N° RG 23/01680 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JLU6

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 13 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00211

Tribunal judiciaire de Rouen du 29 mars 2023

APPELANTES :

S.C.I. SCI [Localité 8] – [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Pauline LE FILLEUL DES GUERROTS, avocat au barreau de ROUEN et assistée par M^e Joachim CELLIER de la SELEURL JCS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant.

S.C.I. SCI [Localité 8]- AMIRAL CECILLE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Pauline LE FILLEUL DES GUERROTS, avocat au barreau de ROUEN et assistée par M^e Joachim CELLIER de la SELEURL JCS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant.

INTIMEE :

S.A.S. ACCORD IMMOBILIER prise en la personne de son agence de [Localité 8], exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 HARMONY

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

Lors des débats et du délibéré :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 26 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025 puis prorogé à ce jour.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Les 14 janvier et 8 juillet 2016, Messieurs [F] [W] et [C] [V] ont créé deux sociétés civiles immobilières : la SCI [Localité 8] Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] ayant pour objet social l’acquisition, la gestion, l’administration, la location, la rénovation, la vente de tous biens immobiliers.

Chaque associé détient 50 % des parts dans les deux sociétés et a été nommé statutairement co-gérant des deux sociétés.

Le 15 avril 2016, la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille a confié un mandat de gestion n° 581 à la SARL ALP Gestion.

Le 13 septembre 2016, la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] a confié un mandat de gestion n° 632 à la SARL ALP Gestion.

Le 15 mars 2018, la SARL ALP Gestion a été cédée à la SAS Accord Immobilier exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony.

Se prévalant de la résiliation conventionnelle des mandats de gestion et de diverses inexécutions contractuelles, la SCI [Localité 8] -Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] ont fait assigner, par acte d’huissier de justice du 5 janvier 2021, la SAS Accord Immobilier devant le tribunal judiciaire de Rouen en vue d’obtenir la résiliation des contrats de mandat et l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement du 29 mars 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté l’ensemble des demandes de la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et de la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille,

— rejeté l’ensemble des demandes de la SAS Accord Immobilier,

— condamné la SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille aux entiers dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la SAS Accord Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 mai 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 7 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille qui demandent à la cour de :

— déclarer recevables en leur appel les SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et [Localité 8] – Amiral Cécille,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 29 mars 2023 en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes de la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et de la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille,

— condamné la SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille aux entiers dépens,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— confirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 29 mars 2023,

— faire droit à la demande de constatation judiciaire de la résiliation conventionnelle des mandats de gestion n° 581 et 632 des SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et [Localité 8] – Amiral Cécille à la date du 14 février 2019, ainsi qu’à la demande de remboursement des honoraires perçus par la SAS Accord Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony au titre des mandats de gestion n° 581 et 632 pour la période allant de la date de la résiliation conventionnelle du 14 février 2019 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir,

— rejeter toutes les demandes, fins, moyens et conclusions de la SAS Accord Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony,

— débouter la SAS Accord Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony de toutes ses demandes,

— déclarer les SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et [Localité 8] – Amiral Cécille recevable en leurs demandes de condamnation de la SAS Accord Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony au paiement à chacune de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 699 du même code,

En conséquence :

— constater judiciairement la résiliation conventionnelle des mandats de gestion n° 581 et 632 des SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et [Localité 8] – Amiral Cécille à la date du 14 février 2019,

— condamner la SAS Accord Immobilier, exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony au remboursement des honoraires perçus au titre des mandats de gestion n° 581 et 632 pour la période allant de la date de la résiliation conventionnelle du 14 février 2019 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir.

Vu les conclusions du 12 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la SAS Accord Immobilier qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen du 29 mars 2023 en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes de la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et de la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille,

— condamné la SCI [Localité 8] -[Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille aux entiers dépens,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la SAS Accord Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Rouen du 29 mars 2023 en ce qu’il a :

— rejeté l’ensemble des demandes de la SAS Accord Immobilier,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la SAS Accord Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence, statuant à nouveau :

— prendre acte de l’appel incident de la SAS Accord Immobilier et l’en déclarer bien fondée,

— condamner la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille à payer à la SAS Accord Immobilier la rémunération qui était due pour les deux lots loués en dépit du mandat de gestion n°632,

— condamner la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille à payer à la SAS Accord Immobilier 5.000 euros au titre des dommages et intérêts contractuels,

