08/07/2021

ARRÊT N° 653/2021

N° RG 20/03118 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NZ5S

PP/CD

Décision déférée du 28 Septembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN ( 20/00489)

M^me X

C Y

C/

E Z

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Amélie GAUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2020.022106 du 09/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉ

Monsieur E Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas ANTONESCOUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. K, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. K, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. I

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. K, président, et par M. I, greffier de chambre

Exposé du litige:

Suivant acte en date du 30 novembre 2013, M. E Z et M^me G Z ont donné à bail à M. C Y un logement situé à […], […], moyennant un loyer mensuel de 550,00'.

Un dépôt de garantie du même montant était versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Montauban a notamment invalidé un congé pour reprendre délivré à M. Y le 28 décembre 2017, déclaré non valable l’augmentation de loyer pratiquée le 4 mai 2018, condamné M. Z au paiement de diverses provisions à valoir sur l’indemnisation de préjudices résultant pour M. Y d’un défaut de raccordement du logement au réseau d’eau public et des coupures de l’eau du puits, et ordonné une expertise avant dire droit sur l’indécence du logement.

L’expert a déposé son rapport au greffe du tribunal d’instance de Montauban.

M. C Y a entre-temps quitté le logement à la suite d’un congé aux fins de reprise délivré le 16 avril 2019 puis, par exploit en date du 15 juin 2020, il a fait assigner M. E Z en lecture de rapport d’expertise devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban en liquidation de ses divers préjudices.

Par jugement en date du 28 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban a:

— condamné M. E Z à payer à M. C Y la somme de 369,00' au titre de son préjudice financier, la somme de 500,00' au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 300,00' au titre de son préjudice moral résultant des coupures d’eau,

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 975,00' au titre de son préjudice de jouissance résultant de l’absence de raccordement en eau potable,

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 2 000,00' en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement résultant de l’humidité et la somme de 1 000,00' en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement résultant des défauts électriques .

— débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux,

— débouté M Y de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de sa demande de dommages et intérêts pour retard de restitution du dépôt de garantie,

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 1 500,00' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. Z aux dépens dont les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration électronique en date du 13 novembre 2020,

M. C Y a interjeté appel du jugement limité en ce qu’il a statué sur les préjudices moral et de jouissance dus aux coupures d’eau, le préjudice de jouissance dû au taux d’humidité excessif, le préjudice de jouissance dû au système électrique défaillant et débouté M. Y de ses demandes de dommages et intérêts pour congé frauduleux, de restitution du dépôt de garantie et de sa demande de dommages et intérêts pour retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Vu les dernières conclusions de M. C Y en date du 15 décembre 2020, aux termes desquelles il demande à la cour de:

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— condamné M. E Z à payer à M. C Y la somme de 369,00' au titre de son préjudice financier résultant des coupures d’eau,

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 975,00' au titre de son préjudice de jouissance résultant de l’absence de raccordement en eau potable,

Le réformer pour le surplus et:

— condamner M. E Z à payer à M. C Y la somme de 2 000,00' au titre de son préjudice de jouissance, la somme de

1 000,00' au titre de son préjudice moral résultant des coupures d’eau,

— condamner M. Z à payer à M. Y la somme de 4 000,00' en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’humidité et la somme de 2 000,00' en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement résultant des défauts électriques .

— condamner M. Z à payer à M. Y la somme de 8 000,00' de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de son évincement irrégulier ,

— condamner M. Z à restituer à M. Y la somme de 550,00' au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 660,00' au titre du préjudice résultant du retard de restitution du dépôt de garantie,

— condamner M. Z à payer à M. Y la somme de 3 000,00' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. Z aux entiers dépens de première instance dont les frais d’expertise judiciaire.

Vu les dernières conclusions de M. E Z en date du

7 janvier 2021, comportant appel incident et aux termes desquelles il demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1713, 1761 et 1762 du Code civil, de

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— condamné M. E Z à payer à M. C Y la somme de 369,00' au titre de son préjudice financier, la somme de 500,00' au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 300,00' au titre de son préjudice moral résultant des coupures d’eau,

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 975,00' au titre de son préjudice de jouissance résultant de l’absence de raccordement en eau potable,

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 2 000,00' en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement résultant de l’humidité et la somme de 1 000,00' en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement résultant des défauts électriques .

