31/10/2018

ARRÊT N°344

N° RG 17/02263 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LS5J

FP/JBD

Décision déférée du 11 Avril 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/02956

M. L M N

G X

H I épouse X

C/

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ROUA

SARL COHAKO TOULOUSE IMMOBILIER

SCI Y

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTS

Monsieur G X

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H I épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ROUA Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre RIVIERE-SACAZE de la SCP D’AVOCATS ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL COHAKO TOULOUSE IMMOBILIER

73 Grande Rue Saint-Michel

[…]

Représentée par M^e Marie-pierre DE MASQUARD DE LAVAL de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

SCI Y Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

est […] d’en bas

[…]

Représentée par M^e Pierre RIVIERE-SACAZE de la SCP D’AVOCATS ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, et M. Z Conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu

compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

M. Z, conseiller

S. TRUCHE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par C. OULIE, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 février 1990 , Monsieur Q-R S a donné à bail commercial à Madame H I ép X et à Monsieur G X un local commercial situé […] à Toulouse comprenant au rez-de-chaussée un magasin et au sous-sol une cave, destiné à une activité de coiffure à l’enseigne « TOP COUP ».

La SCI ROUA est venue aux droits du bailleur.

La gestion de l’immeuble a été confiée à la société COHAKO Toulouse Immobilier à compter du 1^er mars 2007.

Le bail a été renouvelé suivant avenant du 5 février 2004 avec effet au 1^er janvier 2000 pour une nouvelle durée de neuf ans pour venir à échéance le 31 décembre 2008.

Suivant permis délivré le 4 août 2015, la SCI ROUA a été autorisée à surélever l’immeuble (avec implantation de poteaux de reprises d’efforts et créations sur tous les locaux du rez-de-chaussée de faux plafonds coupe-feu).

Par acte d’huissier du 31 mai 2016, la SCI bailleresse a fait délivrer aux époux X un congé avec offre de renouvellement différé, en application de l’article L 145'21 du code de commerce, avec effet au 1^er juin 2017.

Les époux X ont formé opposition audit congé devant le Tribunal de Grande Instance de Toulouse en contestant à la fois la date du congé qu’ils estiment prématuré ( le bail ayant été renouvelé selon eux à compter du 1^er janvier 2010 suivant lettre du cabinet COHAKO du 11 juin 2009 ) et les motifs dans la mesure où la bailleresse n’a pas surélevé l’immeuble mais l’a démoli et reconstruit.

Par jugement du 11 avril 2017, le Tribunal de Grande Instance de Toulouse a :

— dit que le bail n’a pas été renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 et s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 1^er janvier 2009

— validé le congé délivré par le bailleur le 31 mai 2016 pour le 1^er décembre 2016 avec offre de renouvellement différé au 1^er juin 2017

— constaté que la procédure a empêché la réalisation des travaux et dit que le renouvellement doit être différé au 1^er janvier 2018

— dit que les locataires qui ne perdent pas leur droit au bail n’ont droit à aucune indemnité d’éviction

— dit que l’écrit du 11 juin 2009 attribué à la société COHAKO Toulouse Immobilier n’est pas probant

— enjoint aux époux X de payer à la société COHAKO une indemnité de 7000 € augmentée de 3000 € au titre des frais irrépétibles

— mis la société COHAKO hors de cause pour la suite de la procédure

— ordonné l’exécution provisoire

— sursis à statuer jusqu’à l’issue des travaux sur l’action reconventionnelle en responsabilité introduite par le bailleur contre les preneurs

— dit n’y avoir lieu à allocation d’une provision au bailleur

— réservé le surplus des demandes en fin d’instance

— transmis la procédure au Ministère Public en raison du faux allégué.

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision le 18 avril 2017.

Ils ont quitté les lieux à la suite de la signification du jugement le 24 avril 2017.

