08/04/2025

ARRÊT N° 202/2025

N° RG 23/01618 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PNLZ

PB/IA

Décision déférée du 07 Février 2023

Juge des contentieux de la protection de Castres

( 21/00345)

J.MIALHE

[X] [V]

[T] [U]

C/

S.C.I. DE LA PLAINE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laëtitia PINAZZI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laëtitia PINAZZI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.C.I. DE LA PLAINE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Assignée le 3 juillet 2023 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mai 2017, la SCI de la Plaine a donné à bail à Mme [X] [V] et M.[T] [U] un logement situé [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 ', outre 16 ' au titre des charges.

Mme [X] [V] et M.[T] [U] ont quitté le logement sans délivrer congé.

Par acte du 24 novembre 2020, la SCI de la Plaine a fait signi’er à Mme [X] [V] et M.[T] [U] une sommation de payer.

Par ordonnance portant injonction de payer rendue le 4 février 2021, signi’ée le 15 février 2021, il a été fait injonction aux locataires de payer la somme principale de 3.500 '.

Par acte du 24 février 2021, Mme [X] [V] et M.[T] [U] ont formé opposition à ladite ordonnance.

Par jugement rendu le 4 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres a déclaré caduque la demande de recouvrement de la SCI de la Plaine à l’encontre de Mme [X] [V] et M.[T] [U], rappelé que le jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer du 4 février 2021 et condamné la SCI de la Plaine aux dépens.

Par acte du 4 novembre 2021, la SCI de la Plaine a fait assigner Mme [X] [V] et M.[T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres aux 'ns de voir :

— condamner solidairement Mme [X] [V] et M.[T] [U] à lui payer la somme de 5.600 ' représentant les loyers impayés à concurrence de 4.200 ', l’indemnité compensatrice de préavis de 2.100 ', déduction du dépôt de garantie pour 700 ',

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer du 15 février 2021.

Par jugement contradictoire du 7 février 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement Mme [X] [V] et M.[T] [U] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 2800 ' au titre des loyers impayés,

— condamné solidairement Mme [X] [V] et M.[T] [U] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 2100 ' au titre du préavis,

— condamné in solidum Mme [X] [V] et M.[T] [U] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [X] [V] et M.[T] [U] aux dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer du 15 février 2021,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration en date du 3 mai 2023, Mme [X] [V] et M.[T] [U] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions sauf celle ayant trait à l’exécution provisoire de droit.

Mme [X] [V] et M.[T] [U], dans leurs dernières conclusions en date du 6 juillet 2023, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demandent à la cour, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et les articles 1348 et suivants, 1719 et 1720 du code civil, de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*condamné solidairement Mme [X] [V] et M. [T] [U] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 2800 ' au titre des loyers impayés,

*condamné solidairement Mme [X] [V] et M. [T] [U] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 2100 ' au titre du préavis,

*condamné in solidum Mme [X] [V] et M. [T] [U] à payer à la SCI de la Plaine la somme de 500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— en conséquence,

— dire que SCI de la Plaine a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et, en tout état de cause, en bon état d’usage et de réparation de janvier 2019 jusqu’au départ des locataires en août 2020,

— dire que l’état de santé de M. [U] justifiait un changement de domicile et donc un délai de préavis réduit à un mois,

— en conséquence,

— condamner la SCI de la Plaine à payer à M.[U] et Mme [V] la somme de 5.460 ' de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— débouter la SCI de la Plaine de sa demande en paiement au titre du préavis et, à titre subsidiaire, ramener cette demande à la somme de 700 ' correspondant à un mois de loyer,

— dire que les sommes dues par M.[U] et Mme [V] à la SCI de la Plaine sont diminuées du montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, soit la somme de 700 ',

— ordonner la compensation des sommes que se doivent la SCI de la Plaine d’une part et M.[U] et Mme [V] d’autre part et condamner la SCI de la Plaine à payer le solde à M.[U] et Mme [V],

— condamner la SCI de la Plaine à payer la somme de 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [U] et Mme [V] au titre de la procédure de première instance,

— condamner la SCI de la Plaine au paiement des entiers dépens de première instance,

— condamner la SCI de la Plaine à payer la somme de 1.200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [U] et Mme [V] au titre de la procédure d’appel,

— condamner la SCI de la Plaine au paiement des entiers dépens de la procédure d’appel.

