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20/06/2018

ARRÊT N°207

N° RG: N° RG 16/04591

MS/AA

Décision déférée du 06 Septembre 2016 – Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de TOULOUSE – 13/04644

Mr X

[…]

C/

SA DISTRIBUTION DE FRUITS ET LEGUMES (SODIFEL)

Infirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT JUIN DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTE

[…]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C a t h e r i n e C A R R I E R E – P O N S A N d e l a S C P C A N D E L I E R CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SA DISTRIBUTION DE FRUITS ET LEGUMES (SODIFEL)

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C a t h e r i n e L A G R A N G E d e l a S E L A R L D ' A V O C A T S LAGRANGE-ALENGRIN-COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

F. PENAVAYRE, président, et M. Y, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

M. Y, conseiller

S. TRUCHE, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. Y, conseiller ayant participé au délibéré, en remplacement du président epêché, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 26 mars 1985, la société civile immobilière Flojapi a donné à bail à la société Anonyme de Distribution de Fruits et de Légumes (ci-après société Sofidel), exploitant sous l’enseigne « La clé des champs », un local commercial d’environ 150 m2 situé à Toulouse, centre commercial Firmis II, chemin de la Terrasse, pour une durée de neuf ans à compter de la délivrance des locaux, destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de fruits et légumes crémerie, poissonnerie, écailler… Le loyer était fixé de façon progressive et s’est établi à 112 000 FF (17 074,28 €) hors taxes et hors charges par an à compter de l’année 1987.

Par avenant du 7 février 1992, la société bailleresse a adjoint un dépôt de 42 m² et un local technique en sous-sol et porté le montant du nouveau loyer annuel à la somme de 161 886 francs hors taxes

(24 679,36€).

A l’ issue contractuelle, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation. Le prix actuellement réglé est de 50.141 € hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier du 18 mars 2013, le bailleur a donné congé au locataire pour le 30 septembre 2013, tout en lui offrant le renouvellement du bail moyennant un nouveau loyer de 77.000 € HT par

an. Par courrier du 7 mai 2013, le locataire a accepté le principe de renouvellement, mais en contestant le nouveau montant réclamé.

Après notification du mémoire préalable par lettre recommandée du 1^er octobre 2013 puis par assignation du 12 décembre 2013, la société Flojapi a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’entendre ordonner une expertise judiciaire, de dire que le bail a été renouvelé à compter du 1^er octobre 2013 et de fixer le prix du loyer à la valeur locative soit à la somme de 80 000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1^er octobre 2013.

Une expertise a été confiée à Madame Z, qui a déposé son rapport le 18 décembre 2014.

Par jugement du 6 septembre 2016, le tribunal a':

— fixé le prix du loyer à la valeur locative soit à la somme de 57 000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1^er octobre 2013,

— dit que l’arriéré de loyers portera intérêts au taux légal en application de l’article 1155 du code civil,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC,

— fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise qui seront partagés par moitié à la charge de chacune des parties.

Par déclaration en date du 13 septembre 2016,la société Flojapi a relevé appel du jugement.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2017.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES.

* Par conclusions notifiées le 15 décembre 2017,auxquelles il est expressément renvoyé pour un examen plus complet de l’argumentation, la société Flojapi demande à la cour, au visa des articles L.145-33, R.145-23 et suivants, R.154-6 du code de commerce, de réformer le jugement et :

— à titre principal, de fixer à la somme de 80.000 € HT par an le montant du loyer et ce à compter du 01/10/13, date du renouvellement, avec indexation annuelle à compter de cette date conformément aux dispositions du bail initial,

— à titre subsidiaire, à la lecture des rapports d’expertise produits, de faire la moyenne des 4 rapports et de fixer ce loyer renouvelé à la somme de 75.000 €,

— en tout état de cause de condamner la SA Sodifel au paiement des intérêts au taux légal produits par l’arriéré de loyer résultant de cette fixation, et ce à compter du 01/10/13, date de renouvellement du bail, d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière et de condamner l’intimée au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et les entiers dépens de première instance dont les frais d’expertise.

L’appelante fait essentiellement valoir que l’expert ne retiendrait qu’une surface pondérée de 264,24 m², alors que le sous-sol devrait être pris en compte, que les coefficients de pondération retenus ne seraient pas pertinents et que ceux applicables au centre ville auraient dû être appliqués; elle ajoute que les termes de référence retenus par l’expert ne seraient pas probants, pour être éloignés du site et qu’il ne serait pas tenu suffisamment compte des spécificités de Firmis II, qui conféreraient au local une plus-value importante.

* Par conclusions notifiées le 25 janvier 2017, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’examen du détail de l’argumentation, la société Sofidel demande à la cour de :

— à titre principal, réformer le jugement en ce qu’il a appliqué un coefficient de majoration de 20% et dire que le montant du loyer renouvelé sera de 47.881 € hors charges par an, à compter du 01/10/13,

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement,

— en tout état de cause, débouter la société Flojapi de sa demande de capitalisation des intérêts, et la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, outre la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimée développe principalement les observations suivantes :

— les coefficients de pondération retenus par l’expert sont justes et l’accès au local technique ne se faisant qu’en rampant, il ne doit pas être pris en compte,

— les commerces loués sur le site sont dans leur majorité la propriété de la société Flojapi et ne sont pas comparables à celui à estimer,

— il n’y aurait pas lieu à application d’une sur-majoration de 20%, comme l’a retenu l’expert,

— le loyer a toujours été payé et elle n’est pas responsable du retard à l’application d’un nouveau loyer; il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

MOTIFS DE LA DECISION.

Le bail n’est pas soumis à la règle du plafonnement et, conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé selon sa valeur locative déterminée, à défaut d’accord entre les parties, d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les parties s’opposent sur les caractéristiques du bien loué, les facteurs locaux de commercialité et la pertinence des termes de référence à prendre en considération, devant déterminer, selon une méthode dont le principe n’est pas discuté, la surface pondérée à prendre en compte et la valeur unitaire du m² à retenir.

* Surface pondérée du local.

— local technique en sous-sol.

L’expert judiciaire et le premier juge ont refusé de prendre en compte un espace en sous-sol du magasin, représentant une surface de 36,80 m², où le preneur a installé les compresseurs de chambre froide et le climatiseur.

Cet espace est privatif selon le règlement de copropriété (pièce n° 55 de l’appelante) qui indique que le lot n°147 comprend un local à usage de dépôt et le vide sanitaire…', contrairement à ce qu’on retenu l’expert et le premier juge; il dispose d’une hauteur ayant permis l’installation d’un matériel nécessaire au fonds, mais il constitue manifestement un vide sanitaire et son accès ne peut se faire qu’en rampant, ce qu’atteste la photographie intégrée au rapport d’expertise.

Aucune disposition légale ou réglementaire ne vient établir les critères de pondération que le juge doit retenir; la cour prend en considération la hauteur de l’espace constituant le vide sanitaire qui y permet l’installation d’équipements pérennes et volumineux, libérant ainsi un espace équivalent du dépôt, mais aussi l’impossibilité d’un accès normal, qui rend impossible tout autre usage que celui qu’en a fait le preneur et ne permet pas de considérer l’espace comme un local aménagé, pour appliquer une pondération de 0,1, soit une surface pondérée de 3,68 m².

— réserves.

L’usage est constant sur une pondération de 0,3 ou 0,35, telle que l’a retenue l’expert et le bailleur

n’avance aucun argument pertinent qui viendrait justifier qu’un coefficient supérieur soit appliqué en raison de la configuration des lieux.

— surface de vente (espace vitrine).

La société Flojapi revendique une pondération de1,5 sur 5 m de profondeur en retrait de la vitrine, dont elle relève la largeur importante (15,81 ml); c’est cependant avec pertinence que l’expert a retenu qu’une telle majoration n’avait vocation à s’appliquer qu’aux boutiques de centre ville et non aux locaux de moyenne surface, alors au surplus que la destination des lieux loués est facilement identifiable dans un espace réservé aux commerces et que la présentation des marchandises et l’achalandage n’y sont pas aussi déterminants que pour les commerces de centre ville.

La surface pondérée devant être prise en compte s’établit en conséquence à la somme de celle des espaces suivants :

— vente 243,45 m²,

— réserves : 69,35 m² x 0,35 = 24,25 m²,

— sous-sol : 36,80 m² x 0,1 = 3,68 m²,

soit au total 271,38 m².

* Valeur unitaire.

— description du bien.

Le fonds de commerce dédié à la commercialisation des fruits, légumes et primeurs se trouve dans un espace commercial Firmis II, comprenant 17 commerces dont un bureau de poste- au sein d’un quartier résidentiel de Toulouse, chemin de la Terrasse.

Ce centre a été entièrement rénové et comprend un parking important; la clientèle, essentiellement locale, dispose d’un pouvoir d’achat généralement confortable et le centre a été conçu pour être attractif à cette catégorie de chalands.

A l’exception de la Poste, de la pharmacie et du bureau de tabac, les locaux situés dans le centre et abritant les commerces appartiennent à la société Flojapi.

