septembre 1965 par M^e Nafilyan, notaire à Vernon, renouvelé suivant acte notarié en date du 24 décembre 1982, passé entre M^me L M veuve X et M^me N X épouse Y en qualité de bailleurs et la société Etablissements K X en qualité de locataire. Le bail de neuf années, à effet du 1^er janvier 1983, s’est achevé le 31 décembre 1991 et a été tacitement reconduit depuis le 1^er janvier 1992.

Suivant jugement en date du 9 janvier 1997, le juge des baux commerciaux du tribunal de grande instance d’Evreux a, après expertise, dit que le prix du loyer renouvelé au 1^er janvier 1992 devait être fixé selon les règles d’indexation édictées par l’article 23-6 du décret du 30 septembre 1953.

Sur assignation en date du 12 juin 2013 en responsabilité et en indemnisation par la Scp E F et G H de M. C Y, M. A Y et M^me D Y, suivant jugement en date du 30 avril 2019, le tribunal de grande instance d’Evreux a :

— déclaré recevable l’action de M. C Y, M. A Y et M^me D Y à l’égard de la Scp F-H,

— rejeté l’exception de fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la Scp F-H,

- débouté M. C Y, M. A Y et M^me D Y de leurs demandes,

— condamné in solidum M. C Y, M. A Y et M^me D Y à régler à la Scp F-H la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. C Y, M. A Y et M^me D Y aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique au greffe de la cour en date du 09 juillet 2019,

M. C Y, M. A Y et M^me D Y ont interjeté appel des dispositions du jugement en date du 30 avril 2019.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 juillet 2020, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. C Y, M. A Y et M^me D Y demandent à la cour, au visa des articles 1191 et 1992 du code civil, ensemble, les dispositions des articles 1147 et suivants du même code, de :

— juger mal fondé l’appel incident formé par l’intimée et la débouter de toutes ses demandes,

— juger l’appel interjeté par les concluants recevable et fondé,

— en conséquence, confirmer la décision en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir tirées d’une prescription prétendue de l’action ou de l’irrecevabilité toute aussi prétendue de l’action engagée contre la Scp intimée et non contre les seuls héritiers de M^e Z,

et infirmant la décision entreprise pour le surplus et mettant à néant le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les concluants de l’ensemble de leurs demandes :

— dire et juger bien fondée l’action des concluants engagée sur le fondement du mandat rémunéré liant les parties ou, antérieurement, liant la Scp intimée à l’auteur des appelants,

— débouter la Scp intimée de l’ensemble de ses demandes d’instance et d’appel,

— en conséquence, condamner la société civile professionnelle de notaires E F et G H à leur payer la somme en principal de

975 321,77 euros en réparation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

— subsidiairement condamner la société civile professionnelle de notaires E F et G H à leur payer la somme en principal de

726 924,04 euros en réparation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

— plus subsidiairement encore, condamner la société civile professionnelle de notaires E F et G H à leur payer la somme en principal de 553 661,45 euros en réparation de leur préjudice avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

si par impossible la cour s’estimait insuffisamment informée pour trancher le différend nonobstant la production par chacune des parties d’un rapport technique :

— désigner tel expert qu’il appartiendra à cet effet et condamner dans ce cas la défenderesse à leur payer une provision à valoir sur leur préjudice d’un montant de 100 000 euros,

— dans tous les cas, condamner la société civile professionnelle de notaires E F et G H à leur payer la somme de

4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 4 500 euros pour les frais irrépétibles d’appel,

— condamner la société civile professionnelle de notaires E F et G H aux entiers dépens d’instance et d’appel qui pourront, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, être directement recouvrés par la Selarl Gray Scolan, Avocats associés.

