COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2009

R.G. N° 08/08039

AFFAIRE :

J-K A

…

C/

SCI DE LA PETITE COUR

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Septembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8

N° RG : 07/03587

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCPBOMMART MINAULT

— SCP JUPIN & ALGRIN

M^e Claire RICARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE NEUF,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur J-K A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP BOMMART MINAULT, avoués – N° du dossier 00036322

plaidant par M^e Serge SMILEVITCH, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

2/ Monsieur D C

XXX

XXX

représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués – N° du dossier 0024950

plaidant par M^e Bernard-René PELTIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

SCI DE LA PETITE COUR

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Claire RICARD, avoué – N° du dossier 280658

plaidant par M^e D ROLAND, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2009, Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La S.A.R.L. BS a acquis un immeuble sis à XXX le 23 janvier 1997 en qualité de marchand de biens au prix de 3.000.000 de francs et l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété le 18 juillet 1997.

L’ensemble immobilier a été vendu à la S.C.I. de la PETITE COUR le 19 septembre 1997 au prix de 1.550.000 francs, laquelle a effectué des travaux de rénovation sur l’immeuble.

Par acte authentique en date du 5 avril 2001, ('le promettant'), la S.C.I. de la PETITE COUR, représentée par M. X, co-gérant de la S.C.I., a consenti une promesse unilatérale de vente de locaux en copropriété à M. J-K A ('le bénéficiaire') portant sur les lots n° 50 et 60 dépendant de l’immeuble en copropriété au prix de 1.123.970,02 euros (soit 7.372.760 francs) par l’entremise de l’agence immobilière Windsor, outre une commission de 34.642,51 euros au profit du mandataire.

Aux termes de la promesse, le promettant s’engageait, préalablement à la réalisation de la convention, à effectuer à ses frais exclusifs, la modification du règlement de copropriété afin d’ajouter dans la désignation du lot 50, un sous-sol avec modification corrélative des tantièmes des parties communes.

Selon l’acte, le mesurage du lot 50, effectué par l’agence d’architecture, C le 12 février 2001, est de 167, 54 m2.

L’assemblée générale extra-ordinaire des copropriétaires de l’immeuble tenue le 7 juin 2001 a adopté les trois projets de résolutions suivants :

— transformation des parties communes en parties privatives et corrélativement, modification des tantièmes généraux et tantièmes de charges par la création de deux nouveaux lots n° 51 et 61 correspondant au droit d’affouillement de parties du sous-sol sous les lots n° 50 et 60 appartenant à la S.C.I. de la PETITE COUR

— cession par le SDC au profit de la S.C.I. de la PETITE COUR des nouveaux lots n° 51 et 61 au prix symbolique de 1 euro chacun (correspondant à la partie des sous-sols situées sous les lots 50 et 60)

— autorisation donnée au propriétaire des lots 50, 60, 51 et 61 de réunir les lots n°50 et 51 d’une part et des lots n° 60 et 61 d’autre part, sous un numéro de lot unique, sans modification des tantièmes de parties communes ;

Suivant acte notarié en date du 3 juillet 2001, conformément aux résolutions adoptées par l’assemblée générale du 7 juin 2001, il a été procédé par le syndicat des copropriétaires à la cession au profit de la S.C.I. de la PETITE COUR au prix symbolique d’un euro par lot, des parties communes de l’immeuble XXX à XXX et à la modification du règlement de copropriété pour ce qui concerne le sous-sol des biens promis à M. J-K A (lots 51 et 61).

Par acte authentique en date du 4 juillet 2001 dressé par M^e Letulle, notaire associé à Paris, la S.C.I. de la PETITE COUR, après avoir procédé à la réalisation d’importants travaux, a vendu à M. J-K A les lots n° 50, 51, 60 et 61 de la copropriété de l’immeuble situé à XXX moyennant le prix de 1.123.970,02 euros.

L’acte précise que la surface habitable comprise dans l’ensemble des lots est de 167,54 m2 ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par l’agence d’architecture C, le 12 février 2001.

Il était remis à l’acquéreur un plan établi par l’agence C.