Les preneurs ont été convoqués pour une remise des clés les 2 et 15 janvier 2018, remise qu’ils ont refusé au motif que le local n’est pas conforme au salon ancien.

Un constat d’huissier a été établi par Maître A, huissier de justice le 15 janvier 2018.

La SCI Y a acquis les droits de la SCI ROUA par acte notarié du 8 janvier 2018 et est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance du 22 mars 2018, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné une expertise qui a été confiée à Monsieur K F avec pour mission de visiter les lieux pour vérifier s’ils sont conformes au bail liant les parties et à l’état antérieur et s’ils permettent aux preneurs de reprendre leur activité sans danger pour la clientèle et dans les mêmes conditions de travail que précédemment.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 juillet 2018.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2018, Monsieur et Madame G X demandent à la cour de réformer le jugement et en conséquence :

— d’annuler le congé délivré le 1^er décembre 2016 faute d’avoir respecté la fin d’une période triennale du bail conformément à l’article L 145'21 du code de commerce

— de dire que le précédent bail a expiré le 31 décembre 2008 et s’est renouvelé par accord écrit du bailleur pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2010

— de dire que la lettre du cabinet COHAKO du 11 juin 2009 n’est pas un faux en écriture commis par les appelants au regard des expertises graphologiques

— de réformer le jugement en ce qu’il a accordé des dommages et intérêts et des frais irrépétibles à la société COHAKO

— de condamner la société COHAKO à leur verser la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts

— de dire en conséquence que le congé ne pouvait prendre effet qu’à compter du 1^er décembre 2018

— de dire que le congé avec offre de renouvellement différé pour surélévation est frauduleux, quelle que soit la date à laquelle il pouvait être donné, car il s’agit en réalité d’un congé avec reprise pour démolir et reconstruire, au sens de l’article L 145-18 du code de commerce

— de condamner la société bailleresse à les indemniser de l’intégralité des préjudices subis en leur versant une indemnité d’éviction et des indemnités accessoires pour un montant de 350 000 €

— de la condamner en outre à leur verser la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts

— de condamner le bailleur à leur restituer le trop-perçu de loyer pour le deuxième trimestre 2017 soit la somme de 1453,81 euros

— de dire qu’ils ne sont pas responsables du retard pris pour la réalisation des travaux ni d’aucun abus de droit d’autant que l’ampleur des travaux est bien plus importante que celle résultant du permis de construire

— de rejeter les demandes indemnitaires du bailleur

— d’homologuer le rapport d’expertise en ce qu’il indique qu’à la date du dépôt de son rapport, le local avait encore besoin de travaux pour pouvoir permettre la réinstallation de salon de coiffure, ce qui justifie le refus des appelants d’en prendre possession début janvier 2018

— à titre subsidiaire, si la cour considère que le bail n’est pas résilié et que les appelants peuvent reprendre possession de leur local, de condamner les bailleurs à réparer l’entier préjudice subi en ce compris la perte de revenus pour la période considérée, la perte de clientèle et le coût de la réinstallation du salon de coiffure , à dire d’expert

— dans ce cas, de condamner les bailleurs à leur verser une provision de 20 000 € à valoir sur leur indemnisation outre 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI ROUA et la SCI Y intervenant volontaire ont notifié leurs conclusions récapitulatives le 4 septembre 2018.

Ils demandent :

— de recevoir l’intervention volontaire de la SCI Y qui a acquis les locaux le 8 janvier 2018

— de constater que selon le constat dressé par M^e A huissier de justice le 15 janvier 2018, les locaux rénovés ont été mis à la disposition des locataires mais que ces derniers ont refusé de recevoir les clés

— de donner acte à la SCI Y qu’elle s’en remet pour le surplus de ses explications à celles développées par la SCI ROUA

À titre principal :

— de confirmer la décision dont appel

— de constater que le bail du 6 février 2004 venu à expiration le 31 décembre 2008 s’est poursuivi par tacite reconduction faute de demande de renouvellement ou de congé régulièrement signifié ou d’avenant en renouvellement régulièrement conclu

— de dire que le congé avec offre de renouvellement différé délivré par le bailleur le 31 mai 2016 pour le 1^er décembre 2016 est régulier et en conséquence de rejeter les demandes adverses afin d’obtenir une indemnité d’éviction et la réparation du préjudice prétendument subi

A titre reconventionnel :

— de dire justifiée la demande de report de la date de renouvellement à six mois à compter de la libération des lieux (puisque les travaux n’ont pu être réalisés comme prévu)

— en tout état de cause, de réserver les droits du bailleur sur les conséquences financières subies du fait du retard apporté à la réalisation des travaux

— de confirmer de ces chefs la décision dont appel

Y ajoutant,

— de condamner les époux X à lui payer la somme de 50 000 € pour sanctionner l’abus de droit commis par eux dès lors que par leur attitude qu’ils savent contraire à la réalité de leurs droits, ils ont paralysé le droit de la SCI de disposer des biens lui appartenant

— de mettre à leur charge la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL COHAKO TOULOUSE IMMOBILIER a notifié ses conclusions récapitulatives le 29 août 2018.

Elle demande de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de rejeter les demandes et prétentions contraires de Monsieur et Madame X et y ajoutant, de les condamner à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour sa défense en cause d’appel, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle demande à la cour de confirmer l’appréciation du Premier juge qui a dit que la lettre du 11 juin 2009 censée émaner de sa gérante était un faux grossier ainsi que cela est attesté par un expert graphologue, Madame O-P. Elle prétend que la contre-expertise réalisée par Monsieur B est erronée et est contredite par la nouvelle expertise de Madame C .

En effet:

— la signature de Madame D, gérante du cabinet est personnalisée et homogène sur une période de 10 ans

— l’initiale C est marquée dans les signatures de comparaison (alors que dans le document argué de faux, la signature ne présente pas de C en majuscule),

— l’initiale C est deux fois plus grande que le O

— des indices de lenteur et de ralentissements sont notés dans la signature arguée de faux

— les traits d’attaque et finaux ne sont pas comparables

— la signature litigieuse a une orientation totalement différente des signatures de Madame D, elle n’est marquée par aucune verticalité qui est pourtant la caractéristique spécifique la plus essentielle de la signature originale

— La barre des T qui forme une barre surplombant est horizontale dans la signature litigieuse alors qu’elle présente une certaine verticalité dans les documents de référence

— la double boucle du E final n’est pas présente dans la signature litigieuse

— la lettre résulte d’un montage ainsi que le révèlent deux éléments objectifs : la police de l’en-tête et l’adresse qui figure en bas de la correspondance (or son siège social a été transféré à compter du 25 février 2008)

— l’erreur de date concernant le renouvellement du bail

— l’absence de formalisme de renouvellement du bail alors qu’un tel acte se transmet uniquement par voie d’huissier

— elle n’a jamais été en possession d’une imprimante de marque Ricoh (mais de marque Epson).

Elle fait valoir qu’elle a dû engager des frais pour démontrer sa bonne foi, en intervenant volontairement aux débats et en sollicitant deux expertises amiables.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 4 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la contestation du congé en raison de sa date:

Les locataires prétendent avoir sollicité le renouvellement du bail par lettre recommandée du 1^er juillet 2008 adressée tant au cabinet de gestion immobilière qu’au bailleur , demande que la société COHAKO Toulouse Immobilier aurait accepté par lettre du 11 juin 2009 avec effet au 1^er janvier 2010 pour le bailleur.

La société bailleresse prétend pour sa part :

— qu’elle n’a jamais reçu cette lettre et qu’aucun accusé de réception n’est produit aux débats

— qu’en tout état de cause, la demande est nulle et de nul effet puisque la loi applicable à l’époque imposait un acte extrajudiciaire pour formaliser la demande de renouvellement

— que cette lettre ne vaut pas demande régulière de renouvellement de bail.

La société de gestion immobilière COHAKO Toulouse Immobilier soutient en ce qui la concerne que cette lettre constitue un faux par photo-montage de documents émanant de son cabinet et imitation de la signature de sa gérante, Madame D.

L’article L 145-10 du code de commerce dans sa rédaction applicable en la cause (loi du 21 septembre 2000) stipule qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail soit, le cas

échéant, à tout moment au cours de sa reconduction. La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra-judiciaire. Sauf stipulation ou notification contraire de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressé en la personne du gérant lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir.

En l’espèce il n’est pas contesté que la demande de renouvellement formée par lettre simple est nulle et ne peut produire aucun effet.

Cependant la nullité de la demande de renouvellement qui n’a pas été signifiée dans les formes prévues ci-dessus, peut être couverte par un accord ultérieur des parties sur le principe du renouvellement du bail et la conclusion d’un nouveau bail.

Il incombe aux époux X qui prétendent qu’un tel accord est intervenu, nonobstant les dénégations des intimés, d’établir que la lettre du 11 juin 2009 émane effectivement du bailleur ou de son représentant et traduit sa volonté non équivoque d’accepter le renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans.

Or en l’espèce non seulement il n’y a pas eu conclusion d’un avenant mais la réponse invoquée est elle même irrégulière puisqu’il n’a pas été répondu dans les formes prévues par l’article L 145'10 du code de commerce, c’est-à-dire par acte extrajudiciaire lequel est seul susceptible de traduire une volonté explicite d’accepter le renouvellement du bail avec toutes ses conséquences de droit et au surplus, la gérante de la société COHAKO conteste sa signature et affirme qu’il s’agit d’un photomontage de ses documents professionnels.

Un débat s’est engagé à ce sujet entre les parties et trois expertise graphologiques ont été produites dont les conclusions sont contraires.

Il sera observé en tout état de cause que de nombreux indices extrinsèques permettent de douter de l’authenticité du document produit par les époux X.

En effet la réponse imputée à la société COHAKO comporte des erreurs et des maladresses rédactionnelles qui ne peuvent émaner d’ un professionnel du secteur sauf à ce qu’il ignore totalement les règles en matière de congé et les dispositions impératives des articles L 145'9 et 10 du code de commerce, ce qui est peu crédible.

Il sera relevé à cet égard que la réponse a été différée de 11 mois alors que le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour répondre, que la réponse n’a pas été notifiée par voie extra-judiciaire contrairement aux règles du statut, que la date d’effet du renouvellement du bail ne pouvait être le 1^er janvier 2010 (soit six mois plus tard) mais la date d’expiration du précédent bail puisque la demande de renouvellement a été faite six mois à l’avance et qu’enfin, il n’est fait aucunement référence aux conditions de renouvellement du bail.

Par ailleurs tout porte à croire que la signature de la gérante a été falsifiée .En effet, bien que les conclusions des deux experts consultés par la société COHAKO soient contredits par celles de l’expert amiable des appelants, Monsieur B, il apparaît que les documents de référence révèlent des caractéristiques de la signature de Madame D qui ne se retrouvent pas dans le document litigieux notamment en ce qui concerne la taille des lettres d’attaque (le grand « C » et le petit « o » qui suit) ,le parallélisme des signatures qui n’ont pas la même orientation (un rectangle horizontal étalé pour la signature contestée et une verticalité certaine pour la signature authentique), la forme et l’orientation du trait surplombant les T et surtout, la double boucle finale du « e » descendant.

Enfin, rien ne permet d’écarter les arguments développés par la société COHAKO selon laquelle il s’agirait d’un photomontage de ses lettres professionnelles plus anciennes, antérieures au changement

d’adresse de son siège social qui a été fait le 25 février 2008 et au changement de la police des caractères de son en-tête qui a été réalisé en juin 2008 ainsi que la comparaison entre les pièces numéro 10 à 12 d’une part et 13 à 20 d’autre part en attestent.

En l’état , et sans qu’il soit nécessaire de suivre les explications des époux X dans le détail de leur argumentation concernant la marque d’imprimante utilisée pour éditer les papiers à en-tête, il y a lieu de constater qu’ils sont défaillants à rapporter des éléments probants de l’ authenticité de la lettre du juin 2009 qu’ils invoquent qui ne peut produire aucun effet.

A défaut de renouvellement du bail régulièrement formé et accepté, le bail s’est prorogé par tacite reconduction et le bailleur pouvait donner congé à tout moment selon les formes usuelles.

En conséquence il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a, à bon droit, écarté les prétentions des locataires qui soutenaient que le congé délivré était irrégulier pour ne pas avoir été délivré à bonne date (à l’échéance triennale).

Il y a lieu de mettre hors de cause la société COHAKO pour la suite de la procédure et de rejeter les demandes indemnitaires formées à son encontre dès lors que les appelants échouent à établir la preuve que les documents produits en justice sont authentiques.

Compte tenu des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour assurer sa représentation en justice tant en première instance qu’en appel, il y a lieu de confirmer les condamnations d’ores et déjà prononcés et de lui allouer en outre la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Sur la contestation du motif du congé :

Aux termes de l’article L 145'21 du code de commerce, le propriétaire peut différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s’il se propose de surélever l’immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans.

Les locataires prétendent que la société bailleresse a invoqué frauduleusement l’article L 145-21 du code de commerce alors qu’en réalité, il s’ agissait de démolir l’immeuble pour le reconstruire et qu’ils sont en droit d’obtenir une indemnité d’éviction, conformément à l’article L 145-18 du code de commerce.

Ils expliquent que la SCI bailleresse a vidé l’immeuble de tous ses occupants en vue de réaménager totalement l’immeuble en créant deux étages supplémentaires et que seules les façades des deux premiers étages ont été conservées. Les travaux nécessitaient plus de six mois d’immobilisation puisqu’il a fallu démolir partiellement l’immeuble présenté sous forme de « coquille vide ».Il s’agit d’une reprise déguisée.

La société bailleresse soutient pour sa part que le congé différé est régulier, qu’elle s’est conformée au permis de construire accordé pour un projet de surélévation de l’immeuble avec restructuration de l’existant (consistant à démolir le dernier étage, à implanter 3 poteaux de béton qui traversent les locaux du rez de chaussée pour soutenir les fondations existantes et à créer des faux plafonds coupe-feu ) et qu’il ne s’agit donc pas d’une démolition pour reconstruire mais d’une véritable surélévation au sens du texte précité.

Le propriétaire ne peut user du texte précité pour démolir entièrement les locaux repris puisqu’il doit les restituer en l’état d’origine à l’issue de la période de différé.

Le congé différé délivré par le bailleur est présumé sincère et il appartient au locataire de démontrer contraire.

La surélévation qui consiste à démolir la toiture et les derniers étages d’un immeuble en vue de créer de nouvelles surfaces n’ entre pas dans les prévisions de l’article L 145-18 du code de commerce qui ne s’applique qu’en cas de reprise en vue de la reconstruction totale de l’immeuble objet du bail et ce , quelle que soit l’importance des travaux réalisés dès lors qu’à l’issue, le locataire peut réintégrer le local donné à bail dont la consistance est conforme au bail d’origine.

En l’espèce le permis de construire valant permis de démolir délivré le 30 juillet 2015 à la SCI ROUA fait état d’un projet portant sur la surélévation et la modification de l’aspect extérieur d’un immeuble du milieu du XIXe siècle comprenant des commerces au rez-de-chaussée, en vue de créer 10 logements.

Le cabinet d’architecture a indiqué le 10 mai 2016 que les travaux de surélévation et de restructuration imposaient la construction de 16 poteaux en béton au rez-de-chaussée qui traverseront les locaux pour assurer la descente de charges de la nouvelle structure sur les 24 pieux de fondation qui seront créés en sous-sol et réalisés depuis le rez-de-chaussée en complément des semelles de fondations existantes et que ces travaux d’infrastructure et de superstructure nécessiteront, dans l’ensemble des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, l’accès d’engins spéciaux, la mise en 'uvre de dispositifs provisoires d’étaiement et de coffrage qui sont incompatibles avec le maintien d’une activité quelle qu’elle soit.

Les photographies versées aux débats par les locataires attestent que les derniers étages de l’immeuble ont été entièrement démolis enfin de créer une surélévation et que les façades des deux premières niveaux ont été préservées compte tenu de leur qualité constructive.

Il s’agit d’une opération de réhabilitation de grande ampleur ayant nécessité de libérer entièrement les locaux pour établir des étaiements, renforcer les fondations et établir des plafond coupe-feu.

Il n’y a pas lieu de débattre ici de la question de savoir si les travaux sont ou non conformes au permis de construire mais de déterminer si le bailleur a, sous couvert de travaux de surélévation, entendu démolir entièrement l’immeuble et à cette occasion, reprendre les locaux donnés à bail sans verser d’indemnité d’éviction au locataire.

Dès lors que seuls les étages supérieurs aient été démolis et surélevés, que l’aspect extérieur du bâtiment ne s’est pas trouvé affecté, que le rez de chaussé où les locaux sont situés n’a pas été modifié dans sa structure originelle, et que le local donné à bail présente des caractéristiques identiques quant à son emplacement et sa superficie ,il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une opération de démolition totale suivie d’une reconstruction alors qu’il s’agit d’une opération de réaménagement portant essentiellement sur les étages supérieurs.

En tout état de cause, l’ensemble des documents produits par le bailleur ainsi que les photographies des travaux achevés permettent de vérifier que contrairement à ce que soutiennent les locataires, le bailleur après avoir remis à neuf les locaux, a offert aux locataires de reprendre possession des locaux ainsi qu’il a été constaté par acte d’huissier de M^e A le 18 janvier 2018 ce qui permet d’écarter les allégations adverses selon lesquelles il n’avait pas l’intention de voir poursuivre le bail.

Dès lors il y a lieu de confirmer l’appréciation du premier juge qui a considéré à bon droit que le congé avec offre de renouvellement différé était valable et n’avait pas été utilisé frauduleusement par le bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Madame X fait valoir que depuis que le local a été vidé et restitué le 24 avril 2017, elle ne peut plus exercer son métier, qu’elle a été obligée de placer son établissement en activité partielle pour ses deux salariés, qu’elle n’a pu retrouver d’autre local pour exercer sa profession en sorte qu’elle a dû accepter un emploi de salariée dans le salon de coiffure que vient d’ouvrir sa fille Place des Carmes et que son époux a subi un préjudice d’anxiété.

Il sera rappelé que le bail est toujours en cours à la suite de l’offre de renouvellement qui a été signifié par le bailleur, que les locataires conservent le droit de céder leur droit au bail et que dès lors, faute d’éviction, ils ne peuvent réclamer une indemnité d’un montant équivalent à celui qu’ils auraient pu obtenir en cas de non renouvellement de bail.

Les développements relatifs aux modalités et au montant de l’indemnité d’éviction réclamée à hauteur de 350 000 € sont donc hors débat et il leur appartient de chiffrer le montant de l’indemnité qu’ils réclament dans le cadre des dispositions de l’article L 145'21 du code de commerce.

Ils seront également déboutés de leur demande tendant à obtenir des dommages et intérêts pour préjudice moral subi à hauteur de 50 000 € puisqu’ils succombent dans leur prétention tendant à voir dire et juger que la SCI a utilisé un subterfuge juridique pour obtenir leur départ des locaux donnés à bail.

Il est soutenu en cause d’appel que les locaux ne sont pas conformes à leur état d’origine, que les travaux ont duré plus longtemps que prévu et que le bailleur doit les indemniser du préjudice subi du fait de la perte d’une partie importante de la clientèle ainsi que du coût de la remise en état de l’intérieur du salon.

Ils demandent de tenir compte du préjudice résultant de la perte significative d’une partie de la surface du local et de la modification de celui-ci entraînant un manque de confort pour le travail des coiffeurs, préjudice qui ne saurait être limité à l’équivalent de trois ans de loyers mais fixé à dire d’expert, une somme provisionnelle de 20 000 € étant réclamée en attendant.

À l’issue des travaux, le bailleur peut ne pas restituer les locaux loués strictement à l’identique dès lors que les modifications apportées au bail ont été rendues nécessaires par son adaptation à la nouvelle configuration des lieux, éventuellement après vérification par le juge que ces modifications n’affectent pas réellement les conditions d’exploitation du preneur.

Compte tenu des contestations soulevées par les locataires qui ont refusé de reprendre possession des locaux qui leur a été proposée courant janvier 2018, en raison de l’absence de travaux de finitions et du refus du bailleur de réinstaller la climatisation, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise qui a été confiée à Monsieur F.

L’expert indique que :

— les travaux de surélévation de l’immeuble ont eu pour conséquence la mise en 'uvre de trois poteaux en béton qui sont visibles à l’intérieur du local et ne permettent pas les mêmes dispositions du mobilier qu’à l’origine

— des modifications sont intervenues (création d’une colonne technique, emplacement des convecteurs électriques, création d’une trappe d’accès à la cave..).qui ont entraîné une perte de surface (60 cm² par poteau ) qui a pour conséquence de modifier la position du mobilier et de ce fait une réduction des circulations entre les différents équipements et postes de travail

— que le faux plafond mis en 'uvre ne correspond pas à l’esthétique d’un salon de coiffure et pose des problèmes d’éclairage

— la circulation des postes de travail a été modifiée et est inconfortable, notamment pour le poste coiffure

— un seul cumulus de 200 litres a été installé ce qui est insuffisant pour assurer la production d’ eau chaude sur une journée

— les enseignes n’ont pas été remises en place.

Il confirme en réponse aux dires des parties qu’il existe des difficultés de circulation intérieures liées au repositionnement des éléments de travail qui sont consécutifs à l’implantation des poteaux et de la gaine technique qui empiète sur la surface libre et impose un resserrement des postes de travail et que le plan fourni par le maître de l’ouvrage concernant l’emplacement du mobilier et des postes de travail ne permet pas une circulation normale dans une grande partie du local.

Il conclut que les locaux correspondent à la description du bail avec une perte de surface minime à l’intérieur du local dont les limites n’ont pas changé et préconise un certain nombre d’interventions pour permettre la reprise de l’activité coiffure étant précisé qu’à la date de clôture de ses opérations ,l’accès au salon était toujours obstrué par des barrières et que les échafaudages établis en façade n’avaient pas encore été en enlevés.

Le bailleur a depuis remédié à un certain nombre des difficultés décrites en acceptant d’installer la climatisation et en ajoutant un second cumulus de 200l. Les échafaudages ayant été démontés début août 2018, l’accès au local est désormais assuré.

Dès lors compte tenu du retard pris dans la réalisation des travaux ainsi qu’il a été constaté par l’expert judiciaire, il ne peut être considéré que le différé de six mois accordé par le bailleur était suffisant et que les locataires auraient pu reprendre possession des locaux le 1^er janvier 2018 pour exploiter leur activité alors que des aménagements et des adaptations étaient encore nécessaire.

Il y a lieu d’en tirer toutes conséquences en reportant la prise d’effet du congé avec offre de renouvellement à la date de l’audience du 4 septembre 2018.

Il est à noter que la rupture de relation entre les parties et le contentieux particulièrement vif entretenu entre elles tant dans l’instance dont s’agit que dans d’autres instances initiées devant le juge des référés n’ont pas permis de négocier le plan de réaménagement des locaux qui aurait été nécessaire pour remettre les locaux en état de fonctionnement dans les délais initialement impartis, les locataires ayant refusé de répondre aux convocations et courriers adressés par la SCI ROUA courant octobre et novembre 2017 et de prendre possession des clefs les 2 et 15 janvier 2018.

En tout état de cause, plus rien ne s’oppose désormais à ce que les locataires reprennent possession des locaux puisque les travaux sont achevés, que les locaux ont été remis à neuf et que de nouveaux aménagements internes sont possibles, conformément à la clause de destination du bail.

Dès lors il y a lieu de modérer les prétentions des appelants conformément à l’article L 145-21 du code de commerce, en leur allouant la somme de 20 000 € qu’ils réclament sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise puisque le montant maximum de l’indemnité auquel ils peuvent prétendre ne peut excéder trois ans de loyer.

Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à obtenir un dédommagement pour la perte de revenus pendant la période considérée, mais également la perte de la clientèle et le coût de la réinstallation du salon de coiffure à dire d’expert.

Par contre il sera fait droit à leur demande de restitution d’un trop versé de loyer de 1453,80 euros au titre du loyer du deuxième trimestre 2017 conformément à la demande du 24 avril 2017.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur :

Le tribunal de Grande instance a réservé les droits de la SCI sur ce chef de réclamation. Il y a lieu de renvoyer les parties devant le tribunal pour la suite de la procédure.

Sur les autres demandes:

Il est réclamé par la SCI bailleresse la somme de 50 000 € pour résistance abusive et abus de procédure par les appelants.

Cependant il n’est pas établi que les époux X aient eu la volonté délibérée de faire obstacle à l’exercice du droit pour le bailleur d’user de son bien pour y réaliser les travaux qu’il envisageait et ce faisant, aient commis un abus de droit qui doit être sanctionné par l’attribution de dommages et intérêts.

La demande de ce chef sera rejetée.

Compte tenu des circonstances , il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour assurer leur représentation en justice.

Les parties ayant un intérêt égal à la mesure d’expertise, il y a lieu de partager par moitié les frais d’expertise judiciaire.

Par contre les époux X qui succombent pour l’essentiel dans leurs prétentions devront supporter les frais exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré

Reçoit l’intervention volontaire de la SCI Y aux débats,

Confirme le jugement du 11 avril 2017 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la date de différé de renouvellement,

Dit que compte tenu du retard de travaux et de la procédure, le renouvellement du bail doit être différé au 4 septembre 2018,

Déboute les époux X de leur demande de restitution des sommes de 7000 € et 3000 € alloués à la société COHAKO en première instance à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Met hors de cause la SARL COHAKO pour la suite de la procédure,

Condamne Monsieur et Madame X à payer à la SARL COHAKO la somme de 2000 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise sollicitée pour évaluer le préjudice subi pendant la période d’éviction temporaire,

Condamne la SCI ROUA à payer à Monsieur et Madame X la somme de 20 000 € en réparation du préjudice subi pour l’éviction temporaire résultant de l’offre de renouvellement différé,

Déboute Monsieur et Madame X de leur demande de dommages et intérêts complémentaires,

Condamne la SCI ROUA à rembourser aux époux X un trop versé de loyer de 1453,80 euros au titre du loyer du deuxième trimestre 2017,

Déboute la SCI ROUA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Renvoie les parties devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour statuer sur la demande reconventionnelle des bailleurs,

Dit n’y avoir lieu allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Partage par moitié les frais d’expertise judiciaire de Monsieur F,

Condamne les époux X aux dépens exposés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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