28/02/2022

ARRÊT N°

N° RG 18/05059

N° Portalis DBVI-V-B7C-MVEW

AMR / RC

Décision déférée du 09 Novembre 2018

Tribunal de Grande Instance de toulouse 16/02138

M^me X

Z Y

C/

SAS STELLIUM IMMOBILIER

SAS STELLIUM COURTAGE

SAS OMNIUM FINANCE

SAS GROUPE OMNIUM FINANCE

SAS STELLIUM INVEST

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX

*** APPELANTE

Madame Z Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Guilhem AFFRE de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Caroline HORNY de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

SAS STELLIUM IMMOBILIER

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS STELLIUM COURTAGE

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS OMNIUM FINANCE

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS GROUPE OMNIUM FINANCE

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège

[…]
Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS STELLIUM INVEST

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilé en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

J.C. GARRIGUES, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M^me Z Y a décidé d’investir dans un investissement locatif à but de défiscalisation soumis au régime dit de la ' loi De Robien ', signant le 22 janvier 2007 une « fiche de pré-réservation » concernant un appartement dans un ensemble immobilier situé à […]

Abbatucci.

Une étude financière personnalisée a été réalisée le 23 janvier 2007 par M^me Combet-Ubu, conseiller de

Omnium Finance-Pôle Conseil Investissement.

Suivant acte authentique en date du 27 juillet 2007, M^me Z Y a acquis en l’état futur

d’achèvement de la société Prod Immo un appartement de 45 mètres carrés avec cellier et deux parkings constituant les lots n°68, 83, 279 et 280, pour un prix de 15 643 €, acquisition financée par deux prêt souscrits auprès de la société Crédit Foncier de France, l’un pour un montant de 15643 € amortissable sur 303 mois,

l’autre pour un montant de 102 147 € amortissable sur 303 mois au Teg de 4,54 % qui s’inscrivaient dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi De Robien que lui avait proposé la société Omnium

Conseil.
La livraison du bien immobilier est intervenue le 28 août 2009.

M^me Y a confié un mandat de gestion locative à la société Omnium Gestion.

Le bien n’a jamais été donné en location.

M^me Y a perçu pendant douze mois des indemnités versées par l’assureur au titre de l’assurance loyers impayés, période à l’issue de laquelle il a été procédé à la vente forcée du bien le 7 novembre 2014 pour la somme de 40.000 €.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 juin 2016, M^me Y a fait assigner les sociétés Stellium

Immobilier, Stellium Courtage, Omnium Finance, Groupe Omnium Finance et Stellium Invest devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de condamnation solidaire à la réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire en date du 9 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M^me Y à l’encontre de la Sas Groupe

Omnium Finance, la Sas Omnium Finance, la Sas Stellium Immobilier, la Sas Stellium Invest et la Sas

Stellium Courtage,

- condamné M^me Z Y à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 500 euros à chacun des défendeurs ;

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

- condamné M^me Z Y aux dépens,

- accordé M^e Hervé Jean Jacques, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que s’agissant des demandes fondées sur le manquement à

l’obligation d’information et de conseil, le point de départ de la prescription se situait au plus tôt le 27 juillet

2007, date de l’acte authentique de vente et à laquelle le préjudice de M^me Y était définitivement réalisé, et au plus tard le 15 février 2011, date du courrier adressé par cette dernière au Pdg de la société Omnium

France dont les termes démontrent qu’elle avait connaissance à cette date des préjudices invoqués liés à

l’investissement litigieux.

S’agissant des demandes fondées sur le dol, il a relevé que les manoeuvres frauduleuses invoquées sont les mensonges sur l’état du marché local et la prise en compte d’un mauvais taux d’imposition et a retenu que

M^me Y avait eu connaissance de l’état du marché locatif dès septembre 2010, à l’issue de la période de vacance locative prise en charge par l’assurance et qu’elle avait pu déceler dès la conclusion du contrat en

2007 l’éventuelle discordance entre le taux d’imposition pris en compte et celui utilisé dans la simulation.

Concernant les demandes fondées sur le manquement de diligences pour la mise en location du bien, il a estimé qu’outre le fait que ces demandes paraissaient mal dirigées puisque la société gestionnaire du bien

n’était pas dans la cause, M^me Y avait eu connaissance de la vacance locative dès 2010, ce dont elle se plaignait dans son courrier du 15 février 2011.

Par déclaration du 5 décembre 2018, M^me Y a interjeté appel de cette décision en critiquant l’intégralité des chefs de son dispositif.

DEMANDES DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 avril 2021, M^me Y, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1382, 1383, 1116, 1134, 1147, 1153, 1154 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, de l’article L111-1 du Code de la consommation, de :

- la déclarer recevable en son appel ;

- réformer le jugement dont appel

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

-juger que point de départ de la prescription de l’action doit être fixé au jour de la réalisation et de la connaissance du dommage, soit au 6 octobre 2014, date de l’ordonnance ayant emporté adjudication forcée de son bien immobilier ;

- juger que son action n’est aucunement prescrite ;

- juger que les sociétés Stellium Immobilier, Stellium Courtage, Stellium Invest, Omnium Finance et Groupe

Omnium Finance sont chacunes intervenues dans la préparation, la signature ou en exécution de

l’investissement immobilier réalisé par elle ;

- rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les intimées tendant à obtenir leur mise hors de cause ;

A titre principal,

- juger que les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier, Stellium Courtage et Stellium Invest ont commis une faute et ont engagé leur responsabilité à son égard sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil et de l’article L111-1 du Code de la consommation pour le défaut

d’information, de conseil et de mise en garde liée à l’opération d’investissement litigieuse ;

- dire que les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier, Stellium Courtage et

Stellium Invest ont de surcroît surpris son consentement par dol sur le fondement des articles 1116 et 1382 du

Code civil et, de ce fait fautif, engagent leur responsabilité civile délictuelle ;

- juger fautive la société Groupe Omnium Finance qui engage sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du Code civil du fait du manque de diligences quant à la location du bien, objet de

l’opération d’investissement ;

- dire que les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier, Stellium Courtage et

Stellium Invest sont tenues solidairement à la réparation de ses préjudices ;

Par conséquent,

- condamner solidairement les sociétés Groupe Omnium Finance , Omnium Finance, Stellium Immobilier,

Stellium Courtage et Stellium Invest à lui verser la somme de 183.654,14 € au titre du préjudice matériel causé par l’investissement litigieux (soit 42.500 € + 21.950 €+ 119, 204,14 €) ;

- condamner solidairement les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier,

Stellium Courtage et Stellium Invest à lui payer la somme de 50.000 € au titre du préjudice moral que

l’investissement litigieux lui a causé ;

A titre subsidiaire,
- juger que les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier, Stellium Courtage et Stellium Invest ont engagé leur responsabilité contractuelle à son égard sur le fondement de l’article 1147 du Code civil du fait de l’absence d’informations et de mise en garde liée à l’opération d’investissement ;

- juger que les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier, Stellium Courtage et Stellium Invest sont tenues solidairement à la réparation de ses préjudices ;

Par conséquent,

- condamner solidairement les sociétés Groupe Omnium Finance, Omnium Finance, Stellium Immobilier,

Stellium Courtage et Stellium Invest à lui payer les sommes de :

* 183.654,14 € (soit 42.500 € + 21.950 €+ 119, 204,14 €) au titre du préjudice matériel ;

* 50.000 € au titre du préjudice moral que l’investissement litigieux lui a causé ;

En tout état de cause,

- les débouter de leurs demandes reconventionnelles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 27 avril 2021, la Sas Groupe Omnium

Finance, la Sas Omnium Finance, la Sas Stellium Immobilier, la Sas Stellium Invest et la Sas Stellium

Courtage, intimées, demandent à la cour de :

- débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

- Juger que le point de départ de la prescription de l’action en indemnisation doit être fixé au plus tard le 15 février 2011, date à laquelle M^me Z Y menaçait la Sas Omnium Finance, par l’intermédiaire de son président, M. C A, d’exercer tout recours à son encontre à défaut d’une réponse rapide à ses griefs, en énumérant l’ensemble de ces prétendus préjudices ;

- Rejeter en conséquence comme prescrites les demandes d’indemnisation formulées à leur encontre par Mme

Y ;

A titre subsidiaire :

- Juger qu’elles ne sont, à un moment quelconque, intervenues dans la préparation, la signature ou encore

l’exécution de l’investissement immobilier réalisé par M^me Z Y et n’ont, par voie de conséquence, aucun intérêt à se défendre à l’encontre de l’appelante ;

- Rejeter, en conséquence, comme irrecevables les prétentions de M^me Z Y à leur encontre et les mettre hors de cause aux frais et dépens exclusifs de l’appelante ;
- Juger qu’elles n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard de Madame

Z Y, sur le fondement des articles 1382 et 1383 ancien du Code civil et de l’article L.111-1 du

Code de la consommation et qui serait en lien de causalité avec l’un des préjudices allégués par l’appelante ;

- Juger qu’elles n’ont à aucun moment, surpris le consentement de Madame Z Y par dol sur le fondement des articles 1116 et 1382 ancien du Code civil et qui serait en lien de causalité avec l’un des préjudices allégués par l’appelante ;

- Juger qu’elles ne sauraient voir engager leur responsabilité contractuelle à l’égard de Madame Z

Y, sur le fondement de l’article 1147 ancien du Code civil en raison de l’absence de toute relation contractuelle entre les parties à l’instance et qui serait en lien de causalité avec l’un des préjudices allégués par

l’appelante ;

Débouter en conséquence, M^me Z Y de l’intégralité de ses prétentions à leur encontre ;

En tout état de cause et reconventionnellement :

- Condamner solidairement M^me Z Y à leur payer chacune la somme de 2.000,00 € hors taxe sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner enfin M^me Z Y aux entiers dépens, tant de première instance, que d’appel, le tout au profit de Maître Hervé JEANJACQUES, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La fin de non recevoir tirée de la prescription des actions en responsabilité

M^me Y agit en dommages et intérêts recherchant, sur le fondement délictuel, la responsabilité de ceux qu’elle estime être les intermédiaires commerciaux du projet immobilier dans lequel elle a investi pour manquements à leurs obligations d’information, de conseil, de loyauté et de mise en garde, manquements qu’elle estime de nature à l’avoir avoir trompée de manière dolosive lors de la signature de ses engagements.

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 entrée en vigueur le 19 juin 2008 les actions personnelles ou mobilières, dont les actions en responsabilité, se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, M^me Y n’a pu découvrir les manquements invoqués, soit l’absence de rentabilité globale de l’opération, avant la mise effective du bien sur le marché locatif après la livraison intervenue le 28 août 2009.

Il est acquis au débat que le logement acquis par M^me Y n’a jamais fait l’objet d’une location, qu’en conformité avec la police d’assurance souscrite à cet effet, elle a perçu durant 12 mois soit jusqu’au 30 septembre 2010, une indemnité de 439 euros par mois en contrepartie de l’absence de loyers perçus et qu’à

l’issue de cette période elle a rencontré des difficultés à honorer les échéances des prêts souscrits, ce qui a conduit à la vente forcée du bien le 7 novembre 2014.

Il apparaît ainsi qu’au plus tard à l’issue de la période couverte par l’assurance, M^me Y a nécessairement pu réaliser l’aléa inhérent à la gestion purement locative de son investissement, étant précisé qu’elle a eu connaissance du montant de la charge des prêts souscrit pour le financement de son investissement dès l’offre de prêt du 21 mars 2007 qu’elle a signée le 4 avril 2007.

De même, elle a eu nécessairement connaissance des conséquences sur le plan fiscal de l’absence de location dès sa première déclaration des revenus fonciers lui permettant la déduction de ses déficits fonciers, soit dès

2010,

Et c’est bien ce qu’elle exprime dans un courrier adressé à M. A, président directeur général de

Omnium Finance, le 15 février 2011, en ces termes :

«Aujourd’hui, force est de constater que cette opération est à tous points de vue une véritable catastrophe. (')

Les loyers qui m’ont été payés sont considérés par l’administration fiscale comme hors zone et je fais donc actuellement l’objet d’une requalification fiscale. Pour mémoire je vous adresse également le tableau des montants des loyers réalisé par Omnium Gestion en date du 5 février 2007 dans le cadre du mandat de gestion. (') Cette opération me causant de graves préjudices, je me réserve, si une solution rapide n’est pas trouvée pour régler cette opération tant sur la plan financier que fiscal d’exercer tous moyens de recours à votre encontre.»

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’au plus tard au 15 février 2011 M^me Y était à même de connaître et, en conséquence, aurait dû connaître, dans leur globalité, l’ensemble des faits sur la base desquels elle recherche aujourd’hui la responsabilité des commercialisateurs du projet de la Résidence Villa Abbatucci pour manquements à leurs obligations précontractuelles d’information, de conseil et de mise en garde, dol et manque de diligences de mise en location du bien, de sorte que le délai pour agir en responsabilité résultant des dispositions de l’article 2224 du code civil susvisé expirait au plus tard le 15 février 2016.

Ainsi, à défaut de tout autre acte interruptif, à la date de l’assignation délivrée 6 juin 2016, son action en responsabilité délictuelle était prescrite à l’égard de la Sas Groupe Omnium Finance, la Sas Omnium Finance, la Sas Stellium Immobilier, la Sas Stellium Invest et la Sas Stellium Courtage le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

Les demandes annexes

Succombant dans ses prétentions, M^me Y sera condamnée aux dépens de première instance, comme décidé par le premier juge, ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance, le jugement étant infirmé sur ce point, ni au titre de ceux exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

- Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Toulouse sauf ses dispositions concernant les frais irrépétibles exposés en première instance ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;

- Condamne M^me Z Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de maître Jeanjacques, avocat, qui le demande ;

- Déboute l’ensemble des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le Greffier Le Président

[…] 1. D E F G