N° RG 25/02804 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KA3K

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

25/00219

Ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire du Havre du 24 juin 2025

APPELANTS :

Madame [U] [O]

née le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Richard FIQUET de la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocat au barreau du Havre

Monsieur [S] [C]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Richard FIQUET de la SELARL SUREL LACIRE-PROFICHET FIQUET, avocat au barreau du Havre

INTIMEE :

Madame [V] [G] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 4] (Royaume-Uni)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 11 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié reçu le 5 avril 2024, M. [S] [C] et Mme [U] [O] ont acquis de Mme [V] [G] épouse [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant la somme de

946 000 euros. Les diagnostics préalables à la vente, y compris l’analyse mycologique, ont été réalisés par le cabinet Diagamter.

Au cours de travaux de rénovation menés dans le courant de l’année 2024, la présence de la mérule a été détectée dans plusieurs pièces de la maison, présence confirmée aux termes du rapport établi le 18 décembre 2024 par la société L3a.

Par acte extrajudiciaire du 17 avril 2025, M. [C] et Mme [O] ont assigné en référé-expertise devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre Mme [B].

Par ordonnance contradictoire du 24 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a :

— débouté Mme [U] [O] et M. [S] [C] de leur demande d’expertise,

— condamné solidairement Mme [U] [O] et M. [S] [C] aux dépens,

— condamné solidairement Mme [U] [O] et M. [S] [C] à verser à Mme [V] [G] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 24 juillet 2025, M. [C] et Mme [O] ont formé appel de l’ordonnance.

Par décision du président de chambre du 1er septembre 2025, l’affaire a été fixée suivant les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2026, M. [S] [C] et Mme [U] [O] demandent à la cour, au visa des articles 145, 489, 514 et suivants du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025 par le tribunal judiciaire du Havre en toutes ses dispositions,

en conséquence,

au principal,

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

mais dès à présent,

— dire et juger recevables les demandes formulées par M. [C] et Mme [O],

— désigner tel expert, qu’il plaira M. le président, avec pour mission de :

. se rendre sur place, voir et visiter l’immeuble objet du litige située [Adresse 4] ;

. se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire ;

. décrire les désordres et malfaçons affectant l’immeuble en particulier ceux mentionnés dans le rapport d’expertise de l’entreprise L3a ainsi que les dommages en résultant ;

. dire si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et s’ils le rendent impropre à sa destination ;

. donner tous éléments de nature à dater la survenance des désordres et dire si ces désordres sont antérieurs ou non à la vente ;

. donner tous éléments de nature à dire si ces désordres étaient ou non connus du vendeur ;

. fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, les préjudices subis ;

. indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état ;

. en cas d’urgence reconnue par l’expert autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre des demandeurs et par entreprises qualifiées de leur choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

. donner son avis si nécessaire sur les comptes présentés par les parties ;

. établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre,

. du tout dresser un rapport pour être statué ce que de droit,

— condamner solidairement Mme [V] [B] née [G] à M. [C] et Mme [O] à payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Ils sollicitent l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire en relevant qu’elle leur permettra de prouver la dissimulation de ce vice par leur vendeur. Ils expliquent que leur venderesse a fait intervenir une entreprise pour effectuer des changements de menuiseries en décembre 2017 à la suite de la découverte de papier journal sur les murs de la maison et deux autres entreprises l’une pour la réfection complète du plancher du premier étage essentiellement dans la bibliothèque, l’autre pour des travaux de plaquiste et la réfection du plafond dans le couloir du rez-de-chaussée là où les infestations sont les plus importantes. Ils estiment qu’en conséquence seule une expertise judiciaire leur permettra de déterminer à la fois si les entreprises intervenues avant la vente litigieuse ont rempli leur devoir de conseil envers Mme [B] et si cette dernière a pris ou non les mesures nécessaires pour remédier à l’infestation constatée.

Par conclusions notifiées le 10 mars 2026, Mme [V] [G] épouse [B] demande à la cour de :

— juger purement et simplement mal fondé l’appel interjeté le 24 juillet 2025 par Mme [U] [O] et M. [S] [C] de l’ordonnance de référé rendue par Mme le président du tribunal judiciaire du Havre le 24 juin 2025,

— en conséquence, les en débouter et confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

. débouté Mme [U] [O] et M. [S] [C] de leur demande d’expertise,

. condamné solidairement Mme [U] [O] et M. [S] [C] aux dépens,

. condamné solidairement Mme [U] [O] et M. [S] [C] à verser à Mme [V] [G] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant, condamner in solidum Mme [U] [O] et M. [S] [C] au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile du chef des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner en outre in solidum Mme [U] [O] et M. [S] [C] au paiement des entiers dépens d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de Scp Huchet Doin, avocats aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle s’oppose à la demande d’expertise sollicitée par ses acquéreurs en relevant que le diagnostic initial annexé à l’acte de vente avait déjà confirmé la présence de la mérule au sein de la maison que M. [C] et Mme [O] s’apprêtaient à acquérir. Elle ajoute que le rapport que les appelants ont fait établir après la vente comporte la même analyse que le diagnostic initial.

Il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, en page 13, l’acte authentique de vente de l’immeuble litigieux du 5 avril 2024 comporte une clause exonératoire de la garantie du vendeur à l’exception des hypothèses suivantes :

— le « VENDEUR a acquis, volontairement ou involontairement, la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction à moins que l’ACQUEREUR ait également cette qualité ;

— ou si l’ACQUEREUR prouve, dans les délais légaux que VENDEUR a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices cachés qu’il connaissait ».

En page 20 de l’acte, sont énoncés des travaux effectués depuis moins de dix ans notamment sur les menuiseries.

En pages 27 et 28 de l’acte s’agissant de la mérule, il est précisé que :

« Le VENDEUR déclare qu’il n’a pas eu connaissance de la présence de mérule à ce jour ou dans le passé.

Toutefois, il est ici précisé qu’un état parasitaire a été établi à la diligence de L’ACQUEREUR, par le Cabinet Normand d’Expertise (DIAGAMTER), susnommé en date du 12 décembre 2023 lequel demeure ci-annexé après mention.

Il résulte notamment de ce diagnostic ce qui suit littéralement repris :

«… L’investigation menée (cf conditions particulières d’exécution) a permis de repérer la présence d’indices d’infestations de champignons lignivores.

L’investigation menée (cf conditions particulières d’exécution) a permis de repérer la présence de traces d’insectes à larves xylophages »

L’ACQUEREUR déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation, sans recours contre LE VENDEUR. ».

Il s’agit de la reprise des termes de la page 67 du diagnostic. Le premier juge a relevé à juste titre que le rapport du diagnostiqueur fait mention de la présence de ces indices ou traces dans l’examen des différentes pièces de l’immeuble.

Ainsi, le professionnel signale précisément :

— la présence d’indices d’infestations de champignons lignivores dans une huisserie de la cage d’escalier du rez-de-chaussée (fenêtre C), au niveau des étagères en bois du cellier du rez-de-chaussée, de l’huisserie située dans l’accès au rez-de-jardin, dans la chambre 6 (présence de coniophore) ;

— la présence de traces d’insectes à larves xylophages au niveau des marches de l’escalier du rez-de-chaussée, au niveau des plinthes du dégagement 3 en rez-de-jardin, au sous-sol dans un dégagement et la cave à vins (type petites vrillettes), dans la cave 3 et 4.

Le diagnostiqueur préconise la mise en 'uvre de sondages destructifs en rez-de-jardin au niveau du salon, de la salle à manger et de l’arrière cuisine et dans la chambre 7. En revanche, si le premier juge évoque les points d’humidité relevés dans la maison, il ne peut en être déduit de fait la présence de champignons ou insectes plus largement dans l’immeuble, même s’il s’agit d’un désordre justifiant des travaux, l’humidité n’étant pas la seule condition du développement du coniophore en particulier puisque celui-ci suppose une chaleur comprise entre 24 et 35 degrés.

Le diagnostiqueur décrit en page 54 du rapport les préconisations concernant le traitement chimique de ce champignon qu’il précise être proche de la mérule.

Dans le rapport du 18 décembre 2024, le diagnostiqueur sollicité par les acquéreurs, la société L3a, reprend les différents points d’infestation constatés similaires aux observations faites par la société Diagamter. La différence réside dans la mise en évidence de la nécessité de procéder à un « traitement et/ou remplacement des bois d''uvres avec risque structurel ».

Est ainsi évoquée l’altération de pièces de bois telles que des entretoises, linteaux, escalier, raidisseurs, solives par la mérule après mise à nue de certaines parties de la structure. Les termes du rapport et les photographies produites sont à la première lecture plus préoccupants que ceux qui sont retenus par la société Diagamter.

Les appelants soulignent que s’agissant du vice couvert par la clause exonératoire de garantie, il s’agit d’un vice apparent qui doit être connu par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences au jour de la vente, tel n’étant pas le cas pour leur maison d’habitation.

En l’espèce, la juridiction du fond appréciera la nature du vice et la portée de la clause exonératoire de garantie. Mais en l’état, M. [C] et Mme [O] justifient d’un motif légitime d’obtenir une mesure d’instruction pour déterminer l’état réel de l’immeuble, l’ampleur des infestations et le coût des reprises.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejetée la demande. La mesure d’expertise sera organisée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais de procédure

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La mesure d’expertise est ordonnée dans l’intérêt exclusif des appelants avant toute procédure au fond de sorte qu’ils garderont à leur charge les dépens de l’instance tant devant le juge des référés par confirmation de l’ordonnance qu’en cause d’appel, dont distraction au profit de la Scp Huchet Doin, avocats, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

En cause d’appel, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur ce texte, les parties étant déboutées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [U] [O] et M. [S] [C] de leur demande d’expertise,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Ordonne une expertise qui sera confiée à M. [K] [T] domicilié [Adresse 5] à [Localité 7], portable [XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :

après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux situés [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 7], [Adresse 3], après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,

I – Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble, décrire son utilisation et le photographier ;

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente ;

3. Mentionner les griefs, désordres ou malfaçons allégués par les appelants, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues ;

II – Désordres

Numéroter les désordres, en regroupant le cas échéant les désordres identiques sous le même numéro. Pour chaque désordre, répondre aux questions suivantes :

4. Constat

a. Décrire le/les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

b. Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle) ;

c. Indiquer s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par l’acquéreur ; dire s’ils étaient connus du vendeur ou ne pouvaient manquer de l’être ;

5. Nature du désordre

Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment si le désordre rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ;

6. Reprise du désordre

Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre, le coût de ces travaux ; Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement ;

7. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise ;

III – Préjudices immatériels

8. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ;

9. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi où pouvant résulter des travaux de remise en état ;

IV – Travaux urgents

10. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

11. Faire toutes observations utiles au règlement du litige

Dit que Mme [U] [O] et M. [S] [C] devront consigner la somme de 3 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe du tribunal judiciaire du Havre avant le 30 juin 2026 à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

Dit que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins cinq semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire du Havre, accompagné des pièces jointes avant le 31 mars 2027 sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Rappelle que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

Rappelle qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et dit que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire du Havre à l’effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

Dit qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

Déboute les parties pour le surplus des demandes ;

Condamne Mme [U] [O] et M. [S] [C] aux dépens dont distraction au profit de la Scp Huchet Doin, avocats, au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,