— condamné M. Z à payer à M. Y la somme de 1 500,00' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont les frais d’expertise judiciaire.

— Débouter M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier résultant des coupures d’eau,

— Fixer les dommages et intérêts alloués à M. Y au titre du préjudice de jouissance résultant des coupures d’eau à la somme de 300,00',

— Fixer les dommages et intérêts alloués à M. Y au titre du préjudice moral résultant des coupures d’eau à la somme de 150,00',

— Débouter M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait du défaut de raccordement au réseau d’eau public de distribution d’eau potable,

— Dire et juger que M. Y a eu un rôle prépondérant dans la survenance du taux d’humidité

— Le débouter de sa demande de dommages et intérêts,

— Dire et juger que M. Y ne fait pas la démonstration d’un préjudice résultant des défauts électriques constatés dans le bien loué,

Confirmer le jugement en ce qu’il a:

— débouté M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux,

— débouté M Y de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de sa demande de dommages et intérêts pour retard de restitution du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire:

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Débouter M. Y de toutes ses demandes,

— Condamner M. A à verser à M. Z la somme de 3 000,00' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur les préjudices résultant des coupures d’eau:

Le premier juge avait relevé que M. Y se plaignait de coupures d’eau récurrentes de la part de son bailleur entre le mois d’octobre et de décembre 2017, puis encore en janvier, mai, juin, août et novembre 2018.

Dans son courrier du mois de décembre 2017, M. Z a effectivement écrit à son locataire «Je persiste à couper l’eau [….]' ce qu’il explique par un robinet ouvert, le non-paiement d’une somme de 750,00' pour le moteur HS et l’absence d’envoi d’un recommandé de départ comme il le lui avait demandé […].

Ainsi que le retenait également le premier juge, l’employeur de

M. Y atteste lui avoir mis une douche à disposition en octobre 2017 et un témoin atteste lui avoir prêté un lave-linge et lui avoir permis de prendre des douches à son domicile.

Enfin, il a été constaté par huissier, le 17 juillet 2018, que le logement n’était pas alimenté en eau.

M. Y indique avoir été privé d’eau durant deux mois et demi en fin d’année 2017 puis du 22 au 23 janvier 2018, du 19 au 28 mai 2018,

20 jours en juin, 1 jour en août et 5 jours en novembre, sans que cela soit utilement contesté, et il indique avoir été contraint d’acheter de l’eau par pack sur toute cette période pour une consommation de 3' par jour. Il estime avoir subi un préjudice matériel de ce fait mais également un préjudice de jouissance et un préjudice moral, ces deux derniers ayant été insuffisamment indemnisés par le premier juge tandis que M. Z estime que le préjudice matériel n’est pas justifié et s’il ne conteste pas l’existence d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral en lien avec ces coupures d’eau, il demande d’en réduire respectivement l’indemnisation à 300' et 150'.

Les éléments versés aux débats, y compris le courrier de M. Z par l’emploi du verbe «persister», témoignent en effet de la récurrence des coupures d’eau qui se sont étalées sur une période de 113 jours au total (au lieu de 123 retenus par le premier juge) pendant laquelle, M. Y n’avait plus aucun accès à l’eau.

S’agissant du préjudice matériel lié à la nécessité de s’approvisionner en eau potable, force est de constater que M. Y ne justifie pas avoir eu à sa charge des dépenses d’eau courante durant cette période, étant en outre observé que l’accès à l’eau potable aurait lui-même eu un coût dont il ne fait pas état dans son calcul d’indemnité de sorte que le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il lui a alloué de ce chef une somme de 365,00' en réparation d’un préjudice matériel.

Cependant, M. Y a subi un véritable préjudice de jouissance du fait de n’avoir plus eu, à plusieurs reprises entre septembre 2017 et novembre 2018, aucun accès à l’eau, durant presque 4 mois pendant lesquels il peut être considéré que le logement était difficilement habitable, de sorte que ce préjudice lui sera plus justement réparé par l’octroi d’une somme de 1 500,00' de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Ces mêmes coupures d’eau absolument illicites, utilisées comme moyen de pression par le bailleur, ont contraint M. Y à s’adresser à des tiers et notamment à son employeur, lui occasionnant un préjudice moral lequel, en l’absence de plus amples justifications, a justement été indemnisé par le premier juge par l’octroi d’une somme de 300,00' de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur le préjudice résultant du défaut de raccordement en eau potable:

Le premier juge a justement retenu que s’il n’était pas interdit de raccorder un immeuble locatif à un puits, celui-ci devait nécessairement être raccordé à un réseau public d’eau potable conformément au décret du

30 janvier 2002.

Du fait de cette obligation d’ordre public, il a retenu que de si

M. Y avait accepté de bénéficier de la gratuité de l’eau de puits mais de ne pas l’utiliser en eau potable lors de l’entrée en bail, il devait cependant être indemnisé de ses dépenses d’eau potable qu’il n’aurait pas dû supporter.

Or, si M. Y était en droit de prétendre à un accès à l’eau potable et qu’il pouvait ainsi contraindre son propriétaire à un tel raccordement, voire formuler l’indemnisation d’un préjudice de jouissance de ce chef, force est d’observer que sous couvert de préjudice de jouissance, il formule sa demande en termes financiers ou économiques par référence au coût de l’accès à l’eau potable qui serait caractérisé par l’achat de pack d’eau durant cette même période.

Ainsi formulé en termes économiques (10 pack d’eau par mois à 1,50' le pack durant 65 mois), cette dépense n’est cependant justifiée par aucun élément, comme l’observe justement M. Z, et en tout état de cause, l’accès à l’eau potable aurait également eu un coût dont il ne tient pas compte dans l’évaluation de son préjudice, de sorte que M. Y ne saurait prospérer en sa demande de ce chef, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il lui a alloué une somme de 975,00' au titre d’un trouble de jouissance

Sur le préjudice de jouissance résultant d’une humidité excessive:

Le premier juge a fait une juste appréciation des éléments du dossier et notamment du rapport d’expertise en retenant que le phénomène d’humidité excessive qui s’est généralisé sur les embellissements était dû pour partie à des problèmes d’infiltrations en provenance de la toiture dans une des chambres et d’un défaut d’étanchéité des appareils à effet d’eau non signalés (joints du col de cygne, du bac de douche et défaut d’entretien du siphon) ainsi qu’à une absence de chauffage, une ventilation défaillante et une absence de détalonnage des portes intérieures du logement.

Il s’en évince que la cause réside au premier chef dans des infiltrations d’eau. Si certaines relèvent de l’entretien du locataire (joints de la douche, siphons) accessible de la baignoire, d’autres incombent à l’entretien du bailleur (toiture chambre, défaut de collage des canalisations PVC de l’évier garage et vasques). Cependant le locataire a également l’obligation de signaler à son bailleur toute infiltration d’eau dans le logement au titre de ses différentes obligations tenant à la jouissance paisible du logement et le locataire qui ne mettrait pas le bailleur en mesure de remplir son obligation d’entretien manquerait lui-même à son obligation.

Or, il n’est pas utilement contesté que M. Y a été défaillant dans l’obligation d’entretien qui lui incombait et n’a fait aucune déclaration de sinistre à son assureur ainsi qu’il l’a reconnu devant l’expert, ni avisé son bailleur notamment pour les infiltrations d’eau dans l’une des chambres.

Il a participé en outre activement à l’évolution de cette humidité en ne chauffant pas l’appartement ainsi qu’il a été établi par l’expert et qu’il l’a reconnu et la défaillance de la ventilation et l’absence de détalonnage des portes incombant au bailleur a également participé de la généralisation du phénomène.

Or, M. Y ne saurait se prévaloir d’un préjudice de jouissance qu’il n’a pas mis le bailleur en situation de résoudre et dont il ne s’est jamais plaint en temps utile s’agissant de l’infiltration d’eau par la toiture dans l’une des chambres.

Il apparaît pour le surplus avoir participé pour moitié à la réalisation de son préjudice (défaut d’entretien des joints et siphons, absence de chauffage) incombant à M. Z un défaut de collage des canalisations PVC et une défaillance de la ventilation liée à une absence de détalonnage des portes, alors que l’expert a précisé que le développement cryptogamique généralisé perturbe

l’occupation des lieux depuis octobre 2017.

Il formule une demande d’indemnisation forfaitaire à hauteur de

4 000,00' de sorte qu’étant seul responsable du préjudice de jouissance lié à l’humidité dans l’une des chambres et pour moitié pour le surplus, il ne peut au seul vu de sa demande lui être alloué la moitié de ce qu’il estime être son entier préjudice et notamment la somme de 2 000,00' que lui a accordée le premier juge, son préjudice étant plus justement réparé par l’octroi d’une somme de 1500,00' de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance résultant des non-conformités électriques:

L’expert a relevé la non-conformité et le défaut de protection électrique de l’éclairage de la salle de bains et de l’entrée non raccordé à la terre.

Il avait noté lors de sa visite des lieux du 18 mars 2019 sur le tableau électrique du garage que le fusible de protection du convecteur de la cuisine était grillé et sautait immédiatement dès son remplacement et qu’il existait un court circuit franc sur ce réseau le disjoncteur différentiel ne fonctionnant pas. Il n’a pas repris ce désordre dans ses conclusions.

Par ailleurs, M. Y insiste sur la dangerosité de l’installation électrique de la salle de bains notamment au regard du défaut d’étanchéité des joints et des évacuations alors que s’agissant des joints et l’engorgement du siphon, il en est seul responsable.

Quoi qu’il en soit, M. Y n’indique pas en quoi, cette non-conformité lui a causé un préjudice de jouissance et s’agissant du court circuit sur l’alimentation électrique du convecteur de la cuisine, M. Y avait clairement mentionné ne pas utiliser le chauffage.

Ainsi, si M. Y était en droit d’exiger une mise aux normes électriques de l’appartement il ne justifie pas d’un préjudice de jouissance ne mentionnant nullement s’être abstenu d’utiliser la salle de bains du fait de cette non-conformité.

Le jugement entrepris est donc infirmé en ce qu’il lui a accordé une somme de 1 000,00' de ce chef.

Sur la validité du congé aux fins reprise:

Selon les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dans a version modifiée par la loi du 6 août 2015 applicable au présent litige

«Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de

la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes»

Il a été délivré à M. Y par M. Z, le 16 avril 2019, un congé aux fins de reprise du logement par sa fille, M^me H Z.

Au vu des dispositions sus visées c’est à M. Z qu’il incombe de justifier de la réalité et du sérieux de son motif de reprise alors que celui-ci est contesté et même à considérer que les déclarations de son ex-épouse avec laquelle il n’est pas en bons termes selon lesquelles H Z n’habite finalement pas le logement, doivent être prises avec réserve, la charge de la preuve ne repose pas sur M. Y, et force est de constater que M. Z qui se contente de demander la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande de ce chef à défaut de rapporter la preuve du caractère frauduleux de son congé, opérant ainsi un renversement de la charge de la preuve, ne justifie aucunement de la réalité de la reprise du logement par sa fille.

M. B demande l’indemnisation d’un préjudice résultant pour lui de la délivrance d’un congé frauduleux, qui l’a contraint à trouver un nouveau logement malgré une situation professionnelle précaire à hauteur de

8 000,00'.

Il lui sera alloué de ce chef une juste somme de 3 000,00' de dommages et intérêts et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

Au regard du coût des travaux de reprise des embellissements imputables à l’humidité excessive, chiffrés par l’expert à la somme de

5 542,49', et de la part de responsabilité de M. Y dans l’apparition de ces désordres telle que sus-retenue, c’est à bon droit que le premier juge a dit que M. Z était en droit de conserver le montant du dépôt de garantie (550,00') et a en conséquence débouté M. Y de sa demande de restitution de ce chef et en dommages et intérêts pour retard de restitution, ce en quoi le jugement entrepris est confirmé.

M. Z étant redevable de sommes envers M. Y a été justement condamné aux dépens de première instance, dont les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500,00' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au vu de l’issue du présent recours, M. Z en supportera les dépens et sera équitablement condamné à payer à M. Y une somme de 1 500,00' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant:

— Condamne M. E Z à payer à M. C Y les sommes de:

-1 500,00' de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance résultant de coupures d’eau,

-1 500,00' de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance résultant de l’humidité excessive du logement,

-3 000,00' de dommages et intérêts résultant de l’absence de caractère réel et sérieux du motif de reprise,

— Déboute M. C Y de ses demandes de dommages et intérêts au titre d’un préjudice matériel résultant des coupures d’eau, d’un trouble de jouissance résultant du défaut d’alimentation en eau potable, d’un trouble de jouissance résultant de la non-conformité de l’installation électrique.

— Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires aux précédentes et y ajoutant:

— Condamne M. E Z à payer à M. C Y les sommes de 1 500,00' au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

— Condamne M. E Z aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. I P. K