30/04/2025

ARRÊT N°243/2025

N° RG 24/02403 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QLLJ

EV/KM

Décision déférée du 03 Juillet 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 24/01496)

F.LEBON

[K] [W]

[P] [V] épouse [W]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, VENANT AUX DROITS DE LA SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDONIAL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [K] [W] Monsieur [W].

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [V] épouse [W] Madame [V] épouse [W].

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, VENANT AUX DROITS DE LA SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDONIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

N. PICCO, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat à effet au 20 mai 2016, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 2], pour un loyer mensuel de 461,97' et 117,59 ' de provision sur charges.

Par contrat du 23 mai 2016, elle leur a donné à bail un garage N°24 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 35 ' et 2,99 ' de provision sur charges.

Par décision du 9 mars 2023, la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a ordonné des mesures de désendettement. Le recours diligenté contre cette décision par M. [W] a été déclaré irrecevable par jugement du 19 janvier 2024.

Par acte du 14 décembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait signifier aux locataires un commandement de payer un montant principal de 1933,08 ' et visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 mars 2024, la SA CDC Habitat Social a fait assigner les époux [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit des deux baux par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin,

— et les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 7821 70 ' arrêtée au 29 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

* d’une indemnite mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

* de 500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 3 juillet 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire 'gurant dans les deux contrats de bail conclu avec effet au 20 mai 2016 entre la SA CDC Habitat Social et Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 2] et au bail conclu entre les mêmes parties le 23 mai 2016 pour un garage n°24 siuté à la même adresse et accessoire au logement, sont réunies à la date du 26 janvier 2024,

— débouté Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] au paiement d’une provision de 7.921,70 ' au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant une dernière facture d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] au paiement d’une indemnite mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 26 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération dé’nitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concemant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 17 mai 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné solidairement Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 12 juillet 2024, les époux [W] ont relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] dans leurs dernières conclusions du 3 février 2025, demandent à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter la SA CDC Habitat Social, prise en la personne de son représentant légal, de l’intégralite de ses demandes,

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 3 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection pres le tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu’il a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire 'gurant au bail conclu avec effet au 20 mai 2016 entre la SA CDC Habitat Social et Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 2], et au bail conclu entre les mêmes parties le 23 mai 2016 pour un garage n° 24, situé à la même adresse et accessoire au logement, sont réunies à la date du 26 janvier 2024,

— débouté Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] de leur demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 7921,70 ' au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant une dernière facture d 'avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération dé’native des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 17 mai 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné in solidum Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prevention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa noti’cation à la préfecture,

Statuant à nouveau :

— dire et juger qu’au regard des réglements effectués et de l’effacement de la somme de 9.013,33 ', Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] sont à jour du réglement des loyers,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation et dans le bail du garage,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— débouter en conséquence les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, condamner les époux [W] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 9741,17 ' à titre de provision sur les loyers et charges impayés arrêtés au 10 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus,

— accorder aux époux [W] un échéancier sur la somme de 9013,33 ' sur 61 mois avec des échéances de 0 ' par mois,

— condamner les époux [W] à payer pendant le cours des délais ainsi accordés les loyer et charges courants,

— suspendre pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire,

— dire qu’en revanche, si les locataires ne respectent pas ces modalités, y compris le paiement des

loyer et charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En ce cas,

— constater la résiliation du bail de plein droit au 26 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixer la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels tels que si le contrat s’était poursuivi et les condamner solidairement au paiement d’une telle provision jusqu’à la reprise effective des lieux,

— juger que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Dans tous les cas,

— condamner solidairement les époux [W] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 800 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement en tous les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les époux [W] font valoir que :

' ils ont connu des difficultés personnelles qui ont entraîné des problèmes financiers,

' le 6 juin 2024 ils ont déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement qui, par décision du 13 décembre 2024 a préconisé l’effacement de leur dette locative arrêtée à la somme de 9013,33 ',

' le solde de leurs dettes s’élevait à 1385,21 ' après l’effacement dont ils ont bénéficié par la commission de surendettement et le règlement d’une somme de 1400 ' le 10 janvier 2025 a apuré leur solde.

La SA CDC Habitat Social oppose que :

' les locataires n’ont effectué aucun règlement entre le 18 avril et le 22 août 2024 et sont en situation d’impayés depuis 2021, sans justifier des difficultés financières alléguées,

' selon la décision de la commission de surendettement à ce jour définitive, les locataires ont bénéficié d’un effacement de leurs dettes mais que leur dette a augmenté car ils n’ont pas réglé leurs charges courantes jusqu’au versement de janvier 2025,

' s’oppose à tout délai de paiement pour le surplus de la dette soit 637,84 ' résultant du non-respect par les locataires de leurs obligations dans la cadre de la procédure de surendettement.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 11 mai 2016 comprend une clause résolutoire page 5/14 conformément aux articles sus-visés.

La SA CDC Habitat Social a fait délivrer au locataire le 14 décembre 2023 un commandement de payer la somme principale de1933,08 ' visant la clause résolutoire du bail.

A défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement deux l’arriéré non contesté dans le délai prescrit de six semaines de la délivrance du commandement expirant le 26 janvier 2024, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à cette date, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement.

En cet état, les locataires sont occupants sans droit des locaux appartenant à la SA CDC Habitat Social depuis la résiliation du bail et la SA CDC Habitat Social est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

Il convient de rechercher le montant de la provision due par les locataires.

La bailleresse produit un décompte arrêté au 10 janvier 2025 mentionnant un arriéré de 9741,17 ', hors frais de contentieux.

Or, il résulte des pièces produites que les locataires ont bénéficié d’une procédure de surendettement au terme de laquelle la dette locative a fait l’objet d’un effacement pour un montant de 9013,33 ', correspondant au montant de l’arriéré au 4 juin 2024. Le recours engagé contre cette décision ayant été déclaré irrecevable cette décision est définitive et le montant effacé doit venir en déduction de la dette des locataires.

S’il résulte du dernier décompte produit que les locataires n’ont pas respecté leur obligation en paiement du loyer résultant du contrat de bail et réaffirmé dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement puisqu’ils n’ont effectué que des règlements partiels, ils ont versé un total de 1400 ' le 10 janvier 2025 apurant le solde dû au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Dès lors, ils ne peuvent plus être considérés comme redevables de sommes au titre de loyers et d’indemnités d’occupation la décision déférée doit être infirmée de ce chef.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

Ce texte ajoute que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée.

Enfin, les locataires ne se trouvent dans aucune des hypothèses visées à l’article 24 VI de la loi.

En l’espèce, à la date de l’audience devant la cour les locataires n’ont plus aucune dette et ainsi démontrent qu’ils étaient en mesure de régler la dette dans le délai légal de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, la cour ne peut constater que la dette ayant été apurée avant l’audience, il y a lieu de considérer la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué en l’absence de demande en ce sens par les locataires qui sollicitent de manière contradictoire que soit constaté qu’ils sont à jour de leurs paiements et que la clause résolutoire soit suspendue ce qui suppose l’existence d’une dette. Il ne peut en conséquence être fait droit à cette demande. De même, l’octroi de délais selon des mensualités inexistantes comme le préconise la bailleresse ne peut être envisagé.

Cependant, au regard de l’apurement total de leur dette par les locataires, la cour considère qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de la bailleresse de confirmation de la décision en ce qu’elle a:

— ordonné aux locataires de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation de l’ordonnance,

— autorisé la bailleresse, à défaut de départ volontaire à procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Enfin, au regard de la date de la régularisation de leur dette par les locataires, peu de temps avant l’audience devant la cour, les demandes de la SA CDC Habitat Social étaient fondées lorsqu’ils ont saisi le juge des référés et ils seront en conséquence condamnés aux dépens.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par la SA CDC Habitat Social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire 'gurant dans les deux contrats de bail conclu avec effet au 20 mai 2016 entre la SA CDC Habitat Social et Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 2] et au bail conclu entre les mêmes parties le 23 mai 2016 pour un garage n°24 siuté à la même adresse et accessoire au logement, sont réunies à la date du 26 janvier 2024,

— condamné Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] au paiement d’une indemnite mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 26 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération dé’nitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concemant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 17 mai 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné solidairement Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

L’infirme en ce qu’elle a:

— condamné solidairement Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] au paiement d’une provision de 7.921,70 ' au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— débouté Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] au paiement d’une provision de 7.921,70 ' au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant une dernière facture d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Statuant à nouveau’de ces chefs:

Dit que le solde locatif de Mme [P] [V] et M. [K] [W] ne présente plus d’arriéré,

Dit qu’en l’absence d’arriéré il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] d’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire,

Dit que les demandes de la SA CDC Habitat Social de voir condamner Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] à quitter les lieux et à défaut d’être autorisée à les expulser se heurtent à une contestation sérieuse,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SA CDC Habitat Social,

Condamne in solidum Mme [P] [V] épouse [W] et M. [K] [W] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET