08/04/2025

ARRÊT N° 199/2025

N° RG 23/01264 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PLUG

PB/KM

Décision déférée du 09 Février 2023

Tribunal de proximité de Castelsarrasin

(RG 22/82 )

AGRY-VERDUN

S.C.I. ORCA

C/

[Y] [N]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. ORCA

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Murielle BAUGNIET de la SELAS LONGFIELD SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEE

Madame [Y] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Diane PAYROU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/008220 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET,conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 décembre 2010, Mme [Y] [N] a pris à bail un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], appartenant à M. [D] [M] et Mme [H] [G] qui, par acte notarié du 28 octobre 2011, ont vendu ce bien immobilier à la SCI Orca.

Par acte du 20 avril 2022, Mme [Y] [N], assistée de l’UDAF, en qualité de curateur, a fait assigner la SCI Orca devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir:

— constater les manquements de la SCI Orca à la délivrance d’un logement décent telle que défini par la législation en vigueur,

— constater le préjudice de jouissance subi par Mme [N],

— en conséquence,

— condamner la SCI Orca à lui payer les sommes de :

*5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

*1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par mention au dossier, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour compétence auprès du tribunal de proximité de Castelsarrasin.

Par jugement contradictoire en date du 12 février 2023, le tribunal de proximité a :

— rejeté les demandes, in limine litis, de la SCI Orca,

— constaté les manquements de la SCI Orca à la délivrance d’un logement décent à Mme [Y] [N],

— condamné la SCI Orca à verser à Mme [Y] [N] les sommes de :

*4962,48 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

*500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tout en rappelant qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la SCI Orca aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 6 avril 2023, la SCI Orca a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

La SCI Orca, dans ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2023, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa des articles 840 et 1360 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la SCI Orca,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*constaté les manquements de la SCI Orca à la délivrance d’un logement décent à Mme [Y] [N],

*condamné la SCI Orca à verser à Mme [Y] [N] les sommes de :

**4962,48 euros, au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

**500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tout en rappelant qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,

*rejeté le surplus des demandes,

*condamné la SCI Orca aux entiers dépens de l’instance,

— et statuant à nouveau,

— débouter Mme [Y] [N] de l’ensemble de ses prétentions,

— débouter Mme [Y] [N] de toutes ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,

— déclarer Mme [Y] [N] responsable d’une aggravation de préjudice en raison de son incurie,

— condamner Mme [Y] [N] au paiement de la somme de 1.394,80 euros à la SCI Orca sur le fondement de l’article 1303 du code civil,

— condamner Mme [Y] [N] au paiement de la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi par la SCI Orca,

— condamner Mme [Y] [N] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [Y] [N], dans ses dernières conclusions en date du 5 octobre 2023, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, de :

— débouter la SCI Orca de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal de proximité de Castelsarrasin en toutes ses dispositions,

— condamner la SCI Orca à payer à Mme [Y] [N] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appelante fait valoir que les travaux de réfection qu’elle a fait effectuer, suite à la découverte de fuites d’eau dans l’appartement loué, au niveau de l’évier et du compteur électrique ainsi qu’au niveau du plafond de la salle de bains, ont résolu les problèmes évoqués par la locataire, que la bailleresse a été diligente, pour chacun des deux dégats des eaux.

Elle ajoute que les désordres ont, en tout état de cause, pour origine le défaut d’entretien et de nettoyage du bien imputable à la locataire, que celle-ci a mis six jours à déclarer le premier sinistre du 5 août 2020 à son assureur, ce qui a contribué à l’aggravation des désordres alors qu’elle avait pour obligation de faire intervenir sans délai un plombier.

Elle expose qu’il en a été de même pour le second sinistre, du 10 août 2020, que la locataire a tardé à réagir, et qu’elle a, au surplus, été indemnisée afin qu’elle puisse procéder à la réfection des dégâts, sans affecter cette indemnisation à la réparation des désordres ce qui a conduit à un enrichissement sans cause, au visa de l’article 1303 du Code civil.

L’intimée fait valoir que le logement était indécent, à la suite d’un effondrement partiel du plafond consécutif au dégât des eaux, puis à un affaissement de la salle de bains du locataire du dessus, que ce n’est qu’à la suite d’un signalement aux services municipaux que la propriétaire a fait effectuer les travaux dans la salle de bains, que les difficultés afférentes à l’humidité du logement ne sont toujours pas résolues.

Elle ajoute que l’indemnisation effectuée par son assureur a profité à la bailleresse.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Il est également obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le locataire est obligé, au visa de l’article 7 de la même loi, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il est constant que les désordres touchant l’appartement ont débuté en août 2020, suite à plusieurs fuites d’eau constatées.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dans le logement, dont le DPE n’est pas précisé, que ce logement, ancien, était en état d’usage.

Le constat d’huissier du 17 novembre 2021 confirme l’état ancien du logement, muni de simple vitrage et de fenêtres avec des volets et des systèmes de fermeture que l’on retrouve dans les immeubles du XIXeme siècle.

Il ressort de ce même constat que, à la suite de fuites d’eau constatées, notamment sur un appartement situé au dessus, une partie du plafond de la salle de bains de l’intimée s’est effondrée, des étais ayant dû être posés pour assurer la sécurité de l’occupante, l’huissier constatant par ailleurs des traces d’humidité et/ou des auréoles dans la salle de séjour, la salle de bains, un meuble gonflé par l’humidité ainsi que l’absence de fonctionnement d’un radiateur.

La cour observe que la bailleresse est taisante sur les derniers travaux de réfection qui ont été faits dans l’appartement, préalablement à sa mise en location.

La SCI Orca ne produit aucun document établissant que la locataire a tardé à signaler les fuites d’eau qui ont occasionné les dégradations de l’appartement, sa mandataire, l’agence Immobilier [Localité 4], suite à des relances de l’UDAF, ès qualités, indiquant notamment le 17 septembre 2021, être conscient de 'la lenteur de ce dossier traité par les assurances’ et souhaiter que 'les artisans locaux’ soient 'plus réactifs'.

L’UDAF a encore saisi la préfecture du Tarn-et-Garonne le 23 novembre 2021 pour signaler la situation de sa protégée, qui ne pouvait plus accéder à sa douche, et pour indiquer que 'malgré plusieurs réclamations et constats faits auprès du bailleur et gestionnaire (…) aucune intervention de leur part n’a permis de mettre fin à cet état d’insalubrité, encore à ce jour'.

L’UDAF avait d’ailleurs saisi l’agence immobilière en charge de la gestion locative, mandataire de la bailleresse, dès le 8 septembre 2020, suivant courriel produit, soulignant un risque d’effondrement du plafond.

Elle l’avait, à nouveau saisie, par courriel du 1er décembre 2020, pour indiquer l’effondrement du plafond, constaté par l’huissier le 17 novembre 2021.

Aucun des éléments techniques produits n’établit par ailleurs un lien entre les désordres signalés et une carence de la locataire ou un défaut d’entretien courant imputable à Mme [Y] [N], qui ne peut au surplus expliquer un effondrement du plafond.

Le fait que la locataire ait perçu une indemnité de son assurance au titre d’une des fuites constatées, pour réfection des embellissements, est indifférent au préjudice de jouissance subi, pour l’ensemble des désordres constatés dans l’appartement, dont la bailleresse était avisée, alors que celle-ci était tenue d’assurer la jouissance paisible du logement d’autant qu’elle avait acquis l’immeuble entier, ainsi qu’il ressort de l’attestation notariée du 12 novembre 2021, et se devait de répondre des désordres survenus dans un autre appartement, entraînant des conséquences dans celui de l’intimée.

Il appartenait sur ce dernier point à la bailleresse et non à la locataire d’effectuer, pour la fuite constatée sur l’appartement situé au dessus, dont la SCI Orca était propriétaire, et à l’origine de l’effondrement du plafond, toutes diligences pour y remédier.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance de 4962,48 euros au vu de l’importance de la privation de jouissance, du risque encouru par la locataire d’utiliser une salle de bains menaçant ruine, les travaux de réfection du plafond de la salle de bains, effondré, n’ayant été effectués qu’en décembre 2021, suivant les factures Sogypse et Epcc versées aux débats, alors que cet effondrement avait été anticipé puis signalé à la bailleresse ou son mandataire en septembre et décembre 2020.

Sur l’indemnité d’assurance

Au visa de l’article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Le premier juge a omis de statuer de ce chef qu’il n’a pas évoqué dans les motifs de sa décision, nonobstant la mention du rejet du surplus des demandes dans le dispositif.

En l’espèce, l’intimée a reçu de son assureur, ce qu’elle ne conteste pas, suivant accord d’indemnisation du 6 octobre 2020, une somme de 1394,80 ' destinée à la réfection du plafond et des embellissements de la salle de bains.

Elle ne justifie par aucune pièce avoir employé cette somme pour les travaux litigieux.

La bailleresse a payé la somme de 4766 ', pour les travaux de réfection de la salle de bains, dont 3377 ' au titre de la réfection du plafond de la salle de bains (facture Sogypse du 14 décembre 2021).

Dès lors que l’intimée s’est enrichie du montant de l’indemnité d’assurance au détriment de la bailleresse, à qui devaient profiter les travaux sur le bien loué, la cour condamnera l’intimée à verser la somme de 1394,80 ' de ce chef.

L’appelante ne justifie d’aucun préjudice moral, sur lequel le premier juge a omis de statuer, alors que la demande formée par la locataire au titre du préjudice de jouissance est fondée.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, la SCI Orca supportera les dépens d’appel.

L’équité commande d’allouer à Mme [Y] [N] la somme de 1000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 9 février 2023 du tribunal de proximité de Castelsarrasin.

Réparant les omissions de statuer,

Condamne Mme [Y] [N] à payer à la SCI Orca la somme de 1394,80 ' au titre de l’indemnité d’assurance versée.

Déboute la SCI Orca de sa demande formée au titre d’un préjudice moral.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Orca aux dépens d’appel.

Condamne la SCI Orca à payer à Mme [Y] [N] la somme de 1000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Déboute la SCI Orca de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET