Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 20 janvier 2020, n° 17/02855

20/01/2020

ARRÊT N°

N° RG 17/02855 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LUZ2

JHD/NC

Décision déférée du 11 Avril 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/01064

M. X

Y-H A

E A

C/

G B

SASU PROMINTER

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTS

Monsieur Y-H A

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent DEPUY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame E A

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent DEPUY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur G B

[…]

31750 Z

Représenté par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

SASU PROMINTER

prise en la personne de son représentant légal

[…]

31750 Z

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. BLUME, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. OULIE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. BLUME, président, et par C. J, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Propriétaires d’un terrain constructible situé à Z, les époux A sont entrés en relation avec la société PROMINTER et son gérant, M. B, dans le but de réaliser un projet de lotissement comportant six lots sur un terrain de 3977 m2.

La société PROMINTER faisait diligence, montant un dossier technique pour la réalisation de ce projet dans un cadre juridique aujourd’hui contesté.

Pour des raisons liées à l’évolution de la législation fiscale, les époux A ont renoncé à réaliser ce projet eux-mêmes et envisagé de vendre le terrain à la société PROMINTER afin qu’elle réalise à leur place l’opération de promotion. Une promesse de vente a été signée par les parties le 27 décembre 2012, concernant les parcelles n°ZB 523,524,525,526,641 et 642 du n°15 Av d’Ingine à Z, pour un prix de 550.000 €. Aucune indemnité d’immobilisation n’a été stipulée mais une clause pénale de 55.000 € a été convenue en cas de refus de réitération de l’acte.

Une condition suspensive était prévue, concernant l’obtention par la société PROMINTER d’un permis d’aménager, demande qui devait être déposée au plus tard le 28 février 2013 et qu’elle a obtenu le 19 septembre 2013.

La réitération par acte authentique était prévue au 31 décembre 2013 date à laquelle La SAS PROMINTER ne s’est pas rendue chez le notaire.

Un litige est alors né entre les parties : selon les époux A, aucune levée d’option n’a été formulée par la SAS PROMINTER, elle aurait donc été déchue du bénéfice de la promesse de vente au 31 décembre 2013.

La SAS PROMINTER estime quant à elle qu’en raison d’une nécessité purement administrative liée à l’obtention de l’acte de division cadastrale, une prorogation d’un mois du délai initial de réitération de l’acte a été envisagée par les parties, cette prorogation ayant finalement été refusée par les époux A.

Malgré ces circonstances et évoquant (ce qui fait aujourd’hui débat) l’existence d’un accord entre les parties concernant une continuation de leur relation sous forme d’une assistance maîtrise d’oeuvre, la SAS PROMINTER présentait à M. B le 05 mai 2014 une facture d’un montant de 78.747,41 € destinée à rémunérer l’ensemble des diligences et frais qu’elle aurait engagés pour le compte des époux A.

Ces derniers refusaient d’acquitter ces sommes et après avoir appris que courant octobre 2014, les époux A avaient obtenu pour leur propre compte un nouveau permis d’aménager, la SAS PROMINTER estimant que ces derniers avaient utilisé à son insu le fruit de son travail, les assignait le 13 mars 2015 devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE à l’effet de les voir condamner sur le fondement des articles 1147 et 1382 du code civil au paiement des sommes suivantes :

—  78 747,41 € correspondant aux frais et diligences,

—  55 000 € à titre de dommages et intérêts,

—  5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A leur tour suivant acte du 20 avril 2016, les époux A assignaient M. B ès qualités de gérant de la SAS PROMINTER aux fins de voir ce dernier condamné, in solidum avec sa société, au paiement des sommes suivantes :

—  55.000 € en exécution de la promesse de vente et de l’engagement de caution signés par les parties,

—  5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 28/10/2016.

Par jugement contradictoire en date du 11 avril 2017, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré la décision commune à G B,

— enjoint à M. et M^me A de payer à la SAS PROMINTER la somme de 92.788 € T.T.C. outre les intérêts au taux légal depuis l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— enjoint aux époux A de payer les dépens dont distraction au profit de la SELARL LAGRANGE ALENGRIN,

— ordonné l’exécution provisoire à concurrence du montant de la clause pénale.

Pour statuer ainsi le tribunal a fait valoir que 'la promesse unilatérale a été rompue sans raison valable et sa prorogation a été refusée par les époux A ; déliés de leur engagement de vendre, ils n’avaient pas à signer les actes préalables de division cadastrale. Mais leur refus de signature au 31 décembre 2013 et leur refus d’accepter sa prorogation, les rend redevables de la clause pénale de 55.000 euros'

Il a par ailleurs jugé que la SAS PROMINTER avait « justifié des démarches effectuées auprès des tiers pour l’aménagement du terrain, toutes diligences dont les époux A ont retrouvé ensuite bénéfice auprès de l’administration lorsqu’ils ont déposé leur propre demande de permis d’aménager » de sorte que ces derniers étaient condamnés à prendre en charge les frais justifiés de maîtrise d’oeuvre exposés en vain par la SAS PROMINTER évalués à la somme de 37.788 € TTC.

Les époux A ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 mai 2017.

Par acte en date du 28 août 2017, ils ont fait assigner la SAS PROMINTER et M. B devant le premier président de la cour d’appel de Toulouse en arrêt et, à titre subsidiaire, en aménagement de l’exécution provisoire de ce jugement.

Par ordonnance en date du 18 octobre 2017, la présidente de chambre déléguée par ordonnance de M. le premier président en date du 13 juillet 2017, a :

— rejeté la demande de M. et M^me A d’arrêter ou, subsidiairement, d’aménager l’exécution provisoire partielle attachée au jugement rendu le 11 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Toulouse,

— condamné M. et M^me A à payer à la SAS PROMINTER la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. et M^me A aux dépens de la présente instance.

DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES:

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique en date du 7 mars 2018, M. et M^me A, appelants, demandent à la cour, au visa des articles 564 et 699 et suivants du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 11 avril 2017 en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement la SAS PROMINTER et M. B au paiement de la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale,

— condamner solidairement la SAS PROMINTER et M. B au paiement de la somme de

5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel,

— condamner solidairement la SAS PROMINTER et M. B au paiement des entiers dépens de l’instance et au paiement des entiers dépens de première instance, dont distraction au profit de M^e DEPUY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes les époux A soutiennent les moyens suivants:

1) Sur la promesse de vente

1-1 sur la caducité : les appelants font grief au tribunal de n’avoir pas statué sur leur demande tendant à voir reconnaître conformément aux stipulations du contrat, la caducité de la promesse de vente consentie pour un délai expirant le 31 décembre 2013 alors qu’il n’est pas contesté, qu’à cette date la SAS PROMINTER n’a pas levé l’option. C’est donc sans fondement que le tribunal a affirmé qu’ils avaient rompu sans raison valable une promesse qui était juridiquement caduque.

2-2 Par ailleurs aucune des conditions au regard desquelles, selon la convention, il pouvait y avoir une prorogation de plein droit du délai mentionné plus haut, n’était réunie le 31 décembre 2013. Leur refus d’accepter une prorogation ne pouvait être considéré comme fautif dés lors que la convention prévoyait que l’échéance passée, le promettant recouvrait sont entière liberté.

2) Sur l’application de la clause pénale

La promesse de vente prévoyait une clause pénale qui doit être appliquée à la SAS PROMINTER comme à M. B son gérant déclaré solidaire dans l’acte, dés lors qu’en ne levant pas l’option à la date d’échéance, ils ont fait obstacle à la réalisation de la vente. La preuve de leur volonté de ne pas signer, résulte par ailleurs du fait que, comme l’a souligné paradoxalement le tribunal, s’ils avaient eu une intention réelle en ce sens, ils auraient pu faire jouer la clause d’exécution forcée prévue dans l’acte.

3) Sur la condamnation prononcée à leur encontre par le tribunal

Les époux A font valoir que devant la juridiction du premier degré, la SAS PROMINTER avait demandé leur condamnation au paiement d’une somme supposée représenter le remboursement des frais de maîtrise d’oeuvre qu’ils contestent, ainsi qu’une demande de dommages et intérêts pour préjudice économique.

Qu’en statuant sur ces demandes, le tribunal y a ajouté, statuant 'ultra pétita', une condamnation au paiement de la clause pénale dont la SAS PROMINTER ne s’était pas prévalue.

Cette demande est aujourd’hui présentée à titre subsidiaire par la société intimée et son gérant, mais la cour doit la déclarer irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel.

3) sur les prestations que prétend avoir exécutées la SAS PROMINTER

a) Sur l’information des époux A

Ils soutiennent pour démontrer qu’en réalité ils n’auraient jamais été personnellement intéressés par ce projet de lotir, que les informations le concernant devaient leur être délivrées tout le long de son déroulement : il devait être réalisé en concertation avec eux, puisqu’ils étaient directement concernés par ce projet dans la mesure où était incluse la voie d’accès à la parcelle qu’ils se réservaient, et dans la mesure où le paiement devait être réalisé, d’une part, par une dation en paiement, et d’autre part, à concurrence de 450 000 € lors de la vente des différents terrains issus du lotissement. La SAS PROMINTER ne peut tirer argument de cette information pour soutenir que le projet n’a été élaboré que pour leur propre compte.

b) Sur la réalisation du projet de lotissement au seul bénéfice de la SAS PROMINTER

Les époux A soutiennent que le projet dont certains documents leur avaient été soumis par la SAS PROMINTER n’avait néanmoins aucun intérêt pour eux (si ce n’est concernant la desserte de leur parcelle et les modalités de paiement) dans la mesure où l’unité foncière assiette du-dit projet devait être vendue à la SAS PROMINTER : le permis d’aménager à été demandé par cette société et délivré à son nom.