— débouter la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamner la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SCI [Localité 8] – Amiral Cécille au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation conventionnelle des mandats de gestion n° 581 et n°632

Moyens des parties

La SCI [Localité 8] Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] soutiennent que :

* la société Accord Immobilier en réceptionnant le 14 février 2019 le courrier recommandé du 12 février 2019 de M. [W] agissant en qualité de gérant des deux SCI n’avait d’autre choix que de résilier les mandats ; cette résiliation était parfaite avant même l’opposition de M. [V] s’agissant d’un acte juridique à exécution instantanée ;

* les gérants exercent séparément leurs pouvoirs et chaque gérant a les mêmes pouvoirs que s’il était gérant unique ;

* eu égard à la contrariété des décisions des co-gérants, la société Accord Immobilier, aurait dû informer M. [W] dès le lendemain, et non le 22 mars 2019, de l’opposition de M. [V] et sans prendre parti pour l’un ou l’autre des co-gérants ;

* la décision de poursuivre les mandats a été décidée dans l’unique intérêt de la société Accord Immobilier ;

* M. [V] était informé depuis le 2 janvier 2019 du souhait de son associé de résilier les mandats de gestion ; M. [V] a donné son accord aux termes d’un courriel du 25 février 2019 postérieur à son opposition du 14 février 2019 ; dans ces conditions, il y aura lieu de faire application du principe d’estoppel ;

* la position adoptée le 25 février 2019 par M. [V] et la réponse tardive de l’intimée le 22 mars 2019 démontrent la mauvaise foi de cette dernière qui ne peut donc se prévaloir de l’opposition de M [V] ;

* Monsieur [V] n’a pas appris par un tiers l’existence de la demande de résiliation de M. [W], mais par une préposée de l’intimée.

La SAS Accord Immobilier réplique que :

* elle a eu connaissance le même jour de deux décisions totalement contradictoires et a estimé opportun de poursuivre l’exécution desdits mandats dans l’attente d’une stabilisation entre les deux associés ;

* celui qui a agi dans son seul intérêt est M. [W], qui n’a pas résilié les contrats dans la perspective de l’intérêt social des SCI mais dans l’optique de se voir confier directement la gestion des immeubles ;

* elle a agi de parfaite bonne foi puisqu’elle ne pouvait décemment pas acter une résiliation des contrats alors même que l’un des deux co-gérants s’y opposait ;

* en tout état de cause, le délai de préavis de trois mois n’était pas respecté pour le mandat n°581 signé le 15 avril 2016 ;

* aucun délai n’était imposé à la concluante pour faire un retour, il ne peut être allégué de façon mensongère une connivence entre elle-même et M. [V] ; ce dernier n’a pas été informé par son co-gérant de l’envoi de la lettre recommandée aux fins de résiliation des mandats de gestion ; il l’a appris d’un tiers et a aussitôt adressé un mail à la SAS Accord Immobilier.

Réponse de la cour

Au préalable, il convient de rappeler que la fin de non-recevoir tirée du principe d’estoppel selon lequel ''nul ne peut se contredire au détriment d’autrui'' ne se réduit pas à la contradiction et n’a trait qu’au comportement procédural d’une partie. Dès lors, les SCI [Localité 8] Amiral Cécille et [Localité 8] – [Adresse 2] sont mal fondées à s’en prévaloir en la cause en arguant de positions prétendument contraires de M. [V] qui n’est pas partie à l’instance.

Aux termes de l’article 1849 du code civil, '' Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance.(…)''

Les statuts tant de la SCI [Localité 8] Amiral Cécille que de la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] reprennent au point 2 sur les pouvoirs de la gérance, lesdites dispositions.

Les mandats de gestion n° 581 et 632 respectivement signés les 15 avril 2016 et 13 septembre 2016 par la SARL ALP Gestion (par la suite cédée à la SAS Accord Immobilier exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony) stipulent au point 4 intitulé ''Durée'' de chaque acte que '' le présent mandat est donné pour une durée ferme de trente années à compter du jour de la signature des présentes. L’un ou l’autre des parties pourra toutefois y mettre fin au terme de chaque année à condition d’en aviser l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant la date anniversaire de la signature des présentes. Il est précisé que ce délai de préavis commencera à courir à compter du jour de la présentation de la lettre recommandée. ( . . . )''.

Le 12 février 2019, M. [W] en sa qualité de gérant des deux SCI a adressé un courrier recommandé à la SAS Accord Immobilier pour mettre fin aux mandats de gestion de ces deux sociétés.

Le jour de sa réception soit le 14 février 2019, la SAS Accord Immobilier a été destinataire d’un message électronique de M. [V] l’informant qu’en sa qualité de co-gérant et associé à 50 % des dites SCI il s’opposait à cette résiliation et souhaitait que les immeubles ''continuent d’être gérés par vos soins.''

Il s’ensuit que les deux co-gérants ont exprimé des volontés contraires le même jour et que la SAS Accord Immobilier, tiers au sens de l’article 1849 du code civil en ce qu’elle est étrangère aux deux sociétés et peu important que M. [V] ait été informé de la demande de résiliation par une préposée de la société chargée de la gestion immobilière, a eu connaissance de l’opposition formée par l’un des gérants aux actes de l’autre.

M. [W] produit un courrier électronique adressé à M. [V] le 2 janvier 2019 pour évoquer son projet d’ouverture d’une structure permettant de gérer et d’administrer des biens immobiliers dont les biens des deux SCI. Il y précise qu’il pense être opérationnel pour la fin du mois, qu’un mandat devra être régularisé et qu’il attend de son interlocuteur un retour sur ladite proposition.

Or ainsi que relevé plus haut, le 14 février 2019, M. [V] s’est opposé à la demande de résiliation adressée par M. [W] à la SAS Accord Immobilier, opposition qu’il a réitéré auprès de son associé par courriel du 22 février 2019 en lui précisant '' je m’oppose formellement à ce que la gestion des locations soit assurée par la société que tu comptes créer (') je veux que toutes les décisions concernant le fonctionnement de ces sociétés et de nos immeubles soient validées par nous 2 systématiquement. (') ''.

Et si finalement M. [V] indique, dans son message du 25 février 2019 qu’il adresse à M. [W], être d’accord ''pour mettre en gestion dans ta structure nos immeubles'' suit une liste de points sur lesquels ils devront se mettre d’accord de sorte que les appelantes sont mal fondées à se prévaloir d’un accord de M. [V] sur la résiliation des mandats confiés à la SAS Accord Immobilier. De plus fort, il convient de relever que la persistance du désaccord de M. [V] ressort des termes de l’assignation délivrée le 4 décembre 2020 à sa demande à M.[W] pour obtenir la révocation judiciaire de son mandat de gérant au motif notamment d’un litige autour du mandat de gestion confié à la SAS Accord Immobilier.

La mauvaise foi qui est imputée à la SAS Accord Immobilier n’est nullement démontrée et elle ne saurait résulter de sa réponse faite le 22 mars 2019 intervenue dans le délai du préavis prévu par le mandat de gestion étant au surplus relevé que les pièces mêmes des appelantes démontrent la persistance du désaccord de M.[V].

Dans l’intérêt social des deux SCI, il était opportun de ne pas suspendre la gestion des mandats confiés eu égard au conflit patent opposant les deux associés co-gérants des deux SCI.

Dès lors le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des SCI [Localité 8] Amiral Cécille et [Localité 8] – [Adresse 2].

Sur les inexécutions contractuelles de la SCI [Localité 8] Amiral Cécille et de la SCI [Localité 8] – [Adresse 2]

La SAS Accord Immobilier soutient que :

* la SCI [Localité 8] ' [Adresse 2] a commis une faute contractuelle ;

* en vertu des mandats de gestion, la société Accord est censée louer tous les lots des immeubles ; deux lots de cette gestion ont été détournés ; le 6 novembre 2020, elle a mis en demeure la SCI [Localité 8] ' [Adresse 2] de respecter les termes du mandat et de déposer les deux dossiers locataires à l’agence ;

* elle n’a pas pu percevoir les loyers desdits et n’a pas été rémunérée.

La SCI [Localité 8] Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] répliquent que :

* la société Accord Immobilier prétend que deux lots de gestion auraient été détournés ; elle produit des photographies non datées qui constituent des preuves à elle-même ;

* les demandes de l’intimée sont d’autant plus irrecevables qu’elles visent les appelantes alors que le mandat n° 632 concerne uniquement la SCI [Localité 8] ' [Adresse 2] et non la SCI [Localité 8] ' Amiral Cécille.

Réponse de la cour

L’article 1231-1 du code civil dispose que ''le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.''

La SAS Accord Immobilier sollicite la condamnation des deux SCI à lui payer la rémunération qui était due pour les deux lots loués en dépit du mandat de gestion n°632 et dans la partie discussion de ses conclusions, elle invoque la faute de la seule SCI [Localité 8] ' [Adresse 2] de sorte que la cour s’en tiendra à l’examen de la faute reprochée à cette dernière.

En vertu du mandat n°632, la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] a confié la gérance de son immeuble à la SARL ALP Gestion aux droits de laquelle vient la SAS Accord Immobilier exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony. Cet acte signé le 13 septembre 2016 précise que le mandat d’administrer porte sur l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 8] soit deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée et huit appartements en niveau supérieur.

Aux termes de ce mandat, la SAS Accord Immobilier encaisse les loyers, recherche des locataires.

Elle produit des états locatifs, des rapports de gérance concernant les deux SCI et des clichés photographiques de la façade, du digicode et des boîtes aux lettres de l’immeuble litigieux. Une des photographies illustre le bien immobilier où se situent deux locaux commerciaux à l’enseigne '' Les Torréfacteurs Normands '' et '' BNP Paribas ''.

L’état locatif arrêté au 8 mars 2022 intitulé '' Site S [Adresse 3] '' porte sur neuf locaux dont huit sont notés occupés et un est noté vacant. Le compte rendu de gérance sur la période du 27 décembre 2021 au 20 janvier 2022 porte sur sept lots. Le locataire Les Torréfacteurs Normands n’y est pas cité et il ressort des termes de l’assignation en référé délivrée le 4 décembre 2020 citée plus haut que M. [V] y précise que le mandat de gestion confié à la SAS Accord Immobilier porte sur deux commerces et huit appartements à l’exception d’un des deux commerces du rez-de-chaussée loué à la société Les Torréfacteurs Normands géré directement par la SCI [Localité 8] [Adresse 7]. Dans un courrier du 10 septembre 2020 adressé par la SAS Accord Immobilier à cette SCI, la situation de ce commerce n’y est nullement évoquée mais uniquement celle d’un logement du 4ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2]. Enfin l’assignation évoque des courriers de la SAS Accord Immobilier qui portent sur la location d’appartements et non d’un local commercial. Il en résulte que la SAS Accord Immobilier ne démontre pas le détournement de ce lot.

Par un courrier du 11 septembre 2020, M. [P] [T], directeur de la société Accord a fait part de sa découverte à la SCI [Localité 8] ' [Adresse 2] de la location du logement situé au 4ème étage de l’immeuble à M et Mme [Z] et a sollicité l’envoi du contrat de location, de l’état des lieux et du dossier de solvabilité du locataire. Or dans ses conclusions, la société Accord Immobilier mentionne une location non au nom '' [Z] '' mais à celui de '' [I] '' et elle produit une photographie non datée du digicode et de la boîte aux lettres portant ce dernier nom. Le courrier recommandé du 6 novembre 2020 dont la SAS Accord Immobilier fait état n’est pas versé aux débats et la référence en ce sens par l’intimée à la pièce n°21 de la partie adverse est erronée dès lors que les appelantes ont produit 17 pièces et que parmi celles-ci ce courrier n’y figure pas, pas plus qu’il ne se trouve dans le dossier de la SAS Accord Immobilier. En l’absence de datation des clichés photographiques, l’état locatif arrêté au 8 mars 2022 et le compte rendu de gérance sur la période du 27 décembre 2021 au 20 janvier 2022 qui ne mentionnent pas les noms [Z] ou [I] n’établissent pas le détournement reproché en violation des termes du mandat.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement qui a rejeté la demande reconventionnelle de la SAS Accord Immobilier exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony.

Sur les demandes accessoires

Pour le surplus le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes présentées au titre des frais irrépétibles et a condamné la SCI [Localité 8] Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] aux dépens de l’instance.

Les dépens de l’appel seront mis à la charge de la SCI [Localité 8] Amiral Cécille et de la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] parties succombantes au principal.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Localité 8] Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] aux dépens de l’appel.

Déboute la SCI [Localité 8] Amiral Cécille et la SCI [Localité 8] – [Adresse 2] et la SAS Accord Immobilier exerçant sous l’enseigne Century 21 Harmony de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,