La SCI de la Plaine, à qui ont été signifiées la déclaration d’appel et les conclusions des appelants le 3 juillet 2023, à étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les appelants font essentiellement valoir que le premier juge n’a pas tenu compte de l’absence de reprise des embellissements du logement par la bailleresse, à la suite du dégât des eaux constaté, qui a entraîné l’apparition de moisissures importantes.

Ils ajoutent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparations et décent, en contravention avec les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 relatifs aux caractéristiques du logement décent.

Ils exposent qu’une mise en demeure d’effectuer les travaux n’était pas nécessaire dès lors que la bailleresse était informée, ayant remboursé aux locataires le coût de la réparation de la fuite, sans pour autant effectuer les travaux de reprise des embellissements.

Ils font encore valoir que les photographies produites établissent l’importance des moisissures qu’ils ont eu à souffrir, ce dont ils déduisent une exception d’inexécution fondée sur le paiement des loyers, alors que M. [U] présente des problèmes de santé, notamment une apnée du sommeil, et que, de ce fait, ils pouvaient prétendre à un préavis réduit à un mois, au visa de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date des faits, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les anciens locataires, appelants, produisent le rapport d’investigations de recherche de fuite dressé à la diligence de leur assureur par l’entreprise Petitqueux, dont les conclusions n’étaient pas discutées en première instance par la bailleresse, qui établit l’existence de moisissures importantes sur le mur de la chambre, suite à la fuite d’un tuyau d’évacuation sous la baignoire (pièce n°1).

L’existence de moisissures est donc avérée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres photographies produites, qui n’ont pas été effectués par un technicien ou un commissaire de justice et qui n’ont aucune date certaine.

En première instance, la bailleresse faisait valoir qu’il avait été convenu que la réfection des embellissements endommagés par le dégât des eaux serait faite par les locataires à charge de remboursement.

Elle ajoutait qu’elle n’avait pas été mise en demeure d’effectuer ces travaux.

La cour observe qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un accord des locataires pour la prise en charge par leurs soins des travaux de réfection qui incombaient au propriétaire, au titre de son obligation d’entretien du bien.

De même, et dès lors que la bailleresse était informée du désordre, il est inopérant d’invoquer une absence de mise en demeure, qui, si elle peut avoir une incidence sur une demande d’exécution des travaux, est indifférente à l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires.

La bailleresse n’établit pas que les troubles avaient cessé à la date de départ des locataires, en août 2020.

Il sera en conséquence alloué, par voie d’infirmation, à titre de préjudice de jouissance, pour la période du 10 janvier 2019 au 31 août 2020, une somme équivalente à 20% du loyer, soit 140 ' X 19 mois = 2660 ', avec compensation.

Le premier juge a déjà déduit le dépôt de garantie en condamnant les locataires à payer la somme de 2800 ' au titre de l’arriéré locatif, il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur le délai de préavis réduit à un mois

Au visa de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois (…) pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

En l’espèce, dès lors que les locataires n’ont pas délivré congé dans les formes prescrites à cet article, ils ne peuvent invoquer un motif de préavis réduit, au soutien d’un congé inexistant.

De surcroît, la pièce médicale produite, à savoir un examen de polygraphie respiratoire, qui ne fait aucune référence au logement litigieux, n’établit pas que l’état de santé de M. [U] justifiait un changement de domicile ce d’autant que cet examen date de 2015, soit antérieurement à la prise à bail du logement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté cette demande.

Sur les demandes annexes

Partie perdante en appel, la SCI de la Plaine supportera les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des appelants les seuls frais irrépétibles exposés en appel.

Il leur sera en conséquence alloué une somme de 1000 ' de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 7 février 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres sauf en ce qu’il a débouté M. [T] [U] et Mme [X] [V] de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Statuant de ce seul chef,

Condamne la SCI de la Plaine à payer à M. [T] [U] et Mme [X] [V] la somme de 2660 ' à titre de dommages et intérêts, pour préjudice de jouissance.

Ordonne compensation avec les sommes dues par M. [T] [U] et Mme [X] [V].

Y ajoutant,

Condamne la SCI de la Plaine aux dépens d’appel.

Condamne la SCI de la Plaine à payer à M. [T] [U] et Mme [X] [V] la somme de 1000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET