N° RG 22/03465 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JGO2

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 11 JANVIER 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/03745

Tribunal judiciaire de Rouen du 30 juin 2022

APPELANTE :

Madame [T] [U]

née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Sébastien MARETHEU de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 13 juin 2023 sans opposition des avocats devant M^me FOUCHER-GROS, présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me FOUCHER-GROS, présidente

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 13 juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2023 puis prorogée à ce jour.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 janvier 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me FOUCHER-GROS, présidente et par M^me RIFFAULT, greffière

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[T] [U] était propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 8], qu’elle a vendue le 1er mars 2021. Elle avait assuré ce bien auprès de la société MAAF.

Au début de l’année 2016, Madame [U] s’est inquiétée de 1'affaissement du sol de 1'une des salles de bain et a fait intervenir une société qui a procédé à l’étayage du sol dont les poutres en bois étaient détruites. La détérioration aurait été liée à un dégât des eaux provenant de la salle de bains du 1er étage.

Madame [U] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 17février 2016 et la compagnie d’assurances a désigné des experts pour procéder à des vérifications complémentaires en raison de la suspicion de mérule.

Un nouveau dégât des eaux a été déclaré le 3 novembre 2016, concernant une pièce du deuxième étage utilisée comme lingerie.

Le 5 décembre 2016, la société MAAF, a refusé de garantir le sinistre du mois de février en considérant que l’affaissement du plancher n’était pas la conséquence du dégât des eaux mais d’une humidi’cation généralisée liée à une dégradation des chéneaux. L’expert a relevé que la forme « cubique » de la pourriture traduisait une activité ancienne.

Madame [U] a contesté ce refus de prise en charge et les conclusions des techniciens mandatés.

Par ordonnance du 22 juin 2017, le juge des référés a désigné Monsieur [M] [B] en qualité d’expert. Au cours de ses opérations, i1 a relevé 1'existence d’un nouveau foyer de mérule dans la chambre du premier étage jouxtant 1a salle de bain. M. [B] étant décédé avant de pouvoir remettre son rapport, il a été remplacé le 2 juin 2020 par M. [R]. Le bien ayant été vendu avant que l’expert ait pu terminer ses opérations, il a rendu son rapport en l’état le 9 juin 2021.

Par acte du 25 octobre 2018, Madame [U] a assigné la société MAAF devant le tribunal de grande instance de Rouen en paiement des travaux de consolidation de la maison sur 1e fondement de la garantie contractuelle, outre l’indemnisation de divers préjudices.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré irrecevable la demande formulée par Madame [U] au titre des travaux de reprise en l’absence d’intérêt et qualité à agir,

— débouté Madame [U] du surplus de ses demandes en ce que la société MAAF n’est tenue à aucune garantie,

— condamné Madame [U] aux entiers dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples et contraires des parties.

Madame [T] [U] interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 octobre 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 5 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [T] [U] qui demande à la cour de :

— recevoir Madame [U] en son appel et l’y déclarer bien fondée,

— réformer le jugement du Tribunal judiciaire de ROUEN du 30 juin 2022 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande formulée par Madame [U] au titre des travaux de reprise en l’absence d’intérêt et qualité à agir,

— débouté Madame [U] du surplus de ses demandes en ce que la société MAAF Assurances n’est tenue à aucune garantie,

— condamné Madame [U] aux entiers dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples et contraires de Madame [U],

Statuant à nouveau,

— condamner MAAF Assurances à garantir les conséquences des sinistres ayant affecté la propriété de Madame [U], objets des déclarations en date des 17 février et 3 novembre 2016 ;

— condamner MAAF Assurances à payer à ce titre à Madame [U] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 25 octobre 2018 :

*148 782,70 euros au titre de travaux de remise en état du bien,

*504 euros au titre des frais de recherche de fuites non pris en charge,

*98,01 euros au titre des frais de réparation de la canalisation,

*27 580 euros au titre de l’indemnité pour perte temporaire de l’habitation ;

— condamner MAAF Assurances à payer à Madame [U] les sommes suivantes au titre des conséquences dommageables de l’inexécution fautive du contrat d’assurances :

*225 000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier objet du contrat à un meilleur prix,

*30 000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [U],

— juger que MAAF Assurances n’est pas recevable à opposer la règle proportionnelle de primes,

— condamner MAAF Assurances aux entiers dépens de la procédure de référé expertise, de première instance au fond et d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— condamner MAAF Assurances à payer à Madame [U] la somme de 69 105,76 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 16 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société MAAF Assurances qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— ce faisant, débouter Madame [U] de toutes ses réclamations,

Très subsidiairement,

— constater qu’il n’est pas justifié d’un préjudice moral et ou d’anxiété,

— constater qu’il n’est pas démontré une perte de valeur de 225 000 euros,

— constater que les frais demandés au titre de la location d’un appartement font double emploi avec la réclamation au titre d’une privation de jouissance,

— constater que les frais irrépétibles à hauteur de 50 000 euros ne sont pas justifiés,

— vu l’article L 113-9 du code des assurances, faire application de la règle proportionnelle suivante 464,39 euros/ 521,66 euros,

— la débouter de sa réclamation prohibitive au titre des frais irrépétibles qui n’est nullement justifié,

— par conséquent la débouter sur l’ensemble de ces postes et à défaut les réduire de manière substantielle et faire application de la règle proportionnelle,

— dire que les dépens resteront à la charge de Madame [T] [U].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la chronologie des faits :

Sur les demandes présentées au titre des réparations du bâtiment :

Les demandes concernées sont les suivantes :

*148 782,70 euros au titre de travaux de remise en état du bien,

*504 euros au titre des frais de recherche de fuites non pris en charge,

*98,01 euros au titre des frais de réparation de la canalisation.

Les deux dernières demandes n’avaient pas été présentées devant le premier juge.

Moyens des parties :

Madame [U] soutient que :

*l’indemnité d’assurance naît dans le patrimoine de l’assuré au moment du sinistre et l’assuré n’est pas tenu de l’affecter aux réparations du bien endommagé. Dès lors, la vente du bien sinistré ne fait pas perdre à l’assuré sa qualité ou son intérêt à agir, a fortiori lorsqu’une clause de l’acte de vente prévoit que l’indemnité reste acquise au vendeur.

*Madame [U] est d’autant plus recevable à agir que la société MAAF Assurances a accordé le principe de sa garantie au titre du dégât des eaux déclaré le 3 novembre 2016, la discussion ne porte que sur le montant de l’indemnité.

*les conditions générales du contrat prévoient expressément que l’assuré n’est pas tenu de faire exécuter les travaux pour percevoir l’indemnité d’assurance.

La société MAAF Assurances répond que :

*les indemnités susceptibles de porter sur la construction d’un bien sont rattachées à ce dernier, en vendant son bien, Madame [U] a perdu sa qualité et son intérêt à agir ;

*il ressort du contrat d’assurance que l’indemnité qui doit être versée en garantie des dommages est nécessairement affectée à la réparation du bien ; l’immeuble ayant été vendu, Mme [U] a perdu sa qualité et son intérêt à agir ;

*en ce qui concerne l’indemnité limitée au coût de reconstruction vétusté déduite sans pouvoir excéder la valeur vénale du bien, qui s’appliquerait dans le cas singulier où les travaux ne seraient pas réalisés, rien n’explique ni ne justifie que cette indemnité n’aurait pas déjà été compensée par le prix de cession du bien.

*subsidiairement, ces demandes ne sont pas justifiées à défaut de preuve de la réalisation des travaux ou d’un mandat donné par ses acquéreurs lui donnant la possibilité de reconstruire l’immeuble avant de l’avoir vendu.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article L 121-1 du code des assurances : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre (') »

Le contrat d’assurance peut contenir une clause dérogeant au principe de la libre disposition de l’indemnité par l’assuré.

Les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par Mme [U] précisent quelles sont les modalités d’indemnisation pour la formule choisie par l’assuré. Il ressort des conclusions particulières du contrat que Mme [U] a choisi la « Formule Intégrale »

Concernant les dommages aux bâtiments assurés, il est convenu que :

« L’estimation est établie sur la base du coût de reconstruction vétusté déduite.

Le coût de reconstruction comprend le coût total des travaux à réaliser pour réparer ou reconstruire les bâtiments ainsi que les frais de démolitions (')

En pratique :

(')

Les + « Formule Intégrale » et « Rééquipement à neuf »

Nous indemnisons l’ensemble des dommages immobiliers aux biens dont vous êtes propriétaire en valeur de Reconstruction à Neuf au jour du sinistre sans aucune déduction de vétusté.

