08/07/2021

ARRÊT N° 657/2021

N° RG 20/03231 – N° Portalis DBVI-V-B7E-N2LN

PP/CD

Décision déférée du 13 Octobre 2020 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 1119001942)

Mr X

A Y

C/

S.A.S. FONCIERE VESTA TAT NOVEDIS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Diane PAYROU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMÉ

S.A.S. FONCIERE VESTA

venant aux droits de la société ICF HABITAT NOVEDIS et en tant que de besoin représentée par la société ICF HABITAT NOVEDIS, dont le siège social est situé […], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 010 320 , titulaire de la carte professionnelle 'GESTION IMMOBILIERE’ n° CPI 7501 2017 000 019 994 délivrée le 3 juillet 2020, mandataire dûment habilité à cet effet, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Gafar CHANOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. G, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. G, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. E

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. G, président, et par M. E, greffier de chambre

Exposé du litige:

Selon acte en date du 29 décembre 2016, la société ICF Novedis a donné à bail à M. A Y et à M^me C Z un logement situé à […], […], moyennant un loyer mensuel de 820,00', outre 25,23' de provision sur charges.

Le 15 mars 2017, la société ICF Novedis a fait délivrer commandement aux preneurs d’avoir à payer la somme de 2 451,50' laissée impayée au 1^er mars 2017, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception non daté et distribué le 16 mars 2017, M. Y indiquait à son bailleur n’avoir jamais habité le logement, s’être séparé de M. Z depuis le 2 janvier 2017, et souhaiter «résilier son nom et son prénom du bail».

Les preneurs n’ayant pas soldé leur dette dans les deux mois du commandement, la société ICF Habitat Novedis, par exploit d’huissier en date du 14 septembre 2017, a fait citer M. Y et M^me Z devant le président du tribunal d’instance de Toulouse statuant en référé afin de voir constater la résiliation du bail et en paiement des loyers impayés s’élevant à la somme de 4 079,82'.

Par ordonnance de référé en date du 12 janvier 2018, le président du tribunal d’instance de Toulouse a constaté la résiliation du bail, condamné M. A Y et M^me C Z au paiement de la somme de 3 786,91' arrêtée au mois de novembre 2017 mais accordé des délais de paiement ayant suspendu les effets de la clause résolutoire.

Appel a été interjeté de cette ordonnance par M. Y, lequel a été déclaré caduc par ordonnance du président de chambre de la cour d’appel de Toulouse en date du 11 septembre 2018.

Les délais de paiement accordés par ordonnance en date du

12 janvier 2018 n’ayant pas été respectés, la société ICF Habitat Novedis a fait jouer la clause de déchéance et repris possession du logement alors occupé par M^me C Z selon procès verbal en date du 4 mai 2019, la dette locative s’élevant alors à la somme de 13 916,62'.

M^me C Z ayant saisi la commission d’examen des situations de surendettement a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel.

M. A Y en a fait de même, ayant produit sa dette envers la société Foncière Vesta, venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis, et a bénéficié d’un plan de remboursement.

C’est dans ce contexte que M. A Y, par exploit d’huissier en date du 1^er mars 2019, a fait citer la société SAS Foncière Vesta devant le tribunal d’instance de Toulouse de Toulouse aux fins d’annulation du commandement de payer délivré le 15 mars 2017 et de l’assignation délivrée en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 12 janvier 2018, avec annulation de la procédure subséquente.

La SAS Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis a conclu au débouté des demandes et à la condamnation reconventionnelle du demandeur en paiement de l’arriéré locatif avec dommages et intérêts équivalents au montant de cet arriéré en raison de man’uvres dolosives.

Par jugement en date du 13 octobre 2020, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a:

— rejeté les exceptions de nullité,

— rejeté la demande reconventionnelle en paiement formée au titre du contrat de bail,

— dit que M. Y a commis un dol à l’origine d’un préjudice de la SAS Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis et l’a condamné à payer à celle-ci la somme de 13 916,46' de dommages et intérêts correspondant à l’arriéré locatif échu à la date de la reprise du logement au 4 mai 2019,

— rejeté toute autre demande plus ample des parties,

— condamné M. A Y aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 23 novembre 2020, M. A Y a interjeté appel de ce jugement limité en ce qu’il a dit que

M. Y a commis un dol à l’origine d’un préjudice de la SAS Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis et l’a condamné à payer à celle-ci la somme de 13 916,46' de dommages et intérêts, correspondant à l’arriéré locatif échu à la date de la reprise du logement au 4 mai 2019 et condamné M. A Y aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 mars 2021, M. A Y demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1116, 1221, 1218 alinéa 1^er du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, d’infirmer le jugement entrepris des chefs déférés et, statuant à nouveau, de:

A titre principal:

— Débouter la SAS Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis de sa demande de dol,

A titre subsidiaire:

— Ramener à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice subi par la SA ICF Habitat Novedis.

En tout état de cause:

— Condamner la société ICF Habitat Novedis au paiement d’une somme de 2 000,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande d’infirmation il fait valoir qu’il n’a jamais été de mauvaise foi et que de la chronologie des faits il ne peut être déduit son intention de tromper alors qu’il n’avait tout simplement pas anticipé une rupture aussi soudaine de sa relation avec M^me Z, évoquant une «évolution imprévue nettement postérieure au contrat de bail» dont il a été la victime et que dès lors, les faits ne caractérisant aucun mensonge de sa part, le dol ne l’est pas davantage.

Quant au préjudice évalué au montant de l’arriéré il rappelle que le tribunal a jugé qu’il n’était contractuellement plus redevable d’aucune somme, qu’il ne doit pas supporter la défaillance de M^me Z dans le paiement de ses loyers, qu’il est un débiteur de bonne foi dont la situation financière est gravement compromise, bénéficiant d’une procédure de surendettement et que le principe de proportionnalité entre en compte dans l’appréciation du principe de réparation, conformément aux dispositions de l’article 1221 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, il est étranger aux faits dont il est la victime, et la rupture que lui a imposée M^me Z constitue une cause étrangère ayant rompu le lien de causalité entre le fait générateur de responsabilité et le dommage.

Dans ses dernières conclusions en date du 11 mai 2021, la société SAS Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 1116 ancien du Code civil, de confirmer le jugement des chefs déférés et de condamner

M. Y au paiement d’une somme de 1 500,00' au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande de confirmation, elle insiste également sur la chronologie des faits qui caractérise suffisamment la mauvaise foi de

M. Y, son absence de toute intention de prendre le logement à bail et sur le fait qu’apposer son nom sur le contrat était une présentation volontairement frauduleuse de la situation afin de permettre à M^me Z de bénéficier d’un bail auquel ses seuls revenus ne lui permettaient pas de prétendre, qu’ainsi M. Y a attendu de se voir délivrer un commandement de payer pour indiquer au bailleur qu’il n’avait jamais habité le logement et demandé sa désolidarisation, qu’elle n’a reçu le courrier daté du 15 mars 2017 par lequel il donnait son congé que le lendemain du commandement de payer, soit le 16 mars 2017.

Le logement n’a pu être donné à bail qu’au regard de la situation financière du couple et notamment des revenus de M. Y qui était agent EDF, lequel par ailleurs lui a caché le fait qu’il conservait un autre logement en location.

L’ensemble caractérise son absence d’intention d’habiter le logement et d’en acquitter les loyers et ce dès l’origine, ayant seulement permis à M^me Z d’obtenir ce logement, soit des man’uvres dolosives.

Son préjudice est bien égal au montant de l’arriéré locatif laissé par M^me Z car il est certain qu’elle n’aurait pas donné le logement à bail à cette dernière au regard de son seul revenu et du montant du loyer qu’elle n’avait pas les moyens d’acquitter seule si M. Y ne s’était pas

engagé en tant que cotitulaire du bail et, la mauvaise foi de M. Y dont les arguments n’ont cessé de varier, qui a multiplié les procédures et qui a d’ailleurs déclaré devant la commission d’examen des situations de surendettement la dette qu’il conteste pour tenter d’obtenir un rétablissement personnel, ne saurait lui permettre de bénéficier d’une quelconque indulgence.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 1130 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1^er février 2016, entrée en vigueur au 1^er octobre 2016 et applicable au présent litige, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté, ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Il est caractérisé par des man’uvres en vue de surprendre le consentement de l’autre. Il peut résulter de mensonges ou d’une présentation fallacieuse d’une situation traduisant la volonté de tromper.

Il appartient à celui qui allègue le dol de le prouver et de manière générale, chacun a la charge de la preuve des faits allégués en demande comme en défense.

En l’espèce, il est constant comme ressortant des éléments du dossier que la société SAS Foncière Vesta a donné à bail le 29 décembre 2016 à

M. A Y, agent SNCF percevant un revenu net mensuel de

1 626' dont le nom figure en premier au contrat et à M^me C Z, mère de deux enfants, employée en sécurité ayant un revenu net mensuel de 1 369' , un logement dont le loyer hors charges s’élevait à la somme de 820'.

Il est ainsi certain que M^me Z n’aurait jamais obtenu ce logement sur la base de sa seule situation dès lors que ce loyer représentait à lui seul 60% de son revenu.

En effet, alors qu’il est acquis que M. Y n’a jamais occupé le logement comme il ressort de ses propres déclarations, M^me Z n’a évidemment jamais pu payer ce loyer et avait accumulé en trois mois une dette locative de 2 451,50', soit exactement trois mois de loyers, confirmant son incapacité de paiement de ses engagements.

Or, M. Y a convenu, pour prétendre échapper au commandement de payer, qu’il n’avait jamais habité le logement et alors que son courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 16 mars 2017 n’est pas daté et que la date d’envoi figurant sur le tampon de la poste est difficilement lisible comme ayant été légèrement surchargée, il est notable qu’à tout le moins il a attendu trois mois pour faire état de cette situation auprès du bailleur et solliciter sa désolidarisation du bail.

Il prétend à sa bonne-foi, ayant finalement subi une décision de rompre de la part de M^me Z qu’il n’avait pas anticipée mais alors qu’il indique dans ses dernières écritures devant la cour que cette décision est «nettement postérieure» à la signature du bail qui est intervenue le

29 décembre 2017, il n’explique pas alors qu’il n’ait jamais intégré le logement.

En réalité, il écrivait dans son courrier de désolidarisation que le couple s’était séparé dès le 2 janvier, ce qui n’est pas «nettement» postérieur au bail de trois jours antérieur, ce pour expliquer qu’il n’ait jamais intégré le logement et pour prétendre échapper à tout paiement de loyer et s’il varie ainsi dans ses conclusions, c’est pour prétendre cette fois à sa bonne foi et justifier qu’à la date du 29 décembre, rien ne laissait supposer un tel flottement dans la relation de couple et contrer l’argument de sa mauvaise foi dès l’origine.

Il s’en évince que M. Y fait légèrement varier sa «défense» au gré des reproches qui lui sont formulés (défaut de paiement du loyer dans un premier temps, mauvaise foi dans la conclusion du contrat dans un second temps).

Enfin, le courrier de M^me D Y, fille de M. Y, ne présente pas la forme d’une

attestation en justice et se trouve rédigé parfois de manière indirecte de sorte qu’il n’est pas possible d’en évincer que les faits dénoncés ont été personnellement constatés par Melle Y. Il ne permet donc pas d’établir que M^me Z aurait brutalement imposé à son père une rupture de leur relation et confirme tout au plus que M. Y aurait pris le logement avec M^me Z alors qu’il conservait à sa charge un autre loyer, ce dont M. Y n’ a pas davantage informé le bailleur.

Dès lors, dans ce contexte où le seul revenu de M^me Z ne lui permettait pas de prétendre au bail, où M. Y qui a fourni à la bailleresse l’ensemble des éléments de sa situation financière dans le seul but de présenter une situation de couple permettant à M^me Z d’obtenir ce logement auquel elle ne pouvait prétendre sans cet artifice, où

M. Y n’a finalement jamais occupé les lieux donnés à bail, où il a attendu que sa solidarité dans le paiement des loyers soit recherchée du fait d’un impayé dès l’origine pour solliciter être désolidarisé des engagements de M^me Z et où il ne justifie nullement avoir été victime de la part de celle-ci d’une rupture imprévue de leur relation qu’il allègue, la mauvaise foi de M. Y est parfaitement caractérisée de même que les man’uvres dolosives sans lesquelles il est certain que la société ICF Habitat Novedis n’aurait pas contracté.

Dès lors, le préjudice qui en est résulté pour le bailleur est exactement égal au montant de l’arriéré locatif dont le premier juge a justement observé qu’il était devenu irrécouvrable par l’effet du rétablissement personnel de M^me Z et qui n’a pu être acquitté par M^me C Z du fait de sa situation financière et la mauvaise foi de M. Y ne lui permet pas de prétendre bénéficier des dispositions de l’article 1221 du Code civil et d’une réduction des dommages et intérêts auxquels il a été condamné à bon droit.

De même il a été vu qu’il n’était nullement établi que M^me Z ait brutalement imposé une rupture à M. Y de sorte que la cause étrangère ne lui permet pas davantage d’échapper à l’obligation de réparer le préjudice qui est résulté de son comportement dolosif et que le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions déférées.

Succombant en son recours, M. Y en supportera les dépens et sera équitablement condamné à payer à la société Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis une somme de 1 500,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement des chefs déférés.

Condamne M. A Y à payer à Foncière Vesta venant aux droits de la société ICF Habitat Novedis une somme de 1 500,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M. A Y aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de maître Emmanuelle Dessart, avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. E P. G