Par ailleurs plusieurs clauses prévues au contrat démontrent qu’ils ne bénéficiaient aucunement du projet de la SAS PROMINTER.

Ils font valoir par ailleurs que la promesse de vente est devenue caduque le 31 décembre 2013, et que libérés de leur engagement, ils ont finalement, fin février 2014, interrogé la SAS PROMINTER en vue du transfert de permis suite à la proposition de la SAS PROMINTER d’intervenir en qualité d’assistant à maîtrise d’ouvrage. Cette démarche démontre que le projet initial n’avait pas été prévu pour leur compte.

Cela ressort directement du courrier qu’ils ont adressé le 2 avril 2014 aux termes duquel ils rappelaient qu’ils étaient encore à cette date déterminés à finaliser un acte de vente , mais que le 18 février 2014 M. B reconnaissait en s’appuyant sur des états chiffrés que le projet envisagé n’était pas financièrement viable.

La SAS PROMINTER a qui bénéficiait ce projet, ayant travaillé pour son compte et à ses risques durant toute la validité de la promesse de vente, le tribunal ne pouvait mettre à leur charge, au motif non pertinent qu’ils auraient refusé sans motif de réitérer la promesse de vente, une indemnisation quelconque des frais exposés par la société PROMINTER. La cour doit également infirmer le jugement sur ce point et débouter la SAS PROMINTER de ses demandes d’indemnisation à ce titre.

c) Sur les montants sollicités par la SAS PROMINTER

Les montants sollicités par la SAS PROMINTER, soit :

—  78 747.41 € correspondant à la facture impayée du 5 mai 2014 au titre d’une prestation d’assistance maîtrise à ouvrage ;

—  55 000 € au titre du préjudice économique subi par la SAS PROMINTER ;

sont injustifiés car la SAS PROMINTER ne peut solliciter à la fois, l’allocation de sommes correspondant à des prétendues prestations d’assistance à maîtrise d’ouvrage et l’indemnisation des prétendus préjudices subis du fait de l’absence de réalisation du projet pour son compte.

* S’agissant de la facture de prestation, ils soutiennent qu’ils ne sont tenus à aucun frais de maîtrise d’oeuvre dés lors qu’ils ont refusé les prestations d’assistance à maîtrise d’ouvrage compte tenu de la proposition d’honoraires formulée par la SAS PROMINTER. Par ailleurs la revue de chacun des postes de la facture permet de démontrer que, soit les dépenses qui y figurent ont été engagées par la SAS PROMINTER pour son propre compte, soit ne sont pas justifiées.

*Sur la somme de 55.000 € demandée au titre du préjudice économique, elle ne correspond pas comme le soutient la société intimée au bénéfice escompté si elle avait réalisé le programme, dés lors que le tableau qu’elle a transmis le 19 février 2014 faisait apparaître une marge nette négative en cas d’acquisition.

d) Sur la prétendue réutilisation des documents et plans établis par la société PROMINTER

C’est à tort que le Tribunal de grande instance indique, dans son jugement du 11 avril 2017 qu’ils se sont saisis des diligences accomplies par la SAS PROMINTER et en ont retrouvé ensuite bénéfice auprès de l’administration lorsqu’ils ont déposé leur propre demande de permis d’aménager.

En l’espèce aucune pièce versée aux débats ne démontre qu’ils ont utilisé des documents établis par la SAS PROMINTER que ce soit pour la délimitation de leur lotissement pour lequel il existe des différences majeures, ou pour le règlement qui contient des prescriptions différentes de celles

qu’avait prévues la société. Par ailleurs le délai de trois mois dans lequel ils ont obtenu le permis d’aménager est conforme au texte et sa rapidité ne démontrerait pas à elle seule que leur projet a bénéficié de pièces tirées du dossier le la SAS PROMINTER.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique en date du 7 octobre 2019, M. B et la SAS PROMINTER, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil (dans leur version applicable aux faits) et de l’article 1382 du code civil (dans sa version applicable aux faits), de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux A de l’intégralité de leurs demandes,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a limité l’indemnisation due à la société PROMINTER,

A titre principal et statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et M^me A à verser à la SAS PROMINTER la somme de 78.747,41 € correspondant au montant de sa facture impayée du 5 mai 2014,

— condamner solidairement M. et M^me A à verser à la SAS PROMINTER la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique découlant de leur comportant fautif,

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les consorts A à payer à la SAS PROMINTER de la somme de 55.000 € en application de la clause pénale prévue à l’acte de promesse de vente,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les consorts A redevables d’une indemnité égale aux frais légitimement exposés par la société PROMINTER pour l’instruction du projet d’aménagement,

— réformer le jugement en ce qu’il a limité le montant de cette indemnité due à la société PROMINTER à la somme de 37.788 € TTC et statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et M^me A à verser à la société PROMINTER la somme de 78.747,41 € TTC,

En tout état de cause,

— débouter les époux A de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 5.000 € à la société PROMINTER et 2.500 € à M. B sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure

A l’appui de leurs demandes la SAS PROMINTER et son gérant M. B font valoir les moyens suivants :

1) Ils soutiennent en premier lieu que les correspondances échangées entre les parties et le dossier technique du projet de lotissement suffit à démontrer qu’il y avait bien un contrat verbal de maîtrise d’oeuvre ou maîtrise d’ouvrage délégué entre les parties et que ce travail a été fait dans l’intérêt des époux A et non pas, comme ils le prétendent, dans son propre intérêt et ce dans la perspective de réaliser elle-même l’opération.

Les écrits des époux A démontrent:

— qu’ils lui ont dés l’origine du projet confié la maîtrise d’oeuvre puisque plusieurs documents

notamment des échanges de courriels démontrent la réalité des démarches qu’elle a entreprises dans le cadre de ce projet avant même la signature de la promesse de vente.

— que le montage proposé par les époux A début novembre 2012 consistant en l’acquisition par elle-même du terrain, l’a été que dans un seul but d’optimisation fiscale dans leur intérêt, alors qu’elle a toujours continué à travailler en vue de la finalisation de leur projet de lotissement.

— qu’ils étaient prêts à réitérer la promesse à son échéance, mais une difficulté purement administrative liée à l’obtention de l’acte de division cadastrale, les a amenés à proposer une prorogation que les époux A refusaient. La SAS PROMINTER et M. B font donc valoir qu’ils ne sont pas responsables de l’absence de réitération de l’acte qui est lié au seul refus de prorogation que leur ont opposé leurs co-contractants, de sorte que ces derniers ne peuvent prétendre obtenir leur condamnation au montant de la clause pénale. Les intimés soutiennent que le projet de réforme fiscale ayant été finalement abandonné, les époux A ont refusé cette prorogation car ils avaient en fait l’intention de reprendre eux même le projet.

Ils réfutent donc les raisons pour lesquelles les époux A leur imputent la non-réitération de la promesse et en particulier du défaut d’obtention du document de modification de parcelle cadastral (DMPC) avant l’expiration de la promesse, puisque ce document leur a été adressé par le géomètre et c’est eux qui se sont abstenus de le retourner signé.

— Qu’à la suite de l’expiration de la promesse de vente, ils ont néanmoins continué avec elle la finalisation de l’opération immobilière jusqu’en avril 2014 date à laquelle ils mettaient fin soudainement à cette relation. C’est en faisant preuve de mauvaise foi que les époux A prétendent qu’ils auraient maintenu leur volonté de vendre même après l’expiration de la promesse, pour en tirer la conclusion que le travail qu’ils continuaient à faire, l’était pour le seul bénéfice de la SASU PROMINTER.

Leur refus de vendre, résulte du refus de proroger le délai qui était prévu dans la promesse et le refus de retourner dûment signée, la DMPC.

Enfin l’argument qu’ils tirent du fait que le projet de vente du terrain à leur profit, aurait été abandonné du fait du défaut de rentabilité de l’opération, est erroné. Si le bilan prévisionnel fait apparaître un déficit de 4.382,87 € c’est parce que les parties s’étaient entendues pour minorer fictivement de 59.600 € la valeur du lot n°6 que les époux A s’attribuaient sous forme de dation.

La SAS PROMINTER et M. B soutiennent qu’au vu de la réalité des prestations qu’elle a réalisées pour leur compte, que ce soit avant ou après expiration de la promesse de vente, les époux A ne peuvent se soustraire à leurs obligations contractuelles.

2) Sur le chiffrage des prestations

Malgré la réalité de ce travail effectué pour leur compte, les époux A ont refusé de la rémunérer alors que les prestations qu’énumère sa facture pour un montant total de 78.741,41 € TTC du 05 mai 2014 sont incontestables.

Elle se décompose comme suit :

— Frais divers réglés au notaire, huissier, géomètre: 5.868,42 € HT

— honoraires d’architecte: 12.580 € HT

— honoraires de la SAS PROMINTER pour ses prestations: 47.268,97 € HT.

3) Sur la responsabilité délictuelle des époux C

La SAS PROMINTER et M. B soutiennent que les époux A pour mener à

bien leur projet de lotissement se sont appropriés sans autorisation de leur part, le fruit de leur travail :

— Le dossier technique et administratif est une reprise de celui que la SAS PROMINTER avaient précédemment conçu, ce que démontre la comparaison des plans et des règlements des lotissements.

— Ils ont obtenu en pleine période estivale une autorisation d’aménagement en moins de trois mois ce qui prouve que l’administration a travaillé sur la base d’un dossier qu’elle connaissait déjà.

Eu égard à cet usage frauduleux de leur travail, la SAS PROMINTER et M. B estiment que le préjudice qui en est issu justifie l’allocation de la somme de 55.000 € à titre de dommages-intérêts.

4) A titre subsidiaire, la SAS PROMINTER et M. B demandent

— La confirmation du jugement condamnant solidairement les époux A à leur payer la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale qui était prévue au contrat, et contrairement à ce que soutiennent ces derniers il ne s’agit pas d’une demande nouvelle exposée en appel, dés lors que cette prétention tend aux mêmes fins que la demande d’indemnisation qu’ils avaient exposée en première instance, mais sur un autre fondement juridique en l’espèce l’article 1247 du code civil.

— La confirmation du jugement en ce qu’il a, sur le principe, déclaré les époux A redevables d’une indemnité égale aux frais légitimement exposés par la SAS PROMINTER pour l’instruction du projet, mais l’infirmation en ce qu’il l’a limitée à la somme de 37.788 TTC.

Cette somme avait été proposée par la SAS PROMINTER et M. B dans un but de transaction amiable et ne représente pas la réalité de ces frais qui s’élèvent à la somme de 78.741,41 €.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Pour la clarté et la logique du raisonnement il importe de s’attacher à déterminer s’il y a eu ou non un contrat verbal de maîtrise d’oeuvre ou de maîtrise d’ouvrage déléguée avant d’envisager les questions relatives aux conditions dans lesquelles la promesse de vente n’est pas arrivée à son terme et les conséquences qui s’en suivent.

1) Sur les rapports entre les parties :

1-1 Sur l’existence d’un contrat de maîtrise d’oeuvre

Pour justifier le refus de payer la facture d’un montant de 78.747,41 € TTC que lui a présentée la société PROMINTER, les époux A soutiennent qu’en réalité profanes en ce domaine, ils n’auraient jamais envisagé de mener cette opération pour leur propre compte, contrairement au promoteur qui a ainsi travaillé exclusivement en vue de satisfaire ses intérêts. Il n’y aurait par conséquent jamais eu d’accord verbal justifiant l’existence d’une mission de maîtrise d’oeuvre confiée à cette société.

Il convient en premier lieu de confirmer qu’un écrit n’est pas exigé pour reconnaître la réalité d’un contrat de maîtrise d’oeuvre ou de maîtrise d’ouvrage déléguée dés lors que la preuve est rapportée que des prestations ont été fournies ou que des démarches ont été entreprises en vue de l’obtention des autorisations administratives.

La réalité des prestations et du travail mené par la société PROMINTER à compter du mois de juillet 2012 dans le cadre de ce projet résulte sans doute possible des courriels échangés entre les parties entre le 31 juillet et le 2 novembre 2012 (pièces la société PROMINTER n°4 à 8): il y est question des différentes possibilités de positionnement des lots par rapport à une ligne électrique ; des dimensions et de l’organisation de la voirie au regard de la nécessité de prévoir une raquette de retournement ; des dispositions du PLU en passe de modification ; de la nécessité d’une installation électrique complémentaire ; d’une discussion avec le géomètre chargé de la division parcellaire. Ces

échanges permettent également de constater que les parties se sont réunies à plusieurs reprises pour discuter de ces questions.

Dans le courant du deuxième semestre 2012 une nouvelle préoccupation se fait jour dont se fait l’écho le courriel qu’adresse M. B aux époux A le 28 septembre 2012 (pièce n°8) et dans lequel il écrit ' concernant le contexte juridique, je suis en train de prendre quelques contacts…'

De fait il n’est pas contesté par la partie adverse, que dans le courant de cette année avait été divulgué un projet de modification de la loi de finances en matière de plus-values immobilières au terme de laquelle le porteur d’un projet de lotir ne pourrait plus bénéficier d’un abattement pour la durée de détention, sauf à détenir un protocole de vente pour le terrain concerné signé en 2012 et prévoyant la signature d’un acte authentique avant le 31 décembre 2013 (Ce projet finalement amendé aboutira à la loi n°2012-1510 du 29/12/2012. JORF n°304 du 30/12/2012)

C’est dans ce contexte que le 02 novembre 2012 (pièce 9) M. B envoie le courriel suivant : ' Je vous adresse le dernier plan que je vous ai remis lors de notre dernière entrevue…..Je vous confirme mon accord sur la solution que vous m’avez proposée de me porter acquéreur de votre propriété pour développer l’opération moi même, sur les bases que nous avons évoquées.'

Pour la cour il résulte de ce qui précède la preuve que les époux A étaient bien, nonobstant leur dénégation, les porteurs initiaux de ce projet envisagé en vue d’un intérêt financier bien calculé quoique contrarié, et qu’il a existé entre les parties un accord verbal pour que la société PROMINTER dans un premier temps en assure l’ingénierie technique et administrative.

La promesse de vente a été signée le 27 décembre 2012 et n’a pas été finalisée le 31 décembre 2013 dans des conditions qui seront examinées plus loin. Toujours sur le plan du rapport contractuel ayant existé entre les parties il convient de déterminer, si après cette dernière date, la société PROMINTER a continué malgré tout, à travailler dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage déléguée pour le compte des époux A.

Ici de nouveau les échanges de courriels dont une partie est à l’initiative de M. A sont déterminants (pièces 12 à 14) :

-17/02/2014, M. B: ' Y H ci joint la relation d’une jurisprudence qui règle définitivement la question de l’obligation d’assurance pour tout lotisseur'

- 19/02/2014: ' I Y H. Je vous adresse comme convenu les 2 tableurs excel relatifs au montage de cette opération. Par ailleurs M. Hançali m’a téléphoné hier soir pour me dire qu’il ferait son affaire de ses raccordements….'

-27/02/2014, 14h36 M. A :'M. B, je n’ai pas su trouver sur le devis le poste Gaz; merci de m’indiquer quelle rubrique le couvre'

réponse le même jour 19h01 : 'Bonsoir Y H, j’avais l’installation gaz en mémoire parce qu’elle figure dans le programme des travaux. Mais l’entrepreneur ne l’a pas incorporé au devis car il n’y a rien à la charge du lotisseur et il facture donc le travail à GDF'

—  05 mars 2014 M. A: ' I G. Pourriez vous me transmettre votre dernier tableau prévisionnel de MOD que vous avez complété par l’échéancier de paiement'.

Il convient de rajouter à ces éléments, la signature le 07 février 2014 par la société PROMINTER avec la société IMMO CONCEPT, d’un mandat de vente portant sur les cinq terrains à bâtir et la mission confiée au cabinet de géomètres XMGE de rédaction d’un document modificatif du parcellaire cadastral envoyé aux époux A le 18 mars 2014.

Pour expliquer ces relations poursuivies après décembre 2013, les époux A soutiennent qu’en réalité le projet de vente du terrain au bénéfice de la société PROMINTER était toujours en discussion, mais que celle-ci y aurait finalement renoncé après avoir constaté qu’au terme

de la prévision financière de l’opération, ce projet aboutirait à un déficit. Ils renvoient sur ce point au tableau excel (pièce 13) que leur a envoyé la société PROMINTER le 19 février 2014 faisant apparaître un déficit probable de l’opération à hauteur de 4.382,87 €.

Toutefois cet argument n’est pas opérant dés lors que, comme l’indique la société PROMINTER ce résultat est purement fictif puisque pour des raisons 'd’optimisation fiscale’ les parties ont convenu que lot n°6 (dont la superficie est exactement la même que celle de l’ensemble des autres lots) destiné à revenir aux époux A sous forme de dation a été délibérément sous-évalué : alors que chacun des cinq autres lots dont la superficie est identique à celle du lot n°6, devait être commercialisé pour un prix variant entre 157.500 et 159.600 €, le lot n°6 est valorisé dans ce bilan pour la somme de 100.000 €. La réintroduction de la valeur réelle de ce lot permet de constater que l’opération redevient bénéficiaire pour un montant minimum de 53.000€.

Il résulte encore pour la cour de ce qui précède la preuve que les époux A qui étaient les porteurs de ce projet jusqu’en décembre 2012 et qu’ils ont repris à leur compte à compter du 1^er janvier 2014, ont dans la logique des relations établies depuis juillet 2012, continué à confier à la société PROMINTER dans un climat de bonne entente au moins jusqu’en avril 2014, le soin de les assister pour la réalisation de ce lotissement. Le travail et les prestations qu’elle a réalisées dans le cadre de cette mission doivent par conséquent être rémunérés et il importe de déterminer si, comme le soutient la société PROMINTER, ce travail a été utilisé par les époux A sans son consentement pour la finalisation de leur propre projet.

1-2 Sur la rémunération du maître d’oeuvre :

A la suite de la rupture des relations intervenues entres les parties début avril 2014 pour des motifs qui ne résultent pas clairement des pièces versées au débat ni des explications des parties, la société PROMINTER a adressé le 05 mai 2014 aux époux A une facture 'd’honoraires assistance maîtrise d’ouvrage’ pour un montant de 78.747,41 € TTC.

Ces derniers font valoir que la demande de paiement de cette facture doit être rejetée, soit que les frais s’y rapportant (géomètre, architecte, huissier) ont été engagés par la société PROMINTER au cours de la période précédant le mois de décembre 2013 dans le cadre de la réalisation de son propre projet de lotissement, soit que les honoraires réclamés au titre d’une assistance à maîtrise d’ouvrage ne sont pas justifiés.

Il convient toutefois pour écarter sur le principe ces deux arguments de rappeler qu’il a bien existé une relation contractuelle ininterrompue entre juillet 2012 et avril 2014 au cours de laquelle, quelles qu’aient été les variations de ce projet, à aucun moment au cours des échanges entre les parties, les époux A n’ont remis en cause le principe même, le contenu, ni la qualité d’un travail qui, à supposer même qu’il ait été mené à terme dans le cadre de la promesse de vente du 22 décembre 2012, aurait quand même rapporté aux intéressés, outre le terrain en dation pour une valeur réelle d’au moins 158.000 €, la somme de 450.000 €.

Il convient par conséquent de procéder à un examen de chacun des postes de la facture et de déterminer ceux qu’il y a lieu de retenir.

*Frais préalables sur justificatif des factures, les devis n’ayant donné lieu à aucune facturation étant écartés :

Notaire (M^e ESTRADE) (450 € TTC), ce poste sera écarté car c’est la société PROMINTER qui a choisi ce notaire et pris l’initiative de mettre fin à sa mission.

Les autres postes de cette rubrique seront retenus: huissier (300,1 €) (constat de l’affichage du permis), frais de géomètre (1.471,08 + 2.598) = 4.069 € TTC, à l’exception de la facture de M. D d’un montant de 3.777,86 € TTC pour 'consommation d’énergie’ (pièce 101) dont le libellé est énigmatique d’autant qu’elle a été éditée le 19 décembre 2016; pour ces motifs elle sera rejetée.

* Architecte: Honoraires facturés: 11544 € TTC. La demande formulée à hauteur de 2.960 € pour

'mission interrompue’ doit être rejetée faute de rapporter la preuve que l’architecte a demandé et obtenu une indemnisation de ce chef.

* Assistance:

— Maîtrise d’oeuvre : Il est réclamé la somme de 45.472,76 € TTC, cependant force est de constater qu’en présence d’un contrat verbal il n’existe aucune stipulation précise concernant le pourcentage à opérer sur l’opération pour déterminer de ce qu’avaient convenu les parties. En l’espèce la cour retiendra que la mission s’est arrêtée à la phase antérieure à l’ouverture des travaux et a inclus toutes les étapes qui leur sont antérieurs (Plans, étude financière, recherche des entreprises, demande du permis d’aménager) ce qui correspond dans les contrats de maîtrise d’oeuvre à des missions rémunérées couramment de manière forfaitaire à hauteur de 5% du montant de l’opération. La prévision financière présentée par la SASU PROMINTER prenant en compte la somme représentant le terrain réservé aux vendeurs, table sur un chiffre d’affaire net de 602.015 € Il n’est pas précisé dans le tableau si la TVA est prise en compte et à défaut la cour considère qu’il s’agit d’une estimation taxe comprise. Les honoraires de maîtrise d’oeuvre s’élèveront par conséquent à la somme de 602.015 * 5 /100= 30.100,75 € TTC.

— le poste 'commercialisation’ évalué à la somme de 11.250 € TTC sera pour sa part écarté faute de justificatifs de paiement.

Au regard de ce qui précède sont justifiés les frais et honoraires à hauteur de 300,1 + 4.069 + 11.544 + 30100,75 = 46.013,85 € TTC. Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a condamné les époux A pour ces postes au paiement de la somme de 37.788 € TTC

1-3 sur la demande de dommages et intérêts de la société PROMINTER et son gérant pour réparation de leur préjudice économique :

La SASU PROMINTER et son gérant font valoir sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, que les époux A ont sans son consentement utilisé l’ensemble de son travail pour parvenir dans un délai très court à obtenir courant octobre 2014 une autorisation d’aménager qui leur a permis de mener à terme et de commercialiser effectivement les lots de leur propre lotissement ' Le clos des vignes'.

Cependant l’examen des pièces versées au dossier ne permet pas de constater qu’il y aurait une similitude entre les deux projets telle qu’elle démontrerait le plagiat. Dés lors qu’il s’agit de lotir une bande rectangulaire de terrain qui n’est desservie que par une voie d’accès longitudinale, ceci laisse peu de place à l’imagination architecturale et aboutit nécessairement à un résultat d’ensemble assez ressemblant. La similarité toutefois s’arrête là puisque le nombre de lots diffère de même que la surface de l’emprise. Les règlements des lotissements ne sont pas strictement identiques et reflètent tous deux des contraintes urbanistiques qui résultent de la législation générale. Enfin le délai de quatre mois dans lequel le permis de lotir a été délivré s’il est effectivement très court s’explique par le fait que l’autorité administrative qui a instruit la demande connaissait déjà la physionomie générale du projet sans que cela soit pour autant la preuve qu’elle aurait eu en main les documents élaborés par la société PROMINTER.

Cette dernière ainsi que son gérant seront par conséquent déboutés sur ce point.

2) Sur le moyen tiré par Les époux A de la caducité de la promesse de vente et les conséquences y afférentes concernant l’application de la clause pénale

2-1 Sur la caducité de la promesse :

Il résulte de la convention signée le 27/12/2012 par les parties que :

—  ' La promesse de vente est consentie pour un délai expirant le 31/12/2013 à 16 heures. Faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les formes et délais fixés, il sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la présente promesse, celle-ci étant considérée comme nulle et non avenue… le promettant recouvrant par l’échéance du terme son entière liberté…'

— Parmi les conditions suspensives autres que celles habituelles concernant l’urbanisme, le droit de préemption, les droits réels et hypothèques, est prévue 'la nécessité par le bénéficiaire d’obtenir un permis d’aménager.'

En l’espèce il est constant que toutes les conditions suspensives ayant été levées – la SASU PROMINTER ayant obtenu le 19 septembre 2013 le permis d’aménager – M. B ne s’est pas présenté en l’étude de M^e Bayle le 31 décembre 2013.

Force est de constater que les intimés dans leurs conclusions ne donnent aucune justification à cet état de fait se contentant de demander sur ce point confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’autre partie à s’acquitter du montant de la clause pénale.

L’explication que M. B expose dans le courrier qu’il a adressé aux époux A le 18 mars 2014 (pièce 18 SASU PROMINTER) savoir 'une régularisation cadastrale à effectuer’ n’est pas recevable puisqu’il n’est pas rapporté la preuve qu’en l’absence d’une telle formalité le permis d’aménager aurait été remis en cause alors même celle-ci n’était pas au nombre des conditions suspensives rappelées plus haut.

Par conséquent comme l’a reconnu M. B dans la même lettre, 'la promesse de vente initiale non levée était devenue caduque’ les promettants recouvrant selon les termes de la promesse ' leur entière liberté'.

C’est par conséquent à tort que pour condamner néanmoins les époux A au paiement de la somme de 55.000 € en application de la clause pénale, le tribunal a considéré qu’ils avaient 'rompu unilatéralement la promesse de vente et avaient refusé la demande de prorogation’ puisque sur ce dernier point il n’est pas rapporté la preuve que les parties se seraient entendues sur le principe d’une prorogation du délai pour signer l’acte de vente. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

2-2 sur l’application de la clause pénale :

'Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer l’acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre à titre de clause pénale d’une indemnité d’ores et déjà fixée à la somme de 55.000 €. Le versement de cette somme n’empêchera pas pour autant tout recours contre la partie défaillante. Etant précisé que conformément à l’article 1152 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'

La cour considère que si les époux A avaient bien retrouvé toute liberté après le 31 décembre 2013 pour refuser la prorogation du délai qu’avait sollicité la SASU PROMINTER et reprendre à leur compte ce projet de lotissement, les circonstances et les motifs de ce refus doivent néanmoins être pris en compte.

En effet les perspectives inquiétantes d’évolution de la législation en matière d’imposition des plus-values qui les avait amenés à renoncer un temps à mener à bien eux-mêmes ce projet, se sont par la suite dissipées puisqu’au terme de loi n°2012-1510 du 29/12/2012 le projet de suppression de l’abattement par année de détention a été abandonné.

C’est donc à bon droit, mais dans le cadre d’une analyse bien réfléchie de leurs intérêts que les époux A ont refusé la prorogation que leur proposait la SASU PROMINTER ce qui leur a permis avec l’assistance de cette dernière jusqu’en avril 2014 de reprendre leur projet et de le mener à son terme puisque aujourd’hui, 'le clos des vignes’ est entièrement loti.

Il résulte de ce qui précède que les appelants n’ont subi aucun préjudice du fait de la non-réitération de l’acte, de sorte que le montant de la clause pénale qu’ils entendent voir appliquer à la SASU PROMINTER est manifestement excessif et sera ramené à la somme de 5.000 €.

3) Sur les autres demandes

Les deux parties doivent être considérées comme ayant succombé partiellement à l’instance de sorte

qu’elles garderont à leur charge leurs dépens exposés tant en première instance qu’en appel ainsi que leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris ;

Et statuant à nouveau :

Condamne solidairement la SASU PROMINTER et M. B à payer à M. Y H A et son épouse E née F la somme de 5.000 € en application de la clause pénale.

Condamne solidairement M. Y H A et son épouse E née F à payer la somme de 46.013,85 € TTC au titre des honoraires et frais de maîtrise d’oeuvre avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance.

Ordonne la compensation des ces obligations réciproques.

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 1° du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

C. J K