14/05/2024

ARRÊT N° 176

N° RG 22/01655 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OYG7

FP / CD

Décision déférée du 05 Avril 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN – 21/00479

Mme [E]

[I] [U]

[R] [X] épouse [U]

C/

S.A.R.L. SOCOBOIS

S.A. ALLIANZ IARD

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [I] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [R] [X] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean lou LEVI de la SELARL LEVI – EGEA – LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEES

S.A.R.L. SOCOBOIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridctionnelles, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S.MOULAYES, conseillère

F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridctionnelles

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, président, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 5 décembre 2016, les époux [U] ont acquis auprès de Madame [D] [J] une maison d’habitation située à [Adresse 7]) moyennant un prix de 252 010 €.

Un Diagnostic de Performance Energétique ( DPE) réalisé le 25 avril 2014 par la société SOCOBOIS a été annexé à l’acte. Le logement est classé en catégorie B pour la consommation énergétique et en catégorie A pour les émissions de gaz à effet de serre.

Se plaignant de dépenses de chauffage élevées au regard de la performance énergétique annoncée dans le DPE,les acquéreurs ont sollicité une expertise amiable qui a été réalisée par le cabinet POLYEXPERT CONSTRUCTION le 4 août 2017.

Aucun accord n’ayant pu intervenir sur le montant de la réparation, ils ont saisi le juge des référés lequel, par ordonnance du 31 juillet 2019 a ordonné une expertise judiciaire .

Le rapport d’expertise de Monsieur [H] a été déposé le 29 juillet 2020.

Par acte d’huissier du 1er juillet 2021, les époux [U] ont assigné la société SOCOBOIS et son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Montauban pour faire juger que le DPE est erroné et obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— dit que la société SOCOBOIS a engagé sa responsabilité envers les époux [U] au titre du diagnostic de performance énergétique erroné établi le 25 avril 2014

— condamné la société SOCOBOIS et la compagnie ALLIANZ IARD in solidum à leur payer la somme de 7560 € en réparation de la perte de chance subie

— dit que la compagnie ALLIANZ IARD peut opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 3000 € par sinistre

— débouté les époux [U] de leurs autres demandes

— condamné in solidum la société SOCOBOIS et la compagnie ALLIANZ IARD à payer aux époux [U] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et mis à leur charge les entiers dépens de l’instance comprenant ceux de référé et d’expertise.

Par déclaration enregistrée au greffe le 28 avril 2022, Monsieur et Madame [U] ont formé appel à l’encontre du jugement rendu par le juge du tribunal judiciaire de Montauban le 5 avril 2022 qu’ils critiquent en ce qu’il a condamné la société SOCOBOIS et la compagnie ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 7560 € en réparation de la perte de chance subie et a rejeté leurs autres demandes.

Monsieur [I] [U] et Madame [R] [X] ép [U] ont notifié leurs conclusions au RPVA le 27 juillet 2022. Ils demandent à la cour :

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 5 avril 2022 en ce qu’il a

*dit que la société SOCOBOIS a engagé sa responsabilité envers les époux [U] au titre du diagnostic de performance énergétique erroné établi le 25 avril 2014

*condamné la société SOCOBOIS et la compagnie ALLIANZ IARD in solidum à leur payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et mis à leur charge les dépens comprenant ceux de la procédure de référé et d’expertise

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité la condamnation de la société SOCOBOIS et de son assureur à la somme de 7560 € en réparation de la perte de chance subie et rejeté leurs autres demandes

Statuant à nouveau sur ces points :

— de condamner solidairement la société SOCOBOIS et son assurance la société ALLIANZ IARD à leur verser la somme de 53 023 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice correspondant à la perte de chance d’avoir pu négocier une réduction du prix de vente

— de condamner solidairement la société SOCOBOIS et la société ALLIANZ IARD à leur verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi

— de les condamner solidairement à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Ils font essentiellement valoir :

— que le DPE est erroné car il s’est basé sur des données qui ne reflètent pas la réalité de la consommation énergétique du bâtiment ( une partie du bâtiment n’était pas chauffée)

— que les acquéreurs n’ont pas été informés des travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique comme prévu par l’article L 134-1 du code de la construction et de l’habitation

— que le diagnostiqueur a engagé sa responsabilité de ces chefs

— que l’erreur commise par la société SOCOBOIS les a privé de la possibilité d’intégrer le coût de la rénovation thermique dans la négociation du prix d’acquisition

— que le préjudice résultant d’une erreur de DPE doit être proportionnel au coût des travaux nécessaires pour mettre fin au préjudice

— qu’en l’espèce la différence entre les deux classements est importante, ce qui justifie leur demande à hauteur de 53 023 € à titre de préjudice matériel outre un préjudice de jouissance et un préjudice moral car ils ont dû régler des factures importantes d’énergie dès les premiers mois.

La société SOCOBOIS et la Compagnie ALLIANZ IARD ont notifié leurs conclusions le 10 novembre 2022. Elles demandent à la cour :

À titre principal :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une faute de la société SOCOBOIS car le diagnostic de performance énergétique litigieuse est conforme à la réglementation applicable

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice indemnisable alors que les époux [U] ont revendu l’immeuble litigieux en cours d’instance en réalisant une plus-value

À titre subsidiaire :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation à la somme de 7560 € en principal et a fait application des limites de garantie de la police ALLIANZ

En tout état de cause :

— de condamner Monsieur et Madame [U] in solidum au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel y compris de référé et d’expertise judiciaire.

Les intimés soutiennent en substance :

— que la société SOCOBOIS a réalisé son diagnostic conformément à la réglementation applicable qui oblige pour les bâtiments construits avant 1948 de calculer les consommations sur la base des factures des trois dernières années c’est à-dire sur la consommation réelle des occupants,

— que le classement en catégorie B est la conséquence directe d’une réglementation inadaptée et non pas d’une faute personnelle commise par le diagnostiqueur

— que le DPE n’ayant qu’une visée informative, le préjudice indemnisable consiste en une perte de chance de ne pas acquérir le bien et ne peut en aucun cas, être évalué au montant des travaux d’isolation de l’immeuble

— que les acquéreurs ne démontrent pas qu’ils auraient pu acquérir le bien pour un prix moindre s’ils avaient été informés de ses défauts.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 mars 2024

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

Selon l’article L 134 -1 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment et une classification en fonction de valeurs des référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Selon l’article L271-4 II in fine du même code, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et se révèle erroné.

S’agissant d’un diagnostic obligatoire établi par un professionnel , l’acquéreur est en droit de recevoir une information sérieuse et fiable qui lui permette soit de négocier de meilleures conditions afin de prendre en compte le surcoût engendré par les travaux nécessaires révélés par le DPE, soit de renoncer à son acquisition.

Le bien dont s’agit est une ancienne bâtisse en pierre de taille et moellons d’environ 200 m² avec une façade à colombage. Il s’agit d’un immeuble classé présentant des qualités architecturales certaines. Il est composé de deux volumes indépendants ,un entier immeuble à usage d’habitation et un appartement d’une superficie de 58 m² situé dans l’immeuble voisin. Selon le DPE établi le 25 avril 2014 par la société SOCOBOIS,il est doté de simples vitrages en bois pour partie et pour l’autre de double vitrage en PVC et d’un chauffage par insert ou poêle bois et électricité pour le surplus. La dalle béton et les murs ne sont pas isolés, il existe des menuiseries sans joints, deux locaux ne sont pas chauffés au sein de l’immeuble. Des ponts thermiques sont signalés.

La société SOCOBOIS a attribué une étiquette B au logement en se basant sur une consommation d’énergie primaire évaluée à 61,68 kWh/ m2/ par an laquelle a été calculée au moyen des factures des années 2011 à 2013 pour un prix des énergies indexé au 15 août 2011 avec une surface prise en compte de 200 m².

Si la méthode de calcul en se basant sur les factures des trois précédentes années est conforme à la réglementation pour les bâtiments construits avant le 1er janvier 1948 telle que précisée par l’article 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 modifié le 8 février 2012 , elle fait toutefois ressortir une consommation très basse qui ne reflète pas la consommation normale d’un bâtiment de ce type.

Il est constant que la maison n’était occupée qu’une partie de l’année, la venderesse résidant plusieurs mois par an au Mexique, et que seule la zone côté nord était chauffée et habitée ce qui réduisait d’autant les consommations d’énergie.

Dès lors comme souligné par l’expert judiciaire , le diagnostiqueur aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur ces conditions particulières d’occupation et prendre en compte la durée effective de période de chauffe. Par ailleurs la surface prise en compte ne correspond pas à la surface habitable ce qui a également pour effet de fausser le calcul réalisé.

Au vu de ces éléments, l’expert a conclu que le classement en catégorie B de performance énergétique est une « aberration » pour un bâtiment médiéval très imparfaitement isolé car un tel classement correspond à celui d’un appartement moderne parfaitement isolé.

Les conclusions de l’expert ne sont pas utilement critiquées par les intimés et rejoignent en tous points les conclusions de l’expert amiable précédemment mandaté.

Il est à noter que le bien ayant été revendu en 2020 a désormais été classé en catégorie E après la réalisation de travaux d’isolation par les acquéreurs ce qui démontre encore l’erreur d’évaluation commise par la société SOCOBOIS.

Or en sa qualité de professionnel , elle ne pouvait ignorer l’incohérence existant entre les consommations réelles telles qu’elles ressortent des factures communiquées par la venderesse préalablement à la vente et les caractéristiques du bâtiment et s’est abstenue d’en faire mention dans la partie « recommandations pour l’amélioration de la performance énergétique » du DPE alors qu’il s’agit une partie intégrante de sa mission.

L’absence de recommandations a incontestablement induit en erreur les acquéreurs sur l’appréciation de la qualité énergétique du bien.

Faute d’avoir accompli sa mission avec la diligence requise, la société SOCOBOIS a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et le jugement sera confirmé de ce chef

Sur la réparation du préjudice :

Lorsque le diagnostiqueur commet une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bâtiment, le préjudice subi par les acquéreurs, du fait de cette information erronée, ne consiste pas dans le coût de l’isolation nécessaire pour satisfaire à la performance énergétique annoncée, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (cassation civile 3ème 21 novembre 2019 n° 18-23. 251).

Seul le préjudice en lien de causalité avec la faute commise par le diagnostiqueur est réparable .

Dès lors c’est à tort que les appelants prétendent voir évaluer leur préjudice au montant des travaux qu’ils ont exposés pour obtenir une amélioration de la performance énergétique du bien litigieux car les dépenses ainsi exposées ne résultent pas directement de la faute du diagnostiqueur mais des caractéristiques énergétiques de l’immeuble dont ils se sont portés acquéreurs.

Il en est de même en ce qui concerne le préjudice matériel et de jouissance invoqué qui a été justement rejeté par le Premier juge, la nécessité de réaliser des travaux pour améliorer les performances énergétiques pouvant être constatée dès la première visite (parties non chauffées, défaut d’isolation, simple vitrage, chauffage au bois').

La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut jamais être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée.

Pour évaluer le préjudice, le Premier juge a retenu que si les acquéreurs avaient été correctement informés, ils auraient disposés d’un élément supplémentaire de négociation du prix de vente mais que compte tenu de la réduction du prix qu’ils avaient d’ores et déjà obtenue ( pour avoir acquis le bien de 252 010 € alors qu’il était proposé à la vente à 341 905 €), la réparation devait être limitée à 3 % du prix de vente soit la somme de 7560 €.

Cependant eu égard à l’écart important entre le classement dont relevait le bâtiment et les performances énergétiques annoncées (B) qu’un professionnel normalement diligent aurait dû relever, il y a lieu d’évaluer cette perte de chance à la somme de 15 000 € et de rejeter le surplus des demandes, rien ne permettant de démontrer que la venderesse aurait accepté une diminution supplémentaire du prix par rapport à la mise sur le marché.

Le jugement sera donc réformé de ce seul chef.

Sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Madame [U] partie des frais irrépétibles par eux exposés pour assurer leur représentation en justice.

Il leur sera alloué la somme complémentaire de 2000 € pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La partie qui succombe doit supporter les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 5 avril 2022 sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 7560 € le préjudice subi par Monsieur et Madame [U] ,

Et statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant ,

Condamne in solidum la société SOCOBOIS et la Compagnie ALLIANZ IARD à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 15 000 € en réparation de la perte de chance subie outre une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette les autres demandes,

Condamne in solidum la société SOCOBOIS et la Compagnie ALLIANZ IARD aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de procédure de référé et d’expertise.

Le Greffier La Présidente.