N° RG 24/01525 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JURK

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 27 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1122002007

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de rouen du 14 décembre 2023

APPELANTE :

Madame [T] [I]

née le 01 Août 1983 à [Localité 5] (ITALIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Arnaud ROUSSEL de la SELARL ARNAUD ROUSSEL, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Virgil SISSAOUI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001262 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Bertrand THOMAS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 06 février 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 27 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame alvarade, présidente et par Madame dupont, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 20 février 2020, la SA CDC Habitat social a consenti à Mme [T] [I] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 562,82 euros, incluant une provision pour charges de 237,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 936,67 euros et par acte du 25 octobre 2022, elle l’a assignée aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— débouté Mme [T] [I] de ses demandes de sursis à statuer et d’expertise ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 20 février 2020 sont réunies au 1er septembre 2022 ;

— ordonné la libération des lieux ;

— débouté la SA d’HLM CDC Habitat social de sa demande formée sur le fondement de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’à défaut pour Mme [T] [I] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meuble désigné par cette dernière ou à défaut par la bailleresse ;

— condamné Mme [T] [I] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [T] [I] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat social la somme de 847,41 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2022 sur la somme de 936,67 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— débouté Mme [T] [I] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté la SA D’HLM CDC Habitat social de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Suivant jugement du 3 avril 2024, le juge de l’exécution de ROUEN a :

— accordé à Mme [T] [I] un délai d’un an pour quitter le logement qu’elle occupe;

— dit que ce délai commencera à courir à compter de la notification du présent jugement;

— dit que ce délai est subordonné au paiement par Mme [T] [I], de l’indemnité mensuelle d’occupation, outre 157,00 euros au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la notification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut du paiement de l’indemnité d’occupation et des 157,00 euros mensuels par Mme [T] [I], la suspension de la procédure d’expulsion cessera de produire ses effets ;

— condamné Mme [T] [I] aux entiers dépens ;

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour se déterminer ainsi, relevant que la locataire faisait état de désordres dans le logement, indiquant avoir constaté en juillet 2021, une importante fuite d’eau dans la cuisine, le détachement partiel de l’un des murs du logement et une infestation de cafards qui s’est aggravée le 20 février 2023 et produisant des photographies non datées, le premier juge a considéré que ces éléments étaient insuffisants pour justifier sa demande d’expertise rappelant qu’il n’incombait pas au juge de suppléer la carence des parties, retenant en outre qu’elle avait refusé de laisser entrer à son domicile les agents de la société mandatée par la bailleresse aux fins de réaliser une intervention aux fins de désinsectisation,

qu’en l’absence de paiement régulier pendant le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire, il y avait lieu de constater la résiliation du bail et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif,

qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande de délais alors qu’il résulte du décompte qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer intégral avant l’audience.

Mme [I] a interjeté appel du jugement du 14 décembre 2023 suivant déclaration du 25 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

Moyens et prétentions des parties

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2024, l’appelante demande à la cour de voir :

infirmer le jugement,

Statuant à nouveau, avant dire droit

— surseoir à statuer sur les demandes formulées par la SA D’HLM CDC Habitat social ;

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail ;

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

o convoquer régulièrement les Parties et leurs conseils ;

o se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire ;

o visiter en présence des parties le logement loué, le décrire ;

o dire s’il est affecté de désordres ;

o dans l’affirmative, les décrire, dater, dans la mesure du possible, leur apparition, en rechercher la cause et préciser s’ils sont imputables au bailleur ou au locataire et dans quelles proportions ;

o préciser si le logement est en bon état d’usage et de réparation ainsi qu’en état de servir totalement, partiellement ou non à sa destination d’habitation au sens, notamment, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, répond aux caractéristiques

de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et s’il laisse apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants ;

o Rechercher si les désordres résultent d’un vice de l’immeuble ou d’un défaut d’entretien du bailleur ;

o Préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée;

o Déterminer les travaux et/ou réparations locatives accomplies par chacune des parties depuis l’entrée dans les lieux de Mme [T] [I] ;

o Donner son avis sur la minoration éventuelle de loyer susceptible de résulter des désordres constatés ;

o De façon plus générale, donner son avis sur les dommages de toute nature, et notamment de jouissance, subis par les occupants des lieux et fournir tout élément technique et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues ;

— dire que Mme [T] [I], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée de consigner une somme à valoir sur la rémunération de l’expert;

— dire que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettra à chacune des parties dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du code de procédure civile, dans les 4 mois à compter du jour où il aura été saisi ;

Subsidiairement,

— accorder à Mme [T] [I] des délais de paiement sur 36 mois pour les arriérés de loyers et loyers courants en principal et charges ;

— juger que Mme [T] [I] pourra régler l’arriéré de dette locative à raison de 36 mensualités ;

— juger que les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement ainsi octroyés ;

— juger que pendant les délais accordés, et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution ne pourront être engagées, de même que ne seront pas dues les majorations d’intérêts encourus en raison du retard de paiement ;

En tout état de cause,

— débouter SA D’HLM CDC Habitat social de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— réserver dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, l’intimée demande à la cour de :

déclarer Mme [I] mal fondée en son appel,

en conséquence, l’en débouter et confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

condamner Mme [T] [I] au règlement d’une somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [T] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^me Sandra Gosselin, avocat.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise et sur le sursis à statuer sur les demandes formulées par la SA D’HLM CDC Habitat social

La SA CDC Habitat social indique à titre liminaire que Mme [I] a quitté le logement donné à bail le 9 août 2024 par remise en mains propres au gardien d’une lettre de congé datée du 20 juillet 2024, sans communiquer sa nouvelle adresse,

qu’un mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial (MJAGBF) a été adoptée et confiée à l’UDAF, laquelle procède à des versements pour le compte de l’appelante (courriel du 22 février 2024).

Mme [I] n’a pas modifié ses écritures, maintenant ses demandes et arguments par la voie de son conseil, faisant valoir que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, que tel n’est pas le cas, alors que le logement est insalubre,

qu’en dépit de ses sollicitations, ni la SA CDC Habitat social, ni les services communaux d’hygiène et de santé n’ont réagi,

que la SA CDC Habitat social a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état d’entretien et de réparations locatives et répondant au caractère de décence permettant d’en assurer la jouissance paisible,

que dans une telle hypothèse, la suspension des paiements est légitime et le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire.

L’appelante ne présente aucune justification à ses demandes d’expertise et de sursis à statuer alors qu’elle a quitté les lieux. Il convient de les dire sans objet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Il conviendra de confirmer le jugement qui a constaté la résiliation du bail, aucune précision n’étant donnée quant à la régularité du congé délivré à la bailleresse, laquelle sollicite au demeurant le paiement des loyers actualisé au 17 janvier 2025 et en ce qu’il a débouté la SA d’HLM CDC Habitat social de sa demande formée sur le fondement de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, mais de l’infirmer en ses dispositions relatives aux modalités de départ des lieux, devenues sans objet.

Sur les délais de paiement

Mme [I] fait valoir qu’elle a honoré le paiement des loyers et charges pendant plus de deux ans, sans aucune difficulté,

qu’elle n’a jamais cessé de régler ses loyers, quand bien même partiellement, pendant trois ans,

qu’elle perçoit pour seules ressources le revenu de solidarité active, outre des allocations familiales, son revenu fiscal de référence se fixant à 571 euros au titre de 2022,

qu’elle a repris le paiement des loyers conformément aux termes du jugement du juge de l’exécution du 3 avril 2024, règlant non seulement le loyer courant, mais également une somme de 157 euros par mois au titre de l’arriéré de loyers,

que ses ressources actuelles lui permettent de payer les loyers courants et d’apurer sa dette.

La SA CDC Habitat social s’oppose aux délais de paiement faisant valoir que l’appelante n’établit pas être en capacité de procéder au règlement de la somme due.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil :'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

A l’examen du relevé de compte actualisé produit aux débats, il apparaît que l’arriéré locatif se fixe à la somme de 7 492,58 euros au 17 janvier 2025, hors frais de procédure à hauteur de 994,15 euros.

Il ressort également du décompte que la locataire ne s’acquittait qu’irrégulièrement des loyers, qu’elle n’a pas non plus respecté l’échéancier mis en place par le juge de l’exécution, que si ses ressources constituées de prestations sociales se fixaient en février 2024 à la somme de 2032,77 euros, la cour ne dispose d’aucun élément récent permettant d’apprécier sa situation financière, notamment ses charges mensuelles, et partant sa capacité à solder sa dette dans les délais prévus aux dispositions précitées.

Dans ces circonstances, il ne saurait lui être octroyé des délais de paiement, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il conviendra d’actualiser la demande de la SA D’HLM CDC Habitat social au titre de l’arriéré locatif suivant le décompte produit, non utilement contesté par l’appelante, laquelle sera condamnée au paiement de la somme de

7 492,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 17 janvier 2025.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [I], elle sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Sandra Gosselin, avocat.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat social les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ses dispositions relatives aux modalités de départ des lieux, devenues sans objet et à actualiser la créance de la SA CDC Habitat social,

Statuant à nouveau et vu l’évolution du litige,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner le départ des lieux de Mme [I] et à défaut son expulsion,

Condamne Mme [T] [I] à verser à la SA CDC Habitat social la somme de 7 492,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 17 janvier 2025,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [I] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,avec droit de recouvrement direct au profit de M^me Sandra Gosselin, avocat.

Déboute la SA CDC Habitat social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président