Cour d'appel de Toulouse, 26 mai 2014, n° 13/02432

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26/05/2014

ARRÊT N°257

N°RG: 13/02432

MM/CD

Décision déférée du 07 Mars 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 10/00825

M. D

SAS IFB FRANCE

SAS Q R

Société SCCCV B H

C/

K Y

O X épouse Y

U-V Z

Association EURO DELTA CONSEIL (EDC)

SAS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE TRANSACTION

XXX

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MAI DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANTE

SAS IFB FRANCE

XXX

XXX

Représentée par M^e Jérôme MARFAING-DIDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS Q R

XXX

XXX

Représentée par M^e Franck MALET, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE

Société SCCCV B H

XXX

C/O OCEANIS OUTRE MER

XXX

Représentée par M^e Monique BROCARD de la SCP BROCARD FAURE XUEREB, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e ANTELME de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION

INTIMES

Monsieur K Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Caroline PONS-DINNEWETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame O X épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Caroline PONS-DINNEWETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur U-V Z

XXX

XXX

Représenté par M^e U-Marc A, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Patrick MENEGHETTI, avocat au barreau de PARIS

Association EURO DELTA CONSEIL (EDC) association régie par la Loi du 1^er juillet 1901, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Daniel DUCO administrateur du cabinet de M^e FINELLI, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE TRANSACTION

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jannick CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e U-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

M. MOULIS, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

FAITS ET PROCÉDURE

La SCCV B H est maître de l’ouvrage d’une résidence portant le même nom et qu’elle a fait construire sur la commune de XXX.

La commercialisation des appartements dans le cadre de vente en l’état futur d’achèvement a été assurée par la société IFB France qui a elle même mandaté des commerciaux indépendants dont M. Z lequel a proposé l’acquisition aux époux Y.

Ceux ci entendaient acquérir un bien leur permettant de bénéficier du dispositif de défiscalisation pour les acquisitions immobilières en outre mer dans le cadre de la loi Girardin.

Suite à une étude patrimoniale réalisée par J.F Z le 28/09/2006 ils lui ont donné mandat de recherche pour rechercher un appartement de type T3/T2 au prix maximum de 218.000 € dans le cadre de la loi Girardin.

Le 3/10/2006 ils ont signé un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement de type T3 du programme B H situé à XXX, résidence B H, le montant, TVA comprise, étant de 218.600 €.

Le même jour ils donnaient mandat à la société immobilière de transactions exerçant sous l’enseigne SIT de gérer et d’administrer le bien s’agissant de l’appartement n° 38 et du parking sous sol n°31 et demandaient à adhérer au contrat garantie des loyers impayés, détériorations immobilières, protection juridique et absence de locataire souscrit par la SIT auprès de SOPARIAS.

Le 5/12/2006 ils adhéraient à l’association EDC (Euro Delta Conseil) qui a pour objet d’assurer le suivi et la pérennisation de la rentabilité du placement.

L’acte authentique a été signé le 21/12/2006 par devant Maître Laurens Lamboley, notaire à Remoulins, les époux Y n’étant pas présents mais s’étant fait représenter.

Compte tenu d’un apport personnel de 50.000 € ils empruntaient auprès du crédit foncier la somme de 168.600 € pour réaliser cette opération. Cet emprunt était remboursable en 240 mensualités de 1.048,13 € à compter de la 2^e année, les mensualités n’étant que de 547,95 € la 1^re année. Le taux de 3,90% était révisable.

Le 10/02/2007 les époux Y donnaient pouvoir à la SIT, gestionnaire de la résidence, pour procéder à la réception des travaux du bien immobilier et le 18/09/2007 ils donnaient mandat de gérance à la SIT O.I.

Le logement a été livré le 6/03/2008.

Un an après la livraison l’appartement n’avait toujours pas été loué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11/06/2009 les époux Y révoquaient le mandat de gestion confié à la SIT OI.

Les époux Y se sont plaints de la perte de valeur de leur bien estimant que les conditions dans lesquelles l’acquisition avait été réalisée avaient fait peser sur leurs co-contractants une obligation de résultat quant aux revenus locatifs attendus de leur appartement.

Ils estiment aussi avoir été l’objet de la part des commercialisateurs de manoeuvres présentant un caractère dolosif.

Suivant actes d’huissier en date des 19, 25 février et 3 mars 2010 les époux Y ont fait assigner la SCCV B H, la société Q R, la SIT, syndic gestionnaire, l’association EDC et JF Z, commercialisateur, devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

Ils ont également fait délivrer une assignation à la société IFB France le 13/12/2011.

Par jugement en date du 7/03/2013 le tribunal de grande instance a :

* déclaré la société Q R, la société B H, la société IFB FRANCE responsables in solidum et indivisiblement envers les époux Y, indivisiblement sur le fondement de l’article 1147 du même code, d’un préjudice évalué à 27.150 euros et les a condamnés in solidum à leur payer cette somme à titre de dommages-intérêts outre les intérêts au taux légal depuis l’assignation

* déclaré la société immobilière de transaction co responsable à hauteur d’un principal de 12.150 euros de ce préjudice et prononcé à son encontre une condamnation in solidum à hauteur de 12.150 euros outre les intérêts au taux légal depuis l’assignation

* déclaré la société immobilière de transaction responsable envers les époux Y d’un préjudice réparable de 6.096 euros et leur a alloué une indemnité de 6.096 euros outre les intérêts au taux légal depuis l’assignation

* dit que U-V Z est un préposé de la société IFB FRANCE, l’a mis hors de cause et a enjoint à IFB FRANCE de lui payer 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* a mis l’association EURO DELTA CONSEIL hors de cause

* rejeté toutes les actions en dommages-intérêts

* condamné les sociétés Q PARTICIPATION, IFB FRANCE et B H à payer in solidum aux époux Y une somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné les sociétés Q PARTICIPATION, IFB FRANCE et B H in solidum au paiement des dépens dont distraction au profit des avocats en la cause

* ordonné l’exécution provisoire à hauteur de 20.000 euros.

La SAS IFB France a relevé appel de la décision le 17/04/2013.

La société Q R a relevé appel de la décision le 23/04/2013.

La SCCV B H a relevé appel de la décision le 22/05/2013.

Tous ces appels ont été joints.

L’ordonnance de clôture est en date du 24/03/2014.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 26/02/2014 la société IFB France demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Vu les dispositions des articles 1134 et suivants, 1382 et suivants du Code Civil,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées au débat,

— réformer purement et simplement le jugement dont appel en ce qu’il a retenu sa responsabilité,

— constater l’absence de faute imputable à la société IFB FRANCE,

— constater l’absence de preuve des préjudices invoqués par les consorts Y,

Par conséquent,

— réformer le jugement dont appel et débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigés à son encontre,

— condamner les époux Y, ou tout succombant, à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

— Les condamner également au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme MARFAING DIDIER, avocat sur son affirmation de droit.

Elle expose qu’aucune faute ne lui est imputable.

Concernant le dol elle expose qu’il n’est pas établi.

Elle ajoute que l’obligation d’information a été respectée, les époux Y ayant été en possession de tous les éléments relatifs à la qualité de la construction, sa localisation ou ses accessoires.

Enfin elle indique que les époux Y ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice invoqué.

La société Q R demande à la cour dans ses conclusions du 19/09/2013 de

Rejetant toutes conclusions contraires comme malfondées,

Réformer le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 7 mars 2013,

XXX

Vu les articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile,

— déclarer irrecevables, les demandes des époux Y dirigées contre la société Q R et ce pour défaut de qualité et d’intérêt à agir à l’encontre de ladite société ;

SUBSIDAIREMENT, EN TOUT ETAT DE CAUSE

Vu les dispositions de l’article 1116 du Code civil, et les articles 1101, 1134 et 1147 du même Code,

DIRE ET JUGER que la société Q R n’a commis aucune man’uvre de nature à tromper les époux Y, et qu’elle n’a manqué à aucune obligation à leur égard ;

DIRE ET JUGER que la société Q R n’a plus généralement commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ;

DIRE ET JUGER en toute hypothèse que les époux Y ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils invoquent ;

En conséquence,

DEBOUTER les époux Y de leurs demandes ;

LES CONDAMNER à payer à la société Q R la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Franck MALET sur son offre de droit.

REJETER toute demande contraire ;

Elle fait valoir tout d’abord que les demandes dirigées contre elle sont irrecevables les époux Y n’ayant jamais eu un rapport de droit avec elle. Elle indique qu’en effet c’est la société SCCV B H qui ne fait pas partie du groupe Q, qui a réalisé le programme immobilier et qui a signé avec la société IFB France un mandat de vente.

Elle ajoute qu’elle n’a jamais été ni propriétaire de l’appartement dont objet, ni en charge de sa vente ou de sa commercialisation.

Subsidiairement elle conteste l’existence de manoeuvres dolosives de sa part ou de faute.

La SCCV B H demande dans ses conclusions du 22/08/2013 de :

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions défavorables à la SCCV B H, et notamment en ce qu’il a retenu la responsabilité de cette dernière, et l’a condamnée au paiement de sommes d’argent en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, au profit des époux Y-X ;

STATUANT A NOUVEAU,

— DEBOUTER les époux Y-X de toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la SCCV B H ;

— CONDAMNER solidairement les époux Y-X à verser à la SCCV B H la somme de 10.000 €, correspondant aux sommes réglées au titre de l’exécution provisoire, le solde ayant été réglé par la Société IFB FRANCE ;

— DIRE ET JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2013, date de règlement, jusqu’à complet remboursement ;

— CONDAMNER les mêmes, sous la même solidarité, à verser à la SCCV B H une somme de 8.000 €, en application de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— CONDAMNER solidairement les époux Y-X aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP BROCARD -FAURE-XUEREB, Avocats aux offres de droit.

Elle rappelle qu’elle a la qualité de venderesse et qu’elle n’a pas pris part à la commercialisation de l’appartement.

Elle ajoute qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée, notamment le non respect du devoir de mise en garde, puisque les acquéreurs maîtrisaient les données économiques et juridiques de l’opération.

Elle indique enfin qu’il n’y a aucun lien de causalité entre cette supposée absence de mise en garde et le préjudice allégué.

Elle fait valoir qu’à aucun moment il n’a été mentionné dans l’acte de vente une quelconque obligation portant sur la valeur locative ou la valeur de revente du bien ou encore sur l’avantage fiscal attendu des acquéreurs.

Concernant le déficit de surface allégué elle indique qu’aucun recours n’est possible au delà du délai d’un mois après la prise de possession du bien.

Les époux Y demandent au terme de leurs conclusions responsives n°3 du 20/03/2014 de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et malfondées,

Vu les articles 1380, 1382 et 2002 du Code Civil,

Vu les articles 1147, 1134, 1991 et 1992 du Code Civil,

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulouse du 7 mars 2013 en ce qu’il a retenu la co responsabilité des sociétés Q R, IFB France, B H et SIT,

— LE REFORMER pour le surplus et en conséquence,

— CONDAMNER in solidum la société Q R, la société IFB, Monsieur U-V Z, l’Association EDC et LA SIT à verser aux époux Y les sommes de :

—  2.344 € au titre des pertes locatives d’avril 2008 à juin 2009,

—  11.810 € au titre de la perte de la réduction fiscale prévue par la Loi Girardin résultant de la non location du bien en 2007,

— CONDAMNER in solidum la société Q R, la société IFB, Monsieur U-V Z, l’Association EDC et la société B H à verser aux époux Y la somme de 96.000 € au titre de la perte de la chance de réaliser une plus-value à la revente dans sept ans,

— CONDAMNER in solidum la société Q R, la société IFB, Monsieur U-V Z, l’Association EDC, LA SIT et la société B H à verser aux époux Y les sommes de :

—  17.476 € au titre de la perte de loyer sur 10 ans,

—  10.000 € résultant de la diminution de valeur du bien,

—  12.150 € au titre des travaux de reprise du bien, chiffrés à 5.150 € selon le rapport d’expertise F ci-joint, auxquels il convient d’ajouter 7.000 € en indemnisation des désordres d’ordre esthétique non pris en charge par le promoteur,

—  2.635 € au titre des frais exposés par Madame Y à La Réunion (frais de voyage, d’huissier) et honoraires du Cabinet d’expertise F,

—  10.000 € en réparation du préjudice moral subi,

—  10.000 € sur le fondement de l’article 700 du NCPC,

— Aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que :

— la société Q est une société holding, que la société IFB est une de ses filiales dont l’objet est de commercialiser des produits ayant fait l’objet d’un mandat de vente, et qu’elle participe donc à la gestion de cette société, qu’elle est à l’origine de l’intégralité du montage de l’opération de défiscalisation et que dès lors les demandes formulées à son encontre sont recevables. Ils indiquent que cette société a largement contribué au préjudice subi par eux et que sa responsabilité devra être engagée.

— J.F. Z s’est borné à vendre un produit clé en main en parfaite connaissance de l’interdépendance des différents intervenants et il n’a pas exécuté les obligations prévues aux termes de son mandat de recherche

— la société EDC n’a pas rempli sa mission d’information et de défense de leurs intérêts et en outre n’était ni indépendante ni transparente

— la SIT n’a effectué aucune réelle démarche commerciale en vue de louer le bien dans les délais imposés par la loi Girardin, que mandatée par eux pour prendre livraison du bien elle n’a pas respecté ses obligations et s’est abstenue de relever certaines non conformités

— la société B H est responsable de désordres non réparables affectant le bien et sa surface réduite

— la société IFB France a fait état d’avantages fiscaux dans sa plaquette commerciale qui ont influencé leur consentement.

Ils en concluent que :

— la société Q R, la société IFB, J.F. Z, l’association EDC et la SIT doivent être condamnées in solidum à les indemniser des pertes locatives d’avril 2008 à juin 2009 et de la perte de la réduction fiscale prévue par la loi Girardin résultant de la non location du bien en 2007

— la société Q R, la société IFB, J.F Z, l’association EDC et la société B H doivent être condamnées in solidum à les indemniser de la perte de chance de réaliser un plus value à la revente dans les 7 ans

— la société Q R, la société IFB, J.F. Z, l’association EDC, la SIT et la société B H doivent être condamnés in solidum à les indemniser de la perte de loyers sur 10 ans, de la diminution de valeur du bien, des travaux de reprise du bien, des frais exposés, du préjudice moral subi.

U-V Z demande au terme de ses conclusions du 19/03/2014 de :

Vu le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE le 7 mars 2013,

Vu les dispositions des articles 1109 et 1116, 1134 et suivants, 1382 et suivants, 1991, 1992, 1997 du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 6, 9, 31 et 122 et suivants du Code de Procédure Civile ;

Vu les 61 pièces versées aux débats par les époux Y ;

Vu les 8 pièces versées aux débats par Monsieur Z ;

XXX

Dire et juger que Monsieur Z n’est intervenu qu’en qualité de mandataire de la société IFB ;

Dire et juger que sa qualité était expressément connue des époux Y ;

Dire et juger que Monsieur Z intervenu dans l’opération de défiscalisation en qualité de mandataire de la société IFB n’a jamais outrepassé les termes de son mandat ;

Dire et juger que Monsieur Z n’a souscrit à l’égard des époux Y aucun engagement personnel distinct du mandat qui lui a été confié par la société IFB ;

Dire et juger que dès lors, les époux Y n’ont ni qualité ni intérêt à agir à l’encontre de Monsieur Z ;

En conséquence :

Dire et juger les époux Y irrecevables en leur action telle que dirigée à l’encontre de Monsieur Z, et les en débouter ;

Et

Confirmer le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE le 7 mars 2013 ;

AU FOND ET XXX

Dire et juger que Monsieur Z n’a contracté avec les époux Y aucun engagement personnel ni obligation ni contrat distinct du mandat qui lui a été confié par la société IFB ;

Dire et juger par conséquent que la responsabilité contractuelle de Monsieur Z ne peut être engagée à l’égard des époux Y pour des actes exécutés dans le strict cadre du mandat reçu de la société IFB ;

En conséquence :

Dire et juger les demandes formées à son encontre par les époux Y sur le fondement de la responsabilité contractuelle mal fondées et les en débouter purement et simplement ;

Et

Confirmer le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE le 7 mars 2013 ;

TOUJOURS AU FOND ET A TITRE SUBSIDIAIRE

Dire et juger que Monsieur Z a donné aux époux Y toute l’information requise se rapportant à leur projet ;

Dire et juger que Monsieur Z n’a commis à leur égard aucune faute personnelle distincte de l’exécution conforme de ses obligations de mandataire de la société IFB ;

Dire et juger que Monsieur Z n’a usé d’aucune man’uvre ni dissimulation de nature à altérer le consentement des époux Z, ou à les induire en erreur sur la portée de leur consentement ;

Dire et juger que les préjudices allégués ne sont pas certains mais hypothétiques ;

Dire et juger qu’en tout état de cause ils ne sont pas démontrés ;

Dire et juger qu’à les supposer même existants, ils ne sauraient être directement imputables à une quelconque faute de Monsieur Z ;

Dire et juger que les époux Y ne démontrent pas la réunion des conditions propres à leur permettre de mettre en jeu la responsabilité civile de Monsieur Z ;

En conséquence :

Débouter purement et simplement les époux Y de toutes leurs demandes dirigées contre Monsieur Z ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Confirmer le Jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux Y à payer à Monsieur Z la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner en cause d’appel Madame et Monsieur Y à payer à Monsieur Z la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du même code ;

Condamner les mêmes en tous les dépens de première instance et d’appel que Maître A recouvrera conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La Société Immobilière de Transaction demande au terme de ses conclusions du 4/09/2013 de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux Y les sommes de 12.150 € et 6.096 € au titre des travaux de reprise, de perte de loyers et des réductions fiscales

— confirmer le jugement pour le surplus

— condamner in solidum les époux Y à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum les époux Y aux entiers dépens.

Il fait valoir tout d’abord que les époux Y n’ont pas qualité ni intérêt à agir à son encontre puisqu’il était mandataire, qu’il exerçait cette activité pour le compte de la société IFB depuis le 15/12/2005, que n’étant qu’un préposé d’IFB il ne peut encourir aucune responsabilité personnelle pour l’exécution des instructions reçues.

Sur le fond il expose qu’il n’a contracté aucun lien contractuel envers les époux Y.

Subsidiairement il soutient que les époux Y ne rapportent pas la preuve d’une faute personnelle commise par lui ni d’une tromperie de sa part.

Elle prétend que les époux Y ne peuvent engager sa responsabilité que sur le fondement des articles 1984 et s du code civil.

Concernant les travaux de reprise elle soutient que les époux Y ne peuvent demander réparation d’un préjudice qui n’a pas été constaté contradictoirement et ajoute qu’en tout état de cause elle a relevé les désordres existants, le procès verbal de livraison ayant été adressé directement aux époux Y.

Concernant le préjudice fiscal invoqué elle estime qu’il appartient aux époux Y d’en rapporter la preuve.

L’association EDC répond dans ses conclusions du 2/10/2013 qu’il y a lieu

Vu les articles 1134,1147 du Code Civil,

Confirmant le jugement du 7 mars 2013, rendu par la première chambre du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, singulièrement en ce qu’il a mis l’associatíon EDC hors de cause

Constater que l’association EDC n’a manqué à aucune obligation vis à vis des époux Y, lesquels ont régulièrement adhéré d’année en année jusqu’à librement résilier leur adhésion au mois de novembre 2009

Constater qu’il ne ressort d’aucune obligation de l’associatíon vis à vis des époux Y, de renseigner ces derniers sur les difficultés de location de leur bien

Constater l’ensemble des diligences de I’associatíon auprès de LA SIT ayant permis aux époux Y d’obtenir des informations, des photos, des prises en charge au titre des carences locatives enregistrées, la mise à la location prioritaire du bien, des prolongations exceptionnelles de carences locatives sur son fond de secours

Constater qu’il ne ressort pas des obligations contractuelles de l’associatíon, à laquelle n’avait pas encore adhéré les époux Y au mois d’octobre 2009, de renseigner sur les risques fiscaux de l’investissement ces derniers, compte tenu de l’intervention dès le mois de septembre de M. Z, d’IFB dans le cadre d’un mandat de recherche d’un bien en loi GIRARDIN,

Constater qu’en toute hypothèse ce n’est pas l’absence d’information quant à la remise en cause de l’avantage fiscal qui a généré la perte de celui ci,

Constater la communication de documents éclairants à supposer que la seule profession de M^me Y ne suffit pas dès le mois d’avril 2008, ainsi que l’ensemble des diligences en termes d’assistance de ses adhérents que se proposait d’offrir au regard de tout éventuel redressement fiscal qu’ils auraient eu à subir,

Constater l’ensemble des non conformités et désordres affectant le bien tel que listé suivant procès verbal de constat du 3 juin 2009,

Constater que le 28 avril 2009 seul le bien des époux Y affecté de désordres et non conformités, n’avait pas été mis à la location depuis sa livraison,

Constater que les difficultés de mise à la location du bien génératrices de l’ensemble des préjudices exposés par les époux Y trouvent sa cause exclusive dans ces non conformités et désordres lesquels ne sont aucunement imputables à l’association EDC,

Constater qu’il ne ressort pas des obligations de l’associatíon EDC qui n’est ni promoteur vendeur, ni locateur d’ouvrage, ni gestionnaire du programme encore moins mandataire aux fins de procéder à la livraison du lot, de répondre de ces désordres et non conformités non réservés,

En conséquence

Débouter les époux Y de leur appel incident et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre d’EDC

Y ajoutant,

Condamner les époux Y à payer à I’associatíon EDC une indemnité de 5.000 € au titre de leur procédure manifestement abusive à son contradictoire.

Les condamner à lui payer une indemnité de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens.

Elle allègue que les pseudos griefs érigés au rang de fautes contractuelles par les époux Y n’ont aucun lien causal dans la survenance des préjudices dont ils n’hésitent pas à lui réclamer l’indemnisation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de la société Q R

Le bien immobilier a été vendu par la SCCV B H qui a confié à la société IFB le mandat de vendre les appartements.

Cette société dont le nom commercial est groupe Q Crealis est juridiquement distincte de la société Q R dont le nom commercial est groupe Q ainsi qu’il ressort de l’examen des extraits K bis des deux sociétés.

Il sera ajouté que les documents sont tous à l’en tête et avec le logo de la société IFB France.

Dès lors les époux Y sont dépourvus du droit d’agir contre la société Q R et en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile leurs demandes dirigées contre cette dernière sont déclarées irrecevables.

Sur les manquements reprochés aux divers intervenants

— reprochés au vendeur, à son mandataire et à son représentant

Sur le dol

Il ressort des dispositions de l’article 1109 du code civil qu’il n’y a pas de consentement valable s’il a été surpris par dol.

L’article 1116 du code civil dispose que :'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'

Les époux Y reprochent à leurs co-contractants leurs agissements fautifs et dolosifs. Ils prétendent que la société B H, la société IFB France qui se présente comme créateur de patrimoine et son représentant, M. Z, ont présenté comme certains les avantages fiscaux de l’investissement immobilier locatif et les garanties de l’opération.

Il est certain, ainsi qu’il ressort des documents établis par la société IFB et intitulés 'projection de votre opération patrimoniale, projection financière Loi Girardin, support immobilier’ que les avantages fiscaux de l’opération sont présentés de façon avantageuse et même comme garantis grâce au mandat de gestion confié à une société située sur place.

Cependant il ne saurait être contesté qu’il entrait dans le rôle du mandataire de chercher à convaincre le client potentiel de l’excellence de l’investissement locatif proposé et il appartient aux acquéreurs de démontrer que la pratique de vente employée aurait consisté en des mensonges assimilables à des manoeuvres dolosives, ce qu’ils ne font pas.

En effet, ainsi que l’a relevé la tribunal, les contrats passés n’obligent nullement le vendeur à se substituer à l’absence de locataire ni à garantir une baisse de loyer imposée par le marché locatif ni à garantir le maintien de la valeur d’acquisition du bien et c’est à juste titre qu’il a relevé que les limites économiques et juridiques des engagements contractuels ne pouvaient pas être ignorés par les époux Y d’autant que M^me Y exerce la profession d’expert comptable.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a estimé que cette méthode de commercialisation n’était pas de nature à justifier l’anéantissement du contrat sur le fondement du dol.

Sur les manquements aux obligations de mise en garde et d’information.

Le tribunal a par contre retenu qu’il y avait eu défaut de mise en garde du client contre les risques de l’opération, faisant valoir que cette obligation résultait de l’exécution de bonne foi des conventions.

Certes la société IFB France était tenue à une obligation d’information et à une obligation de loyauté à l’occasion de la conclusion et de l’exécution du contrat et il avait le devoir de communiquer avant sa conclusion toutes les informations nécessaires sur les risques de l’opération.

Cependant le caractère garanti de l’investissement locatif défiscalisant ne figure nullement dans les documents contractuels ni dans l’acte de vente. Les époux Y avaient d’ailleurs été avisés du risque de ne pas trouver de locataire puisqu’ils avaient contracté une assurance. Le fait qu’ils aient contracté une assurance démontre qu’ils étaient conscients de l’aléa. En outre les conditions d’application du contrat d’assurance limitaient la garantie à 6 mois de loyers en cas d’absence de locataire. Ces conditions ont été clairement portées à leur connaissance lorsqu’ils ont adhéré à l’assurance garantie des loyers. Ils ne sauraient dès lors prétendre qu’ils ignoraient cet aléa.

Par ailleurs ils ont été mis en mesure de prendre connaissance des caractéristiques essentielles du bien (type de construction, situation géographique).

Concernant JF Z il ressort de l’attestation rédigée par M N, responsable du service de gestion administrative des mandataires de la société IFB France que ce dernier a exercé l’activité d’agent commercial au nom et pour le compte de IFB France du 15/12/2005 au 2/06/2008.

Dès lors le mandat de recherche signé le 28/09/2006 avec J.F Z se présentant comme représentant de la société IFB était régulier et ne saurait constituer une tromperie.

Il est intervenu en sa qualité de préposé de la société IFB France et il ne pouvait encourir aucune responsabilité personnelle pour l’exécution des instructions reçues. Sa mise hors de cause doit dès lors être confirmée.

Il sera ajouté que la SCCV B H n’a à aucun moment pris part à la commercialisation de l’appartement.

Il en ressort qu’il ne saurait être relevé ni à l’égard du vendeur ni à l’égard de son mandataire ou de son représentant de manquement à l’obligation d’information et de conseil mises à leur charge.

— reprochés à la société immobilière de transaction

Les époux Y ont confié à cette dernière un mandat de gérance ainsi que le pouvoir de procéder à la réception des travaux du bien immobilier. Ils lui reprochent divers manquements.

Tout d’abord et alors que le bien a été livré le 6/03/2008 il est constant que la SIT n’a pas procédé à sa location sans pourtant jamais répondre aux nombreux courriers électroniques de M^me Y qui s’interrogeait légitimement sur les raisons de cette situation.

Ce n’est qu’au mois de juillet 2009 que les acquéreurs ont enfin pu louer leur appartement après avoir résilié le mandat de gestion confié à la SIT en juin 2009.

A défaut d’explications fournies par la SIT sur les raisons de cette absence de location et sur le fait qu’elle n’a jamais rendu compte de sa gestion à ses mandants il y a lieu de considérer que les pertes locatives d’avril 2008 à juin 2009 subies par les époux Y sont en relation avec le non respect de ses obligations de mandataire et il convient de les indemniser du préjudice subi de ce chef soit 2.344 €, somme réclamée par les époux Y et non contestée par la SIT.

Les époux Y prétendent par ailleurs que la SIT avait garanti un loyer de 693 € hors charges et qu’elle s’engageait à assurer le remplissage de l’opération sur la base de cette grille. Il est certain que la SIT a, le 28/08/2007, lors de sa transmission aux époux Y des documents de gestion locative, attesté qu’après avoir vérifié la situation de l’immeuble, la qualité de la construction, le marché actuel environnant considéré la grille de loyers comme adaptée à la destination du programme. Elle s’engageait ainsi à louer cet appartement pour une somme de 693 € par mois hors charges.

Cependant outre le fait que la SIT n’a présenté aucun preneur aux propriétaires, les époux Y établissent par la production du bail signé en juin 2009 qu’ils n’ont loué l’appartement que pour la somme de 560 € hors charges ce qui démontre que l’engagement de la SIT était sur évalué.

Cette dernière ne peut cependant être tenue pour responsable de la dégradation du marché locatif.

En outre le préjudice dont les époux Y font état n’est pas certain puisqu’il est calculé sur 10 ans, terme non encore atteint.

Les époux Y seront donc déboutés de ce chef de demande.

Concernant la diminution de la valeur du bien il résulte d’un diagnostic établi le 4/06/2009 à la demande des époux Y que la surface privative 'loi Carrez’de l’appartement est de 46,58 m² outre 9,83 m² de terrasse.

Or selon l’acte notarié cette surface aurait dû être de 47,18m² outre la varangue de 8,01m² et la terrasse de 2,33 m².

Il existe donc un déficit de surface de 1,11 m².

Ce déficit de surface n’a pas été constaté par la SIT lors de la réception de l’appartement.

Cependant le défaut de contenance d’un appartement livré ne répond pas à la définition des désordres apparents.

Il s’agit d’un défaut de délivrance relevant des dispositions des articles 1619 à 1622 du code civil et pouvant donner lieu de la part du vendeur à une restitution d’une partie du prix.

Cette demande ne peut donc être dirigée que contre le vendeur, la SCCV B H.

Compte tenu du prix d’achat payé pour la surface indiquée il y a lieu de dire, eu égard à la contenance de l’appartement, que la réduction du prix doit être proportionnelle à la diminution de la surface et qu’elle doit donc être fixée à 4.000 €.

Concernant les travaux de reprise, il ressort du procès verbal de livraison et de remise des clés établi le 6/03/2008 que la SIT a émis des réserves et que celles ci ont ensuite été levées.

Pourtant le contenu de ce procès verbal de réception est remis en cause par le constat d’huissier dressé par Maître Merle le 3/06/2009 et par le diagnostic établi par le cabinet d’expertise F le 3/08/2009, ces documents mettant en évidence des non-conformités et des malfaçons dont les reprises ont été évaluées à 5.150 €.

Certes ces documents ont été établis plus d’un an après la livraison et la SIT met en cause leur force probante.

Cependant le constat dressé par huissier vaut titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

En outre ces désordres sont des désordres apparents et compte tenu de leur nature et de la description qui en est faite dans les conclusions du rapport F (absence d’un volet roulant, déformation du ballon d’eau chaude par exemple), leur existence au moment de la prise de possession du bien ne peut être remise en cause.

Il en ressort que la SIT ne saurait prétendre qu’elle a correctement et complètement rempli sa mission. Au contraire en qualité de mandataire des époux Y elle aurait dû émettre de plus amples réserves que celles qu’elle a émises.

Il convient donc de mettre le coût de ces reprises à la charge du mandataire puisque les époux Y sont maintenant hors délai pour diriger leur demande contre le vendeur.

Les désordres esthétiques indiqués par l’architecte dans son expertise conseil du 28/07/2009 sont insuffisamment décrits pour donner lieu à l’indemnisation sollicitée.

Les époux Y seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

Ces derniers sollicitent l’indemnisation du préjudice subi à la suite de la perte de la déduction fiscale liée à l’absence de location du bien.

Cependant ils ne précisent pas leur demande et la chiffrent sans fournir de justificatif.

Ils seront déboutés de ce chef de prétention.

Enfin il convient de faire droit à la demande des époux Y qui sollicitent le remboursement des frais exposés suite aux manquements de la SIT à ses obligations (frais de voyage, frais d’huissier et honoraires du cabinet d’avocat). Ce préjudice est justifié et s’élève à 2.635 €.

— sur le manquement de l’association Euro Delta Conseil à ses obligations

M^me Y a adhéré à cette association le 5/12/2006 et il ressort de l’article 4 du document signé qu’elle bénéficiait dès lors des informations et de l’assistance de l’association dans les domaines d’intervention conformément à l’objet social, tel que défini dans les statuts.

Les époux Y ne sauraient prétendre qu’il appartenait à la société EDC d’intervenir auprès de la SIT alors qu’il n’y avait aucun lien juridique entre ces deux dernières et que le mandat de gérer avait été donné par eux à la SIT.

Ils reprochent à cette association ses liens avec la société Q et la société IFB France, ce qui n’est pas contestable mais en tout cas insuffisant pour démontrer qu’elle n’aurait pas rempli sa mission.

— sur le défaut de délivrance conforme de l’appartement par la SCCV B H

Ainsi qu’il a été indiqué ci dessus c’est la SCCV B H qui, en raison du non respect de son obligation de délivrance conforme doit prendre à sa charge le préjudice subi par les époux Y du fait du non respect des dispositions contractuelles concernant la superficie de l’appartement.

Le préjudice moral allégué par les époux Y n’est pas justifié et il sera rejeté.

L’association EDC qui ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de l’appel interjeté par les époux Y sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

De même à défaut de rapporter la preuve de la mauvaise foi des époux Y la société IFB France sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Enfin il convient de rappeler que le présent arrêt constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire du jugement entrepris qui porteront intérêt au taux légal à compter de la signification valant mise en demeure de cette décision en vertu de l’article 1153 du code civil. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner les restitutions des sommes versées suite au prononcé de l’exécution provisoire.

Il sera fait masse des dépens qui seront supportés in solidum par la société SIT et la SCCV B H, la charge de ceux ci devant être supportés à hauteur de 1/3 par la SCCV B H et de 2/3 par la SIT.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a mis JF Z et l’association Euro Delta Conseil hors de cause,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau

Dit que les demandes formées par les époux Y à l’encontre de Q R sont irrecevables,

Déboute les époux Y de leurs demandes dirigées contre la société IFB France,

Dit que la société immobilière de transaction a commis des fautes dans l’exécution des mandats qui lui ont été confiés par les époux Y,

Dit que la SCCV B H a failli à son obligation de délivrance conforme,

En conséquence

Condamne la société immobilière de transaction à payer aux époux Y la somme totale de 10.129 €,

Condamne la SCCV B H à payer aux époux Y la somme de 4.000 € en réduction du prix de l’appartement,

Condamne la société immobilière de transaction à payer aux époux Y la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la SCCV B H à payer aux époux Y la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de l’ensemble de leurs autres prétentions,

Dit que les dépens seront supportés in solidum par la société SIT et la SCCV B H, la charge de ceux ci devant être supportés à hauteur de 1/3 par la SCCV et de 2/3 par la SIT.

Le greffier Le président