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12/04/2011

ARRÊT N°2011/168

N° RG: 10/00392

Décision déférée du 19 Janvier 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 08/2326

NICOLAS

PB

SCI X

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET

C/

SA Z A B

représentée par la SCP MALET

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 2

***

ARRÊT DU DOUZE AVRIL DEUX MILLE ONZE

***

APPELANT(E/S)

SCI X

XXX

XXX

représentée par la SCP NIDECKER PRIEU JEUSSET, avoués à la Cour

assistée de la SELARL DUMAINE – LACOMBE- RODRIGUEZ, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

SA Z A B anciennement dénommée Z FRANCE

XXX

XXX

représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour

assistée de M^e BLATTER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant , P. BOUYSSIC, président et A. ROGER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BOUYSSIC, président

A. ROGER, conseiller

P. DELMOTTE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. Y

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BOUYSSIC, président, et par M. Y, greffier de chambre.

FAITS CONSTANTS ET PROCÉDURE

Par déclaration déposée le 25 janvier 2010 (réitérée le 21 avril 2010) dont la régularité n’est ni contestée ni contestable, la SCI X a relevé appel d’un jugement prononcé le 19 janvier 2010 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui a :

— jugé que le bail commercial la liant en sa qualité de bailleresse à la société Z A B anciennement dénommée Z FRANCE en qualité de preneuse de biens immobilier sis à XXX, selon acte notarié du 8 décembre 1988 à effet du 1^er avril 1988 pour une durée de vingt ans, s’est renouvelé automatiquement selon la volonté des parties pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2008,

— jugé que la clause de renouvellement automatique contenue dans l’article 6 du contrat a vocation à ne s’appliquer qu’une fois, à l’issue de la durée initiale de 20 ans,

— déclaré en conséquence le congé délivré par la bailleresse le 28 septembre 2007 pour le 31 mars 2008, prématuré et sans effet,

— débouté la SCI X de l’intégralité de ses demandes (reconventionnelles),

— condamné la SCI X à payer à la société Z A B une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour se déterminer ainsi les premiers juges ont relevé que :

— les parties avaient inséré dans leur contrat une clause intitulée « article 6 – renouvellement » ainsi rédigée : « à son expiration, le bail sera renouvelé pour la même destination, conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur en matière de baux commerciaux, et pour une durée de neuf ans, et le loyer dec e renouvellement sera fixé d’un commun accord, et, à défaut, par la procédure édictée par les textes régissant le statut des baux commerciaux »,

— que cette clause devait recevoir application selon ses termes voulus par les parties, soit un renouvellement unique de 9 ans pour ne pas lui conférer un caractère perpétuel prohibé à l’article 1709 du code civil, et donc lui faire encourir la nullité,

— que cette interprétation était la seule valable comme respectant à la fois l’efficacité de l’acte et sa conformité au statut des baux commerciaux qui n’érige en droit d’ordre public que celui du preneur de demander le renouvellement, au contraire du droit du bailleur de refuser le renouvellement qui n’est pas de la même nature puisque le bailleur peut y renoncer (article L.145-15 du code de commerce),

— que le congé délivré au preneur pour la date du 31 mars 2008 était donc inutile et prématuré puisque le renouvellement était prévu entre les parties depuis l’origine pour une fois 9 ans, soit jusqu’au1er avril 2016 (1^er avril 1988 + 20 ans = .1^er avril 2008 + 9 ans = 1^er avril 2016).

Les deux appels précités ont fait l’objet d’une ordonnance de mise en état du 10 mai 2010 les joignant sous le n° RGC 10-392.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans le dernier état de ses écritures déposées le 29 novembre 2010 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l’argumentation, la SCI X soutient que :

— la clause de renouvellement automatique insérée au bail ne répond pas aux conditions jurisprudentielle de validité parce qu’elle n’est pas une promesse de renouvellement et le serait-elle malgré l’absence d’une telle définition qu’elle en serait nulle pour instaurer une clause de perpétuité du bail par renouvellement perpétuel de surcroît équivoque, et qu’en tout cas elle n’est pas une clause spéciale, accessoire et détachable du bail qui n’aurait vocation à s’appliquer qu’une fois comme l’ont jugé à tort les premiers juges,

— la demande d’indemnité d’éviction formulée pour la première fois en cause d’appel par l’intimée est irrecevable comme étant nouvelle et donc interdite aux termes de l’article 564 du code de procédure civile et ce d’autant plus qu’elle se heurte également à la forclusion.

Elle demande donc à la cour d’infirmer le jugement déféré et de constater au principal que l’article 6 du bail intitulé « renouvellement » ne porte pas engagement clair et irrévocable des parties de renouveler le bail à son terme, ou, à titre subsidiaire, au visa de l’article 1156 du code civil, de constater que cette clause n’est pas une clause spéciale, que le tribunal a excédé son pouvoir d’interprétation en dénaturant les termes de la clause «renouvellement» du bail, qu’en réalité cette clause accorde au preneur la faculté d’obtenir le renouvellement automatique à l’expiration de chaque terme du bail sans possibilité pour le bailleur de s’y opposer, de prononcer en conséquence sa nullité pour vice de perpétuité, ce qu’elle est recevable à soulever par voie d’exception, et, en tout état de cause au visa de l’article 564 du code de procédure civile, de déclarer irrecevable la demande de paiement de l’indemnité d’éviction formée par la société Z A B pour la première fois devant la cour par voie de conclusions signifiées le 18 août 2010, au visa des articles L.145-14, L.145-9 alinéa 5 et L.145'60 du code de commerce, de dire et juger que le délai de forclusion a couru sans interruption depuis le 31 mars 2008 et s’est achevé le 31 mars 2010, de déclarer en conséquence forclose la demande d’indemnité d’éviction formée par la société Z A B par voie de conclusions notifiées le 18 août 2010, de déclarer également forclose la demande d’expertise judiciaire, au visa de l’article 566 du code de procédure civile, de dire et juger que la société Z A B a renoncé à se prévaloir de son droit à indemnité d’éviction, par conséquent de dire que les dispositions de l’artile 566 du code de procédure civile n’ont pas lieu à s’appliquer et donc de dire irrecevable la demande adverse, d’où, par voie de conséquence, valider le congé portant refus de renouvellement décerné à la société Z A B en date du 28 septembre 2007 et à effet du 30 mars 2008, débouter la société Z A B de l’ensemble de ses demandes, dire et juger que cette société est sans droit ni titre depuis le 31 mars 2008, la condamner en conséquence à libérer les lieux sns délai dans les conditions du bail et ce sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle de 14 352 € TTC à compter du 1^er avril 2008, l’ensemble sous déduction des provisions déjà versées, et au visa de l’article 1147 du code civil, condamner l’intimée à lui payer 30 000 € à titre de dommages et intérêts piur abus, outre une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique déposées le 6 décembre 2010 auxquelles il est également renvoyé pour plus ample informé sur le détail de l’argumentation, la société Z A B poursuit la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail s’était renouvelé automatiquement pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2008 et que le congé délivré le 31 mars 2008 était prématuré et sans effet, ou à tout le moins, au visa de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article L.145-60 du code de commerce, de dire que la SCI X est irrecevable comme prescrite en sa demande d’annulation de la clause litigieuse, ou, au visa de l’article 1709 du code civil, que le bail n’est pas affecté d’un vice de perpétuité, ou subsidiairement, au visa de l’article 566 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la cour de cassation, pour le cas où la cour jugerait que la clause contractuelle n’a pas entraîné le renouvellement automatique du bail au 1^er avril 2008, de dire qu’elle a droit à une indemnité d’éviction de 500 000 € sauf à la faire préciser par expert dont elle décrit la mission incluant la recherche des conséquences financières d’une perte du fonds, de l’obligation de déménager, de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de même qualité, de dire aussi qu’elle ne saurait être contrainte de quitter les lieux sans avoir reçu son indemnité d’éviction, que pareillement elle ne saurait être dite redevable envers son adversaire d’une indemnité d’occupation de droit commun. Elle réclame l’allocation d’une indemnité de 2 000 € + 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir au principal que le bail comporte une clause de renouvellement automatique spécifique, claire et non ambigüe, exclusive de tout caractère de perpétuité qui correspond parfaitement à l’intention des parties et en subsidiaire que sa demande d’indemnité d’éviction telle qu’elle a été formulée devant la cour correspond strictement aux exigences de la jurisprudence de la cour de cassation.

DISCUSSION

S’il est souhaitable que la loi reçoive la même application judiciaire sur l’ensemble du territoire de la République, il n’en demeure pas moins que même par ces temps troublés par de grandes incompétences, il reste interdit au juge et plus particulièrement au juge de l’ordre judiciaire de faire la loi ou d’émettre des arrêts de règlement, en sorte que les références des parties à la jurisprudence fût-elle toute parisienne ne peuvent fonder la solution du litige.

Il suffit d’ailleurs de lire le bail litigieux pour se convaincre à l’instar des premiers juges, que les parties ont clairement entendu en 1988 assurer le renouvellement automatique et ferme du bail (à l’origine de 20 ans) pour une durée de 9 ans « supplémentaires » sans qu’il y ait dans la stipulation, elle-même identifiée spécialement dans le corps du contrat par son titre «renouvellement», une quelconque trace de perpétuité interdite, puisqu’il n’est fait référence qu’à l’expiration du contrat originel et non à chaque échéance renouvelée de neuf ans (ce qui nécessiterait une interprétation à laquelle il n’y a pas lieu de procéder eu égard à la clarté des termes employés contractuellement) outre qu’il est expressément renvoyé aux règles formant le statut des baux commerciaux. Il est vrai que le litige ne serait pas né si le notaire rédacteur avait précisé à l’expiration de « ce » bail au lieu de à l’expiration « du » bail, mais la phrase prise dans sa globalité ne souffre d’aucune incertitude susceptible de conduire à l’interprétation.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions par adoption de ses motifs non contraires au présent arrêt.

Même s’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile pour se rattacher « automatiquement » et statutairement, s’agissant d’envisager malgré tout la fin d’un bail commercial, à la question des droits du preneur, celui-ci étant maintenu dans les lieux en tant que locataire commercial jusqu’au 1^er avril 2016, sa demande d’indemnité d’éviction ne présente ici aucun intérêt pour n’être pas une solution fondée, alternative au litige et pensée dès la première instance où elle est restée pour le moins clandestine. Elle sera donc rejetée comme infondée et non déclarée irrecevable.

Le litige ne présente aucune des caractéristiques de l’abus (qui avoisinent l’intention de nuire et en tout cas créent des chefs de préjudice absents au cas d’espèce) de sorte que toutes les demandes d’indemnisation présentées sur ce fondement doivent être également rejetées.

La SCI X supportera les dépens d’appel et devra payer à sa locataire commercial une indemnité supplémentaire de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

déboute la SCI X de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

déboute la société Z A B de ses demandes en indemnisation d’éviction (ou désignation d’expert à cette fin) et indemnisation d’abus non démontré et en tout cas sans préjudice au cas d’espèce,

condamne la SCI X aux dépens d’appel et à payer à la société Z A B une indemnité supplémentaire de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d’appel,

autorise la SCP d’avoués MALET à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT

Martine Y Pierre BOUSSIC