Les activités autorisées par le bail sont limitées aux commerces d’alimentation.

— termes de comparaison et montant du loyer.

La société Flojapi reproche à l’expert judiciaire d’avoir fondé son évaluation sur des loyers concernant des fonds de commerce extérieurs au centre commercial Firmis II, alors que ce dernier constituerait un ensemble original et unique dans Toulouse, en raison de sa configuration, de son environnement et de la préservation de la diversité des activités au moyen de baux spécialisés.

La cour observe cependant, comme l’ont fait l’expert judiciaire et le tribunal, que les loyers dont se prévaut le bailleur, compris entre 313 € et

454 € le m², concernent des fonds de commerce dont les surfaces ne sont pas comparables, pour être comprises entre 36 et 114 m² de surface utile et y ajoute que, à l’exception de trois locaux occupant respectivement 62 m² (agence bancaire), 74 m² (tabac/presse) et 202 m² (pharmacie), tous relèvent d’un marché captif, la société Flojapi étant propriétaire de l’ensemble des murs.

Il est cependant constaté que le loyer de la pharmacie est de

263,50 € le m² et cette référence ne peut être écartée, malgré la spécificité de l’activité qui y est exercée.

L’expert a retenu 8 termes de comparaison concernant des commerces d’alimentation situés à Toulouse ou à proximité :

1) Petit Casino, place Auguste A, d’une superficie utile pondérée (SUP) de 185,20 m², pour un loyer de 236,96 € le m²,

[…], SUP de 453 m², loyer 121,63 € le m²,

3) Cours des Halles à Balma, SUP de 433,60 m², loyer 111,39 € le m²,

[…], Av. A B, SUP de 181,80 m², loyer

163,83 € le m²,

[…], SUP de 348 m², loyer 106,87 € le m²,

[…] à […], SUP de 416 m², loyer

284,49 € le m²,

[…], Av. Honoré Serres, SUP de 331,70 m², loyer 229,71 € le m²,

[…], SUP de 329,60 m², loyer 150,41 € le m².

L’expert Z a ainsi retenu une valeur de 180 € le m², après avoir relevé que la moyenne des 8 TC s’établissait à 176 € / m² et que celle des 4 compris dans le même secteur géographique (1, 2, 3 6) était de 189€ / m², pour appliquer une majoration de 20% tenant compte de la situation du local, de la spécificité de l’activité au regard de celle des autres commerces du site et de l’attraction incontestable qu’exerce le centre commercial dans lequel il se situe.

Si les fonds de commerce ont pour activité l’alimentation, la société Flojapi relève à juste titre qu’il s’agit d’alimentation générale, à enseigne de grande distribution, que le bien considéré s’en distingue et que sa spécificité lui confère indéniablement une plus-value.

La Cour écartera par ailleurs les termes de référence pris en compte par l’expert sous les n° 5, qui est éloigné de 15 km du local à évaluer, dans un environnement très différent, 7 et 8, tous deux éloignés et alors que l’activité du TC n° 7 est totalement différente (vente de produits surgelés) et qu’un emplacement Bd. Des Minimes (TC n° 8) offre des conditions opposées à celles du commerce en question, ainsi que les TC 1, 2 et 3, qui présentent une surface approchant le double de celle du local considéré, ce qui les en distingue pour la raison inverse de celle ayant conduit à écarter les références situées dans le centre Firmis II.

Les TC 4 et 6 constituent par contre des références pertinentes, sous réserve que soit appliquée la majoration de 20% qu’a retenue l’expert après examen des termes de comparaison, en raison de l’environnement particulièrement favorable du fonds.

Le montant du loyer ressort ainsi à :

{[(163,83 € + 284,49 €) /2] + 20%} x 271,38

= 269 € x 271,38

= 73.001,22 €,

arrondi à 73.0000 €, prix unitaire sensiblement identique à celui de la pharmacie située dans le centre commercial et dont le bailleur n’est pas Flojapi.

* Autres demandes.

Le preneur doit les intérêts capitalisés différentiels du fait du non paiement du loyer revu.

Les dépens de l’appel, ainsi que ceux de première instance et les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties, qui avaient toutes deux intérêt à la fixation du montant du loyer sur lequel elles ne s’accordaient pas. Il n’y a pas lieu de faire application à l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Fixe le prix du loyer à la somme de 73.000 €, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1^er octobre 2013;

Dit que l’arriéré de loyers portera intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2013 et que ceux-ci seront capitalisés par année entière;

Dit que les dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise et d’appel seront partagés par moitié entre bailleur et preneur;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,