08/01/2025

ARRÊT N° 2/25

N° RG 23/00299

N° Portalis DBVI-V-B7H-PHAX

SL – SC

Décision déférée du 16 Décembre 2022

TJ de [Localité 11]- 19/04093

S. GAUMET

[G] [R]

[K] [V]

C/

[H] [C]

[D] [W] épouse [C]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 08/01/2025

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

M^e Dominique JEAY

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [G] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [K] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [H] [C]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [D] [W] épouse [C]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Adresse 10] (31) est soumis au régime de la copropriété suivant état descriptif de division et règlement de copropriété suivant l’acte reçu par Me [P] [F], notaire à [Localité 11], le 20 février 1991 publié aux services de la publicité foncière de [Localité 11] le 1er mars 1991 volume 91p n° 2926. Il comprend trois lots.

Par acte authentique du 27 et 28 octobre 1992, reçu par Me [P] [F], notaire à [Localité 11], avec la participation de Me [I], notaire à [Localité 11], Mme [S] [L] a vendu à M. [H] [C] et Mme [D] [W], son épouse, le lot n°3 : au rez-de-chaussée surélevé côté [Adresse 7], une entrée et escalier particuliers ; à l’étage, un appartement de type 4 comprenant un vestibule, une salle de séjour, trois chambres, une cuisine, une salle de bains, un WC, un sas et un escalier particulier conduisant à la terrasse, actuellement 'non accessible', une pièce y attenant et au sous-sol, une cave et vide sanitaire et les 507/1000è des parties communes.

M. [G] [R] et Mme [K] [V] font valoir que par acte du 20 juillet 2017 passé devant Me [B] [J], notaire à [Localité 8],, M. [T] [Z] leur a vendu les lots n°1 et n°2 au sein de la même copropriété :

— lot n°1 au rez-de-chaussée surélevé, un appartement comprenant une entrée et un escalier particulier côté [Adresse 9], un vestibule, une salle de séjour avec perron conduisant au jardin, trois chambres, une cuisine, un WC, une salle de bains, et le droit d’usage exclusif du jardin et de son puits et les 437/1000è des parties communes ;

— lot n°2 : au rez-de-chaussée, un garage avec cave en sous-sol et les 56/1000è des parties communes.

Ils produisent une pièce 1 intitulée 'acte authentique', mais qui ne comporte pas de date. Néanmoins, le fait qu’ils soient propriétaires des lots n°1 et 2 n’est pas contesté par les époux [C].

Se plaignant de divers désordres trouvant leur origine dans des travaux réalisés sans autorisation par M. [R] et Mme [V], M. et Mme [C] ont, par l’intermédiaire de leur assureur, obtenu la réalisation d’une expertise amiable par le cabinet Polyexpert. Le 28 novembre 2017, ce dernier a établi un rapport non contradictoire, M. [R] bien que convoqué ne s’étant pas présenté à la réunion organisée.

Le 18 décembre 2017, le conciliateur de justice a établi un constat de carence.

En l’absence de réponse favorable à leurs demandes indemnitaires, par acte du 11 juin 2018, M. et Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 2] ont fait assigner M. [R] et Mme [V] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 29 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné une mesure d’expertise, et commis pour y procéder M. [U] [X].

L’expert a clôturé son rapport le 18 novembre 2019.

Par acte du 18 décembre 2019, M. [H] [C] et Mme [D] [W], son épouse, ont fait assigner M. [G] [R] et Mme [K] [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de les voir condamnés solidairement :

— à leur payer la somme de 5.113,90 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

— à procéder aux travaux de modification de leur réseau d’alimentation d’eau desservant leur appartement dans les conditions prescrites par M. [X] en p 29 de son rapport et aux travaux de déblaiement de l’ensemble des gravats entreposés dans leur jardin privatif, sous astreinte ;

— à leur payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de complément d’expertise formée par M. [R] et Mme [V], et les a condamnés aux dépens de l’incident et à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident au profit de M. et Mme [C].

Par un jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné M. [G] [R] et Mme [K] [V] in solidum à procéder aux travaux de modification de leur réseau d’alimentation d’eau desservant leur appartement dans les conditions prescrites par M. [X] en page 29 de son rapport,

— assorti cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 250 euros par semaine de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de 4 mois,

— rejeté les demandes de M. [G] [R] et Mme [K] [V] de se voir accorder un libre accès au vide sanitaire et de voir vider le vide sanitaire,

— débouté M. [H] [C] et Mme [D] [C] de leur demande d’enlèvement des gravats sous astreinte,

— condamné M. [G] [R] et Mme [K] [V] in solidum à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et débouté ces derniers du surplus de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance et moral,

— débouté M. [G] [R] et Mme [K] [V] de leurs demandes de remise en état et de complément d’expertise,

— débouté M. [G] [R] et Mme [K] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Jeay,

— condamné in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le vide sanitaire était la propriété exclusive des époux [C], n’étant nullement visé dans la liste des parties communes prévue au règlement de copropriété. Il a dit que M. [R] et Mme [V] qui ont modifié le réseau d’alimentation ne pouvaient se prévaloir d’une servitude de passage de canalisation sur le lot privatif des époux [C] ; qu’ils devaient être condamnés à remettre en état le réseau d’alimentation d’eau en procédant aux travaux tels que préconisés par M. [X].

Il a rejeté leur demande de se voir reconnaître un libre accès au vide sanitaire, estimant qu’ils n’y avaient accédé qu’en violation des droits de leurs voisins, ainsi que leur demande tendant à voir vider le vide sanitaire, sur lequel ils sont privés de tout droit.

Il a dit que le jardin étant à usage privatif de M. [R] et Mme [V], et en l’absence de violation du règlement de copropriété ou d’atteinte à une partie commune, les époux [C] devaient être déboutés de leur demande d’enlèvement de gravats.

Il a dit que M. [R] et Mme [V] devaient rembourser les conséquences du dégâts des eaux subi par les époux [C].

S’agissant de la remise en état du sous-sol, il a estimé qu’il n’existait aucun signe concret d’appropriation totale ou partielle par les époux [C] du lot de M. [R] et Mme [V].

S’agissant de la surélévation réalisée par les époux [C], il a dit que la prescription de 30 ans n’était pas acquise, mais il a considéré que lors de l’assemblée générale du 3 novembre 1992, la terrasse restant une partie commune, les époux [C] ont été valablement autorisés à la majorité requise par la loi, à y ériger une pièce privative ; que par la suite et à la même majorité conforme à la loi, les copropriétaires ont entendu valider les modifications du règlement de copropriété figurant dans le modificatif du 6 octobre 1992 ; que ce modificatif n’a pas été publié mais que dans l’acte authentique par lequel M. [R] et Mme [V] ont fait l’acquisition de leurs lots n°1 et n°2, il est expressément indiqué en page 4 que le vendeur déclare que le syndicat bénévole lui a communiqué un modificatif de règlement de copropriété avec modificatif de l’état descriptif de division établi par M. [A], expert foncier, en date du 6 octobre 1992, ledit document étant annexé à l’acte de vente ; qu’il est également mentionné dans cet acte que l’acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance de ce document et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur notamment pour non publication au fichier immobilier ; qu’en application de l’article 4 du décret du 17 mars 1967, même en l’absence de publication, un modificatif au règlement de copropriété est opposable à l’acquéreur s’il est expressément constaté qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent, ce qui est de façon incontestable le cas en l’espèce ; que l’ensemble de ces éléments ne va pas dans le sens d’une atteinte aux parties communes par les époux [C], ni d’irrégularité de l’édification de la surélévation, ni d’une obligation de remise en état qui leur incomberait.

Il a débouté M. [R] et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts.

— :-:-:-

Par déclaration du 26 janvier 2023, M. [G] [R] et Mme [K] [V] ont relevé appel de ce jugement, intimant M. et Mme [C], en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [R] et Mme [K] [V] in solidum à procéder aux travaux de modification de leur réseau d’alimentation d’eau desservant leur appartement dans les conditions prescrites par M. [X] en page 29 de son rapport,

— assorti cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 250 euros par semaine de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de 4 mois,

— rejeté les demandes de M. [G] [R] et Mme [K] [V] de se voir accorder un libre accès au vide sanitaire et de voir vider le vide sanitaire,

— condamné M. [G] [R] et Mme [K] [V] in solidum à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et débouté ces dernier du surplus de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance et moral,

— débouté M. [G] [R] et Mme [K] [V] de leurs demandes de remise en état et de complément d’expertise,

— débouté M. [G] [R] et Mme [K] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Jeay,

— condamné in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 avril 2023, M. [G] [R] et Mme [K] [V], appelants, demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

' condamné M. [G] [R] et Mme [K] [V] in solidum à procéder aux travaux de modification de leur réseau d’alimentation d’eau desservant leur appartement dans les conditions prescrites par M. [X] en pagne 29 de son rapport,

' assorti cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 250 euros par semaine de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de 4 mois,

' rejeté les demandes de M. [G] [R] et Mme [K] [V] de se voir accorder un libre accès au vide sanitaire et de voir vider le vide sanitaire,

' condamné M. [G] [R] et Mme [K] [V] in solidum à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et débouté ces derniers du surplus de leur demande au titre d’un préjudice de jouissance et moral,

' débouté M. [G] [R] et Mme [K] [V] de leurs demandes de remise en état et de complément d’expertise,

' débouté M. [G] [R] et Mme [K] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

' condamné in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Jeay,

' condamné in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] à payer à M. [H] [C] et Mme [D] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner M. et Mme [C] à laisser libre accès à M. [R] et Mme [V] au vide sanitaire 'pour l’entretien, la vérification, la réparation des canalisation et le relevé des compteurs ou la réalisation de nouveaux branchements', sous astreinte de 500 euros par infraction dûment constatée,

— condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours à compter du prononcé du jugement à intervenir M. et Mme [C] à vider intégralement le vide sanitaire de tout débarras quel qu’il soit,

— condamner M. et Mme [C] à remettre les lieux en l’état initial et avant-dire droit sur le prononcé des condamnations à remise en état, ordonner un complément d’expertise aux frais exclusifs de M. et Mme [C] qui devra être confié à tel expert qu’il plaira à la juridiction à l’effet de compléter le rapport de M. [X] en ce qu’il a partiellement répondu aux deux chefs de missions suivants :

' dire si le lot n° 2 copropriété indivise de M. [R] et Mme [V] en nature de garage avec cave en sous-sol correspond au plan annexé au règlement de copropriété de l’ensemble immobilier litigieux, et à défaut chiffrer tous travaux de remise en état permettant à M. [R] et Mme [V] de retrouver leur propriété,

' décrire précisément les travaux de surélévation réalisés par M. et Mme [C] depuis l’acquisition de leur lot de copropriété et chiffrer les travaux de dépose, démolition desdits travaux et remise en l’état antérieure, si nécessaire,

— condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [R] et Mme [V] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,

— condamner solidairement M. et Mme [C] à payer à M. [R] et Mme [V] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Nicolas Dalmayrac, avocat.

Ils contestent avoir modifié les canalisations d’alimentation en eau. Ils soutiennent que toutes les canalisations situées dans le vide sanitaire sont concernées par une servitude de passage pour l’entretien, la vérification, la réparation des canalisations et le relevé des compteurs ou le réalisation de nouveaux branchements.

S’agissant du dégât des eaux occasionnant des dommages aux embellissements de la cage d’escalier et du logement des époux [C], qui aurait été causé par les travaux dans l’appartement [M] [V], ils contestent la réalité des désordres et l’imputabilité des désordres.

S’agissant de leurs demandes reconventionnelles, ils font valoir que tout copropriétaire peut agir aux fins de respect du règlement de copropriété ou de cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat des copropriétaires.

Ils demandent la remise en l’état initial du vide sanitaire, celui-ci étant actuellement utilisé comme débarras.

Ils demandent la remise en l’état initial de leur cave, estimant que les époux [C] ont accaparé une partie du lot n°2.

Ils demandent la démolition de la surélévation qu’ils estiment illégale.

Avant-dire-droit sur la description et le chiffrage des travaux de remise en état, ils réclament un complément d’expertise judiciaire.

Ils sollicitent des dommages et intérêts du fait de l’attitude des époux [C] leur ayant refusé le passage des canalisations, estimant que ceci les a empêchés de vivre dans leur habitation et leur a fait perdre des financements pour des travaux d’isolation et de chauffage.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 mai 2023, M. [H] [C] et Mme [D] [W], son épouse, intimés, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 décembre 2022,

Et y ajoutant,

— condamner in solidum M. [R] et Mme [V] à payer à M. et Mme [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel, distraction en étant prononcée au profit de Maître Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

Ils soutiennent que la configuration des lieux correspond aux lots de copropriété ; que le vide sanitaire est leur propriété exclusive ; que M. [R] et Mme [V] ne peuvent se prévaloir d’une servitude de passage de leur canalisation d’eau potable car seules les canalisations existantes lorsque le règlement de copropriété a été établi peuvent être concernées par le règlement de copropriété.

Ils soutiennent que par leurs travaux, M. [R] et Mme [V] ont causé un désordre à leur cage d’escalier, dont ils doivent réparation.

S’agissant de la demande de remise en état du sous-sol, ils disent que la cave de M. [R] et Mme [V], telle que figurant sur les plans de la copropriété, occupe partiellement le vide sanitaire, mais que l’état descriptif de division attribue ce vide sanitaire au lot n°3 propriété des époux [C] ; qu’il n’existe aucun signe concret d’appropriation par les époux [C] du lot n°2 et qu’il y a lieu de rejeter la demande d’expertise complémentaire, aucune faute n’étant susceptible de leur être reprochée.

S’agissant de la surélévation, ils font valoir qu’elle a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires suivant procès-verbal du 3 novembre 1992, procès-verbal joint à l’acte de vente du 28 octobre 1992 ; que l’assemblée générale des copropriétaires du 4 août 1995 a validé le dépassement de surface et qu’une demande de régularisation de cette situation a été présentée et acceptée par les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 11]. Ils ajoutent qu’il y a eu un modificatif du 6 octobre 1992 au règlement de copropriété avec modificatif de l’état descriptif de division, certes non publié, mais qui a été annexé à l’acte de vente au profit de M. [R] et Mme [V] ; qu’en application de l’article 4 du décret du 17 mars 1967, même en l’absence de publication, un modificatif au règlement de copropriété est opposable à l’acquéreur s’il est expressément constaté qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent, ce qui est le cas en l’espèce.

Enfin, ils soutiennent que la réalité et l’imputabilité des préjudices allégués par M. [R] et Mme [V] ne sont pas démontrés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété suivant état descriptif de division et règlement de copropriété suivant l’acte reçu par Me [P] [F], notaire à [Localité 11], le 20 février 1991, dont il n’est pas contesté qu’il a été publié aux services de la publicité foncière de [Localité 11] le 1er mars 1991 volume 91p n° 2926.

M. [C] a été un temps syndic bénévole.

Par acte du 6 juin 2018, M. et Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic bénévole, M. [C], ont fait assigner M. [R] et Mme [V] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse.

Le mandat de syndic de M. [C] n’a pas été reconduit.

Il ressort de l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse du 29 novembre 2018 que la Selarl Méquinion a été désignée par ordonnance du 26 septembre 2018 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

L’expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Lors de cette expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires était représenté d’abord par la Selarl Mequinion. Les fonctions de la Selarl Méquinion en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété ont pris fin et le syndicat des copropriétaires a été représenté à l’expertise judiciaire par un syndic professionnel, la Sasu Immo pluriel.

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Ainsi, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Sur le vide sanitaire :

L’expert judiciaire explique qu’au rez-de-chaussée de la [Adresse 9] se trouvait un ancien entrepôt, dont la destination a été modifiée en logement avant la mise en copropriété, par la création d’un plancher en bois au-dessus de l’ancien dallage en béton devenu dallage du vide sanitaire actuel.

Le lot n°3 propriété des époux [C] comprend au sous-sol une cave et le vide sanitaire.

Le lot n°2 propriété de M. [R] et Mme [V] comprend au sous-sol une cave.

L’expert judiciaire indique que la cave accessible par une échelle meunière depuis le hall d’entrée situé au rez-de-chaussée du lot n°3 possède deux niveaux altimétriques distincts sans qu’aucuns murs séparatifs ne soient existants. Seule une cloison divisoire en brique plâtrière sépare la cave (lot n°3) du lot n°2. Des poteaux en briques foraines soutiennent la poutraison du plancher haut constitué de solives supportant un parquet bois.

L’expert judiciaire note qu’un réseau d’alimentation en eau potable en polyéthylène (PE) fixé à l’aide de cavalier sur la structure du plancher, chemine le long d’une solive avant de pénétrer dans le lot n°3.

Il dit que l’origine de ce réseau se situe dans la niche à eau dans le jardin, et que ce réseau aboutit dans le garage (lot n°2). Dans la niche à eau, deux départs, l’un en cuivre et l’autre en polyéthylène pénètrent dans le soubassement de l’immeuble. Une ancienne canalisation qui semble constituée de plomb a été abandonnée. Le réseau d’alimentation en PE aboutit dans le garage du lot n°2.

Ainsi, une canalisation en PE chemine depuis la niche à eau située dans le jardin, traverse le mur de soubassement de la façade, serpente le long de la charpente du plancher haut du vide sanitaire (lot n°3) et va dans la pièce arrière du garage (lot n°2).

Le vide sanitaire fait partie du lot privatif des époux [C], selon l’état descriptif de division.

S’agissant du réseau d’alimentation en eau potable, l’expert judiciaire dit que M. [R] et Mme [V] ont réalisé la modification du réseau d’alimentation d’eau de leur appartement en passant par le vide sanitaire. D’ailleurs pour ce faire ils ont créé une ouverture dans la cloison séparative vide sanitaire – garage, qu’ils ont sommairement rebouchée.

L’expert judiciaire a constaté la démolition de la cloison séparative entre le vide sanitaire et le garage (lot n°2). Il indique qu’il faut reconstruire la cloison séparative entre le vide sanitaire et le garage.

Selon lui, rien ne s’oppose techniquement au raccordement du logement de M. [R] et Mme [V] sans passer par le vide sanitaire. Il estime que le passage de ce réseau par le vide sanitaire est une erreur de conception. Il préconise de réaliser un réseau d’alimentation en eau potable cheminant en plinthe du logement [R] – [V] jusqu’à la niche à eau du jardin.

M. [R] et Mme [V] demandent que leurs canalisations continuent à passer par le vide sanitaire, et ils demandent d’avoir un libre accès au vide sanitaire pour l’entretien, la vérification, la réparation des canalisations et le relevé des compteurs ou la réalisation de nouveaux branchements.

Le règlement de copropriété prévoit à l’article 11 f que les copropriétaires devront souffrir le passage ou la présence dans leurs parties privatives ou à usage privatif, des câbles, canalisations, conduits de toutes natures, desservant les éléments d’équipement commun ou d’autres locaux privatifs, ainsi que l’implantation de robinets de purge, regards, etc… y afférents, et ce sans recours.

Cependant, ceci vise les canalisations existantes, pas une nouvelle installation de canalisations au travers de parties privatives d’un autre copropriétaire.

L’article 11 f prévoit également que tout copropriétaire possédant un local dans lequel se trouvent des canalisations communes devra en tout temps laisser le libre accès aux entreprises et administrations spécialisées pour leur entretien, leur vérification, leurs réparations, les relevés de compteurs ou la réalisation de nouveaux branchements, et ce pour les installations communes.

Cependant, ceci concerne les canalisations communes. Or, selon l’article 4 ne sont pas parties communes les raccordements particuliers à un seul local privatif.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [R] et Mme [V] in solidum à procéder aux travaux de modification de leur réseau d’alimentation d’eau desservant leur appartement dans les conditions prescrites par M. [X] dans son rapport, sauf à préciser qu’il s’agit de la page 31 et non de la page 29 du rapport, et que ceci concerne aussi la réfection de la cloison séparative entre le vide sanitaire et le garage, sous astreinte.

Dès lors, M. [R] et Mme [V] seront déboutés de leur demande de se voir accorder un libre accès au vide sanitaire.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [R] et de Mme [V] de se voir accorder un libre accès au vide sanitaire.

M. [R] et Mme [V] se plaignent d’un changement de la destination du vide sanitaire, lot privatif de M. et Mme [C], que ces derniers utiliseraient à usage de débarras. Ils demandent que le vide sanitaire soit vidé.

Effectivement, l’expert judiciaire note que le vide sanitaire apparaissant sur les plans du règlement de copropriété est partiellement utilisé à usage de débarras.

Cependant, il n’est pas démontré qu’un débarras partiel soit incompatible avec la destination de vide sanitaire, car il n’est pas démontré que ceci empêcherait l’accès aux réseaux, que ceci gênerait la ventilation ou que ceci ne protégerait plus l’immeuble contre les remontées capillaires ou les risques d’inondation.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [R] et de Mme [V] de voir vider le vide sanitaire.

Sur les dommages causés aux époux [C] :

Les époux [C] se plaignent de travaux dans les lots privatifs de M. [R] et Mme [V], sans autorisation et sans précaution et leur ayant causé des dommages.

Il n’y a pas eu d’appel portant sur la condamnation de M. [R] et Mme [V] au titre du préjudice matériel. L’appel porte uniquement sur préjudice de jouissance et moral des époux [C].

S’agissant du préjudice de jouissance, l’expert judiciaire note la privation partielle de jouissance de la cage d’escalier pendant la durée des travaux de reprise des embellissements. Par ailleurs, les époux [C] ont subi le passage d’une canalisation dans une partie non habitable de leur bien. Leur préjudice de jouissance peut être évalué à 300 euros.

Infirmant le jugement dont appel, M. [R] et Mme [V] seront condamnés in solidum à payer aux époux [C] la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

M. et Mme [C] ont été déboutés de leur demande au titre préjudice moral. La cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point, car les appelants en demandent la confirmation, et qu’il n’y a pas d’appel incident.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R] et Mme [V] :

C’est à juste titre que les époux [C] leur ont refusé de faire passer les canalisations dans le vide sanitaire.

Confirmant le jugement dont appel, M. [R] et Mme [V] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de M. [R] et Mme [V] relatives à la remise en état de la cave et de la terrasse :

Sur la cave de M. [R] et Mme [V] :

L’expert judiciaire constate que la cave attenante au garage du lot n°2 se situe à une altimétrie inférieure d’environ 2 m sous le niveau du sol du garage. Sa forme ne correspond pas au plan annexé au règlement de copropriété.

En p 22 de son rapport, il indique que cette cave est à une altimétrie de -2,80 m. On y accède depuis le garage lot n°2 par une trémie. L’expert judiciaire indique qu’il s’agit certainement de l’ancienne cuve destinée au recueil toutes eaux avant l’existence du réseau de tout à l’égout installé à [Localité 11] au cours des années 1960. Son emprise réelle est moindre que sur les plans de l’état descriptif de division.

En p 23 il indique que le vide sanitaire est à une altimétrie de 0 m. La cave du lot n°3 est à -0,74 m.

L’expert judiciaire explique qu’au rez-de-chaussée, les plans établis en 1931 décrivent un local à usage d’entrepôt. Selon lui, l’immeuble a subi au fil des ans plusieurs transformations qui peuvent expliquer en l’absence de plancher les différences de niveaux altimétriques (atelier, fosse, etc…).

M. [R] et Mme [V] soutiennent qu’ils ont été privés d’une partie de leur cave, car les époux [C] se seraient appropriés une partie de leur lot privatif.

S’agissant du sous-sol, l’expert judiciaire indique que le plan du lot n°3 annexé au règlement de copropriété ne correspond pas aux caractéristiques physiques des lieux. Il dit que le lot n°2 ne correspond pas non plus aux plans annexés au règlement de copropriété.

La configuration géométrique des lieux et les ouvrages existants montrent qu’il n’a pas existé depuis la transformation de l’entrepôt en logement, de murs séparatifs tels que tracés sur les plans annexés au règlement de copropriété, qui confond les niveaux du sous-sol et du rez-de-chaussée.

Effectivement, le plan du sous-sol annexé au règlement de copropriété met sur le même niveau le vide sanitaire qui est à une altimétrie de 0, et la cave du lot n°2 qui est à – 2,80 m.

L’expert judiciaire constate cependant que la superposition du sous-sol et du rez-de-chaussée montre une emprise totale équivalente aux plans erronés annexés au règlement de copropriété.

Dès lors, il apparaît que M. [R] et Mme [V] n’ont pas été privés d’une partie de leur propriété. Aucune trace d’appropriation par les époux [C] n’existe.

L’expert judiciaire ajoute qu’il est impossible sans déstabiliser l’immeuble, d’exécuter les travaux de remise en état de l’emprise des lieux figurant sur les plans annexés au règlement de copropriété.

L’acte de vente à M. [R] et Mme [V] précise que les plans des lots ne sont pas annexés.

Au vu de ces éléments, il apparaît que les époux [C] n’ont pas modifié la situation des lieux ni annexé une partie de cave appartenant à M. [R] et Mme [V]. Au contraire, ce sont les plans du rez-de-chaussée et du sous-sol annexés au règlement de copropriété qui confondent les niveaux.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [R] et Mme [V] de leur demande de remise en état de leur cave.

Sur la terrasse :

Selon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Parce qu’il porte sur des droits réels, le règlement de copropriété est assujetti à l’accomplissement des formalités de publicité foncière. Les clauses non publiées du règlement, résultant d’une décision d’assemblée générale, sont opposables à ceux qui en étaient membres. Seuls leurs ayants cause peuvent se prévaloir du non-accomplissement des formalités pour faire juger que ces clauses leur sont inopposables, s’il n’y ont pas adhéré lors de leur acquisition.

En l’espèce, le règlement de copropriété déposé au rang des minutes de Me [P] [F] le 20 février 1991, dont une expédition a été publiée au 1er bureau des hypothèques de [Localité 11] le 1er mars 1992, volume 91p n° 2926, indique à l’article 2 qu’en l’état, la terrasse recouverte de mammouth, n’est pas 'terrasse accessible'.

Il définit les parties communes à l’article 4. La couverture en terrasse, son étanchéité, sa balustrade de protection et toutes les couvertures dans tous leurs éléments sont des parties communes.

L’article 5 précise que sont accessoires aux parties communes le droit de surélever le bâtiment, le droit d’affouiller le sol, les droits de mitoyenneté.

Les époux [C] ont déposé une déclaration de travaux exemptés de permis de construire le 3 juin 1993 à l’urbanisme de la ville de [Localité 11] portant sur une surface de bâtiment à crée de 18 m² (annexe 5 du rapport d’expertise).

La surélévation a été réalisée en 1995 (facture du 27 février 1995 'chantier surélévation de bâtiment [Adresse 5] à [Localité 11] 2ème étude'.) Il y avait déjà une chambre en attique mais selon le plan dressé par l’expert il y a eu une extension sur l’emprise de la terrasse partie commune.

L’expert judiciaire a noté par ailleurs que l’emprise de la largeur de l’ouvrage est supérieure d’environ 64 cm aux plans annexés à la déclaration de travaux.

Suite à cette remarque de l’expert, les époux [C] ont déposé le 11 décembre 2019, une déclaration préalable en vue d’une extension (régularisation) pour une surface de plancher de 8 m². Le 22 janvier 2020 le maire n’a pas fait opposition à cette déclaration préalable (pièce 22 [C]).

M. et Mme [C] se prévalent d’avoir été autorisés à créer la surélévation par l’assemblée générale des copropriétaires, à l’occasion de la vente intervenue les 27 et 28 octobre 1992 à leur profit.

Ils produisent un courrier en ce sens du 28 octobre 1992 de Me [I], notaire qui les assistait lors de la vente.

Ils se prévalent également d’un document intitulé procès-verbal de l’assemblée générale du 3 novembre 1992 (annexe 9 du rapport d’expertise) indiquant en résolution n°4 : 'Les copropriétaires à l’unanimité soit par 1000 voix sur 1000 décident d’attribuer l’usage privatif de la terrasse, partie commune, au titulaire du lot 3" ; et en résolution n°5 : 'autorisation est donnée au titulaire du lot 3 d’additionner des locaux privatifs audit lot par agrandissement, sur une superficie de 18 m², d’une pièce existante au niveau de terrasse selon les projet et plan soumis à leur accord et faisant l’objet d’une demande de permis de construire auprès des services de l’urbanisme, à l’unanimité, soit par 1000 voix sur 1000.' 'Le titulaire du lot 3 s’engage à prendre à sa charge exclusive la reprise des balustres à l’identique esthétiquement, l’isolation des planchers bas du 1er étage et tous travaux sur parties communes consécutifs à la création des locaux privatifs en terrasse et à l’usage exclusif de la terrasse actuellement 'non accessibles'.

Ils produisent un procès-verbal d’assemblée générale du 4 août 1995 indiquant notamment comme ordre du jour la modification du règlement de copropriété à la charge de M. [C] pour régulariser la superficie supplémentaire de l’extension, et en décision :

'Modification des 1000è chez Me [Y] à la charge de Monsieur [C].'

Ils produisent un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 4 février 2017, dont il existe deux versions : l’une est leur pièce 4, l’autre et leur pièce 6. Dans cette deuxième version figure un paragraphe 'questions diverses’ indiquant : 'M. [C] demande que le règlement de copropriété reçu le 20 février 1991 par Me [F] soit actualisé et que soit pris en compte :

— la modification de la définition des parties communes ;

— la modification de l’état descriptif de division ;

— la modification de l’usage des parties privatives ;

— la modification de la définition des charges communes ;

le tout en référence à l’acte modificatif établi le 6 octobre 1992 par l’expert [O] [Y] et déposé à l’étude de Me [F].

M. [C] demande que soit reporté sur le règlement de copropriété le changement de propriétaire pour les lots 1 et 2.

M. [C] demande en outre de procéder à un état des lieux et remise en état des parties communes, notamment du mur de clôture du jardin, dont la dégradation et le désordre ont été occasionnés par les racines du laurier façade Sud et du troène façade Nord dudit jardin à usage et entretien privatif.

A l’unanimité les copropriétaires acceptent ces propositions qui devront être mises en oeuvre dans les plus brefs délais par le nouveau propriétaire. La séance est levée à 18 h.'

Certes, M. et Mme [C] ne contestent pas que le modificatif au règlement de copropriété établi le 6 octobre 1992 par M. [Y] n’a pas été publié.

Cependant, si l’acte authentique de vente au profit de M. [R] et Mme [V] fait référence à l’état descriptif de division et règlement de copropriété suivant l’acte reçu par Me [P] [F], notaire à [Localité 11], le 20 février 1991 publié aux services de la publicité foncière de [Localité 11] le 1er mars 1991 volume 91p n° 2926, il indique en page 4 : 'Le vendeur déclare que le syndicat bénévole lui a communiqué un modificatif de règlement de copropriété avec modificatif de l’état descriptif de division établi par M. [A], expert foncier, en date du 6 octobre 1992. Ce document est demeuré annexé aux présentes après mention. L’acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance de ce document et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur notamment pour non publication au fichier immobilier.'

L’article 4 du décret du 17 mars 1967 dispose :

'Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.'

Ainsi, même en l’absence de publication, un modificatif au règlement de copropriété est opposable à l’acquéreur s’il est expressément constaté qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligation qui en résultent.

Tel est le cas en l’espèce, vu les énonciations de l’acte authentique de vente à M. [R] et Mme [V] rappelées ci-dessus.

En conséquence, le modificatif de règlement de copropriété avec modificatif de l’état descriptif de division établi par M. [A], expert foncier, en date du 6 octobre 1992, est opposable à M. [R] et Mme [V].

Dès lors, l’autorisation donnée aux époux [C] de surélever l’immeuble est opposable à M. [R] et Mme [V].

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [R] et Mme [V] de leur demande de remise en état de la surélévation.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions concernant les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] et Mme [V], parties principalement perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Jeay, avocat, qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [C] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 décembre 2022, sauf sur le montant du préjudice de jouissance de M. [H] [C] et Mme [D] [W], son épouse ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [K] [V] à payer aux époux [C] la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne M. [R] et Mme [V] in solidum aux dépens d’appel, avec application au profit de M^e Jeay, avocat, qui le demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à M. et Mme [C] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les déboute de leur demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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