14/02/2023

ARRÊT N°78

N° RG 19/00379 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MXXY

AC CD VS

Décision déférée du 06 Décembre 2018 – Tribunal de Grande Instance de CASTRES – 18/00176

Madame [F]

Commune COMMUNE DE [Localité 11]

C/

[E] [K]

[G] [K]

SARL TERRE D’HAUTANIBOUL

SA ALLIANZ IARD

SAS SOCIETE DE TRAVAUX PUBLICS ET PRIVES

Société SMABTP

SA MMA IARD

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

COMMUNE DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Philippe PERES de la SCP PERES-RENIER-ALRAN, avocat au barreau de CASTRES

INTIMES

Monsieur [E] [K]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représenté par M^e Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES

Monsieur [G] [K]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représenté par M^e Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES

SARL TERRE D’HAUTANIBOUL Agissant poursuites et diligences de ses co-gérants, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 13]

[Localité 11]

Représentée par M^e Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES

SA ALLIANZ IARD Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS SOCIETE DE TRAVAUX PUBLICS ET PRIVES Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Société SMABTP Société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°775 684 764 représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

SA MMA IARD société anonyme au capital de 537 052 368 euros inscrite au RCS LE MANS sous le n° 440 048 882, Es-qualité d’Assureur Responsabilité Civile et Décennale de la SAS SOCIETE DE TRAVAUX PUBLICS ET PRIVES, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES société d’assurances mutuelles à cotisations fixes inscrite au RCS LE MANS sous le n° 775652126, Es-qualité d’Assureur responsabilité Civile et Décennale de la SAS SOCIETE DE TRAVAUX PUBLICS ET PRIVES, Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente chargée du rapport, et I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé du litige :

A compter du 1er janvier 1999, la commune de [Localité 11], située dans le Tarn, a donné à bail à la société Terres d’Hautaniboul, dont [G] et [E] [K] sont les gérants, un immeuble à usage commercial, accessible par un chemin rural dénommé '[Adresse 12], pour une durée de neuf ans qui s’est poursuivie par tacite reconduction.

A partir de l’année 1998, des travaux ont été réalisés sur le chemin du Moulin. La dernière intervention a été réalisée par la société Travaux Publics et Privés (ci-après a société TPP) en 2009.

Par arrêté du 16 novembre 2011, la commune de [Localité 11] a limité la circulation sur le chemin aux véhicules ne dépassant pas 12 tonnes.

Par courriers des 5 février 2014 et 6 janvier 2015, le gérant de la Sarl Terre d’Hautaniboul a informé la commune de l’affaissement et d’autres désordres relatifs au revêtement du chemin d’accès au moulin.

Par actes d’huissier signifiés le 28 janvier 2015, la commune de [Localité 11] a assigné en référé devant le tribunal de grande instance de Castres la Sarl Terre d’Hautaniboul aux fins de désignation d’un expert en vue de déterminer la nature des désordres invoqués, leur origine ainsi que la nature et le montant des travaux qui seraient nécessaires.

Par arrêté du 30 janvier 2015, suite à l’effondrement du chemin le même jour sur 15 mètres environ, le maire de la commune y a interdit la circulation.

Par ordonnance de référé du 13 février 2015, une expertise a été ordonnée et confiée à M. [H].

Par acte du 23 octobre 2015, la commune de [Localité 11] a appelé en la cause la société TPP ainsi que son assureur la Smabtp afin que l’opération d’expertise leur soit déclarée commune et opposable. Ces dernières ont sollicité un complément de mission.

Par ordonnance de référé du 8 décembre 2015, un complément de mission a été ordonné.

L’expert a déposé son rapport le 20 avril 2016.

Le 7 juillet 2016, la société Allianz, assureur perte d’exploitation de la Sarl Terre d’Hautaniboul, a versé à son assuré la somme de 173.615,98 euros.

Par acte du 4 octobre 2016, la Sarl Terre d’Hautaniboul, [E] et [G] [K] ont assigné la commune de [Localité 11] devant le tribunal de grande instance de Castres en résolution du bail aux torts exclusifs de la bailleresse et en indemnisation de leurs préjudices.

Le 10 janvier 2017, la compagnie Allianz Iard a notifié des conclusions d’intervention volontaire.

Par ordonnance du 30 août 2017, confirmée par arrêt du 4 juillet 2018 de la cour d’appel de Toulouse, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 11]. La commune a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par actes du 14 novembre 2017, la commune de [Localité 11] a assigné la société TPP et son assureur la Smabtp devant le tribunal de grande instance de Castres, aux fins qu’elles soient solidairement condamnées à la relever et garantir de toutes condamnations.

Par ordonnance du 20 décembre 2017, le juge de la mise en état a joint les deux instances.

Par actes d’huissier du 2 juillet 2018, la commune de [Localité 11] a assigné la compagnie Mma Iard, la Sa Mma Iard et la Sa Axa France Iard devant le tribunal de grande instance de Castres, aux fins qu’elles soient solidairement condamnées à la relever et garantir de toutes condamnations.

Par ordonnance du 17 septembre 2018, le juge de la mise en état a joint les instances, uniquement à l’égard de la compagnie Mma Iard et la Sa Mma Iard.

En l’état de leurs dernières conclusions, la société Terre d’Hautaniboul, [E] et [G] [K] ont demandé au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la commune, la condamner à procéder au déménagement des biens leur appartenant pour les entreposer dans un local, condamner la commune à les indemniser de leurs préjudices, et pour ce faire ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer et chiffrer ces préjudices.

La commune de [Localité 11] a demandé au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur l’exception d’incompétence ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 4 juillet 2018, un pourvoi ayant été formé contre cette décision. Subsidiairement, la commune a demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la société Terre d’Hautaniboul et de la condamner à une indemnité d’occupation.

La société Allianz Iard a demandé au tribunal de condamner la commune de [Localité 11] à lui verser la somme de 173.615,98 € outre intérêts.

Par jugement du 6 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Castres a :

rejeté la demande de sursis à statuer de la commune de [Localité 11]

dit que la commune de [Localité 11] a manqué à son obligation de délivrance, en sa qualité de bailleresse, en n’assurant plus l’accès au local commercial

constaté l’impossibilité pour la Sarl Terre d’Hautaniboul de poursuivre le bail commercial, faute de pouvoir exercer son activité dans le bâtiment donné à bail

prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs de la commune de [Localité 11]

ordonné un complément d’expertise confié à Monsieur [H] avec pour mission de décrire précisément les modalités requises pour procéder à l’enlèvement des biens appartenant à la Sarl Terre d’Hautaniboul, dire si des travaux supplémentaires sont nécessaires, en chiffrer le coût, et faire toutes observations utiles à la solution du litige

dit n’y avoir lieu à indemnité d’occupation

réservé les demandes relatives au déménagement des biens de la Sarl Terre d’Hautaniboul dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise

rejeté la demande d’expulsion de la Sarl Terre d’Hautaniboul et de tous occupants de son chef

rejeté la demande de condamnation de la Sarl Terre d’Hautaniboul à restituer les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard

dit que la commune de [Localité 11] devra réparer les préjudices de tous ordres du fait des manquements à ses obligations contractuelles

ordonné avant dire droit une expertise pour chiffrer les préjudices, et l’a confiée à [Z] [B] et à défaut [R] [D] avec pour mission de

convoquer les parties et leur demander de communiquer tous documents utiles

chiffrer les préjudices

au titre de la perte d’exploitation,

au titre de la perte du fonds de commerce,

au titre du coût du licenciement des trois salariés,

évaluer la valeur des biens entreposés dans les locaux

chiffrer le préjudice personnel de [E] et [G] [K],

procéder selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur déterminé de manière raisonnable et y répondre avec précision

sursis à statuer sur les demandes de dommages et intérêts dans l’attente du dépôt du rapport,

dit que la société Travaux Publics et Privés ne peut voir sa responsabilité engagée

rejeté les demandes formulées à l’égard de la société Travaux Publics et Privés, de la compagnie Mma et de la Smabtp

déclaré recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la Compagnie Allianz,

condamné la commune de [Localité 11] à régler à la compagnie Allianz les sommes suivantes :

173.615,98 € assortie des intérêts légaux à compter de la date de la notification des conclusions d’intervention volontaire

1.500 € en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

condamné la commune de [Localité 11] à payer à la Sarl Terre d’Hautaniboul une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé, en ce compris les frais d’expertise

condamné la commune de [Localité 11] à verser à la Smabtp la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de l’instance de référé, dont distraction au profit de M^e Albouy, Avocat, sur son affirmation de droit

condamné la commune de [Localité 11] à verser à la société Tpp la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de l’instance de référé, dont distraction au profit de M^e Valérie Albouy, avocat, sur son affirmation de droit

dit que la décision sera assortie du bénéfice de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 18 janvier 2019, la commune de [Localité 11] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation de l’ensemble des chefs du jugement, excepté les chefs relatifs d’une part au sursis à statuer à propos des dommages et intérêts, d’autre part à l’exécution provisoire.

Par arrêt du 4 juillet 2019 n°18-20.842, la première chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 4 juillet 2018.

Le rapport d’expertise relatif au déplacement des biens du preneur a été déposé le 21 décembre 2020.

Le rapport d’expertise relatif aux préjudices du preneur a été déposé le 29 avril 2021.

L’ordonnance de clôture, rendue dans un premier temps le 29 août 2022 puis révoquée par ordonnance du 13 septembre 2022, est intervenue le 19 septembre 2022.

Le 20 septembre 2022, la Sarl Terre d’Hautaniboul, [E] et [G] [K] ont notifié des conclusions par lesquelles ils demandaient notamment la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2022.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions n°4 notifiées le 23 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la commune de [Localité 11] demandant de :

réformer le jugement du tribunal de grande instance de Castres du 6 décembre 2018

statuant à nouveau, vu le contrat de bail signé entre la commune de [Localité 11] et la Sarl Terre d’Hautaniboul,

Dire qu’aucune clause du contrat de bail ne comporte de stipulation sur le chemin d’accès au bâtiment loué

Dire et juger que ledit chemin à usage public ne peut faire l’objet d’une occupation

ou d’un usage privatif à défaut d’un arrêté du maire et de la fixation d’une

redevance.

Dire et juger que l’entretien du chemin du moulin ne relève pas de l’obligation de

délivrance de la Commune de [Localité 11] en qualité de bailleur,

Dire et juger que l’action visant à la résolution du bail et indemnisation du preneur en raison de l’interdiction et de l’impossibilité de circulation sur ledit chemin pour les

véhicules de plus de 12 tonnes est irrecevable et mal fondée.

Dire et juger que la SARL TERRE D’HAUTANIBOUL a violé les obligations lui incombant en qualité de preneur.

en conséquence,

Débouter la Sarl Terre d’Hautaniboul, les consorts [K] et la compagnie Allianz de leur demande visant à la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur

débouter la Sarl Terre d’Hautaniboul et les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la commune de [Localité 11]

infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 11] à payer à la compagnie Allianz Iard la somme de 173.615,98 € assortie des intérêts légaux à compter de la date de notification des conclusions d’intervention volontaire

débouter la compagne Allianz de sa demande de condamnation au titre de l’action subrogatoire

condamner solidairement la Sarl Terre d’Hautaniboul, les consorts [K] et la compagnie Allianz à une indemnité de 10.000 € en application de l’article 700 du CPC

les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [H]

subsidiairement,

condamner solidairement la société Tpp et ses assureurs la Smabtp, les sociétés d’assurances mutuelles Mma Iard et Sa Mma Iard à relever et garantir la commune de [Localité 11] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre

les condamner solidairement à une indemnité de 8.000 € en application de l’article 700 du CPC

les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Vu les conclusions notifiées le 29 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sarl Terre d’Hautaniboul, [E] [K] et [G] [K] demandant de :

rejetant toutes conclusions contraires comme injustices ou mal fondées,

ordonner en tant que de besoin le rabat de l’ordonnance de clôture et déclarer les présentes conclusions recevables

débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions, en les déclarant tant irrecevables que mal fondés

rejeter, en conséquence, en le déclarant infondé, l’appel formé par la commune de [Localité 11] à l’encontre du jugement rendu le 6 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Castres

en conséquence, déclarer recevable et bien fondée l’action diligentée par les concluants à l’encontre de la commune de [Localité 11]

confirmer par voie de suite, en toutes ses dispositions, la décision entreprise en ce qu’elle a dit et jugé notamment que la commune de [Localité 11], en sa qualité de bailleresse, a manqué à son obligation de délivrance en n’assurant plus l’accès au local commercial, constaté l’impossibilité pour la Sarl Terre d’Hautaniboul de poursuivre le bail commercial, faute de pouvoir exercer son activité dans le bâtiment donné à bail et prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs de la commune de [Localité 11] avec toutes conséquences de droit

dire et juger par ailleurs que la Sarl Terre d’Hautaniboul n’a nullement failli à ses obligations contractuelles,

ce faisant, condamner en outre la commune de [Localité 11] à payer à la Sarl Terre d’Hautaniboul une indemnité de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

la condamner aux dépens.

Vu les conclusions notifiées le 4 juin 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sa Allianz Iard demandant, au visa des articles 325 et s. du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, et L121-12 du code des assurances, de :

confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Castres en date du 6 décembre 2018,

déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la compagnie Allianz

dire et juger que la responsabilité de la commune de [Localité 11] est engagée à l’égard de son locataire commerçant, la Sarl Terre d’Hautaniboul, indemnisée par Allianz,

condamner la commune de [Localité 11] à régler à la compagnie Allianz les sommes suivantes :

173.615, 98 € assortie des intérêts légaux à compter de la date de la notification des conclusions d’intervention volontaire

1.500 € en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens

eu égard aux frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en appel, il sera fait droit à sa demande en application de l’article 700 du CPC

y ajoutant, 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance d’appel ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil.

Vu les conclusions n°2 notifiées le 12 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Travaux Publics et Privés (société TPP), la société d’assurances mutuelles Smabtp, la société d’assurances mutuelles Mma Iard et la Sa Mma Iard, demandant, au visa des articles 1231-1 et s. du code civil, de :

à titre principal,

con’rmer la décision entreprise, en toutes ses dispositions,

y ajoutant, condamner la commune de [Localité 11] à verser à la Société Tpp, ainsi qu’à la Smabtp et aux compagnies Mma Iard la somme de 3.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de l’instance de référé, dont distraction au profit de M^e Franck Malet Avocat, sur son af’rmation de droit

à titre subsidiaire, si la cour devait retenir l’existence d’un devoir de conseil à l’égard de la société Tpp,

dire et juger que les faits éventuellement reprochés à l’encontre de la société Tpp ne sont pas en lien avec la perte du fonds de commerce exploité par la société Terre d’Hautaniboul, ou avec les préjudices immatériels qu’elle réclame, ainsi que [G] et [E] [K],

dire et juger en conséquence que ces postes ne pourront être retenus à l’encontre de la Sas Tpp,

