COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2012

R.G. N° 11/01462

AFFAIRE :

JG H X C

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Janvier 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 07

N° Section : B

N° RG : 08/3033

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Anne laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur JG H X C

né en 1926 à XXX

de nationalité Marocaine

17, AG AH AI AJ

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Claire RICARD (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2011117 )

ayant pour avocat plaidant M^e Laurent VIOLET (avocat au barreau de PARIS)

APPELANT

****************

XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Anne laure DUMEAU (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 0027231 )

ayant pour avocat plaidant la SCP NEVEU SUDAKA & ASSOCIES (avocats au barreau de PARIS)

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Février 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 24 février 2011, par JG H X C d’un jugement rendu le 20 janvier 2011 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :

* débouté JG H X C de l’exception de nullité de l’assignation,

* dit que JG H X C a commis des manquements graves et persistants à ses obligations contractuelles en ne procédant pas, depuis 1995,aux travaux d’entretien des lieux loués, mettant ainsi en péril la sécurité et l’hygiène des locaux,

* prononcé la résiliation, aux torts exclusifs de JG H X C, du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1^er janvier 1985 avec M^me Y aux droits de laquelle se trouve la commune de XXX,

* dit que JG H X C est occupant des lieux sans droit ni titre,

* ordonné l’expulsion de JG H X C et de tous occupants de son chef hors des lieux situés à XXX, 17 AG AH AI AJ, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès la première tentative d’exécution qui pourra intervenir à l’expiration du délai de 15 jours après la signification du jugement,

* dit qu’il pourra être procédé à la séquestration des biens mobiliers trouvés dans les lieux,

* condamné JG H X C à payer à la commune de XXX une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel en vigueur augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective et totale des lieux,

* condamné JG H X C à payer à la commune de XXX la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 18 janvier 2012, par lesquelles JG H X C, poursuivant l’infirmation de la décision déférée, demande à la cour de:

* débouter la commune de XXX de ses demandes,

* reconventionnellement, dire que les mesures de sécurité décrites dans le procès verbal du 26 mai 2008 de la commission communale de sécurité sont à la charge de la commune de XXX,

* condamner la commune de XXX à rembourser le coût des travaux selon leur facturation avec intérêts au taux légal à compter des débours,

* condamner la commune de XXX au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 31 janvier 2012, aux termes desquelles la commune de XXX prie la cour de:

* débouter JG H X C de ses demandes,

* confirmer le jugement entrepris,

* condamner JG H X C au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* JG H X C exploite depuis 1965, un fonds de commerce d’hôtel meublé dans un immeuble à XXX, 17 AG AH AI AJ,

* usant de son droit de préemption, la commune de XXX est devenue propriétaire de l’immeuble en 1988,

* le bail commercial dont JG H X C est titulaire résulte en dernier lieu d’un renouvellement du 15 octobre 1985, pour se terminer le 31 décembre 1994,

* ce bail s’est poursuivi par tacite reconduction,

* le 3 mars 2008, la commune de XXX a assigné JG H X C devant le tribunal de grande instance de Nanterre en résiliation du bail lui reprochant de ne pas procéder à l’entretien et aux réparations de l’immeuble loué et de ses dépendances lesquels seraient dans un état de dégradation avancé,

* l’établissement a été l’objet d’une enquête au titre de la salubrité des locaux qui a donné lieu à un constat d’évaluation le 29 avril 2008, notifié à JG H X C le 2 mai suivant, faisant état de manquements aux règles d’hygiène et de salubrité,

* après avoir procédé à une visite de l’établissement le 26 mai 2008, la commission communale de sécurité, mettant en évidence des anomalies en matière de sécurité, a émis un avis défavorable à la poursuite de l’activité,

* le 11 juin 2008, le maire de XXX a pris un arrêté mettant en demeure JG H X C de cesser son activité à compter de sa notification, soit le 19 juin 2008,

* cet arrêté définitif n’a pas été exécuté,

* par acte d’huissier du 9 juillet 2008, JG H X C a fait sommation à la commune de XXX d’entreprendre les travaux nécessaires pour remédier aux anomalies décrites dans le procès-verbal du 26 mai 2008,

* par ordonnance de référé du 4 septembre 2008, JG H X C a été autorisé à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les mesures de sécurité prescrites par le procès-verbal du 26 mai 2008,

* le 16 décembre 2008, le service hygiène sécurité prévention de la ville de XXX a émis un avis favorable au projet présenté par JG H X C,

* le 30 décembre 2008, JG H X C a fait constater par huissier de justice la réalisation d’un certain nombre de travaux,

* le 5 mai 2010, la commission de sécurité a confirmé son avis défavorable à l’exploitation de l’établissement;

Sur la résiliation du bail:

Considérant que la commune de XXX fait valoir qu’en méconnaissance des dispositions du bail et de l’article 1134 du code civil, JG H X C n’a pas procédé à l’entretien et aux réparations de l’immeuble loué qui est aujourd’hui dans un état critique de dégradation;

qu’elle expose que les manquements de JG H X C à son obligation contractuelle d’entretien, persistants et particulièrement graves, comme mettant en péril la salubrité et la sécurité des lieux affectés à usage d’hôtel meublé et recevant du public séjournant la nuit, justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire;

considérant que la commune de XXX s’appuie essentiellement sur trois documents pour démontrer les manquements de JG H X C à ses obligations d’entretien et de réparation;

qu’elle invoque en premier lieu, un pré-rapport d’expertise judiciaire du 7 décembre 2007, établi par D E F dans le cadre d’un référé préventif diligenté à la requête de la Semercli préalablement à la démolition de l’immeuble voisin situé 15 AG AH AI AJ;

que JG H X C fait valoir que n’étant pas partie à cette expertise, le pré-rapport ne peut être qualifié de contradictoire à son égard;

or considérant qu’il ressort d’une lettre recommandée avec AR du 14 novembre 2007, que JG H X C a été convoqué par l’expert;

qu’il résulte également du pré-rapport d’expertise, que JG H X C était présent à la réunion qui s’est tenue sur place le 27 novembre 2007, ainsi qu’il est établi par la liste de présence dressée par l’expert sur laquelle JG H X C a inscrit son nom, son adresse et son numéro de téléphone;

que dans ces circonstances, le rapport d’expertise a la valeur d’un élément de preuve opposable à JG H X C;

considérant en deuxième lieu, que la commune de XXX fait état de deux rapports techniques établis pas Z A, architecte, en date des 7 décembre 2007 et 18 juin 2008;

que JG H X C conteste les conclusions de ces rapports diligentés à l’initiative de la bailleresse;

mais considérant que JG H X C ne dément pas l’affirmation de la commune de XXX selon laquelle les constatations de Z A ont été réalisées en sa présence;

considérant en troisième lieu, que la commune de XXX oppose le rapport d’inspection établi le 29 avril 2008, par les inspecteurs de salubrité habilités par le préfet des Hauts de Seine et notifié à JG H X C le 2 mai 2008;

que JG H X C soutient n’avoir jamais été destinataire de ce document, mais n’en tire aucune conséquence;

considérant que JG H X C fait valoir que certaines des 'graves anomalies’ relevées par la commission communale de sécurité le 26 mai 2008, relèvent de l’obligation de délivrance de la seule responsabilité de la bailleresse;

qu’il soutient que les gros travaux stipulés par l’article 606 du code civil se distinguent des travaux prescrits par l’autorité administrative, à savoir les travaux notifiés par la commune en matière d’hygiène et de sécurité du public, dont la charge incombe au bailleur sur le fondement de l’obligation de délivrance visée aux articles 1719 et 1720 du code civil;

mais considérant que selon l’article 3 du bail, le preneur s’est engagé à exécuter diverses charges et conditions : Il entretiendra l’immeuble loué et ses dépendances en bon état de réparation de toute nature, grosses et menues et il supportera toutes les charges qui sont suivant l’usage et le droit acquittées par les propriétaires, comme l’entretien et la réparation des toitures et des gros murs, la vidange de la fosse d’aisance et du tout à l’égout en cas d’engorgement et les réparations et travaux nécessaires pour la salubrité publique et autres prévus et imprévus de quelque nature qu’ils soient et quelle qu’en soit la cause (articles 605 et 606 du code civil);

qu’il s’ensuit que si l’exécution des travaux de mise aux normes imposés par l’administration est de l’essence de l’obligation du bailleur et sont à sa charge en l’absence de stipulation contraire du bail, il n’en demeure pas moins en l’espèce, qu’il s’infère clairement de l’article 3 du bail précité, que tous les travaux d’entretien et de réparations de l’immeuble et de ses dépendances sont à la charge du preneur, notamment ceux nécessaires pour la salubrité publique, prévus ou imprévus, quelles qu’en soient la cause et la nature;

qu’ainsi, en présence de cette clause du bail non équivoque, JG H X C ne saurait prétendre que s’agissant de travaux imposés par l’autorité administrative, ils seraient à la charge du bailleur ;

considérant que par ailleurs, au-delà même des travaux nécessaires en matière de sécurité et de salubrité des locaux en considération de leur exploitation hôtelière, les différents constats et procès-verbaux effectués dans les lieux ont mis en évidence une absence d’entretien et de réparation de l’immeuble ainsi que l’état déplorable des équipements communs, de sorte que, contrairement à ce que prétend JG H X C, l’état des lieux ne procède pas du vieillissement normal ou de l’usure intrinsèque de l’immeuble, mais des manquements du locataire à l’entretenir ou à la réparer;

qu’en effet, le rapport d’inspection du 29 avril 2008 a mis en évidence un défaut d’entretien et de réparation des locaux par l’exploitant traduisant une insalubrité avérée;

que les inspecteurs de la salubrité ont notamment prescrit comme mesures à prendre:

— la reprise des revêtements des façades et des murs pignons afin de prévenir tout risque de chutes des enduits,

— la réfection de la zinguerie et des canalisations,

— la réfection des revêtements muraux des parties communes,

— le traitement et la réparation des marches d’escaliers,

— la prise de mesures efficaces contre les nuisibles,

— l’installation d’orifices de ventilation dans les pièces et logements,

— le remède aux fuites d’eaux, infiltrations et autres causes d’humidité dans la totalité de l’immeuble,

— l’assainissement des murs, planchers et autres surfaces affectées par l’humidité,

— la réfection des équipements sanitaires dégradés dans les pièces de service,

— la garantie d’un chauffage suffisant et constant dans la totalité de l’immeuble,

— la réfection des revêtements dégradés dans les chambres,

— la réparation ou le remplacement des portes dégradées dans certaines chambres,

— la réparation du réseau d’évacuation des eaux vannes,

— la reprise de la tuyauterie et de la plomberie,

— la vérification de la solidité de la structure et des planchers,

— la proscription de surcharge des prises électriques,

— le remède à l’absence d’étanchéité et le mauvais fonctionnement des fenêtres,

— le remède à la vétusté des lavabos ou éviers, aux fuites et aux anomalies d’étanchéité,

— la mise en conformité des sanitaires communs,

— le maintien des parties communes en état de propreté,

— la réfection des revêtements du sol et des murs des chambres dégradées;

que la commission de sécurité a, entre autres, mis en évidence lors de sa visite du 26 mai 2008:

— le non fonctionnement de l’alarme incendie,

— le non fonctionnement de l’éclairage de sécurité,

— la présence d’un pouvoir calorifique important par le stockage de matériaux divers au rez de chaussée d’un bâtiment,

— l’absence de vérification des installations électriques, des installations techniques de sécurité,

— l’absence de balisage de sécurité,

— la présence de bouteilles de gaz et matériaux dans la cave,

— la présence de fils volants alimentés électriquement,

— l’absence d’isolement de l’ensemble des portes des chambres,

— l’absence d’isolement de la trappe d’accès aux combles, de la cave (…);

que le rapport de Z A en date du 18 juin 2008 a permis en particulier de constater:

— l’absence de désenfumage,

— l’organisation des issues convergeant vers une sortie unique,

— la présence au rez de chaussée de nombreux objets à fort pouvoir calorifique, entassés, qui côtoient une installation électrique vétuste,

— l’absence d’isolation thermique,

— des moisissures dans les pièces habitables,

— l’encombrement des caves,

— la fragilité des planchers bois,

— des plâtres décollés,

— un sous équipement en matière d’hygiène,

— des installations sanitaires éloignées du minimum acceptable,

— des fissurations du plafond des locaux du rez de chaussée, peintures des murs et du plafond sales et écaillées,

— des travaux de mise en conformité à effectuer dans les chambres (…);

que Z A a estimé le coût des travaux à effectuer à la somme de 263.787,13 euros TTC;

considérant que JG H X C fait valoir que les 15 avril 1997 et 1^er mars 2004, des avis favorable avaient été émis à la poursuite de l’exploitation, que le service d’hygiène de la commune, après avoir visité l’hôtel le 20 septembre 2005, avait rendu un rapport constatant le bon suivi de l’échéancier des travaux, qu’ayant réalisé des travaux de mise en sécurité, d’électricité, de peinture, plomberie, menuiserie, serrurerie, un avis favorable a été émis par ce service le 16 décembre 2008;

qu’il expose également avoir fait constater par huissier de justice le 30 décembre 2008, la réalisation de travaux, à savoir notamment, la vérification de l’ensemble des installations électriques, l’isolation du local situé au rez de chaussée, l’équipement d’armoires électriques, la vérification des alarmes et extincteurs, la suppression de l’alimentation en gaz, le renforcement de l’édicule WC situé à l’étage;

qu’il fait valoir que le devis de son architecte fait ressortir un montant hors taxe de travaux à la somme non négligeable de 67.000 euros, outre celle de 8.264,36 euros pour les travaux de renforcement de l’édicule WC;

qu’il ajoute qu’il avait un délai jusqu’au 1^er janvier 2012, pour mettre en conformité les travaux de mises aux normes relevés par l’avis défavorable émis en 2008;

or considérant que JG H X C omet que l’avis favorable émis en 2004, était subordonné à la réalisation de prescriptions dont six n’étaient pas mises en oeuvre lors de la visite de la commission le 26 mai 2008, dont l’absence de cloisonnement de l’escalier du bâtiment principal, la non-accessibilité aux secours de sept chambres, de trois chambres dans le bâtiment secondaire;

que par ailleurs, si JG H X C a été autorisé en référé à effectuer des travaux de mises aux normes à la suite de la visite de contrôle du 26 mai 2008 et a reçu le 16 décembre 2008, du service communal de sécurité prévention, un avis favorable sur le projet qu’il a présenté concernant le réaménagement des locaux, il n’en demeure pas moins que la commission communale de sécurité s’est à nouveau rendue sur les lieux le 5 mai 2010 pour constater que l’ensemble des travaux prescrits en 2008 n’était pas entièrement réalisé et conclure ainsi au maintien de son avis défavorable à la poursuite de l’activité de l’établissement;

que force est de constater, en ce qui concerne les obligations d’entretien et de réparation mises à la charge du preneur, que les pièces produites par JG H X C sont pour la plupart constituées de devis dont il n’est pas établi que les travaux correspondants auraient été réalisés et que s’agissant des factures, elles ne correspondent qu’à des interventions ponctuelles de détection incendie, plomberies, appareils sanitaires, changement d’une fenêtre, pose de parpaings, travaux d’enduit et de peinture, dont le montant cumulé dépasse à peine la somme de 10.000 euros pour la période comprise entre 1997 et 2010;

que JG H X C ne dément pas les affirmations de la commune de XXX selon laquelle elle a dû au mois d’avril 2010, intervenir en urgence pour purger des éléments maçonnés de la façade de l’immeuble sur AG qui menaçaient de tomber;

que JG H X C ne saurait se prévaloir de l’illégalité prétendue des avis de la commission communale de sécurité ou de l’arrêté de fermeture administrative de l’hôtel alors qu’il ne les a jamais contestés à l’époque;

considérant que JG H X C ne peut davantage prétendre à la mauvaise foi de la bailleresse qui serait, selon lui, juge et partie et qui aurait tenté de récupérer la jouissance de l’immeuble en cherchant à s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction, alors qu’elle avait mis en place un programme immobilier de rénovation de la AG AH AI AJ;

qu’en effet, le seul fait que la commune de XXX soit propriétaire de l’immeuble ne dispense pas l’autorité municipale de faire respecter la réglementation administrative;

que JG H X C ne saurait confondre la qualité de propriétaire-bailleurs de la commune avec les pouvoirs de police dont le maire est investi au titre de la sécurité, de la salubrité des locaux exploités à usage d’hôtel;

que s’agissant de l’opération d’aménagement confiée à la Semercli, il résulte de la pièce 30 versée aux débats, que le projet initial ne concernait pas l’immeuble situé au 17 AG AH AI AJ dans lequel JG H X C exploitait l’hôtel mais qu’il y a été postérieurement inclus compte tenu de son état de dégradation;

considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments, que les manquements graves et répétés de JG H X C à ses obligations d’entretien des lieux justifient la résiliation du bail commercial à ses torts, de sorte que la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions;

Sur la demande reconventionnelle:

Considérant que la solution du litige commande de rejeter la demande reconventionnelle formée par JG H X C en remboursement du coût des travaux qu’il aurait fait réaliser et ce, sur facturation, ces travaux n’incombant pas à la commune de XXX;

Sur les autres demandes:

Considérant que le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application;

qu’en vertu de ce texte, il y a lieu de faire partiellement droit aux prétentions de la commune de XXX, au titre de ses frais irrépétibles exposés à l’occasion de ce recours, contre JG H X C qui succombe et doit supporter la charge des dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne JG H X C à payer à la commune de XXX la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette toutes autres demandes contraires à la motivation,

Condamne JG H X C aux dépens et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Madame GENISSEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,