Cour d'appel de Toulouse, 30 mai 2016, n° 15/02403

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30/05/2016

ARRÊT N°318

N° RG: 15/02403

XXX

Décision déférée du 10 Mars 2015 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 14-001748)

E. VET

B X

C/

D A

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANT

Monsieur B X

XXX – XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-luc PEDAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2016-000720 du 14/01/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

Madame D A

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno MERLE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAZARIN-GEORGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

D. FORCADE, président

M. MOULIS, conseiller

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MAZARIN GEORGIN, conseiller ayant participé au délibéré en remplacement du président empêché et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre

Selon contrat du 14 septembre 2010 M^me D A a donné en location à M. B X un appartement situé XXX

Un état des lieux a été dressé entre les parties le 20 septembre 2010.

M. X a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 7 septembre 2013.

Au motif que le locataire a laissé un solde débiteur au titre des loyers et réparations locatives d’un montant de 3.615,34 € après déduction du dépôt de garantie, M^me A a, par acte en date du 30 mai 2014 assigné M. X devant le tribunal d’instance de Toulouse en paiement de cette somme ainsi que de 400 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a conclu au débouté des demandes et formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 607,88 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie et à un trop perçu de loyer.

Par jugement en date du 10 mars 2015 le tribunal a condamné M. X à payer à M^me A la somme de 1.452,24 € avec les intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2014 et de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. X aux dépens en ce non compris le coût de la sommation du 8 novembre 2013.

Par déclaration en date du 20 mai 2015 M. X a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions reçues le 10 novembre 2015 il demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris

— débouter M^me A de l’intégralité de ses demandes

— la condamner au paiement de la somme de 607,88 € correspondant au dépôt de garantie et au reliquat de loyer trop perçu

— la condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

La somme de 4.163,10 € réclamée au titre de travaux des réparations locatives n’est aucunement justifiée par l’état des lieux de sortie.

La facture CHARKAOUI de septembre 2013 d’un montant de 4.500 € porte sur des travaux de ponçage et vernissage du plancher dans 3 chambres, alors que l’appartement n’en comporte que 2, des peintures plafond et des portes, d’une création de cloison de séparation, ce qui correspond à la réfection totale du logement qui n’est pas imputable à M. X en raison de la vétusté relevée dans l’état des lieux d’entrée.

De plus, cette facture ne comporte aucun détail des postes facturés ce qui révèle son caractère fantaisiste.

XXX, Z et Y ne sont pas plus justifiées par rapport à l’état des lieux de sortie.

Le locataire ne peut être tenu de payer que ce qui est établi avec certitude et précision et le tribunal ayant relevé que les lieux n’avaient pas été donnés neufs et qu’il existait des incohérences dans les pièces de M^me A tant dans leur détail que dans leur montant, ne pouvait prononcer une condamnation forfaitaire au titre des réparations locatives.

M^me A ne démontre être fondée à réclamer aucune somme si ce n’est des frais de silicone pour 17,70 € et de filtre hotte pour 3,90 €.

Il n’existe pas d’arriéré locatif car la CAF a versé à M^me A le 5 septembre 2013 la somme de 491,48 € au titre de l’aide au logement du mois d’août 2013 qui avait cependant déjà été intégralement payé par M. X. C’est lui qui se trouve créditeur de 29,48 €.

Par dernières conclusions reçues le 10 septembre 2015 M^me A demande à la cour de :

— rejeter l’appel principal

— sur appel incident :

— condamner M. X au paiement des sommes de 3.615,34 € au titre du solde locatif et des réparations, 400 € de dommages intérêts pour résistance abusive et 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers dépens outre le coût de la sommation du 8 novembre 2013.

Elle fait valoir pour sa part que :

M. X a laissé les lieux dans un état déplorable et conformément à l’état des lieux de sortie elle a dû faire procéder à des réparations très importantes.

Elle produit devant la cour la facture détaillée de l’entreprise CHARKAOUI et le courrier des nouveaux locataires qui confirment que les murs ont été entièrement repeints suite à un dégât des eaux dans le salon et en raison du fait que M. X n’avait repeint les murs qu’à moitié et que le parquet a été entièrement poncé et vitrifié car il était en très mauvais état.

L’état des lieux de sortie démontre en effet l’entretien lamentable de l’appartement et son état de saleté inacceptable et fait bien état de plafonds moisis, de murs aux peintures mal faites, sales et abîmés, d’un parquet au-delà de l’usure normale.

Le verrou d’entrée a été cassé par M. X qui a fragilisé la porte en la rebouchant grossièrement avec de la pâte à bois.

Si l’entrepreneur a indiqué '3 chambres’ il s’agit d’une mauvaise appellation car il s’agit bien d’un appartement de 4 pièces dont 2 chambres plus un salon et une salle à manger.

Ces dégradations sont relatées en détail dans la réclamation adressée à M. X le 19 octobre 2013 et ce dernier n’en a d’ailleurs jamais contesté les termes.

M. X n’a pas respecté le délai de préavis de 3 mois, le loyer de septembre 2013 est intégralement dû et rien n’a été réglé par la CAF pour ce mois.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il en résulte que lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux le preneur est présumé en être responsable.

Par ailleurs, le preneur a l’obligation de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus mais il n’est pas tenu des réparations résultant d’un usage normal des lieux ni de la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre M^me A et M. X le 7 septembre 2013 relève :

— dans l’entrée et le séjour : murs repeints grossièrement, la peinture blanche ne va pas jusqu’en haut

— dans le séjour : des traces sur les murs, au plafond, peinture écaillée, parquet : vernis absent sur la majorité de la surface, suite au dégât des eaux, les travaux de réparation peinture et parquet n’ont pas été faits

— dans les chambres : peinture écaillée, tache noire au plafond, parquet blanchi et noirci sur 1 m²

— dans la cuisine : filtre de la hotte gras, peinture manque dans le coin en bas (humidité), fuite du tuyau de raccordement flexible, joint silicone noirci

— wc : repeint grossièrement, peinture blanche pas partout

— salle de bains : trace au plafond, peinture écaillée, joint silicone baignoire noirci.

Il est mentionné que le locataire conteste certains points dont le fait que les murs ont été repeints grossièrement et les dégradations du plancher.

Or ces dégradations ayant été relevées dans l’état des lieux contradictoire il appartient au locataire de prouver leur préexistence à son entrée dans les lieux ou qu’elles ne sont pas de son fait, à défaut d’éléments probatoires contraires, ces dégradations sont réputées avoir été commises pendant le cours du bail.

L’état des lieux d’entrée établi le 20 septembre 2010 ne comporte pas d’indication particulière sur l’état des sols, notamment du parquet. Les plafonds sont décrits comme blancs ainsi que les murs qui comportent des trous et des taches dans le séjour, les 2 chambres et la cuisine.

M^me A produit des photographies dont il n’est pas contesté qu’elles ont été prises après le départ de M. X confirmant les dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie notamment planchers usés anormalement avec présence de traces blanches et de taches d’eau, murs mal repeints et peintures écaillées.

L’état de lieux de sortie sera donc considéré comme probant quant aux dégradations qui y sont constatées.

La facture de l’entreprise CHAKRAOUI de septembre 2013 d’un montant de 4.500€ correspond à une réfection totale des peintures et des parquets de l’appartement, qu’il n’est pas justifié de mettre intégralement à la charge de M. X au vu de la localisation des désordres dans certaines pièces uniquement et de l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux qui peut être qualifié d’état d’usage.

Dans ces conditions, la cour considère que la somme de 2.000€ allouée par le premier juge constitue une juste et suffisante évaluation des réparations dues à la propriétaire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le solde de loyer

M. X a quitté les lieux le 1^er septembre 2013 mais M^me A lui avait donné congé pour le 21 septembre 2013 de sorte que le loyer de septembre est dû.

M. X ne prouve pas que la CAF a versé le 5 septembre 2013 la somme de 491,48 € au titre de l’aide au logement du mois d’août 2013 qui avait été déjà intégralement été réglé par lui, de sorte qu’il reste bien devoir pour le mois de septembre le reliquat de loyer après déduction du versement de la CAF, soit la somme de 52,24 €.

Après déduction du dépôt de garantie de 600 € le solde dû par M. X s’élève à 1.452,24 €.

Sur les demandes annexes

Les réclamations de M^me A n’étant pas entièrement fondée, la résistance abusive de M. X n’est pas caractérisée.

Le coût de la sommation de payer du 8 novembre 2013 est inclus dans les sommes allouées au titre des frais irrépétibles à M^me A.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Chaque partie succombant dans ses prétentions devant la cour conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles d’appel.

Le greffier Le président