à titre infiniment subsidiaire, si la cour devait par extraordinaire entrer en voie de condamnation,

dire et juger que la société Tpp sera relevée et garantie par la compagnie Mma au titre des préjudices immatériels encourus, dans les limites de la police souscrite,

prononcer la mise hors de cause de la Smabtp,

dans l’hypothèse où la cour estimerait que la Smabtp doive mobiliser ses garanties, dire et juger que cette dernière sera fondée à opposer à la société Tpp et aux tiers, au titre de la responsabilité civile, une franchise de 170 € pour les dommages immatériels, ainsi qu’un plafond de garantie de 457.347,05 € pour ces mêmes dommages,

dire et juger que la compagnie Mma sera fondée à opposer à la société Tpp et aux tiers, au titre de la responsabilité civile, une franchise de 1.600 €, ainsi qu’un plafond de 1.600.000 €, au titre des préjudices immatériels,

juger que les préjudices personnels subis pas les consorts [K] ne sont pas susceptibles d’être pris en charge par la compagnie Mma,

en toutes hypothèses, condamner la commune de [Localité 11] à verser à la société Tpp, ainsi qu’à la Smabtp et aux compagnies Mma Iard la somme de 3.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de l’instance de référé, dont distraction au profit de M^e Franck Malet avocat, sur son affirmation de droit.

Motifs de la décision :

A l’audience , sur interrogation de la cour, les parties ont précisé que les demandes de « résolution » du contrat de bail commercial correspondaient en réalité à des demandes de résiliation du contrat.

— sur la demande de résiliation du bail commercial et sur les fautes réciproques alléguées :

L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 qui a rejeté le pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 4 juillet 2018 opposant les parties, ne portait que sur la compétence d’attribution et a retenu la compétence de la juridiction judiciaire s’agissant d’une action en résolution (entendre résiliation) d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé de la commune bailleresse et dépourvu de clause exorbitante du droit commun.

La cour d’appel est donc saisie d’un litige relatif à un contrat de droit privé en matière de bail commercial, peu important que la bailleresse soit une personne publique.

Par ailleurs, alors qu’en première instance, la commune de [Localité 11] demandait l’expulsion du preneur sous astreinte, en cause d’appel, elle demande de constater que la résolution du bail a été acté d’un commun accord par échanges de lettres officielles des 19 et 20 novembre 2020 avec effet à la date du jugement.

En effet, il résulte des pièces 69, 70 et 71 de la bailleresse que par courriers officiels des 19 et 20 novembre 2020, les avocats des parties ont acté d’un accord sur la résolution du bail avec effet à la date du jugement et remise des clés le 27 novembre 2020.

Dans cet accord, les parties ne reconnaissaient pas leur responsabilité dans les causes de la résiliation du bail et n’abandonnaient pas leurs réclamations du chef des conséquences de la résiliation mais la Commune faisait son affaire de tout le contenu du bâtiment et corrélativement la société Terres d’Hautaniboul renonçait à sa demande relative aux frais de déménagement.

Il était décidé de demander à l’expert judiciaire [X] [O] de ne pas accomplir la deuxième partie de sa mission portant sur l’enlèvement des fours.

L’objet des débats porte désormais en appel sur la responsabilité de la résiliation du bail et notamment sur le manquement allégué à l’obligation de délivrance de la bailleresse mais également sur des nouveaux manquements du preneur en cours de bail et sur les conséquences de la résiliation en terme de perte d’exploitation pour le preneur.

a) sur le manquement au devoir de délivrance de la bailleresse en raison du défaut d’accessibilité des locaux objet du bail :

Comme il l’a soutenu en première instance, le preneur reproche au bailleur en appel d’avoir manqué à son obligation de délivrance en ne garantissant pas l’accessibilité des locaux par un chemin pouvant supporter le passage de camions d’un tonnage supérieur à 12 tonnes alors que cette condition avait fait l’objet, selon le preneur, de pourparlers pré-contractuels qui a abouti à un cahier des charges accepté par la Commune, bailleresse, comme une condition déterminante du contrat.

La Commune lui oppose le fait que la résiliation du bail a été acté par les parties par échanges de lettres des 19 et 20 novembre 2020 avec effet à la date du jugement.

Elle fait valoir que l’obligation du bailleur alléguée par le preneur de réaliser des travaux permettant à des véhicules d’au moins 12 tonnes d’accéder au bâtiment, ne figure pas parmi les obligations dont est redevable la Commune, ni mentionnées au contrat de bail comme obligation contractuelle ni davantage comme une obligation relevant de la commune intention des parties.

Si la Commune tente de faire porter les débats sur la qualification du chemin qui conduit aux locaux loués, force est de constater que la Commune bailleresse s’est engagée à l’issue de négociations entre les parties en 1998 à faire les travaux nécessaires pour que le chemin d’accès puisse supporter le passage de camions de 12 tonnes en raison de l’activité du preneur et notamment de la fourniture régulière de fuel pour alimenter les fours indispensables à l’activité de la poterie.

Cette question a été débattue entre les parties avant la signature du contrat de bail car le passage de camions de 12 tonnes était une préoccupation des preneurs et a abouti à la rédaction d’un cahier des charges.

