08/06/2023

ARRÊT N° 384/2023

N° RG 22/01350 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OW6R

AM/IA

Décision déférée du 07 Mars 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/01634)

M. BERGE

S.A. DEROMEDI S.A.

C/

[O] [X]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A. DEROMEDI S.A. Société anonyme à conseil d’administration

Prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie COQ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [O] [X]

13 rue des Teinturiers

[Localité 2]

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MAFFRE, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2009, la SA Deromedi a donné à bail à Mme [O] [X] un logement situé 13 rue des Teinturiers à Toulouse.

Par acte d’huissier du 19 avril 2021, la SA Deromedi a fait assigner Mme [O] [X] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins principalement de validation du congé et d’expulsion de la locataire, avec paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2022, le juge :

— a débouté la SA Deromedi de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— a invalidé le congé délivré à Mme [X] [O] le 25 juin 2020 pour défaut de motif légitime et sérieux,

— l’a déclaré illégitime, nul et de nul effet,

— a débouté Mme [X] [O] de sa demande de 4000€ en réparation de son préjudice moral,

— a condamné la SA Deromedi à payer à Mme [X] [O] la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— a condamné la SA Deromedi aux dépens,

— a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 6 avril 2022, la SA Deromedi a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l’exception du rejet de la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X], et par voie de conséquence en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes visant notamment au prononcé de l’expulsion de Mme [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis 13 rue des teinturiers 31300 Toulouse (appartement 2 et ses dépendances) au besoin avec le concours de la force publique et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’à la libération effective des lieux.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SA Deromedi, dans ses dernières écritures en date du 2 mai 2023, demande à la cour, vu l’article 15-1 de la Loi du 6 juillet 1989 et les articles 802 et 803 du CPC, de':

— déclarer la Société Deromedi recevable et bien fondée en son appel

— révoquer l’Ordonnance de clôture prononcée le 24 avril 2023 et accueillir les écritures des parties s’accordant sur l’infirmation du Jugement entrepris et les conséquences de cette infirmation,

En conséquence,

— infirmer le Jugement entrepris sauf en ce qui concerne l’indemnité allouée à Mme [X] au visa des dispositions de l’article 700 du CPC,

Et statuant à nouveau,

— déclarer valide le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 25 juin 2020 pour le 31 mars 2021 à Mme [O] [X] en ce qu’il est parfaitement régulier tant sur la forme que sur le fond,

En conséquence,

— déclarer Mme [O] [X] déchue de tout titre d’occupation depuis le 1er avril 2021 de sorte qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre,

— prononcer de même suite l’expulsion de Mme [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement et de ses dépendances sis [Adresse 1] (1er étage appartement 2 et ses dépendances) et ce sans délai, avec si besoin est, le concours de la force publique,

— condamner Mme [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels (Appartement et garage) d’un montant de 838,47 € jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés,

— juger que Mme [X] pourra disposer d’un délai pour quitter les lieux loués au plus tard le 30 septembre 2023, date jusqu’à laquelle l’exécution forcée visant à la mise en oeuvre de son expulsion via le concours de la force publique ne pourra pas être engagée,

— condamner Mme [X] au paiement d’une astreinte de 200 € par jour de retard qui courra du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués à défaut pour elle d’avoir quitté les lieux loués à la date du 30 septembre 2023,

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais d’avocat et de ses dépens d’appel.

La SA Deromedi expose que les parties se sont rapprochées, Mme [O] [X] renonçant à critiquer le congé délivré tout en sollicitant un délai pour quitter les lieux au plus tard le 30 septembre 2023.

Elles sollicitent donc de concert l’infirmation du Jugement entrepris, la validité du congé ne faisant plus l’objet d’aucune contestation et demandent par voie de conséquence à la cour d’en tirer les conséquences dans les termes du dispositif.

Cet accord sur les conditions du départ de Mme [X] étant intervenu postérieurement à la clôture, il est en outre demandé à la cour de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 24 avril 2023 et d’accueillir les écritures concordantes des parties.

Suivant dernières conclusions du 3 mai 2023, Mme [X] prie la cour de :

— révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 24 avril 2023,

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne l’indemnité allouée à la concluante au visa des disposition de l’article 700 du CPC,

— déclarer que le congé signifié le 25 juin 2020 à Mme [X] est valide,

— dire que Mme [X] pourra se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 septembre 2023 à charge pour elle de s’acquitter jusqu’à cette date de l’indemnité d’occupation d’un montant de 838.47 euros (montant loyer, loyer garage et charges)

— dire que faute de départ spontané à cette date, il pourra être procédé à son expulsion et qu’elle sera redevable en sus de l’indemnité d’occupation d’une astreinte de 200 € par jour jusqu’à son départ effectif,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens d’appel.

Mme [X] déclare renoncer à formuler une quelconque critique à l’égard du congé qui lui a été délivré au regard des pièces produites et de l’ampleur des travaux en cours.

En cours de procédure, les parties ont convenus de mettre un terme à leur différend et se sont rapprochées sur les modalités de son départ, fixé au 30 septembre prochain au plus tard.

Il conviendra de prendre acte de cet accord.

À l’audience du 10 mai 2023, avant le début des débats et à la demande conjointe des partie, l’ordonnance de clôture du 24 avril 2023 a été révoquée et l’instruction de l’affaire de nouveau clôturée à la date de l’audience. La décision a été mise en délibéré au 8 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties se sont mises d’accord sur l’issue de leur litige et soumettent en conséquence à la cour des demandes communes en des termes identiques.

Sur le congé et ses conséquences

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Au cas particulier, la SA Deromedi invoque l’importance du projet de réhabilitation mené dans l’ensemble immobilier où se situe le logement objet du bail et Mme [O] [X] en convient désormais.

Le caractère légitime et sérieux des motifs invoqués à peine de nullité dans le congé délivré à la locataire est donc acquis aux débats. La décision déférée doit en conséquence être infirmée sur ce point et ses conséquences.

Partant, il sera fait droit aux demandes conjointes des parties tendant à déclarer valide le congé délivré, prononcer l’expulsion de la locataire et mettre à sa charge une indemnité d’occupation de 838,47 euros.

S’agissant des modalités d’expulsion, les parties se sont mises d’accord sur un délai excédant les deux mois légaux du commandement de quitter les lieux : il convient donc de l’entériner, de sorte que l’exécution forcée de la présente décision ne pourra être menée qu’après le 30 septembre 2023.

Enfin, elles ont convenu qu’à défaut de départ spontané dans les délais convenus, Mme [X] sera redevable d’une astreinte de 200 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il sera fait droit à cette demande conjointe, étant toutefois rappelé qu’aux termes des articles L421-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution, par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée, et par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles d’appel.

Etant relevé que l’appelante qui a relevé appel de la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par le premier juge ne conclut plus à la réformation de ce chef de dispositif, la décision dérérée sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Vu la révocation de l’ordonnance de clôture du 24 avril 2023 et le prononcé de la clôture de l’instruction à l’audience de plaidoirie du 10 mai 2023,

Vu l’accord intervenu entre les parties en cause d’appel,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l’exception des dépens et des frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 25 juin 2020 à Mme [O] [X] à effet au 31 mars 2021,

Déclare en conséquence Mme [O] [X] occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2021 des lieux loués,

Condamne Mme [O] [X] à payer à la SA Deromedi une indemnité d’occupation d’un montant de 838,47 euros jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés,

Ordonne l’expulsion de Mme [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement et de ses dépendances situés [Adresse 1] (1er étage appartement 2 et ses dépendances), avec si besoin le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai courant jusqu’au 30 septembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [X], à défaut de départ spontané dans le délai convenu, à payer à la SA Deromedi une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. BUTEL A.MAFFRE