Dans ses conclusions notifiées le 28 février 2020, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la Scp E F et G H demande à la cour, au visa des dispositions des articles 32, 696 et 700 du code de procédure civile, des articles 1382 et 2224 du code civil, de :

— recevoir M. C Y et M. A Y en leur appel et M^me D Y en son appel incident mais les en dire mal fondés,

à titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable et non prescrite l’action de M. C Y, M. A Y et M^me D Y à son encontre,

— dire et juger irrecevable l’action engagée par M. C Y,

M. A Y et M^me D Y à son encontre et en tant que de besoin, mettre hors de cause la Scp E F et G H,

— dire et juger prescrite l’action des demandeurs et débouter M. C Y, M. A Y et M^me D Y de leurs demandes fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté de leurs demandes

M. C Y, M. A Y et M^me D Y,

— dire et juger que le préjudice invoqué par M. C Y,

M. A Y et M^me D Y ne peut être antérieur à la date du 1^er janvier 2004 et plus subsidiairement, à la date du décès de M^me X le 28 février 1998,

— dire et juger que cet éventuel préjudice a, en tout état de cause, nécessairement pris fin à compter des pourparlers engagés au début de l’année 2011,

— constater que ce préjudice se limite à une perte de chance et réduire de façon notable son indemnisation,

— condamner solidairement M. C Y, M. A Y et M^me D Y à lui payer, en couverture d’une partie de ses frais irrépétibles, la somme de 3 500 euros,

— condamner solidairement M. C Y, M. A Y et M^me D Y aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp d’avocats Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 10 mars 2021.

MOTIFS

I- Sur les fins de non-recevoir

A- Sur la recevabilité de l’action diligentée à l’encontre de la Scp E F et G H

Le premier juge a déclaré l’action recevable en relevant que la société, titulaire d’un office notarial, était solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables des actes, quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition.

La Scp E F et G H conteste cette décision et soulève en appel l’irrecevabilité de l’action diligentée à son encontre. Elle fait valoir que chaque notaire associé n’est responsable que de son fait personnel, qu’en l’espèce, seule la responsabilité éventuelle de M^e S Z, notaire prédécesseur de la Scp F et H pouvait être recherchée et que du fait de son décès, il appartenait aux consorts Y de mettre en cause ses ayants droit.

Les consorts Y lui opposent l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 permettant d’attraire en justice, au choix du demandeur, soit le notaire concerné, soit la société civile

professionnelle solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables des actes de celui-ci, soit les deux. Ils ajoutent qu’en l’espèce, la Scp attraite est bien la société civile constituée par M^e Z en 1992, le changement de titulaires des parts ainsi que le changement de dénomination étant indifférents. Ils précisent enfin que la loi n’opère pas de distinction sur la nature de la responsabilité encourue, peu important qu’elle soit de nature contractuelle ou quasi-délictuelle, comme le soutient l’intimée.

Aux termes du l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu’il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes.

Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

En l’espèce, les consorts Y n’avaient donc pas l’obligation de mettre en cause le notaire dont il recherche la responsabilité et en l’espèce, plus exactement ses ayants droit.

En outre, l’extrait K bis communiqué par les consorts Y démontre que la Scp notariale a été immatriculée le 11 juin 1992, fondée par Mee Z et identifiée sous le numéro 387 771 504 RCS Evreux; que la Scp actuellement dénommée Scp E F et G H reste inscrite sous ce même numéro d’identification et que seuls les dénominations sociales et membres de la Scp ont fait l’objet de modifications.

Le premier juge a donc exactement retenu que la Scp notariale assignée était solidairement responsable quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition, mais également dans sa dénomination.

La décision entreprise ayant déclaré l’action des consorts Y diligentée à l’encontre de la Scp E F et G H recevable sera donc confirmée.

B- Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le premier juge a déclaré l’action non prescrite pour la période antérieure au 12 juin 2008 en relevant qu’à la date de l’assignation, délivrée le 13 juin 2013 (en réalité le 12 juin 2013), la prescription trentenaire était seule applicable.

La Scp E F et G H conteste cette décision et maintient en appel l’irrecevabilité des demandes formulées par les consorts Y pour la période antérieure au 12 juin 2008, estimant la prescription de cinq ans applicable en l’espèce.

Les consorts Y s’opposent à toute prescription de leurs demandes et invoquent les dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, reprises dans l’article 2222 alinéa 2 du code civil pour déterminer que le délai de cinq ans prévu dans la nouvelle loi n’a commencé à courir qu’à la date de publication de ladite loi, expirant donc le 17 juin 2013, soit avant la délivrance de leur assignation en date du 13 juin 2013.

Par application des dispositions transitoires prévues à l’article 2222 alinéa 2 du code civil, issues de la loi du 17 juin 2008, publiée le 18 juin 2008, au cas d’espèce, il convient de constater que le nouveau délai de prescription de cinq ans a couru à compter du 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la loi et n’était pas expiré au jour de la délivrance de l’acte introductif d’instance le 12 juin 2013.

L’action diligentée par les consorts Y n’est pas prescrite, la prescription revendiquée par l’intimée aux fins de délimiter la période du préjudice subi n’ayant aucun fondement légal.

La décision entreprise ayant déclarée l’action non prescrite sur la période contestée sera donc confirmée par substitution de motifs.

II- Sur l’action en responsabilité

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

A- Sur le principe de la responsabilité notariale

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir’ le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

En outre, l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Le premier juge a débouté les consorts Y de leurs demandes tendant à mettre en cause la responsabilité de M^e Z, pour des manquements intervenus dans la gestion du mandat qui lui avait été confié par leur aïeule, en l’absence de preuve de l’existence du lien contractuel unissant le notaire et leur mère à la date de la faute reprochée.

Les consorts Y contestent la décision et invoquent tant l’existence prouvée par leurs soins d’un mandat rémunéré que les fautes commises par M^e Z dans la gestion du dit mandat.

L’intimée ne discute pas de l’existence du mandat mais de l’absence de faute de M^e Z ainsi que de tout préjudice subi par les appelants.

Le mandat de gestion litigieux n’est pas produit.

Il résulte néanmoins des pièces communiquées par les parties que M^me L M

veuve X et M^me N X épouse Y ont bien confié à M^e Z, notaire, un mandat de gestion rémunéré relatif à l’ensemble immobilier, situé à […].

Les appelants produisent en effet en appel un compte de gestion numéro 004742 001 X tenu par la Scp S Z pour la période courant du 6 janvier 1994 au 21 janvier 2003, faisant notamment état d’encaissements de loyers, de paiement de taxes et de factures par le notaire pour le compte de ses mandantes et des honoraires prélevés par ledit notaire sur les encaissements, ainsi qu’un compte de gestion numéro 00004742 0001 Divers tenu par la Scp S Z et E F faisant également état d’encaissements de loyers, de paiement de taxes et de factures pour le compte de ses mandantes et des honoraires prélevés par le notaire sur ces encaissements pour la période courant du 12 janvier 2010 au 31 décembre 2011.

En outre, même si aucun compte de gestion n’est produit pour la période courant entre 2003 et 2010, les échanges de mails entre M^e Z et D Y (pièces 5 et 6) et ceux entre M^e Z et M^e Bresdin, avocat des appelants (notamment pièces 11 et 13) démontrent que M^e Z a poursuivi la gestion du bail pour le compte des consorts Y sans réelle discontinuité.

Enfin, l’intimée produit en pièce 10 un courrier adressé le 17 mars 2012 par l’étude Godard Saval- Durand-Vuillemin à M^e E F en sa qualité de 'gérant de l’immeuble appartenant aux consorts Y, sis à […]), 10 et […] et à ce titre encaissant les loyers'.

Le lien contractuel unissant le notaire dont la responsabilité est mise en cause et M^me L M veuve X et M^me N X épouse Y puis leurs ayants droit est donc bien établi en appel depuis janvier 1994.

Pour soutenir que le notaire mandataire a commis des fautes dans sa gestion dès 1992, les appelants font valoir qu’il appartenait au mandataire professionnel, en charge d’un mandat de gestion, d’informer ses mandants sur les règles d’ordre public de fixation du loyer du bail commercial mais également sur les conditions de son augmentation, tant au titre de la révision triennale ordinaire que lors du renouvellement dudit bail en fonction de la valeur locative actualisée.

L’intimée ne discute pas du bien-fondé de la mise en cause de la responsabilité du notaire mais du point de départ et du terme de la période fautive et insiste sur le fait que jusqu’au 1^er janvier 2004, seule l’indexation du loyer était possible, son déplafonnement ne pouvant être envisagé qu’à compter de cette date, que les héritiers ne peuvent se prévaloir d’un préjudice personnellement et directement subi qu’au décès de leur épouse et mère survenu le 28 février 1998 et que le dialogue instauré par les consorts Y et leur conseil avec M^e Z sur une modification du loyer en 2011 interdit de lui reprocher une quelconque faute après le 1^er janvier 2011.

Les appelants s’opposent à l’analyse présentée par la Scp notariale et reprochent au mandataire la commission de fautes dès 1992 jusqu’à la date de l’assignation du 12 juin 2013.

Il est rappelé à titre liminaire que le lien contractuel unissant les parties n’est établi qu’à compter de janvier 1994 et que les appelants ne peuvent pas en conséquence mettre en cause la responsabilité contractuelle de la Scp notariale antérieurement à cette date.

Il ressort en outre des échanges de mails entre l’étude notariale et D Y ainsi qu’entre l’étude notariale et M^e Bresdin, avocat des bailleurs, que des pourparlers ont été

engagés entre M^e Z, les bailleurs et le preneur en 2011 au sujet d’une augmentation de loyer du bail commercial tacitement reconduit, que M^e Z n’a réellement pris en charge cette question qu’en novembre 2011, sans cependant se soucier d’alerter ses clients sur l’absence de renouvellement du bail depuis 1992 et qu’en août 2012, M^e Bresdin a pris le dossier en charge, donnant des directives à l’étude notariale pour bloquer toute augmentation du loyer et lançant une procédure de congé avec offre de renouvellement le 17 décembre 2012.

La cour estime donc que la mise en cause de la responsabilité de l’étude notariale ne peut intervenir au-delà de ce mois d’août 2012.

S’agissant de la responsabilité invoquée, il est établi que l’étude notariale s’est contentée d’encaisser les loyers et taxes et de payer les factures pendant son mandat.

Or, il entrait nécessairement dans la mission du notaire, professionnel du droit, sur lequel pesait obligations de renseignement et de conseil de respecter la réglementation afférente au bail commercial en informant ses mandants de la nécessité de procéder, en fin de bail, à l’offre de renouvellement avec fixation du prix du loyer, mais également d’optimiser cette gestion en alertant ses mandants sur leur droit de faire réviser le loyer de façon triennale, conformément à la clause prévue dans les baux successifs puis dans l’acte authentique du 24 décembre 1982 établi aux fins de renouvellement du bail pour une durée de neuf années, courant à compter du 1^er janvier 1983 jusqu’au 31 décembre 1992.

Or, l’intimée ne conteste pas qu’aucune révision triennale n’a été effectuée depuis le 1^er janvier 1992, un jugement rendu par le juge des baux commerciaux d’Evreux le 09 janvier 1997 ayant débouté M^me N X épouse Y de sa demande de déplafonnement du loyer du bail et fixé 'le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 1992 selon les règles d’indexation édictées par l’article 23-6 du décret du 30 septembre 1953.'

En outre, aucun renouvellement du bail n’est intervenu à l’expiration du précédent bail en 1992, le bail s’est donc poursuivi tacitement et un congé avec offre de renouvellement au locataire en place n’a été délivré par les consorts Y que le 17 décembre 2012, les pourparlers entamés en 2011 entre les appelants et M^e Z sur une éventuelle augmentation du loyer n’exonérant pas celle-ci de son obligation d’alerter ses clients sur les règles relatives au renouvellement du bail à son expiration.

M^e Z, en manquant aux obligations susvisées dès 1994 jusqu’en août 2012, a commis des fautes dans sa gestion et engagé sa responsabilité contractuelle pour toute cette période, la Scp notariale étant solidairement responsable des actes fautifs.

Enfin, contrairement à ce que soutient l’intimée, les consorts Y peuvent parfaitement prétendre à l’indemnisation du préjudice subi dès 1994, le manque à gagner subi par leur épouse et mère avant son décès en 1998 étant entré dans le patrimoine successoral et leur étant donc devenu personnel et direct.

B- Sur l’évaluation du préjudice subi

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, dans sa version applicable au litige :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l''nstitut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

Les consorts Y en se fondant sur un rapport établi à leur demande, par M. T, expert, évaluent le préjudice financier subi à la somme de

975 321,77 euros, en l’absence de fixation du loyer à la valeur locative dès que celle-ci a été possible.

Ils réclament subsidiairement la somme de 726 924,04 euros comprenant le montant du préjudice consécutif à l’absence de mise en oeuvre du loyer déplafonné à compter de 2001 ainsi qu’à l’absence d’indexation.

Ils sollicitent encore plus subsidiairement la somme de 553 661,45 euros comprenant le montant du préjudice consécutif à l’absence de mise en oeuvre du loyer déplafonné à compter de 2004 ainsi qu’à l’absence d’indexation.

L’intimée s’oppose à l’ensemble de ces demandes formulées à titres principal et subsidiaire.

Elle fait valoir que la décision judiciaire en date du 09 janvier 1997 a refusé

tout déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2012 et qu’un déplafonnement n’était envisageable qu’à l’issue d’une période de douze ans, en application de l’article L 145-34 alinéa 3 du code de commerce; que seule l’indexation des loyers sur le coût de la construction pouvait être réclamée jusqu’au 1^er janvier 2004.

Elle conteste ensuite la valeur probante et le contenu des conclusions du rapport de l’expert T, non contradictoire et basé sur une méthode de calcul non pertinente ainsi que des éléments de détermination de l’assiette du bail désormais invérifiables.

Elle insiste enfin sur le caractère purement théorique du préjudice allégué.

Elle fait valoir qu’en matière de déplafonnement, seule une perte de chance était éventuellement indemnisable mais que cette perte reste théorique alors que la valeur locative retenue par M. U est contestable et d’ailleurs contestée dans leur rapport technique qu’elle produit de son côté, qu’aucun juge n’a validé le prix du loyer réclamé et que le nouveau bail produit par les appelants ne saurait être pris en compte alors que les parties ont le droit de fixer librement le loyer initial, lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial.

En l’espèce, il est avéré que le bail qui expirait au 31 décembre 1991 n’a pas été renouvelé et s’est donc prorogé tacitement depuis le 1^er janvier 1992.

En outre, il n’est pas contesté que la révision triennale n’a jamais été appliquée depuis cette date, alors qu’elle était contractuellement prévue.

En application de l’article L145-34 du code de commerce et contrairement à ce que soutiennent les appelants, la durée effective du bail tacitement reconduit a dépassé douze ans et la possibilité de déplafonner le loyer et de le fixer à sa valeur locative existait dès le 1^er janvier 2004, soit douze ans après le 1^er janvier 1992.

Les consorts Y peuvent donc prétendre à l’indemnisation de leur préjudice subi au titre de l’absence de révision triennale entre janvier 1994 et janvier 2004 au taux de 100 % s’agissant d’une application stricte du bail ainsi qu’au titre du déplafonnement entre janvier 2004 et Août 2012 au taux de 50 %.

Il convient en effet d’observer sur ce second chef que ce préjudice ne peut correspondre qu’à une perte de chance de percevoir un loyer plus élevé, dès lors qu’aucune certitude n’existe sur le fait que le prix fixé au titre du déplafonnement aurait été accepté par le preneur.

Il ressort d’ailleurs des pièces communiquées que la Sas Midi Auto Vernon, preneur, n’a pas donné suite à l’offre de congé avec offre de renouvellement qui lui a été remise par acte d’huissier en date du 17 décembre 2012, aux termes de laquelle un loyer annuel de 89 000 euros était désormais réclamé par les bailleurs.

Il y a lieu d’observer en outre que les bailleurs auraient pu faire preuve de plus d’initiative pendant plus de dix années, la seule initiative justifiée aux débats avant 2012 étant l’assignation effectuée en 1994 par M^me N X aux fins d’obtenir un déplafonnement du loyer et ayant abouti au débouté de sa demande d’un tel déplafonnement, suivant jugement en date du 09 janvier 1997.

Dans de telles conditions, la cour évalue à 50 % la perte de chance subie par les appelants sur la période de déplafonnement possible.

Les appelants communiquent un rapport d’expert ainsi qu’une note complémentaire du même expert pour déterminer le préjudice subi et les intimés apportent une note technique aux débats pour contredire les conclusions de l’expert.

Si les intimés critiquent le caractère non contradictoire du rapport établi par

M. T, expert, à la demande des appelants, la cour peut néanmoins utiliser cette pièce soumise à la discussion des parties, sans cependant pouvoir se fonder exclusivement sur ce document.

Il ressort des pièces communiquées que le caractère probant des critères de commercialité recherchés par M. T pour estimer la valeur locative du bien immobilier pose question, dès lors que l’expert explique lui-même qu’il a rencontré des difficultés pour obtenir les prix

pratiqués par les bailleurs locaux.

En outre, les consorts Y ont choisi de se désister de l’instance diligentée à l’encontre de la Sas Midi Auto Vernon en 2013, leur permettant d’obtenir la fixation judiciaire du prix correspondant à la valeur locative de leur bien. De fait, le bail conclu avec un nouveau preneur le 15 novembre 2016 fait état d’un loyer annuellement fixé à la somme de 23 000,04 euros hors taxes, valeur qui est donc hors de proportion avec la valeur locative annuelle que M. T retenait au premier trimestre 2013 à un montant de

89 000 euros hors taxes dans son rapport et dans sa note complémentaire. De plus, lors de la cession du droit au bail intervenue le 27 avril 2012, le cédant a déclaré en page 11 de l’acte un montant du loyer annuel hors taxes de

26 448,24 euros, soit un montant supérieur à celui retenu lors de la signature du nouveau bail en 2016.

Quant au rapport technique communiqué par l’intimée, principalement fondé sur l’acte de cession d’avril 2012 et sur le rapport établi par M. T, il évalue la valeur locative annuelle du bien immobilier à hauteur de

56 384 euros, ce qui ne correspond pas davantage au prix réel du marché.

En réalité, il convient de considérer au regard des baux consentis sur les locaux commerciaux litigieux depuis 1982, que le loyer annuel fixé a oscillé entre

20 000 et 26 500 euros et que la valeur actuelle fixée par les bailleurs avec un nouveau preneur reste dans cette fourchette, les demandes présentées dès lors par les appelants et se fondant sur une valeur locative de 89 000 euros étant dénuées de tout lien avec la réalité du prix du marché et en cela, exorbitantes.

En se fondant sur la valeur locative réelle de 26 448 euros par an, le défaut de révision triennale de 1995 à 2003 a entraîné un manque à gagner de

13 881 euros dont il y a lieu de déduire les honoraires qu’auraient dû percevoir les consorts Y sur la base de 5,98 % soit une perte nette de

13 050 euros qui doit être intégralement supportée au titre du préjudice par la Scp notariale. L’imposition sur ces bénéfices ne peut être appliquée comme le proposent les différents expert ou consultant puisqu’elle dépend de la situation des percepteurs et ne peut être fixée a priori.

S’agissant du préjudice résultant de la perte de chance de bénéficier d’un déplafonnement du loyer entre 2004 à 2012, la seule perte liée au défaut de révision triennale s’élève à la somme de 86 760 euros (sur la base de loyers revalorisés à hauteur de 32 206 euros puis de 36 412 euros pour atteindre la somme de 39 646 euros). Le défaut de gestion du déplafonnement a fait perdre une chance aux bailleurs d’obtenir paiement d’un loyer majoré détaché des dispositions du bail mais qui selon l’évolution des critères visés à l’article L 145- 33 du code de commerce, n’aurait pas excédé raisonnablement 10 % en l’absence de la preuve de modifications notables et favorables des biens loués, des critères de commercialité au cours des années visées soit une perte supplémentaire estimée à la somme de 8676 euros pour faire un total de

95 436 euros dont 50 % à la charge des notaires: 47 718 euros .

En conséquence, l’indemnisation du préjudice mis à la charge de l’intimée s’élèvera à la somme de 13 050 euros et de 47 718 euros soit au total

60 768 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

III- Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

La Scp E F et G H, succombant en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Gray Scolan, Avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Scp E F et G H sera en outre déboutée de sa demande afférente aux frais irrépétibles d’appel et condamnée à verser aux consorts Y la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. C Y, M. A Y et M^me D Y à l’égard de la Scp F-H et rejeté l’exception de fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la Scp F-H,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la responsabilité de la Scp E F et G H est engagée à l’égard de M. C Y, M. A Y et M^me D Y sur la période courant de janvier 1994 à août 2012,

Condamne la Scp E F et G H à verser à M. C Y, M. A Y et M^me D Y la somme de

60 768 euros, avec intérêts au taux légal courant à compter du présent arrêt, en indemnisation du préjudice subi,

Déboute la Scp E F et G H de sa demande afférente aux frais irrépétibles d’appel,

Condamne la Scp E F et G H à verser à M. C Y, M. A Y et M^me D Y la somme de

4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Scp E F et G H aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Gray Scolan, Avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,