Postérieurement à la vente, l’acquéreur a fait procéder à un mesurage le 21 juin 2002 par M. Y, géomètre-expert, qui a délivré une attestation selon laquelle la superficie privative est de 139,50 m2 et non de 167,54 m2, soit une différence de 28,04 m2 ou 16,73 % et faisant apparaître que la configuration des biens vendus ne correspond pas à celle figurant dans les actes notariés et que des travaux de transformation avaient été réalisés, non conformes au permis de construire délivré en 1997.

M. J-K A a engagé le 2 juillet 2002 une procédure contre son vendeur devant le tribunal de grande instance de NANTERRE en diminution du prix de vente, pour obtenir le remboursement de la somme de 364.000 euros correspondant à 30 % de la valeur du bien vendu au regard de l’inexactitude de ses déclarations et à titre subsidiaire, la somme de 187.703 euros du fait d’une superficie privative de 139,50 m2, outre la diminution des frais accessoires à la vente.

La S.C.I. de la PETITE COUR a appelé en garantie la S.A.R.L. GAZALI et associés, société de géomètres qui a établi les plans annexés à l’acte de vente, laquelle a appelé en intervention forcée la SCP de notaires G H I comme l’ayant missionnée pour établir un projet modificatif de l’état descriptif de division contenu au règlement de copropriété compte tenu de la création des lots 51 et 61.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement avant-dire droit en date du 14 septembre 2004, le tribunal de Nanterre a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. Z aux frais avancés par M. A, afin de déterminer les transformations réalisées sur l’immeuble vendu et procéder à un métrage de l’ensemble des lots en distinguant les cours et véranda, lequel a déposé son rapport le 15 décembre 2006, aux termes duquel il propose cinq solutions au tribunal pour le calcul de la surface privative du bien vendu et l’appréciation du préjudice subi par l’acquéreur.

M. A a manifesté auprès du syndicat des copropriétaires le souhait d’obtenir la régularisation des travaux effectués en sous-sol (spa -hammam) avec l’accord de la copropriété : division du lot n° 60 en lots 62 et 63, création au sous-sol des lots 64 et 65, cession des lots 64 et 65 à M. A au prix d’un euro chacun, ce qui a été entériné aux termes de l’assemblée générale extra-ordinaire du 4 février 2008.

Le bien immobilier, objet du litige, a été bien vendu par M. J-K A à un tiers acquéreur.

M. D C d’une part, M. J-K A, d’autre part, ont relevé appel du jugement rendu le 25 septembre 2008 par le tribunal de grande instance de NANTERRE qui a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise

— dit que la loi Carrez s’applique en l’espèce

— condamné la S.C.I. de la PETITE COUR à restituer la somme de 72.051,12 euros à M. J-K A au titre de la vente intervenue le 4 juillet 2001 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

— débouté M. A du surplus de ses demandes financières

— condamné la S.C.I. de la PETITE COUR aux entiers dépens, comprenant les honoraires de l’expert avec application de l’article 699 du code de procédure civile

— laissé à chacun la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés

— condamné l’agence C à garantir la S.C.I. de la PETITE COUR de l’ensemble de ces condamnations

— dit sans objet les appels en garantie contre la S.A.R.L. GAZALI et associés et la SCP G H I

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

Les procédures d’appel ont fait l’objet d’une jonction.

*****

Vu les conclusions de M. D C, appelant, signifiées le 17 juillet 2009, par lesquelles il demande à la cour, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée, dite loi Carrez et de l’arrêt rendu par la cour de cassation le 4 janvier 2006, de :

• infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a par erreur de droit, condamné l’agence C à garantir la S.C.I. de la PETITE COUR de la réduction de prix de 72.051,12 euros et que la S.C.I. de la PETITE COUR doit à son acquéreur, M. A, en raison de l’insuffisance de la superficie privative de 10,74 m2

• confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions, et particulièrement confirmer le débouté de toutes les prétentions de M. A

• déclarer toutes les demandes en principal et en garantie tant irrecevables que mal fondées et débouter M. A en principal et la S.C.I. de la PETITE COUR en garantie, de toutes leurs demandes de garantie articulées contre l’agence C
• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;
  

Vu les conclusions de M. J-K A, appelant, signifiées le 1^er septembre 2009, par lesquelles il demande à la cour de :

• vu la promesse de vente intervenue entre la S.C.I. de la PETITE COUR et M. J-K A suivant acte en date du 5 avril 2001, reçu par M^e Christiane LETULLE JOLY, notaire associé à Paris

• vu l’acte de vente intervenu entre la S.C.I. de la PETITE COUR et M. J-K A suivant acte authentique reçu par M^e Maurice LETULLE, notaire à Paris, le 4 juillet 2001, portant sur les lots n° 50, 51, 60 et 61 de la copropriété de l’immeuble XXX à XXX, au prix de 1.123.970 euros

• vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 14 septembre 2004 et le rapport d’expertise déposé par M. E Z

• vu le règlement de copropriété de l’immeuble XXX

• vu notamment les articles 1116, 1117, 1134, 1147, 1603, 1604 et suivants du code civil, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996 et les articles 4.1 et 4.2 du décret du 17 mars 1967

• confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise et dit que la loi Carrez s’appliquait à la vente intervenue entre la S.C.I. de la PETITE COUR et M. J-K A le 4 juillet 2001

• confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la S.C.I. de la PETITE COUR à payer à M. J-K A la diminution du prix de la vente correspondant au m² Carrez manquants

• infirmer le jugement sur le quantum des sommes allouées à M. J-K A en diminution du prix de la vente intervenue le 4 juillet 2001 et pour le surplus

• statuant à nouveau

• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR à payer à M. J-K A à titre de diminution de la vente intervenue le 4 juillet 2001 :
  

* à titre principal, la somme de 380.075 euros et la somme de 29.502,06 euros au titre des frais d’actes notariés, de droits d’enregistrement et de commission d’intermédiaire

* à titre subsidiaire, la somme de 197.483 euros et la somme de 16.327 euros au titre des frais d’actes notariés, de droits d’enregistrement et de commission d’intermédiaire

* à titre très subsidiaire, la somme de 166.627 euros et la somme de 13.918,79 euros au titre des frais d’actes notariés, de droits d’enregistrement et de commission d’intermédiaire

* à titre infiniment subsidiaire, la somme de 153.747 euros et la somme de 12.915,62 euros au titre des frais d’actes notariés, de droits d’enregistrement et de commission d’intermédiaire

* à titre très infiniment subsidiaire, la somme de 103.236 euros et la somme de 8.975,76 euros au titre des frais d’actes notariés, de droits d’enregistrement et de commission d’intermédiaire ;

• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR à payer à M. J-K A à titre de diminution de prix de la vente intervenue le 4 juillet 2001, la somme complémentaire de 48.731,76 euros au titre de la bande de 7,22 m² intégrée au lot n° 50 et prise sur les parties communes de la cour

• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR au paiement des intérêts légaux sur les condamnations qui seront prononcées à son encontre à compter de l’acte de vente du 4 juillet 2001 et subsidiairement, à compter de l’assignation délivrée le 2 juillet 2002

• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR à payer à M. J-K A la somme de 80.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur des biens immobiliers née de leur situation irrégulière et compromise

• déclarer tant irrecevable que mal fondés la S.C.I. de la PETITE COUR et M. D F

• débouter la S.C.I. de la PETITE COUR et M. D F de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

• condamner solidairement la S.C.I. de la PETITE COUR et M. D F à payer à M. J-K A la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

• condamner la S.C.I. de la PETITE COUR et M. D F en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
  

Vu les conclusions de la S.C.I. de la PETITE COUR, intimée et appelante incidemment, signifiées le 9 avril 2009, par lesquelles elle demande à la cour, au visa de l’article 1371 du code civil, de:

• réformer le jugement en ce qu’il a condamné la concluante à indemniser M. A

• débouter M. J-K A de toutes ses demandes

• condamner M. J-K A au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de procédure abusive, outre celle de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• A titre subsidiaire,

• confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable et bien-fondée son action en intervention forcée et en garantie diligentée à l’encontre de l’agence C

• condamner l’agence C à relever et garantir la S.C.I. de la PETITE COUR de toute condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre à la requête de M. A, en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais irrépétibles en ce compris les frais d’expertise au titre de la loi Carrez au titre d’une perte de chance

• En tout état de cause,

• condamner M. A aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;
  

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 10 septembre 2009.

PRETENTIONS DES PARTIES

Considérant que M. D C fait valoir qu’il a effectué le mesurage loi Carrez sans se faire remettre le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier et n’a reçu avant d’établir le mesurage, aucune information ni restriction concernant le régime juridique de la dalle, n’a reçu après son mesurage, aucune information ni réserve concernant l’intégration du volume de la véranda dans la partie privative du séjour, qu’il lui est reproché d’avoir comptabilisé comme surface privative la cave pour 7,53 m2, alors que ce volume n’était pas une cave, mais bien un espace habitable au sens de la loi Carrez, intégré au volume de la chambre d’ami attenante, que dès lors, la différence de superficie privative n’est plus inférieure de plus de 1/20^e, qu’il lui est reproché d’avoir comptabilisé comme surface privative de 14,10 m2 la véranda, cette surface faisant partie intégrante du volume du séjour, alors qu’il n’avait pas été avisé que cette véranda était édifiée sur une partie commune, que son devoir de conseil relève de l’obligation de moyen, que le jugement doit être infirmé en ce qu’il l’a condamné à garantir le vendeur de la restitution du prix à l’acquéreur, la diminution du prix résultant de la mise en oeuvre de la loi Carrez ne constituant pas un préjudice indemnisable subi par le vendeur ;

Considérant que M. A prétend pour sa part que d’importantes surfaces vendues comme parties privatives se sont avérées constituer en réalité des parties communes à la copropriété (véranda, bande de lot n° 60 intégrée au lot n° 50 afin d’alignement du bâtiment B), que le vendeur avait réalisé une partie importante des travaux (cave à vins, véranda, bande d’alignement du bâtiment B, pavés de lumière) en infraction tant aux règles d’urbanisme qu’au règlement de copropriété, que le vendeur a comptabilisé la surface du sous-sol comme surface privative alors que le droit d’affouillement cédé ne constitue pas un droit de propriété sur une surface privative, que la surface de la cave devait être exclue des superficies privatives, ainsi que le prévoit expressément la loi, de même que la véranda, qu’il ignorait que la jouissance de la surface habitable que constituait la véranda constituait une partie commune, que lors de la vente, il n’a pas expressément renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi Carrez et du caractère privatif des m2 qui lui ont été vendus, que la totalité de la surface du sous-sol doit être exclue des surfaces privatives loi Carrez, qu’il demande de retenir la 5^e solution préconisée par l’expert aboutissant à un préjudice de 380.075 euros pour une superficie privative de 110,88 m2 ;

Qu’il ajoute que le prix de cession des parties communes (véranda et sous-sol) a été fixé à l’euro symbolique au modificatif à l’état descriptif du règlement de copropriété reçu par M^e DECHIN, notaire, le 18 juillet 2008, ce prix de cession ayant été fixé, selon l’assemblée générale extra-ordinaire du 4 février 2008, en contrepartie des travaux incombant et profitant à la copropriété, mais pris en charge et payés antérieurement exclusivement par M. J-K A dans l’intérêt de la copropriété à hauteur de 125.000 euros, que les droits et obligations des parties s’apprécient au jour de la vente ;

Qu’il soutient que les mensonges, déclarations inexactes et agissements trompeurs du vendeur, professionnelle de l’immobilier, revêtent un caractère dolosif, que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance prévue aux articles 1603 et 1604 du code civil, que l’action diligenté a pour objet de rétablir la valeur réelle du bien cédé au regard de la loi ;