En effet, dans un courrier en date du 14 avril 1998, la Commune écrivait à [E] [K] représentant de la société Terre d’Hautaniboul, : « concernant le chemin d’accès et après visite de la DDE, il s’avère que quelques travaux seront à réaliser, le tonnage d’utilisation sera alors porté à 12 tonnes ». Puis dans un courrier du 30 septembre 1998 adressé à [E] [K], le maire de [Localité 11] précisait «  suite à nos différents entretiens nous vous confirmons les différents points sur lesquels nous donnons notre accord :

— le chemin permettant d’accéder au bâtiment supportera le passage de camions d’un tonnage min de 12 t; etc…. » et l’ensemble des travaux mentionnés dans cette lettre ont fait l’objet d’un « cahier des charges concernant le bâtiment accueillant la poterie « terre d’Hautaniboul » » signé par le seul [E] [K].

Et le bail commercial signé entre la commune de [Localité 11] et la sarl Terre d’Hautaniboul a pris effet au 1er janvier 1999 et a été enregistré à la sous-préfecture de Castres le 3 février 1999. Le bail ne comporte aucun engagement du bailleur concernant des travaux ou l’entretien du chemin d’accès du bâtiment par la Commune ni aucune obligation du preneur de ne pas faire appel à des fournisseurs utilisant des camions d’un certain tonnage maximum.

La Commune invoque une erreur de plume dans le courrier du 30 septembre 1998 en mentionnant « min. » de 12t au lieu de « max. » alors que le courrier d’avril 1998 s’engageait à porter le tonnage d’utilisation à 12 tonnes et non pas au-delà de 12 tonnes et qu’en outre, la référence à un minimum de tonnage n’a aucun sens dans le cadre du code de la route.

Il ressort de l’ensemble des ces pièces que, dans le cadre des discussions pré-contractuelles entre avril et septembre 1998, la future bailleresse s’est engagée à faire les travaux pour que le chemin d’accès aux locaux loués puissent supporter le passage de camions de 12 tonnes, ce qui n’était pas le cas précédemment.

En revanche, la mention suivante figurant dans le courrier du 30 septembre « le chemin permettant d’accéder au bâtiment supportera le passage de camions d’un tonnage min de 12 t » n’a en effet aucun sens tant à l’égard du code de la route que d’engagements contractuels d’une partie. Il eut fallu écrire « le chemin permettant d’accéder au bâtiment supportera le passage de camions d’un tonnage de 12 t. et plus » pour dire que la commune s’engageait à faire des travaux confortatifs supportant le passage de tels tonnages sans limite.

Et de plus, la configuration des lieux et de la voie litigieuse établit manifestement que cette voie en pente ne pouvait supporter des tonnages de plus de 12 tonnes, situation matérielle et concrète qui n’a pu échapper au preneur qui devait alors exiger la production des engagements de la DDE autoriser de tels tonnages sans limite et pour modifier les panneaux de circulation.

De plus, force est de constater, comme l’invoque la Commune, que la sarl Terres d’Hautaniboul ne justifie pas de la nécessité d’être livrée par des camions de plus de 12 tonnes, elle se borne à l’affirmer.

En outre, la description des lieux, à travers les divers procès-verbaux de constat d’huissier produits aux débats, montre que les panneaux de la DDE n’ont jamais évolué puisqu’il a toujours été mentionné, à compter de 1998, que la voie était interdite au plus de 12 tonnes, ce qui n’a pas pu échapper au preneur.

L’erreur de plume dans le courrier du 30 septembre 1998 de la Commune doit être retenue.

La Commune ne s’est engagée qu’à faire faire des travaux pour permettre le passage de camions de 12 tonnes maximum.

Il convient en outre de relever que le bailleur n’avait pas besoin d’imposer dans le bail au preneur de refuser la livraison par des camions de plus de 12 tonnes, dès lors que le tonnage maximal était conforme aux panneaux figurant sur la voie publique.

S’agissant d’une collectivité publique et de la référence à la DDE dans ses courriers pré-contractuels en tant que bailleresse, le preneur a pu se déterminer à souscrire le bail commercial en sachant que cette condition d’accès serait garantie par la bailleresse, peu important le régime juridique dudit chemin et à qui incombaient dès lors les obligations d’entretien.

Nécessairement, à l’issue de ses engagements pré-contractuels, la Commune faisait son affaire de la nécessité de laisser l’accès des locaux à des camions de 12 tonnes maximum.

C’est donc à tort que le tribunal a retenu que la bailleresse s’était engagée à faire faire les travaux nécessaires pour que l’exploitation commerciale soit assurée de la possibilité pour les camions de 12 tonnes minimum d’accéder aux locaux.

Il convient de retenir que la bailleresse s’était engagée à faire faire les travaux nécessaires pour que l’exploitation commerciale soit assurée de la possibilité pour les camions de 12 tonnes maximum d’accéder aux locaux conformément aux panneaux de circulation figurant sur la voie empruntée et de permettre ainsi une activité pérenne.

Quand le contrat de bail a été signé, cette obligation de la bailleresse faisait partie de la commune intention des parties comme cela résulte du courrier du 30 septembre 1998 susmentionné, la dite erreur de plume rectifiée, et peu important qu’elle ne figure pas expressément dans les stipulations contractuelles puisqu’il ressort clairement des échanges entre parties, que cette condition était déterminante de la signature du contrat par le preneur, condition acceptée par la bailleresse.

Comme l’a relevé à bon droit le tribunal, l’obligation de délivrance du bailleur en application de l’article 1719 du code civil impose au bailleur une obligation d’entretien pendant la durée du bail pour entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire de M. [H] que les travaux entrepris sur la voie depuis 1998 ont été très insuffisants et que, sous l’effet du poids des camions à fort tonnage qui ont emprunté le chemin et du ruissellement des eaux, le chemin s’est creusé à plusieurs reprises puis s’est effondré jusqu’à l’interdiction municipale de passage de tout véhicule en 2015. Les camions de 12 tonnes sont des camions de fort tonnage

La Commune ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant avoir effectué des travaux en 1998 puis en 2009 alors que ces travaux étaient manifestement insuffisants et en relevant que l’effondrement litigieux empêchant l’utilisation de la voie en 2015 s’est produit à un autre endroit de la voie alors que, selon elle, il suffisait de respecter l’arrêté du 16 décembre 2011 relatif au tonnage maximal de 12 tonnes.

Comme l’a relevé le tribunal par des motifs que la cour adopte, les conclusions de l’expert judiciaire établissent les manquements de la Commune après avoir décrit les quelques travaux commandés et acceptés sans réserve par cette dernière, ou des rechargements réalisés dans des conditions et des intervenants qui n’ont pas été précisés par la Commune « n’étaient pas de nature à permettre au chemin de supporter le passage d’un camion de tonnage égal ou supérieur à 12 tonnes ». (page 40 du rapport). Le seul passage de camions de 12 tonnes était donc déjà inadapté à la structure du chemin. Et la situation s’est aggravée lorsqu’il a été emprunté parfois par des camions de plus de 12 tonnes, en contravention avec les panneaux de circulation.

Le fait que la Commune produise quelques constats d’huissier de justice ou des attestations de voisins indiquant que des camions de fort tonnage dépassant les 12 tonnes ont effectivement livré la sarl Terres d’Hautaniboul en contrevenant aux mentions de limitation du tonnage figurant sur la voie ne peut être reproché à faute au preneur même si le passage de ces camions a nécessairement aggravé ou accéléré les désordres constatés sur la voie. Les travaux insuffisants pour résister au passage de camions de 12 tonnes et à l’effet de ravinement des eaux pluviales, ont conduit à l’effondrement de la voie en plusieurs endroits en 2014 et 2015.

La résiliation du contrat résulte donc des fautes de la bailleresse dès lors qu’à défaut de remise en ordre du chemin d’accès des locaux, dès février 2015, le preneur a été mis dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation commerciale, faits à l’origine du présent litige.

b)sur les fautes du preneur ;

en cause d’appel, la bailleresse invoque des rapports d’expertise déposés postérieurement au jugement dont appel, la cour n’est pas saisie des demandes en lien avec ces expertises qui doivent faire l’objet d’un jugement postérieur. Comme le souligne la bailleresse en page 13 de ses conclusions, la procédure est toujours en cours devant le tribunal judiciaire de Castres après la désignation avant dire droit des experts [O] et [D] concernant les conséquences de la résiliation du bail par jugement dont appel.

En revanche, le tribunal judiciaire, par le jugement dont appel, était saisi d’une demande de 'résolution’ du bail et s’est prononcé le 6 décembre 2018 ; les causes de la résiliation du contrat étaient nécessairement connues à cette date et les parties n’ont invoquée que les travaux effectués sur le chemin,avant l’assignation de 2015 qui portait sur une demande de 'résolution’ du contrat.

En appel, il est allégué du refus par le preneur de poursuivre l’exploitation commerciale après la notification de l’achèvement de travaux réalisés en 2017 par note officielle du 25 juillet 2017.

Or, ces travaux n’ont pas été analysés par l’expert judiciaire [H], ni davantage débattus entre les parties en première instance, et de surcroît ne sont pas en lien avec la demande initiale de résiliation du contrat de bail qui portait sur des causes antérieures à l’assignation du 4 octobre 2016.

De plus, comme le relève à bon droit le preneur, les travaux ayant été réalisés très tardivement en juillet 2017, la société Terre d’Hautaniboul avait nécessairement cessé son activité depuis 2015.

En outre, le rapport du cabinet Terre Geotechnique du 22 janvier 2018 produit par la bailleresse émet des réserves importantes sur les conditions d’utilisation du chemin par des camions de fort tonnage et en fonction des conditions météorologiques. Il mentionne en page 8 «  les zones 1à 3 ne présentent pas de risque particulier pour la réouverture du chemin du moulin pour une circulation en dépassant pas 12 t pour les opérations de déménagement. Il conviendra toutefois d’être prudent sur la zone 3 où la circulation de poids lourd est proscrite après une pluie forte et soutenue. Le passage de porteur de 19t de PTAC peut être autorisée (hors période de pluie) en limitant le nombre à 3 passages ». Ces seules conclusions établissent qu’une exploitation commerciale pérenne des locaux était devenue impossible, même avec des camions de 12t maximum. La faute du preneur alléguée de refus délibéré d’exploiter sans motif légitime n’est donc pas établie.

De même, les fautes alléguées du preneur en cours d’exploitation du bail n’ont été alléguées qu’en appel, s’agissant de la construction d’un second four en cours d’exploitation sans autorisation ; ce grief n’était donc pas une cause déterminante de la demande de résiliation du bail formée par la Commune qui, en première instance (cf conclusions du 8 juillet 2018 devant le tribunal) se bornait à demander le prononcé de la résiliation après constat des demandes respectives et concordantes de ce chef des parties sans invoquer de grief à l’encontre du preneur dans l’exécution du bail.

De surcroît, il appartient à la Commune de justifier qu’elle a reproché au preneur d’avoir effectué des travaux sans autorisation avant la demande de résiliation du bail ; or, comme l’établit la sarl Terre d’Hautinaboul, la Commune l’avait autorisée à effectuer des travaux provisoires pour accueillir un second four en 2000 et 2001 (pièces 42 et 43).

La faute alléguée du preneur ne sera pas retenue comme cause de la rupture du contrat.

La question de l’installation du second four sans autorisation de façon pérenne éventuelle fera l’objet éventuellement de débats dans un litige consécutif sur les conséquences de la résiliation et de la remise en état des lieux par le preneur à la demande de la bailleresse.

En définitive, seule la faute de la bailleresse sera retenue comme cause de la résiliation du bail commercial.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la Commune pour manquement au devoir de délivrance.

— sur les conséquences de la résiliation du bail commercial concernant l’indemnisation du preneur :

le preneur ne demande aucune indemnisation à la Commune car il a obtenu une indemnisation de son assureur au titre de sa perte d’exploitation pour impossibilité d’accès.

Son assureur, la C^ie Allianz, qui lui a versé 173.615,98 euros le 7 juillet 2016 demande, par l’effet de la subrogation, la condamnation de la commune de [Localité 11] à lui rembourser ladite somme.

La commune de [Localité 11] conteste la demande de la C^ie Allianz d’une part en précisant que, sur le fondement de l’article L112-12 du code des assurances dans le cadre d’une action subrogatoire, elle ne justifie pas du paiement effectif de l’indemnité en vertu d’une garantie souscrite par l’assuré et d’autre part du fait que la mise en 'uvre de la garantie pour cessation d’activité ne peut intervenir car l’événement est antérieur à la cessation d’activité du preneur et l’impossibilité de reprise d’activité n’a pas été démontrée, l’indemnité étant ainsi, selon la Commune, versée hors obligations contractuelles.

La cour constate que la preuve du versement, par la C^ie Allianz, de l’indemnité par chèque du 13 juillet 2016 à son assurée, la société Terre d’Hautaniboul, est produite en pièce 2. Il s’agit de la copie du chèque de banque.

Par ailleurs, à cette date, les conditions d’exploitation de la société Terre d’Hautaniboul étaient interrompues depuis l’interdiction d’utiliser la voie d’accès aux locaux objet du bail commercial souscrit auprès de la Commun de [Localité 11] depuis février 2015 et n’ont fait l’objet d’aucune réparation pérenne et définitive comme cela a été établi précédemment.

Le contrat d’assurance souscrit par la société Terres d’Hautaniboul garantissait la perte d’exploitation pour « dommage matériel » qui est caractérisé par l’impossibilité d’accès aux locaux et prévoyait une indemnisation si la cessation d’activité était imputable à un événement ne dépendant pas de la volonté de l’assuré et se révélant postérieurement au sinistre ; elle prévoyait une indemnité en compensation des frais généraux permanents réellement exposés jusqu’au moment où l’assuré a la connaissance de l’impossibilité de poursuivre ses activités (cf pages 33 et 34 du contrat).

C’est donc bien en application du contrat d’assurance pour cessation d’activité que la Cie d’assurance à versé la dite indemnité à son assurée et il a été établi que cette cessation d’activité découle du manquement au devoir de délivrance de la commune bailleresse.

Le montant de l’indemnité, présentée dans la pièce justificative comme représentant les frais généraux de la société en 2015, n’a pas été contesté.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 11] à rembourser la C^ie Allianz de l’indemnité versée à la société Terres d’Hautaniboul.

— sur la demande subsidiaire de la commune de [Localité 11] :

La bailleresse demande à être relevée et garantie de condamnation par la société TPP et ses assureurs la Smabtp en 2009 et les sociétés MMA iard depuis le 1er janvier 2015.

La société TPP et ses assureurs ont participé aux travaux d’expertise judiciaire de Monsieur [H].

Se fondant sur les observations de l’expert judiciaire, la Commune reproche à la société TPP d’avoir manqué à son devoir de conseil en 2009 et en n’attirant pas l’attention du maître de l’ouvrage sur la fragilité de l’ouvrage commandé au-delà de la qualité des travaux effectués et qui ont été réceptionnés sans réserve . Elle demande à la société TPP et ses assureurs d’en supporter les conséquences puisque plusieurs années plus tard la voie s’est effondrée.

La société TPP est ses assureurs contestent toute responsabilité dans la survenance du préjudice que la Commune doit réparer auprès du preneur alors que les capacités du chemin ont été surexploitées. Elle précise qu’elle n’a pas été informée des différentes interventions effectuées sur les divers sinistres constatés sur le chemin avant même son intervention. De plus, elle oppose les effets de la réception sans réserve dans le cadre d’un marché public de travaux. En l’espèce, la réception des travaux a été prononcée le 29 mars 2009 sans réserve.

Elle soutient que l’action en garantie du maître de l’ouvrage à raison des dommages causés aux tiers ne peut même après la réception avoir d’autre fondement que contractuel, de sorte que la réception qui met en principe fin aux relations contractuelles, y fait obstacle.

Elle précise qu’elle n’a jamais imaginé que le chemin serait utilisé par des poids lourds surdimensionnés dans le cadre de l’exploitation des locaux loués par la société Terre d’Hautaniboul et fait observer, de surcroît, que la Commune pouvait utiliser les services de la Direction Départementale de l’Equipement pour répondre aux exigences de son locataire quant aux conditions d’accès du local au lieu de faire faire des travaux par des entreprises en divers endroits avec parcimonie.

Enfin et surtout, elle fait observer qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice immatériel qu’invoque le preneur et la faute reprochée à la société TPP alors que le preneur a alerté le bailleur à plusieurs reprises sur la dégradation du chemin avant l’effondrement constaté le 5 févier 2015 et notamment par courrier du 5 février 2014 précisant les risques encourus sans que le bailleur ne réagisse efficacement.

La cour constate que l’expert judiciaire a, en effet, précisé que ce chemin est resté en place pendant des années pour des raisons techniquement injustifiables, qu’il fut le siège à des dates indéterminées au droit de la zone effondrée notamment d’affaissements ponctuels de 15 à 20 cm, la commune ayant fait procéder à des interventions de reprises et à des rechargements au droit de cette zone qui s’est affaissée à quatre reprises. Et l’expert souligne qu’il ne fut pas engagé alors de vérifications et recherches permettant de cerner cause et origine du désordre et trouver une solution de réparation adaptée et que soient définis des travaux d’entretien (pages 22 et 27 du rapport).

Il ajoute sur les prestations de la société TPP qu’il appartenait au représentant de l’entreprise lorsqu’il s’est rendu sur les lieux et que fut constaté l’affaissement pour la réparation duquel l’entreprise fut sollicitée, d’attirer l’attention du ou des représentants de la Commune sur les vérifications et recherches à engager avant travaux pour réaliser une réparation pérenne et adaptée.

Toutefois, la cour relève que l’expert judiciaire a répondu à bon droit aux dires de la Commune « si comme vous le mettez en avant, la Commune de [Localité 11] n’était pas à même d’apprécier les risques d’affaissement ou d’effondrement d’un ouvrage, elle avait connaissance de la répétitivité anormale d’un affaissement de cette voie publique . Cette répétitivité était pour le moins de nature à attirer l’attention de la Commune qui se devait d’engager ou faire engager des recherches et vérifications spécifiques pour que soient définies des travaux d’entretien ainsi que de réparation adaptés». Il insiste en outre sur le fait qu’un effondrement survenu antérieurement en 1998 sur une autre zone du mur soutenant cette voie devait imposer à la Commune la plus grande prudence avant la réalisation d’une intervention de réparation ou de remise en état, ce qui n’a pas été fait.

La société TPP à laquelle ont été commandés des travaux de réparation en février 2009 pour un montant de 3.442,08 euros ttc n’était pas informée des multiples sinistres intervenus précédemment ni des passages de camions de plus de 12 tonnes sur un chemin que la DDE avait préconisé pour des camions de 12 tonnes maximum comme le reflétaient les panneaux de circulation sur la voie. Dans ces circonstances particulières, le manquement au devoir de conseil allégué n’est pas établi.

Si ce défaut de diligences a conduit à la perte du fonds de commerce pour le preneur, ce préjudice n’est pas en lien de causalité directe avec un éventuel défaut de conseil de la société de travaux intervenus en 2009, plusieurs années plus tôt, sur une portion de la voie alors que des effondrements litigieux ont eu lieu en d’autres endroits et à répétition.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Commune de [Localité 11] de sa demande d’être relevée et garantie des condamnations prononcées contre elle par la société TPP et ses assureurs.

— sur les demandes annexes :

La commune de [Localité 11] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

S’agissant des frais irrépétibles le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Commune de [Localité 11] à verser 5000 euros à la sarl Terre d’Hautaniboul et 1.500 euros à la SMABTP et ainsi qu’à la société TPP.

En revanche, en appel, il n’y a pas lieu d’allouer des frais irrépétibles complémentaires à la sarl Terres d’Hautaniboul il sera allouée uniquement la somme globale en appel de 1500 euros à la société TPP et ses assureurs.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— confirme le jugement

— condamne la Commune de [Localité 11] aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la commune de [Localité 11] à payer à la société TPP et ses assureurs la somme de 1500 euros en cause d’appel.

— déboute la sarl Terre d’Hautaniboul de sa demande complémentaire en appel.

Le greffier, La Présidente

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