En pratique : nous vous versons tout d’abord l’indemnité correspondant au coût de reconstruction au jour du sinistre vétusté déduite.

Lorsque les travaux sont effectués et ce dans un délai de 2 ans à compter de la date de survenance du sinistre, nous vous versons, sur présentation des factures de réparation, le complément retenu au titre de la vétusté (').

L’indemnité totale ne pourra excéder le coût réel des travaux effectués.

(')

CAS PARTICULIERS quelle que soit la Formule choisie

(')

L’indemnité se limitera au coût de la reconstruction vétusté déduite, sans pouvoir excéder la valeur vénale du bâtiment déduction faite de la valeur du sauvetage, dans les cas suivants :

*si vous ne faites pas exécuter les travaux

*si vous les faites exécuter plus de deux ans après le sinistre

(')»

Les termes de valeur du sauvetage et valeur vénale sont définis au contrat d’assurance. La « valeur de sauvetage Batiment » est ainsi définie « Lorsque la reconstruction est impossible, c’est la valeur résiduelle des bâtiments après sinistre (valeur des bâtiments vendus en l’état après sinistre) » La valeur vénale est définie comme étant la « valeur de vente des bâtiments au jour du sinistre, calculée en fonction de l’état du marché immobilier. »

En premier lieu, Madame [U] ne justifie ni même n’allègue que la reconstruction de son bien était impossible. Elle ne justifie pas davantage d’un mandat donné par ses acquéreurs lui donnant la possibilité de reconstruire l’immeuble avant de l’avoir vendu. Il en résulte qu’en l’absence de l’une ou l’autre des conditions nécessaires à l’indemnisation limitée au coût de la reconstruction vétusté déduite, Madame [U] ne peut prétendre à l’application du cas particulier.

En second lieu, mêmes si le contrat prévoit, en raison d’une durée prévisible de travaux de deux années, qu’une part de l’indemnité est versée avant le début des réparations, dès lors qu’il est prévu au contrat que l’indemnité totale ne peut excéder le coût réel des travaux effectués, les parties ont entendu que l’indemnisation perçue, hors cas particuliers, devait être affectée à la réparation du bien. La circonstance que dans une lettre du 5 décembre 2016, l’assureur ait déclaré que le second dégât des eaux est susceptible d’être pris en charge après application de la règle proportionnelle de cotisation n’a pas pour effet d’obliger l’assureur à verser une indemnité au titre des réparations à l’assuré qui ne les fait pas réaliser.

L’acte de vente du 1er mars 2021, qui régit les relations entre Madame [U] et son acquéreur, la SASU 2 E précise qu’il a été découvert que le bien vendu était infesté de mérule ; que Mme [U] a déclaré avoir régulièrement fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur, vouloir faire son affaire personnelle de la procédure d’indemnisation de ce sinistre et conserver toute indemnisation reçue ou à recevoir, ce qui est expressément accepté par le bénéficiaire.

Le contrat d’assurance ne dit pas que le bénéfice de la garantie est rattaché à la propriété du bien. Il en résulte que Mme [U] qui a déclaré un sinistre antérieurement à la cession de son bien et a convenu avec son acquéreur qu’elle conservait après la vente le bénéfice de la garantie pour le sinistre déclaré antérieurement à la vente dispose de la qualité et de l’intérêt pour agir à l’encontre de la société MAAF Assurances. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en ses demandes présentées au titre des travaux de reprise et ces demandes seront déclarées recevables.

Mais dans les relations entre Mme [U] et la société MAAF Assurances, la clause du contrat de vente auquel l’assureur n’était pas partie, n’est pas de nature à mettre en échec les dispositions du contrat d’assurance.

Et dès lors que Madame [U] ne justifie ni même n’allègue qu’elle fera exécuter les travaux de réparation, elle ne peut qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires présentées au titre de la réparation du bien.

Sur la demande indemnitaire de 27 580 € au titre de la perte temporaire de l’habitation :

Moyens des parties :

Madame [U] soutient que :

*la clause d’exclusion prévue au contrat d’assurance doit être écartée à défaut de se référer à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées ;

*en cause d’appel, la société MAAF Assurances ne vise plus cette clause dans ses conclusions, mais en opposant que la cause du sinistre n’est pas accidentelle mais due à un défaut d’entretien, elle ne fait qu’opposer une clause d’exclusion nulle et non avenue ;

*son bien a connu trois dégâts des eaux qui ont entrainé la prolifération de champignons lignivores, il existait initialement deux sinistres dégâts des eaux : l’un par le pourtour de la baignoire, l’autre par les façades, les gouttières et les chéneaux côté Nord-Est ; une seconde déclaration de sinistre le 3 novembre 2016 a permis de constater la matérialité d’une fuite de canalisation encastrée dans un mur de lingerie située au deuxième étage. Il existe un lien de causalité directe entre les dégâts des eaux et les destructions des bois par les champignons lignivores. Les opérations d’expertise ont permis de constater une 4ème source d’apport en eaux, soit des infiltrations par un conduit de cheminée. Les conclusions des experts judiciaires (M. M [B] et [R]) sont suffisantes pour retenir l’existence de dégâts des eaux correspondant à la définition contractuelle de la garantie ;

*l’élément déterminant de la mise en 'uvre de la garantie dégât des eaux tient au fait que les infiltrations n’étaient ni connues ni visibles avant que l’assurée ne déclare les sinistres, de sorte que le caractère accidentel n’est pas contestable.

*l’assureur a déclaré accorder sa garantie pour le sinistre déclaré le 3 novembre 2016, qui a concouru aux mêmes dommages que celui déclaré le 17 février précédent, de sorte qu’on ne voit pas comment il pourrait justifier de ne pas avoir exécuté le contrat ;

*la société MAAF Assurances invoque une prétendue dissimulation par Mme [U] d’un désordre préexistant. Outre que la mérule qui s’était développée en 2010 avait cessé bien avant les désordres survenus en 2016, la MAAF n’en tire aucune conséquence juridique, notamment de la nullité du contrat d’assurance. Cet argument revient encore une fois à opposer un défaut d’entretien de l’immeuble, ce qui revient à opposer une clause d’exclusion qui est nulle ;

*le contrat d’assurance prévoit que l’assureur est tenu de verser une indemnité pour perte temporaire de l’habitation allant jusqu’à 2 ans de loyers ou de valeur locative. Suite au refus de l’assureur de régler des indemnités conformes aux dommages subis, Madame [U] a été contrainte de vivre dans une maison dont plusieurs pièces n’étaient plus utilisables, puis à la suite de la mise en garde adressée par M [I] (expert mandaté par Mme [U]), elle a été contrainte de quitter sa maison, devenue dangereuse. La valeur locative annuelle de sa propriété était supérieure à 27 580 € .

La société MAAF répond que :

*la garantie dégât des eaux n’est mobilisable que pour les dommages résultant directement par l’eau provenant de fuites, ruptures ou débordements accidentels ; elle ne conteste pas l’existence des dégâts des eaux, mais les expertises ont démontré le caractère ancien du développement de la pourriture cubique. Cette pourriture provient de la vétusté de l’immeuble, ce qui exclut son caractère accidentel ;

*le sinistre déclaré le 17 février n’est pas à l’origine du dommage ; la garantie est acquise pour sinistre déclaré le 3 novembre 2016 et l’indemnité tenant compte de la règle proportionnelle de prime a été versée. Cette proposition n’a pas été contestée par Madame [U] ;

*lors de la souscription du contrat, Mme [U] a sciemment dissimulé un état préexistant qu’elle ne pouvait ignorer ;

*outre que la garantie dégâts des eaux n’est pas applicable au dommage résultant de la pourriture cubique, le dommage immatériel n’est garanti qu’en conséquence d’un dommage matériel garanti, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

*à supposer que Mme [U] fonde sa demande sur la responsabilité civile de l’assureur, la faute de celui-ci n’est pas démontrée.

Réponse de la cour :

Madame [U] dit avoir été contrainte de quitter son logement à la suite de l’avertissement de M. [I]. Elle produit la lettre du 22 novembre 2018 de son expert qui lui écrit « nous avons constaté qu’une partie du bâtiment présentait une forte dangerosité pour ses occupants.» Il ressort de la lettre que les pièces dangereuses sont celles situées dans l’angle Nord-Est du bâtiment, le plancher de la salle de bain étant totalement dégradé par une contamination active de champignons de type mérule. Monsieur [I] précise que les étaiements provisoires sont insuffisants et qu’il est urgent de procéder à des actions de purge et de confortement. Il ressort des attestations de M. [F] et de Mme [J] que Mme [U] avait quitté sa maison d’habitation entre les mois de mars et avril 2019. Madame [U], rappelant dans ses conclusions que le contrat d’assurance prévoit que l’assureur est tenu de verser une indemnité pour perte temporaire de l’habitation allant jusqu’à deux ans de loyer ou de valeur locative ne présente sa demande que sur le fondement de l’exécution de la garantie contractuelle.

Il résulte des dispositions de l’article L113-1 du code des assurance que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Le contrat d’assurance souscrit par Mme [U] exclut de la garantie « Dégâts des eaux » « Les dommages résultant d’un défaut d’entretien manifeste ». Cette clause ne se réfère à aucun critère précis et a des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle ne peut être opposée à l’assurée. Il en résulte qu’à défaut d’exclusion formelle et limitée, le défaut d’entretien de son bien ne peut être opposé à Mme [U] par son assureur pour dénier sa garantie.

Madame [U] a déclaré un dégât des eaux le 17 février 2016. Il ressort du rapport de recherche de fuite du 1er mars 2016, que le dommage constaté était un effondrement du plafond dans les WC et la buanderie au rez-de chaussée. Le rapport Polyexpert du 27 septembre 2016 a conclu à une mauvaise étanchéité autour de la tablette entourant la baignoire et des infiltrations dans l’angle Nord-Est de l’habitation, en provenance de la zinguerie, l’existence de champignons lignivores était découverte dès le 10 juin 2016 (page 10 du rapport). L’expert a relevé en outre un état dégradé de la souche de cheminée susceptible de générer des infiltrations dans l’épaisseur de la maçonnerie et l’humidité anormale et quasi généralisée de la cave. Le 3 novembre 2016, Madame [U] a déclaré un second dégât des eaux relatif à une fuite de canalisations encastrées.

Le 5 décembre 2016, la société MAAF Assurance a accepté de prendre en charge le second sinistre, soit les travaux nécessaires à la réparation de la canalisation. Mais elle a refusé de prendre en charge le dommage résultant des champignons lignivores au regard de l’ancienneté de son développement.

Le contrat souscrit par Madame [U] garantit au titre du dégât des eaux « Les dommages causés directement aux biens assurés par l’eau provenant :

*De fuites, ruptures ou débordements accidentels :

— de conduites situées à l’intérieur, ou en dessous, des bâtiments assurés,

— d’appareils sanitaires tels que baignoires et lavabos'.

— d’appareils à effet d’eau ('.)

— des chêneaux et gouttières.

*D’infiltrations d’eau à l’intérieur des locaux assurés provenant :

— des toitures, terrasses. » Au titre de la formule intégrale souscrite par Madame [U] sont garanties les infiltrations d’eau à l’intérieur des locaux assurés provenant des « balcons et façades »

Le contrat définit l’accident comme étant un « événement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou à la chose endommagée »

Le contrat garantit la perte d’usage de l’habitation de l’assuré propriétaire « Dans les cas où un événement garanti (Incendie ou tempête par exemple) endommage gravement (l’habitation de l’assuré) au point de (le) contraindre à la quitter temporairement (') sur la base de la valeur locative annuelle s’il s’agit de (sa) résidence principale. La formule intégrale ouvre droit à une indemnité versée pendant deux ans au maximum à compter du sinistre. Quelle que soit la formule cette indemnité répare une perte temporaire de l’habitation en ce sens que « Le montant de l’indemnité est déterminé en fonction du temps nécessaire, d’après les experts, à la remise en état des lieux. »

Il ressort des notes aux parties de M. [B] reprises au rapport de M. [R] que :

« L’angle Nord-Est du bâtiment présente sur l’ensemble de sa hauteur des signes patents d’une humidification anormale (') La descente d’eau pluviale située à proximité de l’angle sur le pignon Est présente des indices de fuites avec oxydation prononcée de ses fixations » La salle de bains du premier étage, dont le plancher-plafond s’est affaissé se trouve dans cet angle Nord-Est. « La réfection du plancher de la salle de bain du 1er étage date de 2010 en même temps que le nouvel aménagement de la salle de bain. (') Mme [U] nous dit qu’à cette époque, ils n’ont rien remarqué de particulier. La question peut se poser de savoir pourquoi il a fallu changer ce plancher. » (P.21) « Le tuyau de descente de l’angle N.E comporte dans sa partie haute une élément d’environ 2,00m de longueur, ainsi qu’une cuvette jambon, plus récent que le reste de cette tuyauterie (') ces éléments récents datent d’avant 1991 ('.) Au droit de la descente des WC situés dans la salle de bain du 1er étage, nous observons, premièrement des coulures brunâtres qui démontrent que le tuyau est « fuyard » et, deuxièmement, nous trouvons un champignons vivant » « Le sondage réalisé dans la chambre entre la cloison de la salle de bains et le conduit de cheminée met en exergue la présence de dégradation cubiques du bois et un mycélium plus foisonnant que le premier, démonstration d’un apport hydrique plus important »

En page 42 du rapport : « M. [B] a avancé un certain nombre d’éléments de réponse aux chefs de mission : ('.)

Sur les origines des désordres :

*Dans le local (WC, débarras, corridor) situé, au-dessus du rez-de chaussée, sous la salle de bain du 1er étage

— principalement, la source d’humidité indispensable au développement de la mérule est issue de la canalisation en cuivre fuyarde dans la lingerie du 2ème étage.

— secondairement, le mauvais état de la cheminée alimente encore aujourd’hui le développement du champignon

— accessoirement, sans qu’il soit possible d’en être vraiment sûr, les écoulements constatés sur la canalisation des eaux usées issues du WC du 1er étage ont pu venir alimenter, très légèrement, le champignon toujours avide d’humidité.

— les sondages effectués dans le plafond en plâtre ont permis de comprendre que le mauvais état des joints de briques (façade Nord et Est) permet le passage des eaux de pluie qui affectent les solives en bois au niveau de leur scellement dans le mur : Ce phénomène alimente la mérule en façade Est et aussi le développement d’autres champignons qui provoquent la pourritures des solives au niveau de ces scellements. » Monsieur [B] avait ainsi répondu dans sa note numéro 3 du 15 juin 2018.

« Sur la datation de l’apparition du champignon :

*la mérule morte dans le plancher de la lingerie du 2ème étage (ou plafond de la salle de bain du 1er étage)

('.) Conclusion : Antérieurement à 2010, une mérule s’est développée dans ce plancher de la lingerie du 2ème étage et, des travaux, non déterminés (peut être le tuyau de descente du pignon Est, peut être des travaux sur les tuyauteries de distribution d’eau obturées depuis dans la dite-lingerie) ont supprimé l’arrivée d’eau responsable de l’apparition de cette mérule.

*la mérule active dans le plancher de la salle de bain du 1er étage (ou plafond du local WC, débarras et corridor du rez-de chaussée).

Madame [U] relève la déformation du plancher de la salle de bain début 2016.

La mérule est donc active depuis de nombreux mois puisque c’est l’affaissement des solives rongées par le champignon qui est à l’origine de l’affaissement du plancher. »

Lors de sa réunion du 18 avril 2018, M. [B] a constaté que le tuyau fuyard dans la lingerie du deuxième étage avait été obturé au mois de janvier 2017 par la société Marchand. Ce tuyau se trouvait dans le doublage que Mme [U] avait ouvert récemment. M. [X], qui a rédigé le rapport Polyexpert du 30 novembre 2016, a observé ce tuyau avant son obturation. Il écrit dans son rapport : « Madame [U], intriguée par l’aspect détrempé du doublage de sa lingerie en partie basse, dans l’angle nord-est, a ouvert le panneau de doublage en question.

Elle a ainsi mis à jour deux canalisations d’alimentation en eau, en cuivre, fuyardes. (')

Lors de notre rendez-vous d’expertise, nous constatons que les canalisations en question sont bouchonnées en partie supérieure mais qu’elles sont manifestement sous pression d’eau.

L’environnement des canalisations est détrempé.

De la canalisation de gauche s’échappe un écoulement en goutte à goutte. »

En premier lieu, outre que Madame [U] n’a quitté son logement qu’en 2019 alors qu’elle a déclaré les sinistres en 2016, le temps nécessaire à la remise en état des lieux n’a pas été estimé, du fait de la vente du bien. Madame [U] n’étant plus retourné vivre dans son logement qu’elle a cédé en l’état par promesse du 29 septembre 2020, régularisée par acte authentique du 1er mars 2021. Il en résulte que sa perte d’usage des lieux n’est pas la perte temporaire garantie par le contrat.

En deuxième lieu, le contrat d’assurance soumet à la condition d’accident les dommages issus de rupture ou fuite de canalisations chéneaux et gouttières. L’expert judiciaire a écarté l’hypothèse du développement de mérule par le défaut d’étanchéité autour de la tablette entourant la baignoire. Il ressort des notes aux parties de M. [B] que la mérule développée dans le plancher de la salle de bain du premier étage avait pour cause principale la canalisation fuyarde de l’étage supérieure. Le développement important du champignon, qui avait déjà plusieurs mois au moment du sinistre. De plus, il ressort du rapport polyexpert qu’il s’agissait d’une fuite goutte à goutte qui a détrempé le doublage. Il en résulte que la fuite a entrainé des traces apparentes qui n’ont pu être que progressive, s’agissant d’une fuite par gouttes. Dès lors, Madame [U] ne peut soutenir utilement que son dommage résulte du caractère soudain d’une rupture ou fuite de canalisation.

En troisième lieu l’expert judiciaire a relevé que des infiltrations par la cheminée et par les façades Nord et Est du bâtiment contribuaient au développement du champignon. Le contrat n’exige pas de caractère accidentel pour les infiltrations en toiture ou façade. Mais Madame [U], outre qu’elle n’a quitté son logement qu’en 2019, ne démontre pas qu’en 2016, date des sinistres, il résultait de ces infiltrations qui ne sont pas la cause première de développement du champignon un dégât des eaux (événement garanti) endommageant gravement son habitation au point de la contraindre à la quitter temporairement.

Il résulte de tout ce qui précède que Madame [U] ne démontre pas que les conditions de la garantie complémentaire sont réunies.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande.

Sur la perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix et le préjudice moral :

Moyens des parties :

Madame [U] soutient que :

*c’est de manière fautive que la société MAAF Assurances s’est abstenue de lui verser une indemnité conforme aux stipulations contractuelles alors que les conditions de la garantie étaient réunies.

*cette situation l’a empêchée de remettre en état sa maison d’habitation dans un délai convenable, et l’a contrainte à la vendre à un prix très inférieur à sa valeur initiale.

La société MAAF Assurances soutient que :

*il appartenait à Madame [U] d’agir immédiatement après la découverte de la mérule, ou bien tout simplement d’entretenir son bien de manière régulière, ce qui aurait éviter la prolifération du champignon.

Réponse de la cour :

Il résulte de ce qui a été exposé plus haut que c’est sans commettre de faute, que la société MAAF Assurances a refusé d’indemniser le dommage de mérule.

Surabondamment, la négociation d’un prix de vente résulte de la discussion entre le vendeur et l’acquéreur au regard de l’état du marché. L’acte de vente, mentionne en partie développée les parties du bien contaminées par la mérule, afin d’exposer que l’acquéreur en a été informé, mais il ne ressort pas de l’acte que le prix de vente de 295 000 € tient compte de cet état. Par ailleurs, il ressort de la note numéro 3 de M. [B] que ce bien souffrait ne nombreux défauts d’entretien : chéneaux perçés, cheminée du pignon Est, infiltrations d’eau en faîtage, dégradation des joints de brique. Madame [U] ne démontre pas que hors pathologie de mérule, c’est dans un bon état général et pour un prix supérieur à celui qu’elle en a obtenu, qu’elle aurait vendu son bien.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande. Et dès lors que la preuve d’une faute de l’assureur n’est pas rapportée, le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté Madame [U] de sa demande présentée au titre du préjudice moral.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande formulée par Madame [U] au titre des travaux de reprise en l’absence d’intérêt et qualité à agir,

Statuant à nouveau :

Déclare Madame [U] recevable en ses demandes au titre des travaux de reprise et la déboute de ces chefs de demandes ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit que les dépens de première instance comprennent les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne Madame [U] aux dépens en cause d’appel et la déboute de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.

La greffière, La présidente,