Considérant que la S.C.I. .de la PETITE COUR fait observer qu’elle a utilisé une partie du droit d’affouillement de son bâtiment, qu’après achèvement des travaux, les biens ont constitué le domicile des époux X, seuls associés au sein de la S.C.I., que lors de l’avant-contrat et de la vente, l’acquéreur a été averti des inconvénients de la situation liée à l’aménagement des biens et déclaré prendre le bien dans cette situation juridique, que M. A a fait réaliser d’importants travaux, que celui-ci ne peut revendiquer une réduction des prix, les surfaces contestées étant devenues privatives sans contrepartie financière, que si sa demande aboutissait, il en résulterait un enrichissement sans cause, que subsidiairement, l’acquéreur est mal venu à venir dénoncer une tromperie sur la surface des lots vendus, alors que l’acquisition a été motivée par la présence de la véranda et du sous-sol, que la réduction du prix de vente entraînerait une situation anormale, car le prix payé ne serait alors plus en adéquation avec la valeur réelle du bien, que M. A a créé d’importants aménagements sans autorisation, que l’agence C avait l’obligation de vérifier l’ensemble des données juridiques et de fait qui lui avait été transmis ;

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en réduction du prix de vente

Considérant que selon l’article 1616 du code civil, 'Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat’ ;

Considérant que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété énonce que 'toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction. La nullité peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

L’alinéa 7 dispose que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’ alinéa 8 indique que 'l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance’ ;

Que l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 23 mai 1997, dispose que 'la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot’ mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m ;

Que selon l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 23 mai 1997, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1 ;

Que le mesurage loi Carrez, relatif à la détermination de la superficie d’un bien immobilier, s’effectue par un procédé de soustraction ;

Considérant en l’espèce, que selon l’acte de vente litigieux, contractuellement soumis aux dispositions de la loi Carrez, le bien vendu comprend les lots 50, 51 60 et 61, que le vendeur déclare que 'par suite de travaux d’aménagement ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré par la mairie de Neuilly sur Seine le 18 novembre 1997, la distribution du lot 50 est la suivante :

— un appartement en duplex comprenant au rez-de-chaussée : séjour, cuisine équipée comprenant les meubles, un lave-vaisselle, un réfrigérateur, plaques vitro-céramique et four, dégagement, W.C, une chambre, une salle d’eau, à l’étage : mezzanine, dégagement, deux chambres, un W.C, une salle de bains, au sous-sol : une pièce avec douche, cave, buanderie/chauffage, tels que lesdits bien existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve’ ;

Que la vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains ont une surface inférieure à huit mètres carrés, qu’il s’agit d’un local commercial transformé en appartement duplex ;

Que selon l’acte de vente, la superficie de la partie privative des biens (surface habitable comprise dans l’ensemble des lots) est de 167,54 m2 ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par l’agence d’architecture C, le 12 février 2001 et annexée à l’acte, alors que selon le mesurage effectué le 21 juin 2002 par M. Y géomètre-expert, la superficie privative est de 139,50 m2 et non de 167,54 m2, soit une différence de 28,04 m2 ou 16,73 % et faisant apparaître que la configuration des biens vendus ne correspond pas à celle figurant dans les actes notariés et que des travaux de transformation avaient été réalisés, non conformes au permis de construire délivré en 1997 ;

Que le mesurage établi par l’agence C inclut une cave au sous-sol d’une superficie de 7,53 m2, alors que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, exclut les caves du champ d’application de la loi, ainsi qu’une véranda d’une superficie de 14,10m2 constituant une partie du séjour en rez-de-chaussée, alors que celle-ci est construite sur le sol de la cour qui est une partie commune de la copropriété, à jouissance privative, qui est exclut du champ d’application du texte ;

Considérant que l’expert désigné par le tribunal, qui n’est pas géomètre-expert, a déposé son rapport le 15 décembre 2006, aux termes duquel il conclut que les surfaces à exclure sont la véranda (14,10 m2), la cave (7,53 m2) et le droit d’affouiller n° 61 de 6,52 m2 ou 4,60 m2, les droits d’affouiller n° 51, 60 et 61 et propose cinq solutions au tribunal pour le calcul de la surface privative du bien vendu et l’appréciation du préjudice subi par l’acquéreur ;

* Sur la cave

Considérant que selon l’acte de vente du 4 juillet 2001, le lot 51 : droit d’affouiller sur une profondeur de 4 m par rapport au niveau actuel du rez-de-chaussée (lot 50), est un droit est indissociable du lot 50 ;

Que le droit d’affouiller le sol est un droit accessoire à une partie privative par application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que la loi Carrez exclut du mesurage 'les caves', c’est à dire les pièces en sous-sol d’un bâtiment servant de débarras, de cellier ou de réserve à vins, la cave étant selon l’étymologie, un local souterrain souvent voûté ;

Que l’agence C a exclu du mesurage 'la cave à vin’ ;

Que si la pièce dénommée 'cave’ par l’agence C ou de 'partie de cave’ selon le géomètre-expert Y, ou de 'family room’ selon l’agence WINDSOR, est bien située au sous-sol, celle-ci par suite de son aménagement, constitue toutefois, un espace habitable au sens de la loi Carrez, comme intégré au volume de la chambre d’ami attenante, l’agence C le qualifiant de local tampon entre la buanderie et la chambre d’amis ;

Que cette pièce n’étant pas séparée physiquement de l’habitation, il convient de faire prévaloir l’unité d’habitation sur la lecture stricte du règlement de copropriété modifié en vertu de résolutions adoptées par l’assemblée générale extra-ordinaire des copropriétaires de l’immeuble tenue le 7 juin 2001 ;

Que pour le calcul de la superficie des parties privatives au titre de l’article 46, la configuration matérielle des lieux à la date de l’acte de vente, doit primer et le lot 'cave’ fût-il d’une surface inférieure à 8 m2 n’avait pas à être exclu du calcul de la superficie ;

Que selon l’acte de vente, l’acquéreur s’est engagé après avoir vu et visité les biens, objet de la vente et constaté les aménagements réalisés ;

Que dès lors, M. A est mal-fondé à faire exclure la superficie de 7,53 m2 du mesurage de la surface privative du bien vendu ;

* Sur la véranda

Considérant que l’agence C a inclus une partie de la véranda, qui constitue une partie du séjour, comme une surface privative pour 14,10 m2 ;

Considérant que l’acte de vente précise au titre du lot 60 : Dans le bâtiment 'sol’ au rez-de-chaussée, porte face dans le porche commun, droit à la jouissance exclusive de la cour avec son appentis. Ce lot donne accès au lot n° 50 du bâtiment B, lot 61 : le droit d’affouiller sur une profondeur de 4 mètres par rapport au niveau actuel du rez-de-chaussée (lot 60), ce lot est indissociable du lot 60 ;

Que le droit d’affouiller sous une partie commune est un droit accessoire à une partie commune à jouissance privative ;

Que le règlement de copropriété le 18 juillet 1997 prévoit que le propriétaire du lot n° 60 est d’ores et déjà autorisé à couvrir par une véranda une partie de la cour en allant du porche jusqu’au bâtiment formant le lot n° 50, la largeur de cette véranda ne devra pas excéder 3,5 m de large sur 2,50 m de hauteur, ceci sous réserve de l’accord de l’administration ;

Considérant que ce volume à usage privatif est construit sur une partie commune, peu importe que la véranda, ait été édifiée irrégulièrement ;

Que la superficie de la véranda ne relève pas de la superficie privative selon le règlement de copropriété et ne devait donc pas être incluse dans le mesurage du bien vendu ;

Que le tribunal a dit à tort, que la diminution du prix à laquelle pourrait prétendre l’acquéreur du fait de l’incorporation de la véranda par le métreur dans la superficie privative vendue, est compensée intégralement par la valorisation contractuelle apparente de celle-ci ;

Qu’en effet, le caractère attractif et séduisant de la terrasse, mis en valeur tant dans l’annonce publicitaire de l’agence WINDSOR que dans celle de l’agence MADC ('Rare maison loft sur patio'), ayant été un élément déterminant de l’engagement de l’acquéreur, cette circonstance prive seulement l’acquéreur de la possibilité de solliciter des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi sur le fondement du dol, alors d’une part, que M. A a demandé la réalisation de la promesse unilatérale de vente mentionnant expressément que l’achèvement des travaux n’a pas donné lieu à déclaration ni à délivrance du certificat de conformité, après avoir été averti des inconvénients pouvant résulter de cette situation et prendre le bien dans cette situation juridique, d’autre part, que lui-même ne conteste pas avoir réalisé des aménagements en sous-sol (visés dans l’annonce de l’agence MADC ) et qu’en vue d’une prochaine cession selon le mandat donné à l’agence MADC, le prix de vente était de 2.400.000 euros hors commission), il a dû faire régulariser la situation en faisant adopter des résolutions par l’assemblée générale extra-ordinaire du 4 février 2008 : division du lot n° 60 en lots 62 et 63, création au sous-sol des lots 64 et 65, cession des lots 64 et 65 à M. A au prix d’un euro chacun (acquisition de parties communes à usage privatif) ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. A de sa demande de dommage-intérêts fondée sur le dol ;

* Sur la bande d’alignement du rez-de-chaussée de 7,22 m2

Considérant que M. A sera débouté de sa demande de ce chef, la cour ayant précisé au titre du lot 51, que le droit d’affouiller le sol est un droit accessoire à une partie privative par application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* Sur le déficit de superficie

Considérant que la surface habitable comprise dans l’ensemble des lots est de 167,54 m2 selon l’attestation établie par l’agence d’architecture C, le 12 février 2001 et annexée à l’acte de vente, alors qu’il convenait de déduire la superficie de la véranda pour 14,10 m2, soit 63,21 m2 pour le rez-de-chaussée au lieu de 77,31 m2 ;

Que l’écart de superficie loi Carrez est de :

— acte de vente : 167,54 m2

— mesure arbitrée par la cour : 63,21 m2 + 49,85 m2 + 40,38 m2 = 153,44 m2

— différence : 14,10 m2 ou 8,42 %

— Sur l’indemnisation de la moindre mesure

Considérant que l’expert judiciaire suggère de chiffrer le préjudice à partir de la différence de valeur entre le montant du bien immobilier constaté à l’acte et celui qui pourrait être déterminé actuellement sur la base du prix au m2 tel que fixé lors de l’acquisition en rappelant :

— valeur du bien constaté à l’acte : 1.123.970,02 euros pour une surface privative de 167 m2, soit 6.708 euros du m2 en prix moyen toutes surfaces confondues ;

Que l’expert propose cinq solutions pour le chiffrage du préjudice subi par l’acquéreur, en fonction du calcul de la surface privative du bien vendu (de 110,88 à 152,15 m2), aboutissant à fixer un préjudice entre 197.483 euros et 38075 euros ;

Considérant que la S.C.I. DE LA PETITE COUR objecte à tort que M. A ne peut revendiquer une réduction des prix, les surfaces contestées étant devenues privatives sans contrepartie financière, que si sa demande aboutissait, il en résulterait un enrichissement sans cause, alors que c’est bien lui qui a financé les travaux qui se sont élevés à plus de 110.000 euros (attestation de M. B, syndic bénévole de la copropriété) ;

Considérant que du fait du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, M. J-K A subit une diminution corrélative de la délivrance du bien d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ;

Considérant que l’alinéa 7 de l’article 46 de la loi Carrez dispose que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Considérant que dans le cas d’un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et des lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Considérant que par application de l’article 47 de la loi du 10 juillet 1965, les lots n° 60 et 61, qui représentent 193/10450 èmes, sont exclus du champ d’application de la loi Carrez ;

Que même si le prix global de vente n’est pas ventilé entre les différents lots vendus, la diminution de prix consécutive à l’application de la loi Carrez doit néanmoins être calculée sur le prix des seuls lots soumis à l’application de la loi Carrez ;

Que dès lors, il convient d’estimer la valeur des lots 60 et 61 afin de la déduire du prix de vente global de l’immeuble avant calcul de la diminution de prix ;

Que la véranda et le droit d’affouillement représentant 193/ 3032, correspondent à 71.545,58 euros sur le prix de vente de 1.123.970,02 euros, soit un solde de 1.052.424,44 euros ;

Que la diminution proportionnelle du prix, calculée sur la seule base des lots 60 et 61 s’élève à 88.614,13 euros

— acte de vente : 167,54 m2

— mesure arbitrée par la cour : 63,21 m2 + 49,85 m2 + 40,38 m2 = 153,44 m2

— différence : 14,10 m2 ou 8,42 %

Que le jugement sera infirmé du chef du montant de la réduction du prix de vente ;

— Sur la demande d’indemnisation complémentaire

Considérant que qu’il ne peut être réclamé le remboursement des frais afférents au surplus indu du prix de vente ;

Considérant que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas que l’acquéreur puisse réclamer au vendeur le remboursement proportionnel des frais afférents au surplus indu du prix de vente, tels que les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, les honoraires de négociation ou les frais de mutation ;

Que dès lors, le vendeur n’est pas tenu de rembourser à l’acquéreur les frais supplémentaires réclamés et le jugement sera confirmé de ce chef, l’acquéreur ne rapportant pas au surplus la preuve d’une faute du vendeur au jour de la vente engageant sa responsabilité délictuelle ;

— Sur la demande de M. A au titre des frais irrépétibles

Considérant qu’il sera alloué M. J-K A une indemnité de procédure ;

— Sur la demande en garantie contre M. C

Considérant qu’il ne peut être reproché à M. C, qui a procédé au mesurage, d’avoir, pour la prise en compte de la superficie privative la loi Carrez, considéré l’appartement tel qu’il se présente matériellement, étant seulement tenu à une obligation de moyen ;

Considérant que M. C ne disposait pas d’éléments d’information sur la situation juridique de la véranda, le conduisant à inclure le lot 60 et 61 dans la superficie privative au sens de la loi Carrez ;

Considérant que si M. C a inclus à tort la véranda dans son calcul de la superficie privative, le relevé a été établi sans avoir communication du règlement de copropriété relatif à la description du lot et des éventuelles modifications apportées par le vendeur ;

Que M. C a établi le certificat de mesurage au vu de la matérialité des lieux, sans que le vendeur puisse exiger de lui la connaissance particulière de la nature juridique de la véranda et alors que l’attention du métreur n’avait pas été attirée particulièrement par son mandant à ce sujet (l’agence immobilière) ;

Que le vendeur fait valoir que sa demande est fondée non sur la réduction du prix de vente résultant de l’erreur de métrage, mais sur la perte de chance de vendre son bien à un prix supérieur à celui retenu, au désagrément d’avoir à restituer une partie du prix et aux soucis de la procédure à laquelle il s’est exposé ;

Mais considérant que la restitution du prix de vente d’un bien immobilier ne constitue pas la réparation d’un préjudice indemnisable par un tiers au contrat qui n’a pas perçu le prix de vente, mais le remboursement d’une somme indûment perçue par le vendeur ;

Que l’action engagée contre le vendeur est une demande de restitution du prix et non d’indemnisation et seul le vendeur peut être condamné à restituer tout ou partie du prix ;

Que l’action en réduction du prix entreprise implique que l’appartement a été vendu à sa valeur réelle et le vendeur qui ne subit aucun préjudice du fait de la diminution, ne peut prétendre qu’il aurait perçu un prix supérieur, si l’addition des mesures des pièces avait été exacte, puisqu’il ne pouvait vendre plus que la surface dont il était effectivement propriétaire ;

Que le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que le vendeur peut obtenir la garantie du professionnel du mesurage ;

Qu’il sera alloué une indemnité de procédure à M. C contre la S.C.I. de la LA PETITE COUR ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise, dit que la loi Carrez s’applique en l’espèce, débouté M. J-K A du surplus de ses demandes financières (frais d’actes notariés, droits d’enregistrement, commission d’intermédiaire), débouté M. J-K A de sa demande de dommage-intérêts fondée sur le dol,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la S.C.I. de la PETITE COUR à verser M. J-K A au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 88.614,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 72.051,12 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Déboute la S.C.I. de la PETITE COUR de sa demande en garantie contre M. D C,

Condamne la S.C.I. de la PETITE COUR à payer à M. J-K A la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. de la PETITE COUR à payer à M. D C la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la S.C.I. de la PETITE COUR aux dépens de première instance et d’appel, y compris aux frais d’expertise judiciaire et admet la SCP BOMMART MINAULT et la SCP JUPIN ALGRIN, sociétés titulaires d’un office d’avoués, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Marie-Claire THEODOSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,