Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre section 2, 19 novembre 2009, n° 08/03259

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

12^e chambre section 2

A.B./P.G.

ARRET N° Code nac : 30E

contradictoire

DU 19 NOVEMBRE 2009

R.G. N° 08/03259

AFFAIRE :

SOCIETE C B, S.A.R.L.

C/

COMMMUNE DE BOURG LA Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7^e

N° Section :

N° RG : 04/08960

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP GAS

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SOCIETE C B, S.A.R.L. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 418 840 807 RCS NANTERRE ayant son siège 10 bis, Avenue Mirabeau 92340 BOURG LA Y, agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur X, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP GAS, avoués – N° du dossier 20080372

Rep/assistant : M^e Bernard COUDRAY, avocat au barreau de PARIS (C.0116).

APPELANTE

****************

COMMMUNE DE BOURG LA Y ayant son siège 6 boulevard Carnot 92340 BOURG LA Y, agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20080993

Rep/assistant : M^e DIDON du cabinet de M^e Florence RAULT, avocat au barreau de PARIS (R.172).

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Septembre 2009 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Albert MARON, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller, (rédacteur)

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse GENISSEL,

FAITS ET PROCEDURE :

La commune de Bourg-la-Y est propriétaire de locaux à usage commercial sis XXX qu’elle a donné à bail à Monsieur Z par acte du 26 septembre 1997 à effet au 1^er juin 1995.

Monsieur Z a vendu le fonds de commerce de garage et le droit au bail à la société C B le 30 mars 1998.

Par acte extra-judiciaire du 19 novembre 2003, la commune a signifié à la société C B un congé pour le 31 mai 2004 avec refus de renouvellement ainsi qu’une offre d’indemnité d’éviction de 85.000 € TTC.

La société preneuse a contesté le montant de cette indemnité et assigné le 7 juillet 2004 la bailleresse devant le tribunal de grande instance de Nanterre lequel par jugement rendu le 7 octobre 2005 a notamment validé le congé délivré le 19 novembre 2003 et avant dire droit ordonné une expertise confié à Monsieur A sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport et conclu que l’éviction n’a pas entraîné la perte du fonds de commerce puisque la preneuse s’est réinstallée à proximité des anciens locaux, a évalué à 89.000 € le montant de l’indemnité d’éviction et à 31.511 € le montant des indemnités annexes, a chiffré à 28.223 € l’indemnité d’occupation pour 15 mois.

Après dépôt du rapport, le tribunal a, par jugement rendu le 11 mars 2008, condamné la commune de Bourg-la-Y à payer 119.919 € à titre d’indemnité d’éviction (89.000 € à titre d’indemnité principale et 30.919 € au titre des indemnités annexes) avec intérêts au taux légal à compter du jugement, condamné la société C B à payer à la commune de Bourg-la-Y 28.223 € à titre d’indemnité d’occupation, avec intérêts légaux courant sur chaque mensualité de 1.881,53 € à compter du 1^er juin 2004, ordonné la compensation entre ces sommes, débouté les parties du surplus de leur demande, fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés par moitié par les parties.

Appelante de cette décision, la société C B, ci-après désignée C B, demande à la cour par conclusions signifiées le 13 mai 2009, d’infirmer le jugement sur le quantum des sommes allouées et sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, de condamner la commune à lui payer 133.878 € à titre d’indemnité d’éviction et 58.566 € au titre des indemnités annexes, ces sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du 1^er juin 2004, outre 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Même si cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, dans le corps de ses écritures, C B demande à la cour d’infirmer le jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation due et de la fixer sur la base du loyer plafonné s’élevant à 10.897 € annuels.

Par conclusions signifiées le 22 décembre 2008, la commune de Bourg-la-Y demande à la cour de confirmer le jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation, de l’infirmer en ses autres dispositions, et statuant à nouveau de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 102.336 € tous frais compris, de condamner la société C B à lui payer 3.000 € à titre de dommages et intérêts et 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

C B admet conformément à l’avis de l’expert judiciaire que compte tenu de sa réinstallation non loin de ses anciens locaux, l’indemnité d’éviction doit être fixée sur la seule base de la valeur du droit au bail, sans envisager la perte du fonds de commerce.

C B conteste seulement le coefficient de 4 appliqué par l’expert sur le différentiel de loyer, estimant que ce coefficient est complètement sous-évalué dans la mesure où les locaux ne sont pas dans un état tel qu’il les décrit et que le secteur présente un intérêt qui correspond à une bonne situation. C’est donc un coefficient de 6 ou 7 qui doit être retenu, ce qui aboutit à une valeur du droit au bail de 133.878 €.

Sur la base d’une telle indemnité d’éviction, les frais de remploi s’élèvent à 11.347 €.

Sur le trouble commercial et le double loyer, le jugement sera confirmé. Il en sera de même sur les aménagements spécifiques non récupérables justifiés par la production de factures et pour lesquels le tribunal a fait droit à juste titre à sa demande.

Il est évident que la société n’a pu exécuter seule son déménagement et la cour devra lui allouer une somme de 10.000 € de ce chef. Les frais administratifs exposés sont très nettement supérieurs à ceux alloués.

L’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer qui aurait continué à s’appliquer puisque le loyer du bail renouvelé n’aurait pas donné lieu à déplafonnement.

* * *

La commune de Bourg-la-Y réplique que la contestation de C B sur le coefficient appliqué par l’expert ne repose que sur une affirmation péremptoire, que les constatations de l’expert démontrent que cette voie ne présente aucun intérêt commercial. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu le coefficient 4.

Le jugement sera confirmé tant sur les frais de déménagement que l’appelante ne justifie pas avoir exposés que sur les frais administratifs.

C B n’a exposé aucun double loyer entre le 20 mai et le 31 août 2005 puisqu’elle a cessé de payer les loyers depuis le 31 mai 2004.

Les pièces présentées n’expliquent pas la condamnation prononcée au titre des aménagements spécifiques non récupérables à hauteur de 12.000 € et l’appelante devra être déboutée de cette demande.

La cour retiendra donc au titre des indemnités annexes une somme de 13.336 €.

L’expert a justement estimé l’indemnité d’occupation et la cour devra confirmer le jugement sur ce point.

C B a causé un préjudice particulier à la commune en se maintenant dans les lieux et en retardant le développement du projet de création d’un hôtel d’activités artisanales.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 25 juin 2009.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Sur l’indemnité principale d’éviction

En vertu de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité dite d’éviction qui est due au locataire évincé est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fond de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, C B n’a pas perdu son fonds de commerce puisqu’elle s’est réinstallée à proximité suivant bail consenti le 20 mai 2005.

L’indemnité d’éviction principale n’est dès lors constituée que de la valeur du droit au bail, ce que ne conteste pas C B, la valeur de ce droit au bail sera calculée selon la méthode du différentiel de loyer conformément à celle utilisée par l’expert et admise par les parties.

Les valeurs obtenues par l’expert en fonction de la consistance et de l’état des locaux, de l’activité commerciale exploitée, des éléments de comparaison relatifs aux loyers en matière de locaux d’activités et de garage, ne sont pas discutées par les parties qui admettent l’évaluation du loyer annuel du marché à 33.203 € et celle du loyer renouvelé plafonné à la somme de 10.897 €.

La seule discussion porte sur le coefficient à appliquer à la différence entre ces deux sommes. L’expert a proposé de fixer à 4 ce coefficient, en tenant compte de ce qu’il s’agit d’un garage assimilable à des locaux d’activités, implanté dans une voie à la commercialité inexistante et ne présentant pas d’intérêt pour l’activité exercée, et de retenir une indemnité d’éviction principale de 89.000 €.

C B demande de son côté que la valeur du droit au bail soit chiffrée à 133.878 € par application d’un coefficient de 6 ou 7 en soutenant que les locaux ne sont pas dans un état tel que l’expert les a décrits et que le secteur présente un intérêt pour l’activité exercée qui correspond à une bonne situation.

Cependant, les constatations effectuées par l’expert démontrent qu’il s’agit de locaux anciens en état très moyen situés dans une petite rue à la circulation locale desservant un quartier pavillonnaire dépourvu de commerces de proximité et sans intérêt pour l’activité de garage. Le seul élément noté par l’expert pouvant profiter à l’activité est le trafic généré par la proximité d’un groupe scolaire.

C B n’apporte aucun élément de nature à contester l’état des locaux décrits, l’absence de commercialité et le défaut d’intérêt pour l’activité de garage, relevés par l’expert.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 89.000 € au titre de la valeur du droit au bail.

Sur les indemnités accessoires

— les frais de remploi

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a chiffré à 7.200 €, montant retenu par l’expert, les frais de remploi qui sont destinés à couvrir les frais et droits de mutation exposés pour l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce de même valeur ou d’un droit au bail équivalent, calculés en fonction de la valeur de l’indemnité principale d’éviction.

— le trouble commercial

Les parties s’accordent sur le chiffre de 4.636 € retenu par l’expert et le premier juge.

— le double loyer

La somme de 5.583 € retenue par l’expert correspond au double loyer imposé à C B entre la date d’effet du bail des nouveaux locaux et la remise des clefs des locaux à la Commune, le 31 août 2005.

La Commune prétend que C B n’a exposé aucun double loyer entre le 20 mai et le 31 août 2005 car elle s’est maintenue dans les locaux sans aucune contrepartie et a volontairement retardé la restitution des clés.

Cependant, d’une part, la Commune réclame le paiement de l’indemnité d’occupation sur cette période et dès lors, même si C B n’a pas encore payé les sommes dues au titre de cette occupation, elle en est redevable ; d’autre part, rien ne justifie que C B aurait volontairement retardé la restitution des locaux à la Commune, compte tenu des aménagements et travaux à exécuter dans les nouveaux locaux pour y exercer l’activité de garage.

Le jugement sera confirmé sur ce point également.

— les frais de déménagement et d’aménagement

Entre dans le préjudice du locataire évincé résultant du non renouvellement du bail, les frais de déménagement et de réinstallation dans le local d’accueil qu’il supporte pour mettre en place son fonds de commerce dans la mesure où ils correspondent à des aménagements semblables à ceux qu’il perd.

S’agissant des frais de déménagement dont C B sollicite le paiement à hauteur de 8.000 €, C B n’a produit devant l’expert et devant les juges de première instance que le devis de la société Demeco en date du 5 février 2004 pour un montant de 8.050,76 €.

C B ne justifie pas plus en appel, que devant les premiers juges, par la production d’une facture acquittée, avoir réellement exposés des frais de déménagement.

Au surplus, le seul devis produit daté de février 2004 à une date où la société locataire n’avait pas encore trouvé de locaux à proximité et qui correspond à une prestation de transfert vers un garde-meubles à Clamart puis à la relivraison dans des locaux dont l’adresse est indéterminée, n’est pas de nature à fonder la réclamation de C B.

Le jugement sera donc approuvé en ce qu’il a débouté C B de cette demande.

S’agissant des frais de réinstallation, l’expert n’a retenu dans son chiffrage que la somme de 3.192 € HT correspondant à la remise en service des ponts élévateurs correspondant aux seuls aménagements techniques (deux factures Ares) et a rejeté les autres demandes fondées sur des factures relatives aux frais d’aménagement.

La Commune critique le jugement en ce qu’il a accordé 12.000 € de ce chef à C B en soutenant que les pièces présentées n’expliquent pas cette somme et ne correspondent pas à des aménagements non récupérables.

Le locataire a droit au remboursement des frais de démontage, de déplacement et de remise en service des ponts élévateurs, aménagements spécifiques indispensables à son activité, pour la somme de 3.192 € HT.

C B produit diverses autres factures relatives à des frais d’aménagement de ces nouveaux locaux, correspondant à des travaux de peinture, d’électricité, de plomberie, de modification de portes et cloisonnement, d’achat de meubles.

C B est fondée à obtenir le remboursement des frais qu’elle a été contrainte d’exposer dans ces nouveaux locaux et qu’elle n’aurait pas eu à supporter si elle n’avait pas été évincée, notamment les frais d’adaptation de ces nouveaux locaux à son activité, sans cependant pouvoir faire supporter à la Commune des frais d’amélioration ou de remise à neuf des locaux au-delà de l’état dans lequel se trouvaient ceux qu’elle a quittés.

Au vu des pièces produites, la cour entend donc limiter à la somme totale de 7.500 € le montant retenu au titre des frais d’aménagement.

— les frais administratifs

L’expert a retenu un montant forfaitaire de 1.500 € que le jugement a repris.

C B sollicite la somme de 15.000 € faisant valoir qu’elle a dû exposer des frais de poste, publication dans les annuaires, d’imprimerie, de conseil et de recherche d’un nouveau local, frais du dirigeant.

Les premiers juges doivent être approuvés en ce qu’ils ont limité à la somme de 1.500 € la somme accordée en relevant que C B demande de ce chef soit des frais non remboursables tels que le remboursement du dépôt de garantie et le coût de l’assurance pour le nouveau local, les frais de son avocat qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile, les frais d’expertise dont le sort est réglé au titre des dépens, soit de frais déjà pris en compte au titre de l’indemnité de remploi.

En définitive, c’est une somme de 26.419 € qui est due au titre des indemnités accessoires.

L’indemnité d’éviction, principal et accessoires inclus, s’établit donc à 115.419 €.

Le jugement sera donc infirmé sur le seul montant de la somme accordée.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé jusqu’à son départ effectif est égale à la valeur locative des lieux telle qu’elle résulte donc du marché, sauf meilleur accord des parties.

En conséquence, cette indemnité d’occupation n’a pas, comme le prétend C B, à être fixée au loyer plafonné résultant de l’application du bail et ce alors même qu’il est admis comme en l’espèce, que si ce bail avait été renouvelé, le loyer n’aurait pas donné lieu à déplafonnement.

Le jugement sera donc confirmé en ces dispositions relatives à l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Commune

Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont exactement débouté la Commune de sa demande en retenant que le maintien dans les lieux du locataire n’était pas fautif dès lors qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que le maintien dans les lieux du locataire ne peut être autrement réparé que par l’indemnité d’occupation.

A titre surabondant, la Commune n’apporte aucune preuve du retard allégué du développement du projet de création d’un hôtel d’activités artisanales et du préjudice qui en aurait résulté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel seront à la charge de C B qui succombe en ses prétentions.

Il n’est pas inéquitable de condamner C B à payer à la Commune de Bourg-la-Y une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris mais seulement sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Statuant à nouveau,

Condamne la commune de Bourg-la-Y à payer à la société C B la somme de 115.419 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Condamne la société C B aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP Jullien-Lecharny-Rol-Fertier, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société C B à payer à la commune de Bourg-la-Y une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société C B de sa demande au même titre.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Albert MARON, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,