N° RG 24/02295 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JWHJ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 27 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00360

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’Evreux du 28 février 2024

APPELANT :

Monsieur [P] [G]

né le 08 Février 1949 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Delphine ABRY-LEMAITRE de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003032 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

Société MON LOGEMENT 27

venant aux droits de la Société EURE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 06 février 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 27 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1996, la SA Eure Habitat, aux droits de laquelle vient la société Mon logement 27, a consenti à M. [P] [G] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suivant avenant du 3 juillet 2012, le contrat de bail a été transféré avec effet au 1er juin 2012 à M. [P] [G] et Mme [J] [O], en qualité de locataires solidaires.

Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2021, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer portant sur la somme de 836,60 euros et par acte du 14 mars 2023, elle les a fait assigner aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— déclaré recevable l’action de la société Mon Logement 27 venant aux droits de l’office public de l’habitat de l’Eure,

— prononcé à compter de la décision la résiliation judiciaire du contrat de bail souscrit le 1er décembre 1996, modifié par avenant du 3 juillet 2021, entre la société Mon Logement 27 et M. [P] [G] et Mme [J] [O],

— ordonné en conséquence à M. [P] [G] et Mme [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [P] [G] et Mme [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occuants de leur chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté la société Mon Logement 27 de sa demande d’astreinte ;

— condamné conjointement M. [P] [G] et Mme [J] [O] à verser à la société Mon Logement 27 la somme de 6820,31 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 14 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) ;

— condamné conjointement M. [P] [G] et Mme [J] [O] à verser à la société Mon Logement 27 une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce, à compter du terme de décembre 2023 jusqu’au jour de la présente décision ;

— condamné conjointement M. [P] [G] et Mme [J] [O] à verser à la société Mon Logement 27 une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de décembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— débouté M. [P] [G] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté la société Mon Logement 27 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [G] et Mme [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [G] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 27 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement,

Statuant à nouveau de :

— suspendre la résiliation du bail conclu avec la société Mon Logement 27,

— lui accorder des délais de paiement dans la limite de trois années à hauteur de 50,00 euros en sus du loyer courant,

— débouter la société Mon Logement 27 de toutes ses demandes,

— condamner la société Mon Logement 27 aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement,

— débouter M. [P] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [P] [G] aux entiers dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Emmanuelle Menou, avocat, membre de la SCP RSD Avocats,

— condamner M. [P] [G] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence du contrat de bail :

La société Mon Logement 27 reprend ses arguments développés en première instance demandant à voir reconnaître l’existence du contrat de bail.

L’existence du contrat de bail n’est cependant pas remise en cause à hauteur d’appel, la cour observant en outre qu’elle n’est saisie d’aucune demande de ce chef.

Sur la demande en paiement :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de l’historique du compte locataire actualisé au 31 août 2024 produit par la société Mon Logement 27 et non contesté par l’appelant que ce dernier est débiteur d’un arriéré de loyer et de charges d’un montant de 7319,69 euros, frais de procédure exclus.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné M. [G] à payer à la société Mon Logement 27 un arriéré locatif, sera confirmé dans son principe et modifié dans le quantum de la condamnation qu’il convient de porter à la somme précitée de 7319,69 euros, M. [G] étant condamné au paiement de cette somme.

Il conviendra de préciser s’agissant de Mme [J] [O], non intimée, que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée conjointement avec M. [P] [G] au paiement de la somme de 6820,31 euros.

Sur la résiliation du bail et la demande de délais de paiement suspensifs :

L’appelant sollicite l’autorisation de s’acquitter de la dette par mensualités de 50 euros en sus du loyer courant, précisant percevoir un revenu mensuel de 992 euros au lieu de 322 euros comme retenu par le premier juge.

La société Mon Logement 27 s’oppose à cette demande faisant valoir qu’un accord avait été régularisé qui n’a toutefois pas été respecté, que depuis le jugement,M. [G] a réglé moins de deux échéances mensuelles, n’a versé aucune somme au titre de l’arriéré locatif et continue à aggraver sa situation.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoyait que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

En vertu des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

En cas de constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet d’une clause résolutoire, comme en cas de prononcé judiciaire de la résiliation du bail, il est possible de conditionner cette résiliation à l’hypothèse du non-respect de délais de paiement accordés au locataire de bonne foi en situation d’apurer sa dette locative.

En l’espèce, il n’est pas discuté qu’un bail a été conclu entre les parties le 1er décembre 1996, modifié par avenant du 3 juillet 2012, ni que la bailleresse n’est pas en mesure de produire le contrat en cause et partant de se prévaloir d’une clause résolutoire.

La société bailleresse sollicitait du reste dans son assignation le prononcé de la résiliation du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations contractuelles. A cet égard, la société Mon Logement 27 produit un relevé de compte locataire retraçant l’historique des paiements et montrant que ceux-ci ont été effectués de façon très irrégulière et que la dette locative n’a cessé d’augmenter.

La défaillance des locataires dans le paiement des loyers et charges est par conséquent caractérisée.

Ce manquement est d’une gravité particulière, en ce qu’il porte sur l’une des obligations principales du contrat de bail et en ce qu’il perdurait depuis plus d’un an au jour de l’audience devant le premier juge, et s’est poursuivi pendant la procédure d’appel. Dès lors, la cour constate que le manquement grave et récurrent des locataires à leurs obligations contractuelles justifiait le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail.

L’appelant ne sollicite pas la suspension des effets d’une clause résolutoire inexistante. Il n’est toutefois pas fondé à solliciter la suspension des effets d’un prononcé judiciaire de la résiliation du bail, dès lors qu’ainsi que retenu par le premier juge, en raison du montant élevé de la dette, il n’apparaît pas en mesure d’honorer le loyer courant et d’apurer l’arriéré locatif dans le délai maximal autorisé, étant observé qu’à hauteur d’appel, l’appelant ne justifie pas même d’une reprise du paiement des loyers courants.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée par M. [G] tendant à se voir octroyer des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

Sur les frais du procès

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné M. [G] et Mme [O], partie perdante, aux dépens de première instance.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [G] sera condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Emmanuelle Menou, avocat, membre de la SCP RSD Avocats, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf à actualiser à la somme de 7319,69 euros, le montant des loyers et charges dus, après exclusion des frais de procédure,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [P] [G] à payer à la société Mon Logement 27 venant aux droits de la SA Eure Habitat la somme de 7319,69 euros, Mme [J] [O] étant conjointement tenue à hauteur de la somme de 6820,31 euros,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [G] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Emmanuelle Menou, avocat, membre de la SCP RSD Avocats,

Condamne M. [P] [G] à payer à la société Mon Logement 27 venant aux droits de la SA Eure Habitat une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente